臺灣高等法院民事判決113年度重上字第692號上 訴 人 廖芳卿訴訟代理人 王東山律師複 代理 人 李美寬律師被 上訴 人 廖有明
戴大評廖錫圭廖錫堅廖惠卿廖素卿廖陳勤治廖鎬鼎廖錫福廖錫德廖麗卿廖淳卿廖瑜卿共 同訴訟代理人 游敏傑律師複 代理 人 孫羽力律師上列當事人間請求確認土地優先承買權不存在等事件，上訴人對於中華民國113年1月24日臺灣宜蘭地方法院112年度重訴字第78號第一審判決提起上訴，本院於115年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造共有坐落宜蘭縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地），伊等之應有部分合計逾2/3，遂欲以總價新臺幣（下同）3,505萬1,280元，及買方應另給付被上訴人廖鎬鼎60萬元及訴外人陳鴻禧146萬元（下稱系爭協議）之條件出售系爭土地予訴外人黃英漳及張惠萍（下稱系爭買賣契約），乃於民國112年7月17日以存證信函（下稱第三次信函）通知上訴人是否行使優先承購權，為上訴人於112年7月27日以存證信函（下稱系爭乙信函）所拒，爰求為確認上訴人就系爭土地之優先承購權不存在之判決（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭協議支付予陳鴻禧、廖鎬鼎之金額過高，顯屬不實；伊已於112年6月26日以存證信函（下稱系爭甲信函）就系爭土地合法主張優先承購權，伊優先承購權自屬存在等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、系爭土地為兩造共有，被上訴人應有部分合計為24分之19。黃英漳於112年4月29日簽署證明書2紙（下合稱系爭證明書）後，被上訴人於112年5月31日與黃英漳及張惠萍簽訂土地買賣契約書；被上訴人於112年6月12日以存證信函（下稱第一次信函）檢附土地買賣契約書及附件，通知上訴人行使優先承購權，上訴人以系爭甲信函通知被上訴人其欲優先承購，被上訴人又於112年7月10日以存證信函（下稱第二次信函）通知上訴人尚有系爭協議等買賣條件，復以第三次信函檢附系爭買賣契約及附件、系爭證明書及不動產買賣定金收據及成交確認書催告上訴人於15日內表示是否依同一條件優先購買，上訴人則以系爭乙信函回覆：伊已行使優先承購權，買賣契約已成立，系爭協議非契約必要之點等節，為兩造所不爭（見本院卷一第383至384頁），並有土地登記謄本、系爭證明書、不動產買賣定金收據及成交確認書、土地買賣契約書及附件、第二次信函、第三次信函、系爭甲、乙信函等件可稽（見原審卷第27至53、第73至144頁），信為可採。
被上訴人主張上訴人不同意系爭買賣契約之全部條件，對系爭土地之優先承購權不存在，為上訴人否認，並以前詞置辯。茲析述如下：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。被上訴人主張上訴人對系爭土地優先承購權不存在等語，為上訴人所否認，則上訴人有無土地法第34條之1第4項所定優先承購權之存否即屬不明確，被上訴人主觀上認其在私法上之地位有受侵害之危險，而該不安之狀態，得以本判決除去之，堪認被上訴人提起本件確認之訴，自具確認利益。
(二)系爭協議為系爭買賣契約之條件：⒈按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先
承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先承購權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。又所謂同樣條件，係指實質相同，其內涵尚非不得綜合一切情況，探求買賣當事人之真意，如買賣要素之價金訂定，是否考量其他主客觀因素而須支出費用，實質影響土地所有人出售土地可收取數額等具體情狀，以為認定；針對其他如付款方式、期限、點交、違約賠償、瑕疵擔保等交易條件，亦非不得斟酌具體情況及依誠信原則，視是否影響出賣人基於與第三人間契約所得利益判斷之。
⒉經查，證人即辦理系爭買賣契約之地政士劉美惠證稱：廖鎬
鼎於112年4月29日簽署賣方願支付仲介陳鴻禧服務酬金即總價款4％，其後經廖鎬鼎、陳鴻禧協議調整為70萬元之不動產買賣定金收據及成交確認書，黃英漳於同日書立載有系爭協議之系爭證明書時，伊與陳鴻禧、黃英漳及廖鎬鼎均在場，陳鴻禧告知系爭協議已談妥，因陳鴻禧居中協調談妥最終交易條件，廖鎬鼎處理繁雜出售事項已1、2年，並需溝通賣方地主10多人，買方因此同意給付陳鴻禧服務酬金146萬元，另給付廖鎬鼎60萬元，於112年5月31日簽訂土地買賣契約書時，系爭協議已談妥而作為買賣之條件，否則買賣無法成立等語（見本院卷一第422至425頁），核與黃英漳證稱：伊等當初是以每坪12萬元計算，另由伊等給陳鴻禧146萬元、廖鎬鼎60萬元。146萬元為陳鴻禧介紹廖鎬鼎給伊等認識之服務費，因伊等覺得12萬元的價格非常合理，請其去協議促成買賣。陳鴻禧提議因系爭土地共有人很多，需廖鎬鼎去居中協調共有人，所以伊等願意再支付廖鎬鼎60萬元作為居中協調的車馬費、服務費，因伊等購買系爭土地之價格較低，而可接受上開條件，議定後即於112年4月29日簽署系爭證明書，其後在5月簽訂土地買賣契約書，張惠萍為伊配偶同意由伊代表簽立系爭證明書及土地買賣契約書等語（見本院卷一第530至533、535至536頁）相符，可知系爭買賣契約之買賣雙方於112年4月29日除就土地買賣契約書所載之價金3,505萬1,280元達成合意外，同時合意買方應另給付陳鴻禧146萬元之報酬，及給付廖鎬鼎60萬元，系爭買賣契約始能成立，堪認被上訴人與黃英漳、張惠萍簽署系爭買賣契約時，業就系爭協議達成合意，即為系爭買賣契約條件之一部。至上訴人辯稱：買方支付陳鴻禧、廖鎬鼎之金額過高，系爭協議顯屬不實之約定云云，然證人黃英漳就其經考量系爭土地出售價格後，始願額外給付陳鴻禧、廖鎬鼎該等金額乙節，業已證述綦詳，自難僅憑上訴人空言金額過高云云，即認系爭協議為不實，故上訴人所辯，即不可採。
⒊上訴人雖辯稱：系爭協議非買賣契約成立必要之點，非屬系
爭買賣契約條件之一部云云。然所謂同一買賣條件，係指實質影響出賣人基於與第三人間契約可收取數額等所得利益之條件，非以契約必要之點為限，舉凡買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，或影響出賣人所得利益之付款方式、期限、點交、違約賠償、瑕疵擔保等交易條件均屬之。觀諸系爭證明書記載：「因賣方代表人廖鎬鼎代理處理本買賣交易等全部有關買賣事宜，買方願另支付賣方代表人廖鎬鼎60萬元（不包含於買賣價金內），於買賣完成結案時交付」、「經陳鴻禧居中介紹協調合意達成交易，買方願支付服務酬金146萬元，雙方約定於第二期款及買賣完成結案分2次平均支付」等語（見原審卷第33至35頁），其文義係指除土地買賣契約書所載3,505萬1,280元價金外，買方另需給付廖鎬鼎60萬元及系爭買賣契約仲介陳鴻禧146萬元報酬，可見系爭協議攸關出賣人可收取數額，並影響仲介費負擔等交易條件，應認系爭買賣契約約定之條件包含系爭協議，即為優先承購權人行使優先承購權時，應接受之同一條件。
(三)上訴人未曾合法行使優先承購權，且其經被上訴人通知後拒絕依同一條件優先承購，其優先承購權已不存在：
⒈按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改
良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權，而使他共有人得行使優先承購權。
⒉經查，被上訴人於112年7月17日以第三次信函檢附土地買賣
契約書及附件、不動產買賣定金收據及成交確認書、系爭證明書，催告上訴人應於15日內就系爭買賣契約行使優先承購權，並於同日送達上訴人等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第383至384頁），並有第三次信函及送達回執（見原審卷第95至124頁）可稽，可悉第三次信函記載系爭買賣契約之同樣條件送達上訴人，上訴人已受通知而知悉系爭買賣契約之同樣條件，而生合法通知上訴人行使優先承購權之效力。然上訴人受該合法通知後，表示拒不接受系爭協議之買方另需給付廖鎬鼎60萬元等條件等情，有系爭乙信函（見原審卷第125至144頁）可稽，且上訴人於本件訴訟中仍表明拒不接受系爭協議之條件等語（見本院卷二第12、333頁），足見上訴人拒絕以同樣條件優先承購，則被上訴人請求確認上訴人就系爭土地之優先承購權不存在，即屬有據。上訴人雖辯稱：伊已以系爭甲信函行使優先承購權云云。然查，被上訴人於112年6月12日寄送第一次信函時雖有檢附土地買賣契約書，然漏未載明系爭協議之條件乙情，有該信函（見原審卷第55至68頁）可稽，則被上訴人寄送第一次信函時，因尚未向上訴人揭露系爭買賣契約條件全部，尚不生合法通知行使優先承購權之效力，則上訴人於112年6月26日以系爭甲信函（見原審卷第73至80頁）表示欲行使優先承購權，自不生優先承購之效力，上訴人此部分所辯，為不可採。
四、綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條規定，請求確認上訴人於系爭買賣契約就系爭土地無優先承購權存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 17 日
民事第八庭
審判長法 官 邱育佩
法 官 陳雯珊法 官 劉宇霖正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 18 日
書記官 黃麒倫