臺灣高等法院民事判決113年度重上字第710號上 訴 人 邱垂鴻訴訟代理人 林裕家律師上 訴 人 范揚鎏
范芳瑜范玉珍鍾美霞被上訴人 統合開發股份有限公司法定代理人 黃春煌訴訟代理人 劉韋廷律師
陳禹齊律師陳義龍律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國113年4月22日臺灣新竹地方法院112年度重訴字第230號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之一部撤回，本院於114年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用民事訴訟法第56條各款規定，其所謂合一確定，係指依法律規定或依法理推論，數人必須一同起訴或一同被訴，而判決應同勝同敗者而言。對於多數被告方面，其等就訴訟標的應為一致之判斷，不宜割裂處理。此規定在判決效力及於第三人之情形，如有數人共同被訴者，為免裁判矛盾，即使非實體法上所規定應共同被訴，仍有本條規定之必要，而在訴訟標的對於數人，法院在裁判權限之行使上，不宜割裂者，亦應比照之（本院暨所屬法院111年法律座談會民事類提案第15號研討結果參照）。查被上訴人於原審起訴時以上訴人邱垂鴻、范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、鍾美霞（上4人合稱范揚鎏等4人）及原審共同被告劉素珍（與范揚鎏等4人合稱范揚鎏等5人，被上訴人於本院撤回對劉素珍之起訴）為共同被告，請求確認邱垂鴻對於坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00000○0000○00000地號土地（下逕稱地號，合稱系爭土地）之優先購買權不存在，范揚鎏等5人應將00-00地號土地；邱垂鴻及范揚鎏等4人應將00-0、00-00地號土地如附表所示應有部分，均移轉登記予被上訴人及其指定之第三人洪正益。本件雖僅邱垂鴻就原審判決結果不服，提起上訴，惟就范揚鎏等4人是否各應將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人，核與邱垂鴻得否行使優先購買權有關，本件訴訟標的應為一致之判斷，為免裁判矛盾，自有類推適用民事訴訟法第56條第1項第1款規定之必要，邱垂鴻上訴效力應及於范揚鎏等4人，合先敘明。
二、范揚鎏等4人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地為上訴人與劉素珍分別共有，應有部分比例如附表所示。伊於民國112年3月15日與范揚鎏等4人及訴外人范揚琳、范揚欽（上2人合稱范揚琳等2人）訂立不動產買賣契約書，由范揚鎏等4人出售其等系爭土地應有部分予伊；范揚鎏、范芳瑜、范玉珍及范揚琳等2人出售坐落系爭土地上門牌號碼新竹縣○○鎮○○○00號之未保存登記建物（下稱00號建物）如附表所示應有部分事實上處分權予伊，嗣後因發現邱垂鴻將其00號建物應有部分事實上處分權轉讓予訴外人張采慈，為更正前開資訊，伊復與范揚鎏等4人及范揚琳等2人訂立內容與上開契約相同之不動產買賣契約書補充條款協議書（與不動產買賣契約書合稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）2,260萬元、40萬元分別將系爭土地及00號建物合併出售予伊，並由范揚鎏等4人於112年4月17日發函（下稱112年4月17日存證信函）通知邱垂鴻、劉素珍得於15日內就系爭土地行使優先購買權。邱垂鴻雖於同年月26日函覆范揚鎏等4人表明願就系爭土地行使優先購買權（下稱112年4月26日存證信函），惟於同年5月17日委託代書即訴外人黃宏偉提供不同於系爭買賣契約條件之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣擬約）予范揚鎏等4人締約，可認邱垂鴻並未合法行使優先購買權。詎伊已依系爭買賣契約給付系爭土地價款予范揚鎏等4人，並申請辦理系爭土地所有權移轉登記，邱垂鴻竟主張其已行使優先購買權，向地政事務所提出異議，致伊之申請遭駁回。爰提起本件訴訟，求為確認邱垂鴻就系爭土地之優先購買權不存在，范揚鎏等4人應將00-00地號土地（應有部分各如附表所示）移轉登記予被上訴人；及應將00-0、00-00地號土地（應有部分各如附表所示）移轉登記予洪正益（原審為被上訴人勝訴之判決，邱垂鴻不服提起上訴，上訴效力及於范揚鎏等5人，被上訴人嗣撤回對劉素珍之起訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人部分：㈠邱垂鴻則以：伊已以112年4月26日存證信函通知范揚鎏等4人
願就系爭土地行使優先購買權，至系爭買賣擬約乃係因范玉珍之女即訴外人黃培瑄私自聯繫代書黃宏偉，要求其提供范揚鎏等4人及范揚琳等2人就系爭土地及00號建物所得受分配之金額，黃宏偉遂自行以制式契約範本，填載范揚鎏等4人及范揚琳等2人各就系爭土地及00號建物之應有部分及共得收取之價金金額後，以通訊軟體LINE傳送予黃培瑄，該系爭買賣擬約僅係應黃培瑄要求計算范揚鎏等4人及范揚琳等2人所得分配之金額，並無變更購買條件，伊已合法行使優先購買權等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡范揚鎏等4人未於言詞辯論期日到場，據其於原審主張：伊同
意被上訴人主張等語。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為邱垂鴻及范揚鎏等5人分別共有，00號建物之事實
上處分權為范揚鎏、范芳瑜、范玉珍、張采慈及范揚琳等2人分別共有，應有部分比例如附表所示，有土地登記謄本、新竹縣地籍異動索引、新竹縣政府稅務局112年12月27日新縣稅房字第1120141155號函檢附新竹縣政府稅務局房屋稅籍證明書等件在卷可稽（見原審卷第23至48、67至69頁）。
㈡被上訴人於112年3月15日與范揚鎏等4人及范揚琳等2人訂立
不動產買賣契約書，由范揚鎏等4人各出售其等系爭土地之應有部分予被上訴人；范揚鎏、范芳瑜、范玉珍及范揚琳等2人各出售00號建物如附表所示應有部分之事實上處分權予被上訴人，嗣後因發現邱垂鴻將其00號建物應有部分事實上處分權轉讓予張采慈，為更正前開資訊，被上訴人復與范揚鎏等4人及范揚琳等2人訂立內容與上開契約相同之不動產買賣契約書補充條款協議書，以總價2,260萬元、40萬元分別將系爭土地及00號建物合併出售予被上訴人，有系爭買賣契約在卷可稽[見臺灣臺北地方法院112年度重訴字第843號卷（下稱北院卷）第29至44、53至63頁]。
㈢范揚鎏等4人以112年4月17日存證信函通知邱垂鴻、劉素珍得
於15日內就系爭土地行使優先購買權。邱垂鴻以112年4月26日存證信函回覆范揚鎏等4人表明「願依相同條件優先承購」，有臺北中崙郵局第871號存證信函、關西郵局第21號存證信函等件在卷可稽（見北院卷第65至74頁）。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。被上訴人主張邱垂鴻就系爭土地之優先購買權不存在，此為邱垂鴻所否認，兩造間就優先承購權是否存在，既不明確，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此法律上地位不安之狀態，得以提起確認優先購買權存否之訴除去，堪認被上訴人提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益。
五、本院得心證之理由：被上訴人主張范揚鎏等4人各將系爭土地應有部分出賣予伊後，即以112年4月17日存證信函通知邱垂鴻，請邱垂鴻於15日內表示是否行使優先購買權，邱垂鴻雖以112年4月26日存證信函表示願行使優先購買權，然又寄送與系爭買賣契約條件不符之系爭買賣擬約予范揚鎏等4人，邱垂鴻顯無以相同條件購買系爭土地之意思，爰起訴確認邱垂鴻對系爭土地優先購買權不存在等語，為邱垂鴻所否認，並以前詞置辯，經查：㈠邱垂鴻就系爭土地有優先購買權：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1項、第4項前段定有明文。次按土地法第34條之1第4項規定之優先承買權為形成權，僅須他共有人以同一價格買受之意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力（最高法院106年度台上字第2406號判決參照）。又按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度台上字第793號判決參照）。
⒉被上訴人主張其於112年3月15日與系爭土地共有人范揚鎏等4
人就系爭土地訂立不動產買賣契約書，另於同年4月12日簽定不動產買賣契約書補充條款協議書，被上訴人以總價2,260萬元購買系爭土地，范揚鎏等4人以112年4月17日存證信函通知邱垂鴻於15日內主張優先購買之表示，經邱垂鴻以112年4月26日存證信函表示願行使優先購買權，有系爭買賣契約、112年4月17日存證信函、112年4月26日存證信函等件附卷可稽（見北院卷第29至44、57至60、65至74頁），且為兩造所不爭執，自堪認為真實。審酌范揚鎏等4人之112年4月17日存證信函記載：「壹、不動產標示：緣新竹縣○○鎮○○○段○○○○段0000地號、面積：769平方公尺、權利範圍：全部…。
00-00地號、面積：573平方公尺、權利範圍：全 部…。00-00地號、面積：301平方公尺、權利範圍：全部…。貳、處分方式：今范揚鎏等六人擬依土地法第三十四條之一規定將前述不動產以新台幣貳仟參佰萬元整出賣予統合開發股份有限公司(土地增值稅由賣方負擔)(詳如附件不動產買賣契約書），台端依法有依同一條件優先承買之權 ，請於函到日起十五日内來函表明是否優先購買，逾期未表示者，視為放棄優先購買權。」等語（見北院卷第65至67頁），並檢附系爭買賣契約影本，該存證信函於112年4月19日前由邱垂鴻收受，邱垂鴻旋以112年4月26日存證信函函覆表示：「就台端來函主張新竹縣○○鎮○○○段○○○小段00-0，00-00，00-00地號等土地與地上未保存登記建物，依土地法三十四條之一各項規定進行處分案，本人依法有優先購買權，今本人願依相同條件優先承購該，請台端於文到十五日內與本人聯絡簽定買賣契約之時間至黃宏偉地政士事務所…」等語（見北院卷第73頁），並經范揚鎏等4人於112年4月27日收受，有112年4月17日存證信函、112年4月26日存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執可參（見本院卷一第357至360頁）。觀之范揚鎏等4人寄發之112年4月17日存證信函，已檢附系爭買賣契約，將其等出賣系爭土地一事通知邱垂鴻，並請其於15日內表示是否依同一條件優先購買，而邱垂鴻於收受後即寄發112年4月26日存證信函，信函中明確表示要行使優先購買權，該函內容並未表示就系爭買賣契約之買賣條件有所限制或變更，僅明確表示要行使優先購買權，並請范揚鎏等4人決定簽定買賣契約時間，顯見邱垂鴻確已表示願以112年4月17日存證信函所附買賣契約之同一條件優先承購系爭土地之意，則邱垂鴻既於112年4月17日存證信函所定收受後15日內之回覆期限內，將其願以同一條件優先承購之意思表示通知達到范揚鎏等4人，依上說明，邱垂鴻已合法行使優先購買權，應堪認定。
⒊被上訴人雖主張邱垂鴻另傳送系爭買賣擬約予范揚鎏等4人，
該擬約記載之購買條件與系爭買賣契約不符，顯非願以同一條件購買，而非屬合法行使優先購買權云云，並舉證人黃培瑄之證詞為證；邱垂鴻則抗辯系爭買賣擬約係黃培瑄要求黃宏偉填載范揚鎏等4人及范揚琳等2人得獲配之價金，其上所載價金係扣除伊及劉素珍、張采慈得受分配之價金，並非係變更買賣條件等語。查，依土地法第34條之1第4項規定之優先承買權為形成權，僅須他共有人以同一價格買受之意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力，則邱垂鴻既已以112年4月26日存證信函予范揚鎏等4人表示願行使優先購買權並與其等訂約之意思，該優先購買權之行使已生效力，已如前述。再查證人黃培瑄於本院證述：伊跟黃宏偉說伊母親范玉珍收到邱垂鴻的112年4月26日存證信函表示要以相同條件購買范玉珍土地，長輩要看買賣合約，請其傳合約給長輩看，因為其傳來的合約與系爭買賣契約不是相同條件，包含出賣人、金額及權利比例與被上訴人的條件不同，伊就跟伊母親范玉珍說不用簽約，伊也沒有問過黃宏偉或邱垂鴻為什麼要用不同條件簽約，因為伊認為黃宏偉只是代書，不能代表邱垂鴻本人等語（見本院卷一第395至398頁）；證人黃宏偉於本院證述：黃培瑄打電話給伊說要來簽約，要做履約保證，要求伊傳履約保證公司的合約予其，就伊認知，黃培瑄的意思是范揚鎏等4人及范揚琳等2人要私下將土地持分出售給邱垂鴻，所以伊在系爭買賣擬約才會只填載范揚鎏等4人及范揚琳等2人之買賣條件，伊係依照系爭買賣契約之金額、持分去計算系爭買賣擬約之買賣條件，因為邱垂鴻一直向伊強調要以相同條件購買，故伊沒有問過邱垂鴻就直接填載系爭買賣擬約買賣條件等語（見本院卷一第372至375頁）；又系爭買賣擬約「立契約書人」欄買方記載：邱垂鴻、賣方記載：范揚鎏等4人及范揚琳等2人，「買賣總價款」欄所載價金確係扣除邱垂鴻、劉素珍及張采慈得分配之價金一情，為兩造所無爭執（見北院卷第75至82頁，本院卷一第174頁）；黃培瑄與黃宏偉LINE對話內容略以：「培瑄：在麻煩你先將買賣契約書內容及各項所需規費計算，所有資料先傳給我看。持有人（范玉珍）（黃宏偉傳送系爭買賣擬約），培瑄：每位持分價金分配。每期每位持分價金分配。還有所有要扣除的稅費，代書費（請依照持分比例計算）麻煩給我明細。（黃宏偉：因為有履保，所以撥款時是以這個金額去計算，所以就不計算每期每人的金額。）…」等語（見本院卷一第191至193頁），互核黃培瑄、黃宏偉證詞及上開文書、LINE對話內容，可知系爭買賣擬約確係黃培瑄要求黃宏偉先提供范玉珍出售系爭土地可受分配之金額及要支出之規費，黃宏偉即傳送范揚鎏等4人及范揚琳等2人可受分配之總額予其，堪認系爭買賣擬約為黃宏偉應黃培瑄之要求而製作，自不影響邱垂鴻與范揚鎏等4人間已依系爭買賣契約相同條件成立買賣契約之效力自明。
㈡范揚鎏等4人就系爭土地並未與被上訴人成立買賣關係：
邱垂鴻就系爭土地得依同樣條件優先購買，其並已行使優先購買權而與范揚鎏等4人就系爭土地成立買賣關係，已如上述，則被上訴人本於112年3月15日與范揚鎏等4人訂立不動產買賣契約書，請求范揚鎏等4人各應將系爭土地應有部分移轉登記予其及洪正益，即無理由，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認邱垂鴻就系爭土地之優先購買權不存在，並請求范揚鎏等4人各將系爭土地應有部分移轉登記予其及洪正益，俱為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 2 日
民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 林于人法 官 江春瑩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
書記官 學妍伶附表新竹縣○○鎮○○○段○○○小段 編號 姓名 00-00地號、573㎡ 00-0地號、769㎡ 建物 00-00地號、301㎡ 總價1,200萬元 總價1,060萬元 總價40萬元 應有部分 應有部分 應有部分 1 范揚鎏 75/268 75/268 125/670 2 范芳瑜 125/670 125/670 125/670 3 范玉珍 95/670 95/670 95/670 4 鍾美霞 25/268 25/268 5 范揚欽 125/670 6 范揚琳 10/67 7 劉素珍 20/67 8 邱垂鴻 20/67 9 張采慈 10/67