臺灣高等法院民事判決113年度重上字第861號上 訴 人 程信智訴訟代理人 穆仁薇
戴家旭律師楊哲睿律師上 訴 人 程立全訴訟代理人 張子特律師
劉逸柏律師杜佳燕律師上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於中華民國113年6月7日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第1115號第一審判決各自提起上訴，本院於114年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於：㈠主文第一項核定租金部分；㈡駁回程信智後開第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請；㈢主文第二項（除減縮部分外）命程立全給付程信智逾新臺幣壹佰肆拾參萬玖仟零壹拾元本息，及該部分假執行之宣告；暨除減縮部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分：核定程立全所有臺北市○○區○○街○○段○○○○號建物，占用程信智所有臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，租金為民國一一二年期間每月新臺幣陸萬參仟肆佰貳拾元、民國一一三年期間每月新臺幣陸萬肆仟零伍元、民國一一四年期間每月新臺幣陸萬伍仟壹佰肆拾捌元。
上開廢棄㈡部分：程立全應給付程信智新臺幣伍拾玖萬肆仟零參拾肆元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上開廢棄㈢部分：程信智在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
兩造其餘上訴均駁回。
第一、二審（均除減縮部分外）訴訟費用，由程立全負擔百分之三十九，餘由程信智負擔。
本判決第三項所命給付，於程信智以新臺幣壹拾玖萬玖仟元為程立全供擔保後，得為假執行。但程立全如以新臺幣伍拾玖萬肆仟零參拾肆元為程信智預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。而原告在第二審減縮起訴之聲明者，該減縮部分雖經第一審判決，但因有此減縮，於該減縮範圍內使訴訟繫屬消滅，第一審判決應於減縮範圍內失效，第二審無庸再就減縮部分為裁判。經查：
一、上訴人程信智（下稱姓名）於原審主張被上訴人程立全（下稱姓名）所有臺北市○○區○○段○○段000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）占用伊所有臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），成立民法第425條之1第1項之法定租賃關係，並依同條第2項規定請求核定程立全每月應給付之租金數額為新臺幣（下同）166,076元；及請求程立全應給付民國112年2月4日至同年11月14日期間租金1,550,640元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨請求程立全應自起訴日即112年11月15日起至返還系爭土地之日止，按月於每月15日前給付166,076元，及按月於每月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見原審卷第196至197、239頁）。
二、原審就給付租金部分判命程立全應自112年11月23日起至返還系爭土地之日止，按月給付132,861元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第5頁），兩造均不服各自提起上訴。
三、嗣程信智於本院審理中將系爭土地出售他人，並於114年10月2日辦竣所有權移轉登記（詳如後述），已無返還系爭土地問題，且無欲繼續主張112年11月15日至同年月22日期間之租金（見本院卷二第262頁），遂將其請求給付租金部分之起訴聲明減縮為：㈠程立全應給付112年2月4日至同年11月14日期間租金1,550,640元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡程立全應給付112年11月23日起至114年10月1日期間租金3,707,340元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷二第155、156頁）。經核程信智所為，乃減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，自應予准許；且該減縮部分之訴訟繫屬消滅，第一審判決於其減縮之範圍內，即失其效力，本院亦無庸再就減縮部分為裁判，併予敘明。
貳、實體方面：
一、程信智主張：系爭土地於57年1月23日以買賣為原因，登記為伊父親即訴外人程國璋所有，嗣程國璋於111年9月6日死亡，由伊於112年2月4日以分割繼承為原因，登記為系爭土地所有權人；系爭房屋坐落於系爭土地上，於57年6月18日興建完成，並由程國璋於58年5月29日辦竣第一次所有權登記，嗣於82年12月28日以贈與為原因，移轉所有權登記予程國璋胞弟即程立全，依民法第425條之1第1項規定，推定程立全所有之系爭房屋與伊所有之系爭土地間在系爭房屋得使用期限內存有租賃關係。程立全迄今未給付任何租金，兩造就租金數額不能達成協議，而系爭土地緊鄰臺北市○○路，交通便利，生活機能良好，應按申報地價年息10%即166,076元計算每月租金為適當，伊業於114年10月2日以買賣為原因，移轉系爭土地所有權登記予訴外人謙順行股份有限公司（下稱謙順行公司），爰依民法第425條之1第2項規定，請求核定系爭土地之租金為每月166,076元；並依兩造間法定租賃關係，請求程立全給付自112年2月4日起至同年11月14日期間之租金1,550,640元，及自112年11月23日起至114年10月1日期間之租金3,707,340元，暨均加計自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
二、程立全則以：系爭土地乃伊父親即訴外人程新茂出資購買而借名登記在程國璋名下，此觀系爭土地舊所有權狀正本由程新茂保管、歷年地價稅由程新茂命伊代為繳納、程新茂預計對程信智提出借名登記返還訴訟等情即明，程信智無從自程國璋處繼承取得系爭土地所有權，不得對伊請求給付租金。且程國璋生前同意伊就系爭房屋無償使用系爭土地，程信智應繼承此使用借貸關係，其訴請核定及給付租金有違誠信原則，且屬權利濫用。程信智已於114年9月18日將系爭土地出售予謙順行公司，其請求伊給付該日以後之租金，顯屬無據。系爭土地並非位於商業繁榮之處，且系爭房屋屋齡56年以上，整體老舊無電梯，出租價值低微，應以系爭土地申報地價年息3%作為核定租金數額之基準較為適當。況民法第425條之1第2項訴請法院核定租金數額屬形成之訴，須至判決確定後始有形成力，程信智不得溯及自登記為系爭土地所有權人起請求伊給付租金等語，資為抗辯。
三、原審核定系爭房屋使用系爭土地之每月租金數額為132,861元，並判命程立全應自起訴狀繕本送達日即112年11月23日起至返還系爭土地之日止按月給付132,861元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另駁回程信智其餘之訴及假執行之聲請（除程信智減縮部分外，兩造各自就其不利部分不服提起上訴）。程信智於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回程信智後開第㈡項之訴部分，及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈核定程立全所有系爭房屋占用程信智所有系爭土地，每月應給付程信智之租金再增加33,215元（166,076元－原審判准132,861元）。⒉程立全應給付程信智1,550,640元（即112年2月4日至同年11月14日期間按月以166,076元計算之租金），及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊程立全應再給付程信智744,540元【即112年11月23日至114年10月1日期間按月以166,076元計算之租金共應為3,707,340元－原審判准2,962,800元〈（132,861元×22月）＋（132,861元÷30日×9日）〉】，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢就㈡⒉、⒊金錢給付部分，願供擔保請准宣告假執行。程立全則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡就程信智上訴請求金錢給付部分，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。程立全於本院上訴聲明：㈠原判決除減縮部分外，不利於程立全部分廢棄。㈡上開廢棄部分，程信智在第一審之訴及假執行之聲均駁回。程信智則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠程國璋與程立全之父為程新茂，程信智之父為程國璋，程國
璋於111年9月6日死亡，程新茂於112年12月13日死亡（見本院卷一第283、459頁）。
㈡系爭土地於57年1月23日以買賣為原因登記為程國璋所有，嗣
程國璋死亡，由程信智於112年2月4日以分割繼承為原因，登記為系爭土地之所有權人（見原審卷第45、47頁）。㈢系爭房屋於57年6月18日興建完成，於58年5月29日第一次登
記時登記為程國璋所有，嗣於82年12月28日以贈與為原因，移轉所有權登記予程立全（見原審卷第49、51頁）。而系爭房屋共4層樓，第1層面積為65.17平方公尺、騎樓面積為22.70平方公尺，第2至4層面積各為87.87平方公尺（見原審卷第49頁）。
㈣程信智於114年9月18日將系爭土地出售予謙順行公司，並於1
14年10月2日辦竣所有權移轉登記（見本院卷二卷第135至137頁）。
五、得心證之理由：㈠程立全抗辯程新茂方為系爭土地實際所有權人，僅借用程國
璋名義登記，程信智為程國璋之子，無從於程國璋死亡後繼承取得系爭土地所有權，是否有理？⒈按借名登記契約本質上係屬「非典型契約」之一種，須雙方
當事人就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。又房地登記當事人名義之原因多端，主張屬借名關係者，自應就此負舉證責任。準此，程立全抗辯程新茂為系爭土地實際所有權人，僅借用程國璋名義登記等節，既為程信智所否認，揆諸前揭說明，自應由程立全就此有利於己之事實負舉證責任。詳言之，程立全應就程新茂與程國璋係如何就借名登記契約達到互相表示意思一致（民法第153條第1項規定參照）之事實，舉證以實其說。
⒉程立全固以系爭土地於57年1月23日以買賣為原因登記為程國
璋所有時，程國璋為未成年人，其後僅為普通上班族，多賴家族金援生活，購地費用及歷來地價稅均為程新茂支付，且舊所有權狀正本為程新茂所持有等情為其論據。惟查：
⑴購買不動產之出面交涉人、出資來源為何，與當事人間是否
有意要成立借名登記之委任契約，兩者並無絕對關聯性，不動產之取得對價若非由登記名義人全數支付者，其所涉原因多端，或為財務規劃與財產管理之便利而為之，或係出於經濟考量而為之借款、合資等關係，或係出於情感因素而為之扶養費或贈與、財產預先分配等關係，不一而足，且屬現時一般社會交易行為所常見。而程新茂與程國璋為父子關係，存有相當緊密情誼，縱係由程新茂出面與他人交涉系爭土地買賣事宜，及提供全部購買之資金來源，暨由程新茂繳付多年地價稅（見原審卷第79至87、185至187頁，本院卷一第69至77頁），揆諸前揭說明及衡諸渠等間之情誼關係，自不當然僅有成立借名登記契約之唯一可能性，是證人程麗華（即程新茂之女、程立全姐姐）雖證稱：系爭土地是伊父程新茂買的，買地自己蓋房子…地價稅一開始是程新茂支付，程新茂過世後由程麗嬌（即程新茂之另1名女兒）、程立全支付等語（見本院卷一第384、385頁），亦無法為有利於程立全之認定。
⑵又證人程麗華證稱：程新茂生前有幫兒子程立全、程立暉買
房子，沒有幫伊買房子…伊父親重男輕女等語（見本院卷一第387、390頁），足見程新茂生前已有為數名兒子分別購置財產之舉動，非僅唯一購置系爭土地登記於程國璋名下而已，此一舉動與具有一定資力之父母，或為避免因死後遺留之財產遭課徵鉅額遺產稅之賦稅問題，或為預先分配資產以避免父母去世後發生遺產繼承紛爭及辦理財產分割之煩，而於生前預為規劃財產之分配，並依分配將財產預先登記予子女，尤屬常見，尚難逕以程國璋斯時未成年，並無任何資力可供購買不動產等情，而認程新茂與程國璋間就系爭土地當然有借名登記關係存在。至於證人程麗華另證稱：系爭土地都是程新茂在決定如何使用等語（見本院卷一第384至385頁），惟未曾進一步說明程新茂係如何決定使用系爭土地之具體事實，其證詞空泛而難以信採；且系爭房屋於57年6月18日興建完成，於58年5月29日第一次登記時登記為程國璋所有（參不爭執事項㈢），可見系爭土地之使用方法即為建造系爭房屋，而證人程麗華證稱：小時候一家人在住，1樓作店面，伊住到67年間結婚就搬走，其他家人繼續住等語（見本院卷一第385頁），足認程國璋亦有長年居住使用系爭房屋之事實，難謂對於系爭土地從無使用收益。
⑶再者，借名登記關係雖非不得由何人出資、何人管理使用收
益等客觀情形推論之，惟此僅係證明方法之一，非能以該客觀事實之存在，即謂當然存有借名登記關係。程立全固辯稱系爭土地舊所有權狀正本（見本院卷一第293至295頁）係由程新茂持有云云，然衡諸程新茂與程國璋之父子關係，生活空間密切重疊，且程國璋早於程新茂死亡（參不爭執事項㈠），自不能排除係由程新茂管理程國璋之遺物之可能性，無從認定自系爭土地購入後即由程新茂單獨持有保管舊所有權狀正本，更無法以之證明程新茂與程國璋間就系爭土地確有借名登記之合意。況程新茂業於112年3月2日委託其子即訴外人程立暉將系爭土地舊所有權狀正本交予程國璋繼承人之代理人徐貴珠收執（見原審卷第91頁），倘程新茂為真正所有權人，理應繼續持有系爭土地舊所有權狀正本，又豈會於程國璋亡故後無異議將之交予程國璋之繼承人？益徵系爭土地應為程新茂以預為分配財產之意而登記在程國璋名下，核其本質與贈與之情形較為相符，而與借名登記契約之登記名義人自始並非實質所有權人，無從終局取得所有權之情形並不相同。
⑷程立全雖又提出由程新茂於112年12月3日蓋章及按捺指印、
載有「程新茂就臺北市○○區○○段0○段000地號土地，向程信智返還借名登記物訴訟之全部事務，委託兒子程立全進行相關簽約以及訴訟進行事務」之委託書乙紙（見本院卷一第67頁）為憑，惟此乃程新茂於死亡前10日所出具（程新茂係於112年12月13日死亡，參不爭執事項㈠），僅蓋章按捺指印而未簽名，其斯時身體及神智狀況是否足以辨別其上文句之意思，已非無疑，縱上開文句確實出於程新茂之真意，然此乃其於112年12月3日所為單方意思及想法，無從溯及推認系爭土地於57年1月23日以買賣為原因登記為程國璋所有（參不爭執事項㈡）時即成立借名登記關係。證人程麗華固證稱：伊曾在系爭房屋內聽程新茂說系爭土地是家族財產等語（見本院卷一第389頁），然就聽聞上開內容之具體時間、其他在場關係人等細節均答稱不復記憶（見本院卷一第389頁），自難認程國璋斯時亦有在場聽聞而認同不為爭執，是縱程新茂確曾向程麗華表述過上開內容，亦屬其片面意見，無法證明有借名登記之合意。
⑸程信智表示，伊與程立全、程麗嬌等人曾於111年9月17日在
咖啡廳聚會（見原審卷第200頁），期間曾討論程國璋遺產繼承問題，於程信智提及「他（指程國璋）有提到一個○○路」時，程立全未曾回應屬程新茂實質所有或家族財產，反係告知「你要去辦繼承的動作」，於程信智詢問「那這個地和房子（指系爭土地及系爭房屋）怎麼過名字」時，程立全答稱「你要辦完繼承才可以去辦transfer」，程麗嬌則回應「因為房子是他（指程立全）的，所以他的部分不用動，你只要辦土地方面就可以，你就付土地的遺產稅」等語（見原審卷第212至213頁；程立全不爭執上開譯文形式上真正，見本院卷一第340頁）。可見程立全及程麗嬌於程國璋甫過世時，主觀上仍認系爭土地為程國璋遺產，始叮囑程信智要辦理繼承手續，直至程立全於112年11月23日收受本件起訴狀繕本（見原審卷第39、43頁），知悉程信智有訴追系爭房屋占用系爭土地所生租金之意，方於訴訟中改稱系爭土地屬借名登記關係，甚至提出程新茂於112年12月3日蓋章及按捺指印之前揭委託書，意在解免其給付義務，均難認可採。至於程立全辯稱上開內容乃程信智未得同意下所為錄音，屬非法取證云云，惟民事訴訟法對於證據能力並未設有規定，關於涉及侵害隱私權所取得之證據是否具有證據能力，應綜合考量誠信原則、憲法上基本權之保障、發現真實與促進訴訟之必要性等因素，衡量當事人取得證據之目的與手段、所欲保護之法益與所侵害法益之輕重，如認符合比例原則，則所取得之證據具有證據能力；而程信智非以強暴、脅迫、藥劑或類此之不法手段取得上開錄音，侵害手段並非甚鉅，是程信智所為取證方式縱侵害程立全之隱私權，但權衡雙方利益後，認其採取之手段未逾社會相當性，亦未過度侵害程立全之隱私（談話地點在咖啡廳），程信智以上開方式所取得之前揭錄音作為其證據方法，尚未悖於比例原則，得為本件訴訟之證據。
⒊準此，程立全所提出之證據方法，尚不能證明系爭土地有其
所稱之借名登記關係存在，是程信智為程國璋之子，自得於程國璋死亡後繼承取得系爭土地所有權，程立全此部分所辯，非屬有據。
㈡程信智主張依民法第425條之1第1項規定，推定兩造在系爭房
屋使用期限內有租賃關係存在，是否有理？程立全抗辯程國璋前曾同意系爭房屋得無償使用系爭土地，無從再成立租賃關係，是否可採？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化」。即於88年4月21日增訂、89年5月5日施行之民法第425條之1規定係考量房屋性質上不能與土地分離而存在，因土地受讓人於受讓時「已可預見土地上建有房屋卻仍願受讓」，是立法者乃特予明文課土地受讓人「於房屋得使用之期限內」，負「容忍房屋繼續占有土地之義務」，藉以調和房屋所有人與土地所有人間之關係。從而，民法第425條之1為重在「房屋既得使用法律狀態」之保障，藉由立法明文肯認「土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響」，落實「房屋所有權與土地利用權一體化」。是於房屋、土地原同屬於一人所有，其土地利用權（房屋繼續占有土地之適法權源），除有特別約定予反證推翻外，不因土地或房屋讓與他人，抑土地及房屋同時或先後讓與相異之人而受影響。⒉查系爭房屋及系爭土地原均登記為程國璋所有，嗣程國璋於8
2年12月28日將系爭房屋以贈與為原因，移轉所有權登記予程立全等情，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈡、㈢），而程立全所辯程國璋僅為系爭土地登記名義人一事，業經本院認定為不可採，業如前述，且程立全自承自己為系爭房屋之實質所有權人（見本院卷一第205頁），揆諸上開說明及其法理，應類推適用民法第425條之1第1項規定，於系爭房屋所有權於82年12月28日讓與程立全時，推定程立全與斯時系爭土地所有權人程國璋在系爭房屋得使用期限內有租賃關係。而程國璋於111年9月6日死亡後，系爭土地係由程信智繼承取得所有權，並於112年2月4日辦竣繼承登記（參不爭執事項㈡），上開法定租賃關係自應由程信智繼受程國璋之出租人權利義務地位。
⒊程立全雖辯稱程國璋生前未曾向其收取使用對價，亦未對其
主張任何權利，成立使用借貸關係云云。然使用借貸為債權契約之一種，仍須當事人就一方無償以物貸與他方使用，他方允於使用後返還其物等契約必要之點，互有合致之意思表示，該項契約始能成立，此觀民法第153條、第464條規定自明，程國璋單純之沉默究與成立使用借貸契約之合意不同。程國璋先前縱未向程立全請求給付租金，或可能基於雙方手足或家族情誼、請求成本、訴訟經濟、其餘利害權衡等因素之考量，尚不能僅憑程立全未付租金之事實，逕認程國璋與程立全間已就系爭房屋使用系爭土地成立無償之使用借貸合意。至於證人程麗華固證稱：程新茂曾在系爭房屋內說過要讓程立全永遠免費使用等語（見本院卷一第388至389頁），惟系爭土地並非程新茂借名登記在程國璋名下，業如前述，則程新茂至多基於父輩立場，提出希望程國璋與程立全兄弟和諧、不要為租金計較之意見而已，程立全既未舉證程國璋在場且同意程新茂上開所言，程新茂意見自無從拘束程國璋。此外，程立全就此未提出其他證據以實其說，難認其與程國璋間就無償使用系爭土地一事已達成明示或默示之合意，程立全此部分所辯，非為可採。
㈢程信智依民法第425條之1第2項規定，請求法院酌定系爭房屋
使用系爭土地之租金，是否有理？程立全抗辯程信智行使權利違反誠信原則且屬權利濫用，是否可採？⒈按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額當事人
不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。本件兩造就系爭房屋於使用期限內使用坐落之系爭土地既推定有租賃關係存在，而程立全一再抗辯毋庸給付租金，自可認兩造間無法協議租金數額，則程信智依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定兩造就系爭房屋使用系爭土地之租金數額，自屬有據。
⒉又程信智於112年2月4日以分割繼承為原因登記為系爭土地之
所有權人（參不爭執事項㈡），旋於112年10月23日委託律師發函通知程立全應於文到3日內聯繫協商系爭房屋占用系爭土地之相關事宜（見原審卷第93至97頁），復於112年11月15日具狀提起本件訴訟（見原審卷第9頁），自難認程信智就系爭土地有何足引起程立全正當信任，認為程信智已不欲行使其權利之情；且程立全就系爭房屋使用系爭土地從未給付租金，則系爭房屋受有占有使用系爭土地之利益，程信智本於系爭土地所有權人之地位，依民法第425條之1第2項規定為主張，乃權利之正當行使，尚非以損害程立全或違反公共利益為主要目的，自難謂程信智提起本件核定及請求給付租金訴訟有權利濫用或違反誠信原則情事，程立全此部分所辯，並非有理。
㈣本件應核定租金數額為若干？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之十為限，此規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文，是城市地方建築基地之租金自應以土地申報地價年息10％為上限。又基地租金之數額，尚須斟酌基地位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％之最高額。
⒉就系爭土地於112年至114年間之合理租金行情部分，經查：
⑴本院命兩造各自提供鑑定機關（見本院卷一第315、329頁）
，經陳述意見後當庭抽籤排定囑託鑑定之順序（見本院卷一第342頁），嗣本院囑託第1順位之中聯不動產估價師聯合事務所（下稱中聯事務所）進行鑑定，復經中聯事務所參酌鄰近不動產價值及影響不動產租金之各項因素，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、依最有效使用情況及估價師專業意見分析，考量勘估標的為土地，採用比較法及積算法分別評估租金，並就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，依不動產估價技術規則就其中金額是否有顯著差異者須重新檢討，且視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，以決定系爭土地租金。再綜合考量前述因素後，2種估價方法均有其參考依據，各給予50％權重後，決定系爭土地之114年度每月每坪租金合理行情為2,089元(見外放中聯估價報告第39頁)，再據此參酌112年第1季至113年第4季之臺北市住宅租金指數，調整計算系爭土地之112、113年度每月每坪租金合理行情分別為1,934元、2,038元（見外放中聯估價報告第39至40頁）。
⑵程立全於中聯估價報告作成後，因認上開結果與其預期有所
落差，遂自行委託前經抽籤排定之第2順位鑑定機關（見本院卷一第342頁）即泛亞不動產估價師聯合事務所（下稱泛亞事務所）作成估價報告，針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、依最有效使用情況及估價師專業意見分析，採用比較法及積算法進行評估，並考量此2種方法之資料信賴度、估價種類條件差異以及價格形成因素之接近程度等因素，決定系爭土地於114年6月10日之市場合理租金為每月每坪4,800元（見外放泛亞估價報告第1、2、33至34頁），再據此參酌主計總處租金指數（消費者物價房租類指數）、臺北市住宅租金指數及戴德梁行發布之商用不動產季報－零售市場平均租金，調整計算系爭土地之112、113年度每月每坪租金合理行情分別為4,488元、4,694元（見本院卷二第37至40頁）。
⑶按「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之
價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者」、「個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整」，不動產估價技術規則第12條、第19條第4款定有明文。惟查，中聯估價報告之3個比較標的皆位於巷弄，臨路寬度僅4至6公尺，與系爭土地緊鄰○○路，路寬40公尺有顯著區別（見外放中聯估價報告第18頁），嗣雖以「面臨主要道路寬度」、「道路種別」之因素微幅調整5％（見外放中聯估價報告第21頁），仍無法彌補上開區段落差所造成之可能低估問題。而系爭土地之允建容積率為400％，泛亞估價報告卻引用允建容積率為800％之土地為比較標的（見外放泛亞估價報告第30頁），又未就此進行個別因素調整（見外放泛亞估價報告附件三），且其中2個比較標的之價格日期為110年6月16日、112年5月22日（見外放泛亞估價報告第30頁），距離勘察日期114年6月10日已逾2年以上，自難謂合理適當。是中聯估價報告及泛亞估價報告之估價方法既均有前述瑕疵，其結果自難採為本院核定租金之參考依據。
⑷為此，再經兩造同意由本院囑託秉華不動產估價師事務所（
下稱秉華事務所）進行鑑定（見本院卷二第83、88頁），經秉華事務所特別陳明系爭土地雖屬臺北市都市計畫第三種之二住宅區，惟受限於個別宗地面寬未達16公尺之限制，致其屬畸零狹小之建築基地，無法單獨適用容積率400％，僅能適用原住三225％之容積率，故而排除系爭土地與鄰地合併使用得改為適用400％容積率之估價前提（見外放秉華估價報告第
18、19、21頁）；並蒐集近鄰地區及類似地區與系爭土地現況較具有同一性評價（租賃空間面積或使用性質）之比較租金案例（見外放秉華估價報告第21頁）；且因系爭房屋為57年間完成之4層樓建築，未達最有效使用狀態（量化可達5層樓之建築強度），形成不可逆之使用限制，減損其原有價值，以反應其成本觀點下之租金價額（見外放秉華估價報告第7頁）；從而針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、最有效使用分析，採用比較法及積算法進行評估，並考量系爭土地之特性、法令拘束及租金價格形成差異及相近程度等因素，決定「系爭土地及系爭房屋」於114年之「現況租金」價格為每月每坪2,470元（見外放秉華估價報告第11頁），復參酌土地建物之貢獻度差異情形，就上開整體性租金決定其分配比例，得出系爭土地於114年度之分算租金為每月每坪2,451元（即前揭整體性租金中應分歸於系爭土地之租金），再據此參酌租金指數變動情形、地價變動情形、房價變動情形等，調整計算系爭土地之112、113年度每月每坪分算租金合理行情分別為2,386元、2,408元（見外放秉華估價報告第12頁）。
⑸程立全就秉華估價報告估價結果並無意見（見本院卷二第123
頁)，而程信智未再舉出秉華估價報告有何瑕疵，僅泛稱系爭房屋使用系爭土地鄰接○○路0段之範圍，復參諸法院實務見解就土地酌定地租或相當於租金不當得利案件多以申報地價年息5％至10％作為計算基準云云（見本院卷二第143至147頁）。本院審酌秉華估價報告特別指明系爭土地之面寬未達16公尺，屬畸零狹小之建築基地，且其上系爭房屋未達最有效使用狀態，為減損價值因素等屬於本件個案足以影響租金數額之事項，最終評估上開價格為系爭房屋使用系爭土地於現行不動產市場條件下之合理租金行情，其估價方法應合於不動產估價技術規則而為可採。至於秉華事務所另行評估法令容許使用情形下之租金行情云云（見外放秉華估價報告第11頁），惟程信智寄送予程立全之律師函自行提及：「系爭房屋屋齡老舊，復經長年空置荒廢，早已不堪使用，依其委託泛亞事務所對系爭房屋之估價，評定僅餘970,407元之價值，且鋼筋外露，外牆磁磚及鋁窗破損，似有鬆脫掉落之可能…目前經濟、利用價值低微」等語（見原審卷第95至96頁），可徵程立全所有之系爭房屋於112至114年期間利用系爭土地之經濟價值及所受利益伴隨系爭房屋年久老舊而大幅下降，自難逕以周遭出租行情相為比擬；且系爭房屋為4層樓建築，未達最大開發程度，此為程國璋同屬系爭土地及系爭房屋所有權人時期即已形成之結果，嗣程立全僅單純受讓系爭房屋，推定在系爭房屋得使用期限內與土地所有權人成立租賃關係，非謂程立全有開發利用系爭土地達最大效能之權利或義務，自不能以法令容許使用情形下之標準核定租金。又本件既已囑託專業估價機關為租金行情之評估，復經本院認定以秉華估價報告按系爭房屋及系爭土地整體現況租金而分算歸屬系爭土地之租金價格為可採，且程信智業經出售系爭土地並辦竣所有權移轉登記（參不爭執事項㈣），其請求核定及給付租金之期間已固定，即無再援引抽象之系爭土地申報地價年息若干比例為核定基準之必要，併此敘明。⒊準此，兩造均不爭執於計算租金時以系爭房屋占有系爭土地
之87.87平方公尺為基礎即可（見本院卷二第158頁），則87.87平方公尺相當於26.58坪（計算式：87.87×0.3025，小數點以下第二位四捨五入），依此計算後，程信智請求核定每月租金為166,076元，尚屬過高，應核定為112年期間每月63,420元（計算式：26.58坪×2,386元，元以下四捨五入，以下皆同）、113年期間每月64,005元（計算式：26.58坪×2,408元）、114年期間每月65,148元（計算式：26.58坪×2,451元），始為允當。㈤程信智得請求程立全給付之租金數額應為若干？⒈土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院核定租金數
額者，得請求自租賃關係成立時起算，非僅限於其請求法院核定租金之意思表示到達房屋所有人之日以後始起算，此為最高法院110年度台上字第3013號判決經徵詢民事各庭之程序而統一之法律見解（見本院卷一第193至199頁），是程信智於本件訴訟溯及請求程立全給付自其於112年2月4日登記為系爭土地所有權人（參不爭執事項㈡）起算之租金，即屬有據，程立全抗辯訴請核定土地租金無溯及效力，程信智僅得請求給付自起訴狀繕本送達後之租金云云，尚非可採。⒉就程信智主張112年2月4日至112年11月14日期間之租金部分：
上開期間共計9月11日，以112年期間每月63,420元計算，合計應為594,034元〈計算式：（63,420元×9）＋（63,420元÷30×11）〉，程信智逾此範圍之主張，即屬無據，應予駁回。
⒊就程信智主張112年11月23日至114年10月1日期間之租金部分：
⑴112年11月23日至112年12月31日共計1月9日，以112年期間每
月63,420元計算，合計應為82,446元〈計算式：（63,420元×1）＋（63,420元÷30×9）〉。
⑵113年1月1日至113年12月31日共計12個月，以113年期間每月
64,005元計算，合計應為768,060元（計算式：64,005元×12）。
⑶114年1月1日至114年10月1日共計9月1日，以114年期間每月6
5,148元計算，合計應為588,504元〈計算式：（65,148元×9）＋（65,148元÷30×1）〉。程立全雖辯稱程信智已於114年9月18日將系爭土地出售予謙順行公司（參不爭執事項㈣），租金僅能算至114年9月17日云云，然民法第425條之1土地及房屋受讓人間推定在房屋得使用期限內有租賃關係，其所稱土地及房屋受讓人自應以物權登記為準，至於程信智與謙順行公司間之買賣債權關係乃渠等內部關係，不影響程信智直至114年10月1日仍為系爭土地所有權人，而與程立全間推定成立之法定租賃關係，程立全此部分所辯，亦非有據。
⑷準此，112年11月23日至114年10月1日期間之租金共計應為1,
439,010元（計算式：82,446元＋768,060元＋588,504元），程信智逾此範圍之主張，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所陳，程信智依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定系爭房屋占用系爭土地之租金為112年期間每月63,420元、113年期間每月64,005元、114年期間每月65,148元；及依兩造間法定租賃關係，請求程立全給付112年2月4日至112年11月14日期間租金594,034元，112年11月23日至114年10月1日期間租金1,439,010元，及均自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。兩造各自提起上訴指摘原判決核定租金數額部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。原審就程信智請求程立全給付112年2月4日至112年11月14日期間租金594,034元本息之應准許部分，為程信智敗訴之判決，尚有未洽，程信智指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第3項所示。又原審就112年11月23日至114年10月1日期間租金命程立全給付超過1,439,010元本息部分，亦有不當，程立全指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第4項所示。至上開112年11月23日至114年10月1日期間租金1,439,010元本息之應准許部分，原審判命程立全給付，並為准、免假執行之諭知，及就不應准許部分，為程信智敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，兩造其餘上訴均無理由，自應予駁回。又本判決所命第3項給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，兩造之上訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
民事第十四庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 蔡子琪法 官 周珮琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
書記官 強梅芳