臺灣高等法院民事判決114年度上易字第148號上 訴 人 林麗貞被 上訴 人 謝明宏訴訟代理人 游嵥彥律師複 代理 人 葉冠彣律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年7月5日臺灣桃園地方法院112年度訴字第2363號第一審判決提起上訴，本院於115年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項但書第6款定有明文。查上訴人於本院主張：伊與訴外人陳皇志於民國105年5月間就門牌號碼桃園市○○區○○路0段00號17樓之1房屋（下稱系爭房屋）訂定租賃契約（下爭系爭租約），租期3年，嗣後陳皇志於106年6月間表示系爭房屋交由訴外人劉伊峯處理，劉伊峯並向伊表示租期延長至伊實際贖回系爭房屋時止，系爭租約迄今仍持續中，伊依民法第425條第1項買賣不破租賃規定，對被上訴人係有權占有系爭房屋等語（本院卷一第19頁、卷二第180頁），固屬於第二審提出之新攻擊防禦方法，惟被上訴人之前手即證人劉硯溏於本院證稱：伊並未見過兩造，是劉伊峯借用伊名義買賣系爭房屋，都是劉伊峯在處理等語（本院卷二第113、114頁），且被上訴人提出其於112年1月11日向證人劉硯溏購買系爭房屋及其坐落基地（即桃園市○○區○○段000地號土地，權利範圍1萬分之23，下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭房地）而簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），賣方欄位確係由劉伊峯代理證人劉硯溏簽立等情（原審卷第193頁），堪認被上訴人與證人劉硯溏簽立系爭契約前，劉伊峯為實際處分、支配系爭房屋之人，倘未准許上訴人提出前開買賣不破租賃之抗辯，恐造成不公平之情事，自應准許。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：伊於112年1月11日向證人劉硯溏購買系爭房地，並於112年2月18日完成所有權移轉登記。上訴人並無占有使用系爭房屋之合法權源，卻以自己與陳皇志、劉伊峯間尚有糾紛為由，持續占用系爭房屋不願遷出，爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。又上訴人既無權占有系爭房屋，即受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害，爰依民法第179條規定請求上訴人自112年2月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利新臺幣（下同）6,495元等語（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：伊於105年5月間因資金周轉需求至陳皇志設立之詐欺集團人頭公司諮詢，卻遭陳皇志以借款290萬元予伊、協助伊處理系爭房地抵押權設定等話術誘騙，於105年5月31日與陳皇志簽立系爭房地之不動產買賣契約書（下稱A契約）、不動產買賣增補協議書（下稱系爭增補協議），由伊將系爭房地所有權暫時移轉登記予陳皇志，期限3年，伊於期滿後得以410萬元贖回系爭房地，陳皇志同時口頭與伊成立系爭租約，租期3年，租金每月1萬元。嗣伊於106年6月間向陳皇志取得最後一筆借貸款項時，經陳皇志告知系爭房屋交由劉伊峯處理，後伊於108年5月間尚無能力贖回系爭房地，劉伊峯同意將贖回期限延至111年8月，復延長至伊實際贖回系爭房地時止，然劉伊峯嗣後反悔，要求伊遷出系爭房屋，伊始知受騙，並於111年8月4日向臺灣桃園地方檢察署（下稱桃園地檢署）對陳皇志、劉伊峯提起詐欺告訴（112年度偵字第15752號，嗣經臺灣高等檢察署准予移轉至臺灣新北地方檢察署，由該署以112年度偵字第35796號偵查中，下稱系爭偵查案件）。系爭偵查案件於112年1月7日第1次開庭後，被上訴人即向伊自稱為系爭房地所有權人，並偕同訴外人廖彥鈞、楊志榮等人不定時騷擾、恐嚇伊，被上訴人顯係陳皇志、劉伊峯所屬詐欺集團其中一員，被上訴人與證人劉硯溏就系爭房地簽訂之系爭契約，應屬通謀虛偽意思表示而無效，被上訴人自非系爭房地之所有權人。縱認系爭契約並非無效，被上訴人購買系爭房地前，明知系爭房地有人居住卻仍購買，且購買後未要求證人劉硯溏點交，卻同意撥款予證人劉硯溏，並頻繁帶人以斷水、斷電、破壞門鎖等暴力方式迫使伊搬遷，復以高於市價200萬元價格購買系爭房地及向銀行超貸，被上訴人與證人劉硯溏間之系爭房地交易存有諸多異常情形，被上訴人顯非善意之第三人，或至少有重大過失，仍不得對伊主張系爭房屋所有權人之物上請求權。退步言之，伊遭騙走系爭房地所有權之前，亦與陳皇志、劉伊峯成立系爭租約並給付租金，且劉伊峯同意將系爭租約延長至伊實際贖回系爭房地時止，系爭租約迄今仍持續中，伊依民法第425條第1項買賣不破租賃規定，得對被上訴人主張有權占有系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審就此部分為上訴人敗訴之判決，即判令上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，以及自112年2月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人6,495元，並附條件為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷二第214、215頁）：㈠上訴人就系爭房地於105年5月31日與陳皇志簽立A契約、系爭增補協議，約定買賣價金為290萬元。
㈡系爭房地所有權於105年7月18日自上訴人移轉登記至證人劉硯溏名下。
㈢被上訴人於112年1月11日與證人劉硯溏簽訂系爭契約，約定
買賣價金為1,008萬元，並於112年2月18日完成系爭房地所有權移轉登記。
㈣系爭房屋自112年2月18日移轉所有權登記至被上訴人名下迄今，均由上訴人占有使用。
五、被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，上訴人自112年2月18日起無權占有系爭房屋迄今，其得請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及自112年2月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。爰就兩造爭執事項析述如下：
㈠被上訴人為系爭房屋所有權人，得本於所有權人身分行使權利：
⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因
信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1定有明文。被上訴人主張其於112年1月11日與證人劉硯溏就系爭房地簽訂系爭契約，約定買賣價金為1,008萬元，並於112年2月18日完成系爭房地所有權移轉登記等語，業據其提出系爭契約、系爭房地之建物、土地所有權狀、桃園市政府地方稅務局112年契稅繳款書（蘆竹分局）等件為佐（原審卷第11至15、185至198頁），並有系爭房屋之異動索引在卷可參（本院卷一第246頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項㈢），被上訴人既經登記為系爭房地之所有權人，依民法第759條之1第1項規定，推定被上訴人適法得以系爭房地所有權人身分向上訴人行使權利。
⒉上訴人雖主張：伊遭陳皇志以借款290萬元予伊、協助伊處理
系爭房地抵押權設定等話術誘騙，於105年5月31日與陳皇志簽立A契約及系爭增補協議，將系爭房地所有權暫時移轉登記予陳皇志，期限3年，後於106年6月間由劉伊峯接續處理，劉伊峯同意將贖回期限延長至111年8月，復再延長至伊實際贖回系爭房地時止，然劉伊峯嗣後反悔，要求伊遷出系爭房屋，伊始知受騙，並於111年8月4日提起系爭偵查案件之告訴云云，固提出A契約及系爭增補協議、客戶尾款簽收明細、上訴人與劉伊峯間通訊軟體LINE對話紀錄等件為佐（原審卷第129、135至145頁，本院卷一第105至113、357至359頁、本院卷二第65至69、79至85、329頁）。惟：
⑴按於我國工商社會與一般民間習慣，常見債務人因擔保自己
債務之未來之履行，與債權人約定將自己財產所有權移轉於債權人（受讓人），債務履行期屆至，如有不履行該擔保目的之債務時，經債權人實行清算後，除債務人清償該債務得向受讓人請求返還擔保物外，受讓人即確定取得擔保物之所有權。惟該擔保物價值高於應履行債務之價額者，債務人得向受讓人請求償還其差額。此類以擔保為目的而移轉擔保物所有權予債權人之擔保物權設定，即為學理所稱「讓與擔保」（下稱讓與擔保）。民間慣行之讓與擔保制度，物權法固無明文，惟我國判決先例已承認其有效性，復不違背公序良俗，於讓與人與受讓人內部間，本於契約自由，及物權法已有習慣物權不違背物權法定主義法文，執法者自無否定其有效性之正當事由（最高法院109年度台上字第3214號判決意旨參照）。又按一方將標的物所有權移轉於他方，約定於其所負債務清償期屆至而未清償時，他方得處分標的物受償者，係以擔保為目的所成立之債權契約。當事人所以捨擔保物權之設定而為上開約定，通常在於其實行程序簡便，較諸擔保物權之法院拍賣程序，可節省時間、金錢之勞費。是若當事人間未有特別約定者，債權人即得於債權屆期未獲清償時，本諸誠實信用原則，以符合商業上合理性要求之方式，處分擔保物（最高法院114年度台上字第1199號判決意旨參照）。
⑵上訴人前述其向陳皇志借款290萬元，並移轉系爭房地所有權
作為擔保，約定贖回期限為3年，嗣後陳皇志告知系爭房地由劉伊峯處理等情節，縱認屬實，上訴人自承以擔保之目的而同意移轉系爭房地所有權，揆諸前開說明，上訴人與陳皇志間之讓與擔保契約本於契約自由，及物權法已有習慣物權而不違背物權法定主義法文，自非無效，嗣後經陳皇志將讓與擔保契約權利讓與劉伊峯，劉伊峯於上訴人贖回期限屆滿而未清償借款時，自有權處分系爭房地受償。又上訴人雖稱劉伊峯同意將贖回期限自111年8月再延長至其實際贖回系爭房地時止云云，然此與上訴人於原審主張劉伊峯同意贖回期限延長至111年8月，並提出其主張由劉伊峯手寫「本人劉伊峯同意林麗貞承諾延長至中華民國111年8月買回，買回價金變更為新台幣411万元正。劉伊峯…108.6.25」等文字之客戶尾款簽收明細（原審卷第129頁），顯有不符，並無可採。
另上訴人主張劉伊峯於111年8月贖回期限屆滿前反悔，要求其遷出系爭房屋，其始知受騙並提出系爭偵查案件之告訴云云，然劉伊峯係於112年1月11日方以證人劉硯溏之代理人名義與被上訴人簽訂系爭契約，如前所述，可知劉伊峯係於111年8月贖回期限屆滿後始處分系爭房地，並無違反其與上訴人間讓與擔保契約之贖回期限約定。而觀諸上訴人提出其與劉伊峯於111年6月15日至同年月17日間LINE對話紀錄，僅見劉伊峯稱「我覺得我等不及了，房租已經非常久沒有繳了，還有我決定要把房子處分掉，妳看看要怎麼跟我溝通妳自己想看看吧」，上訴人回稱「什麼時候有空出來談？」，劉伊峯稱「我不想談，妳把你的搬遷條件跟我說好了，我如果覺得可以就答應，不行就算了，我再請法院來強制搬遷」，上訴人回稱「想好告訴你」，劉伊峯稱「週五前跟我說吧」，上訴人回稱「哪有那麼快的啦？我事情那麼多都還沒做完？哪有時間去想房子的事？月底我工作告一段落…」，劉伊峯稱「沒辦法，我最多就是等到週五」、「還有一二天就到了，你趕快想」，上訴人稱「我房子以$290萬被你們騙過戶！…說等我有錢就可以拿錢贖回！現在又聲稱你要把我的房子處理掉？不肯讓我贖回也不肯讓可憐的單親三母子居住…」、「他們基於你們集團早就設好的銀行端、公証處、人頭買主…讓整件事情游走合法化好保障你們自己…」，劉伊峯回稱「…麻煩妳不要把別人的好意當成是應該的，麻煩妳先想好要怎麼處理，問問給你的時間也夠久了，…」等語（本院卷一第107至111頁），可知劉伊峯於111年8月贖回期限即將屆滿前，因上訴人積欠租金許久而表示欲處分系爭房地，並願與上訴人協商搬遷條件，上訴人因而向劉伊峯表示其移轉系爭房地所有權乃遭劉伊峯所屬詐欺集團詐欺等情，尚無從證明上訴人曾於111年8月贖回期限屆滿時，欲向劉伊峯清償借款卻遭劉伊峯拒絕，致其無法贖回系爭房地之事實，難認劉伊峯有違反其與上訴人間讓與擔保契約之贖回期限約定。
⑶上訴人雖主張：伊於108年5月31日調閱系爭房地第二類謄本
時，始發現系爭房地所有權竟於105年7月18日遭移轉登記至劉伊峯之胞妹即證人劉硯溏名下，且陳皇志當初將一疊資料交予伊簽名，伊在未仔細查看資料內容之情形下簽立伊為賣方、證人劉硯溏為買方之系爭房地不動產買賣契約書（下稱B契約，本院卷二第147至149頁），伊係遭陳皇志、劉伊峯所屬詐欺集團詐欺而移轉系爭房地所有權云云（原審卷第123頁、本院卷二第212、213頁）。然觀諸A契約第3條第3項「買賣標的產權移轉登記之名義人得由甲方（即陳皇志）指定…」（原審卷第141頁）、系爭增補協議第3條「故雙方就本件買賣事宜特於本書約定，乙方（即上訴人）最遲應於民國壹佰零伍年陸月參拾日將本書第一條所載之買賣不動產標的移轉登記於甲方（即陳皇志）或甲方指定之第三人名下（依地政主管機關登載為準）…」等約定（本院卷一第357頁），陳皇志本可指定系爭房地所有權移轉登記之名義人，故本件或係陳皇志欲指定以證人劉硯溏登記為所有權人，經上訴人同意再另行簽定由上訴人出售系爭房地予證人劉硯溏之B契約，參以上訴人提供其印鑑章、印鑑證明以辦理系爭房地所有權移轉登記，有桃園市八德地政事務所114年3月28日德地登字第1140002708號函文檢送系爭房地之所有權移轉登記申請書及繳附證件等件在卷可憑（本院卷一第255至279頁）；且證人即陳皇志之前員工廖根頡於本院證稱：通常我們不會拿客戶印鑑，是請客戶去申請印鑑證明等語（本院卷二第11
0、111頁）；上訴人亦自承嗣後經陳皇志告知系爭房地交由劉伊峯處理，證人劉硯溏並於本院證稱其出借名義予劉伊峯而登記為系爭房地所有權人等情，已如前述，而B契約為上訴人親自簽名於上，為上訴人自陳在卷（本院卷二第212頁），上訴人復未能證明其對B契約內容一無所知，其空言未有締約真意，實非可採。則徵諸上開事證，堪認上訴人對於系爭房地所有權乃移轉登記至證人劉硯溏名下乙事明確知情，自難認上訴人係遭詐欺而與陳皇志、劉伊峯成立讓與擔保契約。又上訴人自承其借款290萬元，於扣除設定費、稅金、法務費、押金及租金後，實際收取257萬7,508元，有上訴人提出之客戶尾款簽收明細可參（原審卷第129頁），可知上訴人確有取得其借貸之款項；另系爭房地於上訴人105年7月18日移轉所有權登記予證人劉硯溏後，其上原登記予訴外人廣藝有限公司（下稱廣藝公司）之抵押權於106年4月26日因判決塗銷抵押權登記等情，有系爭房屋之異動索引在卷可參（本院卷一第245頁），上訴人亦自承其請陳皇志處理設定予廣藝公司之抵押權塗銷事宜等情（本院卷二第212頁），上訴人並曾於證人劉硯溏對廣藝公司提起塗銷抵押權登記事件（臺灣桃園地方法院105年度訴字第1491號）中出庭作證，有該案件106年2月21日言詞辯論筆錄在卷可參（本院卷二第17至19頁），可徵陳皇志確有協助上訴人塗銷系爭房地原設定予廣藝公司之抵押權登記，均難認上訴人有遭陳皇志以借貸290萬元、協助塗銷抵押權設定等話術詐欺。至於上訴人雖提出劉伊峯涉及詐欺罪嫌及零元詐屋、話術押房產偷過戶、地面師等相關新聞報導、新聞畫面截圖，以及被告為劉伊峯之臺灣臺北地方法院113年度訴字第4768號判決公示送達公告、109年度重訴字第1343號判決節錄等件為佐（原審卷第171至177、243至247頁，本院卷一第155至239頁、本院卷二第55至61頁），然上訴人所提系爭偵查案件迄未偵查終結，尚難以劉伊峯涉嫌其他詐欺犯嫌或民事糾紛逕認上訴人移轉系爭房地所有權登記亦遭劉伊峯詐欺所致，而其餘新聞報導與本件並無實質關聯，均無從逕為有利於上訴人之認定。
⑷至於上訴人又主張：系爭房地於伊105年5月間向陳皇志借款2
90萬元後，旋於105年6月間經陳皇志、劉伊峯所屬詐欺集團持以向新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）全額貸款746萬元，且系爭房地附近房價於被上訴人112年1月間購買時約800萬元，被上訴人卻以1,008萬元向證人劉硯溏購買，亦同向新光銀行辦理貸款；被上訴人於購買系爭房地前未曾看過屋況，且明知有人居住卻仍購買，購買後亦未要求證人劉硯溏點交，卻同意撥款予證人劉硯溏，並偕同廖彥鈞、楊志榮等人不定時騷擾、恐嚇伊，被上訴人顯係陳皇志、劉伊峯所屬詐欺集團其中一員，被上訴人與證人劉硯溏就系爭房地簽訂之系爭契約，應屬通謀虛偽意思表示而無效，縱非無效，被上訴人亦非善意之第三人，或至少有重大過失，仍不得對伊主張系爭房屋所有權人之物上請求權云云。然：
①觀諸上訴人提出105年6月至同年9月間系爭房地所在「電通市
」社區之實價登錄資料，上訴人係以每坪單價14萬1,000元移轉系爭房地所有權，而同時期與系爭房地坪數接近之不動產交易單價為每坪12萬8,000元、13萬2,000元（原審卷第147頁），難認上訴人以買賣名義移轉系爭房地所有權之價格顯著高於市場行情，而有超貸之情事。又依上訴人提出111年11月至112年2月間系爭房地所在「電通市」社區之實價登錄資料，被上訴人係以每坪單價19萬4,100元購買系爭房地，雖相較同時期與系爭房地坪數接近之不動產交易單價每坪16萬2,100元、16萬2,800元為高（本院卷二第151頁），惟衡諸不動產交易價格取決因素並非單一，買賣雙方議價能力、賣方有無資金需求等均會導致交易價格產生差異，仍無法逕以前開少數實價登錄資料，而認被上訴人係以顯不合理之高價購買系爭房地並向銀行超額貸款獲取利益，遑論被上訴人以系爭房地向新光銀行貸款後，即持續繳納貸款迄今，有被上訴人提出其名下新光銀行帳戶（帳號：000000000000-0）存摺及內頁明細為佐（本院卷二第363至370頁），且被上訴人係向新光銀行南港分行申辦貸款，而以證人劉硯溏名義申辦之貸款則係由新光銀行中和分行承辦，兩案並無關聯等情，有新光銀行集中作業部113年5月23日新光銀集作字第1136004639號函文檢附說明在卷可參（原審卷第219、233頁），難認前開於105、112年間以系爭房地申辦之貸款有何異常情事，亦無從認定被上訴人為詐欺集團成員，上訴人據此主張被上訴人與證人劉硯溏簽訂之系爭契約乃通謀虛偽意思表示而無效云云，自無足採。上訴人另提出新光銀行涉嫌與詐欺集團勾結灌水不動產買賣合約詐貸之新聞報導（原審卷第81至85頁），與本件事實並無關聯，且該新聞事件所稱詐貸之被害人應為銀行，而非不動產所有權人，仍無從為有利於上訴人之認定。
②至於被上訴人雖自承：原屋主代理人向伊稱系爭房地仍有租
客居住，伊僅有至系爭房地外觀查看，點交期限屆至時曾要求仲介協助點交，仲介稱原屋主體恤租客搬遷不易，再給租客幾日搬遷，嗣後因遲未能完成系爭房地點交，伊方親自至系爭房地要求上訴人搬遷等情（本院卷二第356、357頁）。
惟觀諸被上訴人與證人劉硯溏簽立之系爭契約第7條第5、7項約定（原審卷第190頁），可知被上訴人得要求系爭房地之室內定著物及相關設備於點交前可為正常使用，且若於點交前發現系爭房地存有物之瑕疵，亦得催告證人劉硯溏補正，若證人劉硯溏未補正，並得行使民法物之瑕疵擔保權利，則被上訴人於購買前未實際查看系爭房地內部現況，對其依系爭契約所得主張之買受人權利尚無影響，被上訴人復委託仲介及透過價金履約保證機制購買系爭房地（原審卷第193、194頁），自難認被上訴人購入系爭房地之交易模式顯有異常。至於被上訴人固自承於證人劉硯溏點交系爭房地前即同意撥款（本院卷一第287、288頁），然此不影響其得對證人劉硯溏主張之買受人權利，仍不足以認定被上訴人與證人劉硯溏簽訂系爭契約乃通謀虛偽意思表示。另被上訴人因遲未能點交系爭房地，遂偕同友人親至系爭房地要求上訴人搬遷，於上訴人拒絕搬遷後，為求得對上訴人直接取得執行名義而逕向上訴人提起本件訴訟，而非要求證人劉硯溏負違約責任，亦難認屬顯不合理之舉措，況上訴人對被上訴人、廖彥鈞、楊志榮提起之妨害自由等告訴，亦經桃園地檢署檢察官以113年度偵字第5786號為不起訴處分書，有該處分書在卷可參（本院卷二第171至174頁），難認被上訴人有以非法方式要求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，故上訴人以此主張被上訴人亦屬詐欺集團成員，且與證人劉硯溏通謀虛偽意思表示簽立系爭契約云云，仍無足採。
③被上訴人購買系爭房地並無顯著交易異常之情事，已如前述
，且依上訴人前開舉證，亦難認定被上訴人有參與或知悉陳皇志、劉伊峯與上訴人借貸、讓與擔保契約之過程，況劉伊峯係有權以證人劉硯溏代理人名義處分系爭房地（至於系爭房地價值是否高於上訴人尚欠借款數額，乃上訴人得否向劉伊峯請求償還差額問題），故上訴人主張被上訴人向證人劉硯溏購買系爭房地，並非善意之第三人，或至少有重大過失，而不得對其主張系爭房屋所有權人之物上請求權云云，亦無足採。
㈡上訴人無權占有系爭房屋，被上訴人得請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，同法第425條定有明文。
⒉上訴人主張：伊與陳皇志就系爭房屋自105年5月間成立系爭
租約，嗣後經劉伊峯延長租期，系爭租約迄今仍持續中云云（本院卷二第180頁），雖提出客戶尾款簽收明細及其與劉伊峯間LINE對話紀錄等件為佐（原審卷第129、本院卷二第329頁）。然縱認上訴人所述屬實，系爭租約自105年5月間起至被上訴人於112年2月18日登記取得系爭房地所有權時止，期限已逾5年，而系爭租約未有書面，亦未經公證，此為上訴人所自承（本院卷一第146、147頁，卷二第180頁），依民法第425條第2項規定，系爭租約並無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，則上訴人主張其得依系爭租約向被上訴人主張有權占有系爭房屋云云，自屬無據。至於上訴人所提出經公證之系爭增補協議（本院卷一第351至359頁），與系爭租約無涉，上訴人嗣後據此主張系爭租約曾經公證云云（本院卷一第345頁），自不足採。
⒊被上訴人為系爭房屋之所有權人，如前所述，而上訴人自被
上訴人112年2月18日登記為系爭房屋之所有權人迄今均占有使用系爭房屋，為上訴人所不爭執（不爭執事項㈣），上訴人復未能舉證其有權占有系爭房屋之權源，則被上訴人依民法第767條第1項前段規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項亦有明文。
⒉上訴人自被上訴人於112年2月18日取得系爭房屋所有權起占
有使用系爭房屋迄今，依上開說明，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬有據。本院審酌系爭房屋坐落桃園市南崁地區市中心，鄰近台茂購物中心、好市多南崁店等大型購物中心、蘆竹國民運動中心等育樂設施，周圍中小商家林立，工商及生活機能繁盛等情，為兩造所不爭執（本院卷一第148頁），認本件以系爭房屋現值及系爭土地申報地價之年息5%計算相當於租金之不當得利，應屬適當。又被上訴人自承系爭土地並未於公告期間申報地價（本院卷二第349頁），則依平均地權條例第16條規定，系爭土地112年申報地價應以該年度公告地價每平方公尺1萬2,239元（原審卷第17頁）之8成計算，而系爭房屋於112年現值為441萬1,146元，有桃園市政府地政局115年4月7日桃地價字第1150019358號函文檢送建物現值估算表等資料為佐（本院卷二第333至338頁），據此計算，上訴人自112年2月18日起騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付被上訴人之不當得利數額為1萬8,834元【計算式：1萬2,239元×80%×4,837.78平方公尺×1萬分之23=10萬8,946元（元以下四捨五入，以下均同）；（10萬8,946元+441萬1,146元）×5%×1/12=1萬8,834元】，被上訴人僅請求按月給付6,495元，未逾其得請求之數額範圍，自為可採
六、綜上所述，被上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人自112年2月18日起無權占有系爭房屋迄今，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及自112年2月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,495元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 12 日
民事第二十庭
審判長法 官 劉素如
法 官 馬傲霜法 官 莊佩頴正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 12 日
書記官 呂 筑