臺灣高等法院民事判決114年度上易字第171號上訴人即附帶被上訴人 劉 家 振
馬 雅 如林 靜 枝孫 培 傑呂 世 民劉蕭淑鶯戴 輝 煌魏 丹 容黃 永 勳黃 弘 陵黃 弘 達黃 怡 綺吳 雲 武（即江麗卿之承受訴訟人）吳 柏 翰（即江麗卿之承受訴訟人）吳 百 智（即江麗卿之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 洪榮宗律師
賴建宏律師被 上訴 人 李愛子輔 助 人 李芳子被上訴人即附帶上訴人 李麗卿共 同訴訟代理人 李懷農律師
參 加 人 徐力偉訴訟代理人 李懷農律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國113年9月13日臺灣臺北地方法院111年度訴字第4529號第一審判決提起上訴，被上訴人李麗卿提起附帶上訴，本院於115年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人李麗卿之附帶上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用關於上訴部分均由被上訴人負擔；關於附帶上訴部分由被上訴人李麗卿負擔。參加費用由參加人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：兩造共有臺北市○○區○○段0小段000地號土地（下稱系爭土地），並為坐落其上康和名揚社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，被上訴人李愛子、李麗卿分別為門牌號碼同區○○街00巷0弄0號4樓、00號3樓（下逕稱門號及樓層）房屋之所有權人，上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）則於附表三所示時間，以附表三所示原因取得附表三所示房屋（下合稱1樓房屋）。系爭土地非供系爭社區建物占用之地面，均屬法定空地，各共有人間無約定由上訴人專用，詎上訴人竟各以如附表三「占用位置/情形」欄所示地上物(下稱系爭地上物)無權占有系爭土地（下稱系爭占用地），而受有相當租金之不當得利。爰依民法第179條規定，求為判決如附表一「原審訴之聲明」欄所示【原審判命上訴人應給付如附表一「原審判決金額」欄所示，並駁回被上訴人其餘之訴；上訴人就其等敗訴部分、李麗卿就其如附表二所示敗訴部分分別聲明不服，各自提起上訴、附帶上訴。至李愛子敗訴部分，李麗卿敗訴且逾附帶上訴部分，未據聲明不服，且被上訴人聲明不再主張之其餘請求權基礎（見本院卷二第10頁），均非本院審理範圍，不予贅述】。於本院答辯聲明：上訴駁回。李麗卿之附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回李麗卿後開㈡項請求及該部分假執行之宣告均廢棄。㈡上訴人應給付如附表二「附帶上訴聲明」欄所示金額。（參加人請求追加為原告部分不合法，另由本院裁定駁回）
二、上訴人則以：1樓房屋之原始承購戶向建商即康和建設實業股份有限公司（下稱康和公司）及合建之地主謝啟鏞購買預售屋時，即約定由1樓房屋承購戶取得1樓前後院之專用權（下稱系爭分管契約），建商並依約將上開空地構築圍牆、鐵門而交付承購戶，各承購戶亦在分管範圍增設建物，將此分管狀態公示於眾，34年以來從未有其他住戶提出異議，應認共有人間存在系爭分管契約或默示分管契約。李愛子為原始住戶，李麗卿則自其他原始住戶取得所有權，於購買時明知或可得而知分管契約存在，均應受分管契約拘束。伊等係基於分管契約占用系爭占用地，自不構成不當得利等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對李麗卿附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、查建商康和公司於75年12月24日在系爭土地建造系爭社區，76年12月15日竣工，77年5月17日取得使用執照，77年7月間陸續交付房屋予承購戶，系爭土地為全體區分所有權人共有，李愛子於77年7月13日因建物所有權第一次登記取得0號4樓房屋所有權，李麗卿於90年4月2日因買賣取得00號3樓房屋所有權，上訴人則於附表三所示時間，各以附表三所示原因取得附表三所示房屋，上訴人並各以系爭地上物占用系爭占用地等情，有使用執照存根、土地、建物登記謄本、所有權狀、建物測量成果圖、房屋預定買賣契約書、遷入證明書可證，並經原審至現場履勘及囑託臺北市古亭地政事務所測量明確，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即原判決附圖，下稱附圖）可稽（見原審司補卷第33至107頁，原審卷二第35至4
0、91至95頁，原審卷一第209至235頁，本院卷一第355至401頁），且為兩造所不爭執（見本院卷三第71至72頁），堪以認定。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭占用地，受有相當租金之不當得利等節，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：上訴人是否無權占有系爭占用地？茲論述如下：
㈠按98年1月23日修正前民法第820條第1項規定：「共有物，除
契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號及98年度台上字第633號判決意旨參照）。至公寓大廈管理條例第7條雖有明文該條第1款至第5款所列區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，不得約定為專用部分而成為專用權之客體。惟公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，在該條例施行之前已取得使用執照之公寓大廈，依同條例第55條第2項但書規定，得不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，92年12月31日修正前同條例第43條第2項規定，亦同此旨。查上訴人抗辯伊係基於系爭分管契約，有權占有使用系爭占用地等語。茲查：⒈系爭社區係以臺北市政府77使第334號使用執照所興建之公寓
大廈集合住宅，該址前、後方基地設有法定基地乙情，有使用執照存根、竣工圖說可稽（見原審卷一第41、155頁）。
再參以建築基地除去建築物本身占用之地面外，餘皆屬法定空地，建築法第11條第1項前段已有明文。是系爭占用地，既非供系爭社區之建物坐落之地面，均屬法定空地。然系爭社區係於77年間即公寓大廈管理條例實施前即已取得使用執照之建築，依前開說明，關於法定空地自仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體，不受公寓大廈管理條例第7條之限制。
⒉上訴人抗辯：系爭社區係由康和公司於77年7月19日興建完成
，康和公司並與各承購戶約定1樓前後院歸由1樓住戶專用，已成立系爭分管契約等語，已據提出由劉家振、林靜枝、馬雅如之房屋預定買賣契約書、康和公司銷售系爭社區預售屋廣告、臺灣房屋市場月刊第144期為證（見原審卷一第209至
235、237頁，本院卷一第123至137、155至158、365至401頁，本院卷二第123至141頁），雖被上訴人否認上情。然查：
⑴系爭社區係以預售屋之形式銷售，建商康和公司於銷售時提
出之售屋廣告，乃同時以圖、文，並搭配各層戶型之平面配置圖供消費者選擇，其中1樓之平面配置圖顯示1樓前後庭院（即法定空地）四周均以圍牆、鐵門封閉，而與其他住戶區隔，且每戶劃設1個汽車停車位；另廣告文字亦詳實記載：「第一樓住家，前面規劃20坪大庭園，後面規劃15坪陽光庭園，戶戶有停車位，更可依您喜愛作各式造景或蒔花養魚乃提供預售屋之廣告」等語，有康和公司銷售系爭社區預售屋廣告暨所附平面配置圖可稽(見本院卷一第123至137頁)，可見康和公司於斯時已將1樓前後庭院（即法定空地）規劃為供1樓住戶專用，並作為推銷1樓房屋之重點。且參刊登於臺灣房屋市場月刊第144期之報導記載，康和公司之特助曾於受訪時表示：系爭社區特別重視1、5樓規劃等語（見本院卷一第155至158頁），此與前揭廣告強調1樓前後庭院作為銷售重點之情節，互核相符。
⑵再者，系爭社區係由謝啟鏞與康和公司合建，原始起造人即
為謝啟鏞與康和公司之法定代理人黃南圖2人，於系爭社區興建後，除建商康和公司外，原地主謝啟鏞亦將其因合建分得之房地出售，且與康和公司均用相同格式、內容之房屋預定買賣契約書，而與承購人簽約等節，有建造執照存根、謝啟鏞分別與劉家振、林靜枝間及康和公司與馬雅如間簽立之房屋預定買賣契約書可參（見原審卷一第209至235頁，本院卷一第355至360頁、第365至401頁，本院卷二第123至141頁），並據證人即0號2樓所有權人林彩鳳於本院證述：謝啟鏞是地主，他與康和公司合建，伊想要購買的0號2樓即為謝啟鏞分配到房屋等語明確（見本院卷二第239頁）。而參酌上開買賣契約書第1條明文約定：房屋壹戶約計☐坪（如附件平面配置圖所示）等語，並確實將前開廣告所附1樓平面配置圖作為附件(見原審卷一第209、233至235頁，本院卷一第36
6、376至377頁，本院卷二第123頁），足認1樓平面配置圖已作為1樓房屋承購戶之買賣契約之附件，而參買賣契約第14條之約定，該附件即平面配置圖亦屬契約內容之一部，因此不論係直接向建商康和公司承購之1樓房屋承購戶，抑或是向原地主謝啟鏞購買之1樓房屋承購戶，1樓房屋之實質使用範圍，均一致以該附件之1樓平面配置圖為準。再依該平面配置圖顯示，1樓前後庭院（即法定空地）四周均以圍牆、鐵門封閉，而與其他住戶區隔，且每戶劃設1個汽車停車位，顯係將系爭占用地規劃為前、後庭院歸1樓房屋之承購戶使用（見原審卷一第233頁，本院卷一第376頁）。益徵上訴人上開抗辯，應非子虛。
⑶又兩造或證人固均未能提出購買系爭社區2樓以上之住戶與建
商或謝啟鏞簽立之房屋預定買賣契約書，無法知悉2樓以上承購戶所簽立之買賣契約是否亦附有1樓平面配置圖，然查：
①康和公司於出售房地時，已有提供包含1樓平面配置圖在內之
全部平面配置圖，並說明1樓房屋前後院歸1樓住戶使用等節，業據證人即0號2樓所有權人王世金於本院證述：簽約時康和公司之銷售人員有給伊看過系爭社區之全部平面配置圖，並介紹1樓之特色為前後有庭院，前院可以停2部車，買1樓的人始可使用前後院，故1樓與2樓有120萬元之價差等語（見本院卷二第234至236頁）；證人即0號2樓所有權人翁莉琳於本院證述：伊應該有看過系爭社區之全部平面配置圖等語（見本院卷三第59至60頁）；證人即00號5樓所有權人馬東屏於本院證述：伊應該有看過系爭社區之全部平面配置圖，因為買房子都會有這個圖等語（見本院卷三第65至66頁），堪認建商於與各承購戶簽約時均已提示包含1樓平面配置圖在內之全部配置圖。且衡諸常情，建商或地主既已與1樓房屋承購戶為就1樓前後庭院約定由1樓住戶專用，自無不告知其餘樓層承購戶之理。是除1樓房屋承購戶外，其餘樓層承購戶應知悉建商將1樓前後庭院規劃予1樓住戶專用。
②再依使用執照圖說及竣工照片所示，1樓房屋之門牌及門鈴係
設於前方庭院立柱，且欲進出1樓房屋者需行經前方庭院空地後由房屋大門進入，並與通往2至5樓房屋之通道（面對建物時，位於每棟建物之右側）相互區隔，上訴人無須利用前開通道，其餘樓層住戶亦無從經由該通道進入1樓前方庭院；另1樓後方庭院僅能經由1樓內部樓梯進出，他人無法自外面進入等節（見原審卷一第155頁，本院卷二第143至147、151頁），可見建商顯有排除他人或樓上住戶可進出1樓前後院，而歸1樓住戶使用之意，足證建商已於興建時即明確規劃將1樓前後庭院分歸1樓住戶使用。復審酌系爭社區係於77年7月19日建築完成，有建物登記謄本可據（見原審司補卷第37、51、57、63、69、75、81、87、93、99頁），上訴人抗辯於77年7月間開始點交房屋予承購戶時，已將前後庭院封閉乙節，核與77年8月15日、同年12月6日拍攝之林務局農林航空測量所航測圖顯示系爭社區1樓前後庭院已封閉（見本院卷一第175至179頁）；78年1月之臺灣房屋市場月刊第170期所刊登系爭社區之正面照片顯示00號1樓、00號1樓之1樓前方庭院已完全封閉（見本院卷二第147頁）；0號1樓原始承購戶即訴外人武金陵於79年拍攝之照片所示前方庭院從右至左分別以與買賣契約書所附之1樓平面配置圖所示相同結構即車庫門、格柵及出入門封閉（見本院卷一第159至165、376頁）；系爭社區之竣工照片顯示系爭社區於竣工時，其1樓後方庭院與防火巷已由建商以圍牆進行隔離（見本院卷一第151頁）等節相符。並據證人王世金證稱：伊於點交後約2個月即入住，於入住時，1樓前方庭院已裝有黑色的格柵，0號1樓於79年間之房屋外觀照片，與伊入住時看到之情形相符等語，及證人林彩鳳證稱：伊於入住時，1樓前後庭院已有矮牆、鐵門，前後庭院就是要給1樓使用，0號1樓於79年間之房屋外觀照片，與伊入住時看到之情形相符等語明確（見本院卷二第235、240至241頁）。是由建商或地主點交系爭社區房屋時之現況，益徵系爭社區之全部住戶均知悉1樓住戶專用1樓前後院。至證人翁莉琳及00號5樓所有權人馬東屏固證稱：伊入住時，1樓庭院尚未蓋鐵門、圍牆云云（見本院卷三第60至61、67至68頁），即與客觀事證不符，不足採信。
③被上訴人雖執房屋預定買賣契約書第1、5、6條、系爭社區管
理服務契約第7、8、9條約定，否認簽約時有將1樓前後院約定由1樓住戶專用云云。惟查房屋預定買賣契約書第1條僅係標示各買受人所購得專有建物之面積及範圍，第5條僅係約定施工標準應依設計圖說及契約所附之建材設備說明書，又第6條則係就建物之共有部分如地下層、屋頂平台、屋頂突出物及各層之公共設施、設備等為約定，另系爭社區之管理服務約定書第7、8、9條係就建物外觀、公共設施等為約定（見原審卷一第113至115、209、213至217頁，本院卷一第3
66、368至370頁，本院卷二第123、125至127頁），均核與1樓平面配置圖係就1樓前後庭院為約定專用，並無衝突，無從據此認定系爭分管契約不存在，是被上訴人前開主張，均屬無據。
④準此，各承購戶不論是直接向建商承購之住戶，抑或是向地
主購買之承購戶，於締約時依建商提供之平面配置圖所示，均足知悉1樓前後庭院係由1樓住戶使用，並同意遵守，即受1樓平面配置圖所表明關於1樓前後庭院使用範圍歸由1樓住戶使用之拘束。是上訴人抗辯系爭社區之原始承購人已透過與建商或地主間買賣契約成立系爭分管契約等語，自非無據。
⑷況稽之系爭社區之區分所有權人，對於建商將1樓前後庭院交
由1樓承購戶占用或1樓前後庭院歷來均由1樓住戶專用之情，至少長達34年未予干涉等節，亦據證人林彩鳳、王世金證稱：伊未曾聽過2樓以上住戶對1樓住戶使用前後方庭院提出爭執，僅聽說過有人希望能裝設電梯，需要使用1樓庭院等語明確（見本院卷二第237、241至242頁）；證人翁莉琳、馬東屏證稱：系爭社區興建後至106、107年間因社區想要蓋電梯前，均未曾有人針對1樓住戶專用系爭占用地提出爭執等語明確（見本院卷三第61至62、68至69頁）。可徵系爭分管契約存在，並經其他共有人遵守。至被上訴人雖另主張系爭社區住戶曾要求興建電梯，因此有使用系爭占用地之意，顯見並無系爭分管契約存在云云，固提出106年11月18日、107年9月29日會議記錄、系爭社區連署爭取無障礙電梯單、電梯增設意願表為證（見原審卷一第125、127至137、139至145頁）。然查106年11月18日、107年9月29日之會議結論為：擬先成立管理委員會，俟社區管理委員會報備核准後，再進行後續籌劃；擬籌建電梯或推動都更小組，後續將委託外部公司提出初步報告，並討論是否成立工作小組等節（見原審卷一第125、127至128頁），可見興建電梯一事僅停留在籌劃階段。又連署爭取無障礙電梯單、電梯增設意願表，至多僅得認為部分住戶持續有意推動電梯建設（見原審卷一第129至137、139至145頁），會議中並未見有何爭執上訴人對系爭占用地有專用權，或有其他共有人請求上訴人返還系爭占用地之意。且本件既係由建商與受分配建物之原地主及承購戶約定，而使各共有人間成立系爭分管契約，則於系爭分管契約經全體共有人變更或終止前，系爭社區之全體住戶是否曾召開會議討論或決議共管事務，均對系爭分管契約之成立無涉，被上訴人據此否認系爭分管契約存在，顯非有理。⑸被上訴人雖另主張1樓房屋後方庭院包含部分之防火通道，依
法不能封閉供部分區分所有權人使用，倘有系爭分管契約亦應屬無效云云。惟約定專用權人就約定專用之共用部分之使用，依公寓大廈管理條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，雖應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。惟根據同條例第15條第2項、第9條第4項之規定，違反者僅生管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，或得請求主管機關或訴請法院為必要之處置及請求損害賠償之問題，非屬效力規定（最高法院108年度台上字第22號）。是1樓後庭院封閉供1樓房屋住戶使用，是否違反使用執照所載用途、相關法規之規定，僅屬系爭分管契約有無違反取締規定，與私法契約是否成立無涉。被上訴人主張系爭分管契約因違反禁止規定而無效，委不足採。況倘上訴人以系爭地上物占用土地，縱有與防火隔間之設置目的及通常使用方法不符，亦為是否應予拆除之問題，不影響系爭分管契約之效力。
㈡準此，系爭社區之原始承購人已透過與建商或地主間買賣契
約成立系爭分管契約，業如前述，則李愛子為系爭社區之原始住戶，本應受系爭分管約定之拘束；李麗卿雖係自原始住戶輾轉繼受取得00號3樓房屋及系爭土地應有部分，然依1樓房屋前後庭院自交屋後均由上訴人以現況使用之外觀，其於承購當時明知或可得而知系爭分管契約存在，亦應受系爭分管契約之拘束。
㈢從而，上訴人既係基於系爭分管契約占有使用系爭占用地，
自非無權占有，即非無法律上原因，難謂有何不當得利，是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人應給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，訴請上訴人返還如附表一「原審訴之聲明」欄所示金額，為無理由，不應准許。從而原審就如附表一「原審判決金額」欄所示金額部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第二項所示。又被上訴人之請求為無理由，原審就李麗卿之請求逾如附表一「原審判決金額」欄所示金額部分為被上訴人李麗卿敗訴判決，核無違誤，李麗卿就如附表二所示金額提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由；附帶上訴為無理由。爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
民事第九庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 葉珊谷法 官 徐雍甯正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
書記官 林士麒