臺灣高等法院民事判決114年度上易字第179號上訴人即附帶被上訴人 吳義豐訴訟代理人 李沅璇
蕭逸華律師被上訴人即附帶上訴人 黃勢蒼訴訟代理人 楊光律師上列當事人間請求解除契約等事件，兩造對於中華民國113年8月30日臺灣基隆地方法院112年度重訴字第14號第一審判決各自提起上訴、附帶上訴，本院於115年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：兩造於民國111年1月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊以新臺幣（下同）638萬元向上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）購買門牌基隆市○○區○○路00巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地應有部分（下與系爭房屋合稱系爭房地），於111年4月20日辦理所有權移轉登記，同年11月22日交屋。詎伊於112年1月4日進行裝修，發現系爭房屋牆面木板後另貼有塑膠防水膜、牆壁潮濕、多處牆面天花板壁癌嚴重、牆面電源插座鏽蝕，足認系爭房屋有漏水之瑕疵，伊得請求減少價金101萬8,327元（修復費用37萬8,327元、交易價值減損64萬元）。經伊行使減價權後，上訴人已無保有該部分價金之地位，爰依民法第179條規定，求為命上訴人給付101萬8,327元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。原審就上開請求判命上訴人給付37萬8,327元，及自112年3月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人提起附帶上訴，附帶上訴聲明：⑴原判決關於駁回被上訴人後開第2項之訴部分廢棄；⑵上訴人應再給付被上訴人64萬元，及自112年3月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。對於上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人未證明系爭房屋有漏水至屋內，而社團法人基隆市建築師公會（下稱基隆市建築師公會）鑑定時未施以噴水試驗，僅以1間屋內臥房之內、外牆兩個水分儀測試點，遽認系爭房屋全部外牆有漏水瑕疵，顯有違誤，又系爭房屋外牆為磨石子牆壁，基隆市建築師公會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）以磁磚估算修復費用，顯無必要，另外牆屬於全體區分所有權人共有，應按上訴人應有部分比例分擔。縱系爭房屋有漏水瑕疵，經修復後，對系爭房屋之外觀、使用均無影響，即無交易價值減損問題等語，資為抗辯。上訴聲明：⑴原判決關於命上訴人給付37萬8,327元本息部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。對於附帶上訴，答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、查兩造於111年1月16日簽訂系爭契約，被上訴人以638萬元向上訴人購買系爭房地，於111年4月20日辦理所有權移轉登記，111年11月22日交屋等事實，為兩造所不爭執（本院卷第197頁），堪信為真正。被上訴人請求減少價金（修復費用、交易價值減損），則為上訴人以前詞所拒。茲就爭點論述如下：㈠系爭房屋外牆確有漏水情事：
⒈經原審囑託基隆市建築師公會就系爭房屋有無漏水、漏水原
因、範圍等進行鑑定，鑑定結果認定：本件由鑑定建築師於112年9月23日辦理第一次會勘，對現況進行初步觀察，確有未完全拆除之透明防水膠膜殘存，內隔間牆面與外牆牆面狀況有極大落差，外牆內部表面除有白華現象外，尚有水泥粉刷層剝落現象。再於112年11月4日進行第二次複勘，比對外牆內隔間牆表面狀況差異，及外牆與天花板表面狀況差異。肉眼可見，內隔間牆及天花板狀況相當一致，但外牆受損狀況顯著。因本次會勘前多日未雨，當日亦未雨，現況無直接入滲水量，熱顯像儀不適用。僅以水分儀測量潛藏之含水量，檢測外牆及其鄰近內隔間之差異，結果含水量由外牆向內隔間牆迅速縮減。綜合可觀察現況及儀器數據，確認初勘之判斷，外牆防水確實失效。現任屋主（即被上訴人）拆除原裝修材料時，發現外牆內面存在防水膠膜，現勘時仍可檢視到膠膜殘片，亦可佐證系爭房屋外牆確有漏水問題。綜上分析，系爭房屋確有漏水，漏水位置為該樓層外牆，按使用執照圖面估算為61.02㎡等情，有系爭鑑定報告、勘查紀錄照片可憑（見原審卷第161至165、201至215頁）。審酌建築師具有建築設計專業知識，對於外牆防水功能存否有分析判斷技能，上開鑑定由陳慶鐘建築師執行（見原審卷第169頁），並已詳細說明鑑定過程與判斷理由（詳後述），核無瑕疵可指，可以採認，則系爭房屋外牆確有漏水情事，足堪認定。⒉上訴人雖辯稱：基隆市建築師公會鑑定時未施以噴水試驗，
僅以1間屋內臥房之內、外牆兩個水分儀測試點，遽認系爭房屋全部外牆有漏水瑕疵，顯有違誤云云。然查：
①本件初勘時即判斷系爭房屋外牆為非裂縫型之全面滲透性漏
水，立案後原計畫在長時間下雨時辦理複勘以利檢測，但因長時天晴，無法利用雨水進行測試。對外牆垂直面而言，晴天環境實施噴水試驗，需長時間噴水，始能產生與長時下雨時外牆完全浸潤效果。但系爭房屋位於二樓，除不易實施噴水試驗外，進行長時噴水試驗，亦影響一樓住戶，更無法搭配色劑進行檢測。本件現勘肉眼可見外牆內側完全崩壞，依工程經驗可逕行判定為外牆防水層全面失效，故認定無點狀「漏水點」檢測及牆面平均含水量檢測之需要，執行內、外牆含水量差異測試僅作為外牆漏水之佐證。當牆體破裂或防水層開始局部失效，即產生點狀漏水，外牆內部會有局部溼潤、白華或滴漏。另防水層會隨時間老化，當全面失效時，即呈現本件外牆內側肉眼可見完全崩壞狀況等情，有基隆市建築師公會114年10月13日基建師會鑑字第11402114號函所附之回覆說明可考（見本院卷第177至181頁）。
②由上可知，本件鑑定因長時天晴，如晴天實施噴水試驗，需
長時間噴水，系爭房屋位於二樓，不易實施噴水試驗，進行長時噴水試驗，亦影響一樓住戶，故未實施噴水試驗。再者，鑑定建築師現場會勘時，確有未完全拆除之透明防水膠膜殘存，即代表系爭房屋外牆存在水氣滲透現象，另內隔間牆面與外牆牆面狀況有極大落差，外牆內部表面除有白華現象外，尚有水泥粉刷層剝落現象，已肉眼可見外牆內側完全崩壞，依鑑定建築師工程經驗可逕行判定為外牆防水層全面失效，執行內、外牆含水量差異測試僅作為外牆漏水之佐證，是基隆市建築師公會乃基於上開情形，始認定系爭房屋外牆有漏水情事，並無上訴人所稱僅以1間屋內臥房之內、外牆兩個水分儀測試點，遽認系爭房屋全部外牆漏水情形。上訴人前開所辯，並非可採。
㈡被上訴人得請求減少價金（修復費用）37萬8,327元：⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文分別定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。若買受人已給付價金，即得以該部分之給付，嗣後喪失法律上原因，依民法第179條後段規定，請求返還。
⒉依上訴人在系爭契約所附不動產說明書現況調查表「項目34-
是否有滲漏水情形」欄勾選「否」（見原審卷第25頁）以觀，可見兩造係以系爭房屋無滲漏水為約定品質，則系爭房屋外牆漏水，已屬減少其契約預定效用之瑕疵，被上訴人自得依民法第359條規定請求減少價金。再者，按標準工法，系爭房屋外牆防水需確實重做，除打除外牆原有失效粉刷面（含防水層），重新施作防水及面材，另外牆防水失效亦造成外牆內部嚴重損壞，亦需一併修復，修復工項及金額詳如附表所示，估算金額共計為37萬8,327元，有系爭鑑定報告可稽（見原審卷第165、167、223頁），則被上訴人依民法第179條後段規定，請求減少價金（修復費用）37萬8,327元，洵屬有據。
⒊上訴人另辯稱：系爭房屋外牆為磨石子牆壁，系爭鑑定報告
以磁磚估算修復費用，顯無必要云云。但查，如附表所示工項係要修復系爭房屋外牆之防水功能，並非要回復外牆原狀，縱系爭房屋外牆為磨石子牆壁，亦無所謂項次5「外牆外粉刷層（打底＋磁磚）」顯無必要情事。上訴人就此所辯，實非可採。
⒋上訴人復辯稱：系爭房屋外牆屬於全體區分所有權人共有，
應按上訴人應有部分比例分擔云云。惟上訴人所應負瑕疵擔保責任，乃基於衡平買賣雙方利益，確保對價關係之法理，令其不能獲取出賣無瑕疵物之同等利益，此為買賣之權利義務關係，與系爭房屋外牆是否應由全體區分所有權人維護及分擔費用之共有物管理關係，要屬二事，上訴人予以混淆而執為抗辯理由，亦無可採。
㈢被上訴人不得請求減少價金（交易價值減損）64萬元：
查大多數之漏水房屋經適當修復後，並不會造成不動產交易價值減損，亦不會有污名價值減損等情，有臺北市建築師公會瑕疵不動產交易價值減損估價作業原則可考（見本院卷第100頁）。被上訴人既未提出確切證據證明系爭房屋外牆經以如附表所示工項修繕後，有何無法達到其修復完善度，致發生交易價值減損64萬元之情事，則被上訴人此部分請求自非有據，不能准許。
四、不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第182條第2項、第203條規定可明，被上訴人並得按上開規定請求上訴人給付利息。
五、從而，被上訴人依民法第179條後段規定，請求上訴人給付37萬8,327元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年3月26日（見原審卷第111頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之諭知，就上開不應准許部分，駁回被上訴人之請求及假執行聲請，核無不合。上訴人就其敗訴部分，被上訴人就其一部敗訴部分，分別提起上訴及附帶上訴，指摘原判決該等部分不當，求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 2 月 4 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 林尚諭法 官 張文毓正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 2 月 4 日
書記官 劉文珠附表：
項次 項目 單位 數量 單價 複價 一 直接工程費 1 施工架＋防護網 ㎡ 225.72 480元 10萬8,346元 2 外牆外粉刷層打除 ㎡ 61.02 450元 2萬7,459元 2 外牆內粉刷層打除 ㎡ 61.02 350元 2萬1,357元 3 廢棄物清運 ㎡ 5.33 5,550元 2萬9,604元 4 外牆防水層 ㎡ 61.02 650元 3萬9,663元 5 外牆外粉刷層（打底＋磁磚） ㎡ 61.02 1,025元 6萬2,546元 6 外牆內粉刷層（1：3水泥砂漿粉光＋PVC水泥漆） ㎡ 61.02 455元 2萬7,764元 7 窗框塞水路重做 式 1 2萬元 2萬元 小計 33萬6,739元 二 廠商利潤及管理費（項次一×約7％） 式 1 2萬3,572元 2萬3,572元 三 稅捐（項次一、二×5％） 式 1 1萬8,016元 1萬8,016元 合計 37萬8,327元