臺灣高等法院民事判決114年度上易字第125號上 訴 人 林君怡訴訟代理人 周天泰律師
林大鈞律師被 上訴人 陳宜榛訴訟代理人 許俊明律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年7月12日臺灣臺北地方法院112年度訴字第469號第一審判決提起上訴，本院於114年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國109年12月13日經訴外人住商不動產居間仲介，與被上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）2238萬元向被上訴人買受臺北市○○區○○路0○00號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地暨停車位，被上訴人並於110年1月20日將上開不動產點交予伊。詎被上訴人明知系爭房屋因外推客廳增建施工不當，破壞原屋防水功效，交屋前已存在滲漏水瑕疵，竟故意不告知，於不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書）「現況是否有滲漏水之情形」欄勾選「否」，擔保系爭房屋無漏水瑕疵，致伊不知瑕疵而買受，於點交後伊始察覺室內多處漏水（下稱系爭瑕疵），因此受有支出系爭房屋內部修繕費用43萬4500元（含拆除工程2萬8000元、泥作工程11萬6500元、木作裝潢12萬元、油漆工程5萬2000元、廚具工程9萬元、清潔工程2萬8000元）、系爭房屋外部修繕費用15萬0150元（含外牆清洗及瓷磚修補工程1萬8000元、鋁窗及鋁板接縫矽膠修補工程1萬3000元、鋁窗底部接縫防水工程8000元、雨遮工程4萬4000元、防水膠塗刷工程6萬元、5％營業稅金7150元）、第一審鑑定費用13萬6000元之損害；又系爭瑕疵造成房屋嚴重壁癌、地板積水，使伊受有精神上痛苦，得請求精神慰撫金15萬元。伊於111年7月20日以臺北光復郵局第568號存證信函（下稱568號存證信函）催告被上訴人履行瑕疵擔保與損害賠償義務，被上訴人於111年7月22日收受後仍未給付，爰依系爭買賣契約第9條第6項前段約定、民法第359條、第360條、第227條第2項、第184條第1項前段等規定，求為命被上訴人給付上訴人87萬650元本息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人87萬650元，及自568號存證信函送達翌日即111年7月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人買受之系爭房屋並非新屋，且買受時即知悉有增建，系爭房屋於交屋時之現況確實無滲漏水現象，伊於系爭說明書「現況是否有滲漏水之情形」欄勾選「否」，並無不實；系爭房屋係於交屋後近1年始發生滲漏水現象，非系爭買賣契約瑕疵擔保範圍。上訴人未舉證系爭瑕疵於伊交屋時已發生，依台北市土木技師公會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所稱主結構與增築部分連接處材料老化，防水功能喪失等情，應以使用者發生滲水現象日起為準。縱認伊應負損害賠償責任，系爭鑑定報告已就系爭房屋滲漏水部分估列修繕費用為15萬2396元，上訴人主張修繕費用高達43萬4500元，並無根據；又上訴人所稱外牆修繕費用1萬5050元與本件滲漏水無關；鑑定費用則係上訴人就其主張應負舉證責任而支出，並非其所受損害；至上訴人請求精神慰撫金部分，亦無依據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第79頁）：㈠兩造於109年12月13日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以2238
萬元購買原屬被上訴人所有之系爭房屋及坐落基地暨停車位，上開不動產所有權已移轉登記與上訴人，並於110年1月20日點交予上訴人（原審卷第23頁至第41頁）。
㈡系爭說明書第34項「現況是否有滲漏水之情形」項目係勾選「否」（原審卷第40頁）。
㈢上訴人於111年7月20日寄發568號存證信函予被上訴人通知系爭房屋有漏水情形（原審卷第43頁至第47頁）。
四、本院之判斷：㈠系爭房屋於被上訴人交付時，是否有漏水瑕疵存在？⒈按乙方（即被上訴人）依法對甲方（即上訴人）負有瑕疵擔
保責任；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。系爭買賣契約第9條第6項前段、民法第359條及同法第360條定有明文。惟物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院111年度台上字第561號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張系爭房屋於110年1月20日點交，伊搬入系爭房屋
後始發現漏水，於111年7月20日以568號存證信函催告被上訴人履行瑕疵擔保與賠償義務等情，固據其提出漏水照片、568號存證信函為證（原審卷第43頁至第47頁、第83頁至第87頁、第131頁至第141頁、第361頁至第371頁）。惟上訴人前曾對被上訴人提出詐欺告訴，經臺灣臺北地方檢察署檢察官以112年度調偵緝字第111號為不起訴處分確定，有不起訴處分書可稽（本院卷第101頁至第105頁），並經本院調取該卷核閱無誤，證人即買方仲介胡中皇於偵查中證稱：「（問：是否陪同買方看房？）是。約3、4次。」、「（問：於看房時有無發現房屋有滲漏水情形？）沒有發現。」（臺灣臺北地方檢察署111年度他字第11105號卷，下稱他字卷，第221頁反面），復於本院結證稱：「（問：每次帶看大概多久？買方簽約前有找過裝潢師傅去看過嗎？）至少半小時以上。有帶裝潢師傅看過。」、「（問：買方帶看時房子有漏水的情況嗎？）沒有」、「（問：就你印象，買方有在下雨時帶看過嗎？請問下雨天帶看時漏水嗎？）有在下雨天時帶看過。房子在下雨時沒有漏水」及「（問：下雨天帶看時，有發現牆壁或其他地方有漏水的現象嗎？）沒有。」等語（本院卷第206頁至第207頁），則系爭房屋於交屋時是否即存在系爭瑕疵，尚非無疑。且系爭房屋漏水相關問題，經兩造合意送請台北市土木技師公會鑑定，其鑑定結果認為：①系爭房屋使用良好並無其他異狀，屋內廚房牆角水漬現象，經現況跡象分析可確認為外推客廳增築部分，與主結構（廚房牆壁接鄰）或因施工不當破壞原屋防水功能及排水動線而有所改變，而造成內側牆壁滲水。縱使後續結構伸縮縫可彌補掩蓋前述防水功能缺失時，又因設計考慮不完整或填縫膠材選用不當或上面未加作蓋板保護等，導致防水功能因長期外露紫外線強照破壞加速喪失。當遭遇強時降雨將導致屋內滲水為其主因；②外推加蓋客廳屋頂本非木質材料，應為坊間常使用之仿木紋塑造材料，原即具防水腐蝕特性，非本件漏水原因；③漏水原因起因為增築破壞防水功效，最終原因為伸縮填縫材之自然老化。無法明確界定其發生時間，應以使用者發生滲水現象日為基準等節，有系爭鑑定報告在卷可考（原審卷第199頁至第201頁）。參以上訴人係於110年12月底始發現系爭房屋滲漏水，亦據上訴人於警詢時陳述在卷（他字卷第90頁反面），可見系爭房屋因伸縮填縫材自然老化而發生漏水之時間係在110年12月底，依前揭說明，系爭房屋滲漏水既係於交屋後始發生，即非屬被上訴人所應負瑕疵擔保責任範疇。
⒊又系爭房屋並非新屋，中古房屋因有自然損耗、老化、折舊
現象，其屋況與新屋本非相同，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，被上訴人自無須將自然老化之伸縮填縫材重新修復至全新程度。茲審酌系爭房屋之建築完成日期為101年1月31日，有系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽（原審卷第285頁），可知兩造於109年12月簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋已非新屋，且現況說明書「是否有違建、改建或增建之情事」項目勾選「是」（原審卷第39頁），可知上訴人已知增建情形及可能影響，又伸縮填縫材之自然老化，屬老舊房屋必然之耗損及老化現象，而為上訴人買受系爭房屋後應自行負擔補強防水之翻修成本，自難認為交屋後所生漏水情形係屬被上訴人應負瑕疵擔保責任之瑕疵。⒋雖證人即系爭房屋隔壁住戶曹曼華證稱：曾經有不同人先後3
次至系爭房屋看漏水，第1次是男生，第2次是女生，但因時間太久，不記得是否為被上訴人，第3次是上訴人，因系爭房屋與伊房屋是同一面牆，來看該牆有無漏水情形等語（本院卷第204頁至第205頁）；證人即系爭房屋所在社區管理員吳健良證稱：系爭房屋租客侯小姐有說過曾經有一次下大雨，造成廚房地板滲水，積水自水管冒出來，那次滲水租客有請我入屋觀看，侯小姐說地板漏水後，牆壁會滲水，位置都是在廚房，至於牆壁滲水，我沒有去看不清楚等語（本院卷第264頁至第265頁）；惟證人曹曼華所述內容並非明確，證人吳健良所稱上開自水管內冒出之滲水情形，與系爭瑕疵係因伸縮填縫材老化致牆壁之滲水情況並非相同，且其僅係聽聞自租客侯小姐轉述牆壁滲水，與系爭瑕疵之具體情形是否相同，並無其他證據可佐，自難據此為有利於上訴人之認定。且證人吳健良再證稱：「（問：系爭房屋最後一個租客是否為侯小姐？）不是，之後還有一個鍾先生，鍾先生搬離後，房子才出售予上訴人。」、「（問：是否記得鍾先生承租期間？）一年，108年9月至109年9月」及「（問：據你所知，鍾先生承租期間有無反應過漏水問題？）鍾先生沒有提過。」等語（本院卷第265頁），足見上開滲水情形嗣後未再發生，是被上訴人抗辯交屋時系爭房屋並未存在系爭瑕疵，尚非無據。㈡被上訴人有無保證無漏水瑕疵或故意不告知漏水瑕疵之情形
？上訴人雖主張被上訴人在系爭現況說明書「現況是否有滲漏水之情形」項目勾選「否」，已保證系爭房屋無滲漏水情形，惟現況說明書僅係就簽約當時已知之標的現況為告知，並非保證系爭房屋無漏水，復觀之系爭買賣契約書亦未約定保證無漏水瑕疵，自難認被上訴人有保證無漏水瑕疵之情形。且系爭瑕疵於交屋時既未存在業於前述，自亦難認被上訴人有故意不告知漏水瑕疵之情事。
㈢上訴人依系爭買賣契約第9條第6項前段約定、民法第359條、
第360條、第227條第2項、第184條第1項前段等規定所為請求，有無理由？⒈系爭房屋交屋時無系爭瑕疵存在，被上訴人未保證無漏水瑕
疵，亦無故意不告知漏水瑕疵等違反契約義務之可歸責事由，業經本院認定如前，則上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任、不完全給付損害賠償責任或侵權行為損害賠償責任云云，均屬無據。
⒉又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條第1項及第3項定有明文。查上訴人於警詢時自陳係於110年12月底即發現有系爭漏水情形業於前述，又證人即上訴人委託裝修之師傅陳育杰於偵查中證稱：「...110年1月間施工第一天發現不明原因有一灘水在廚具的旁邊，便告知屋主，但是屋主沒有指示要如何處理，所以繼續施工。110年2月完工後，屋主住進去後，於111年2月才又跟我反應有漏水、壁癌情形。
」等語（他字卷第227頁反面，本院卷第136頁），則上訴人至遲於110年12月底即知系爭房屋有漏水情形，其竟遲至111年7月20日始以568號存證信函通知被上訴人（本院卷第348頁），亦有怠於通知被上訴人之情事，依前揭規定，應視為承認所受領之系爭房屋，自益難令被上訴人負瑕疵擔保之損害賠償責任。
五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第9條第6項前段約定、民法第359條、第360條、第227條第2項、第184條第1項前段等規定，請求被上訴人給付87萬650元，及自111年7月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 20 日
民事第二十一庭
審判長法 官 陳蒨儀
法 官 宋家瑋法 官 林于人正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 1 月 20 日
書記官 王靜怡