臺灣高等法院民事判決114年度上易字第251號上 訴 人 陳玉桃訴訟代理人 張進豐律師
蕭傜律師被上訴人 黃淑梅上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國113年8月30日臺灣桃園地方法院112年度訴字第1060號第一審判決提起上訴，本院於114年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國81年7月1日與訴外人楊國年訂立房屋、土地預定買賣契約（下稱81年買賣契約），購買建案「○○○○大樓」（下稱系爭大樓）編號A棟第2層房屋（後編為桃園市○○區○○段000○號，門牌號碼為同區○○街00巷00號2樓，下稱上訴人房屋），及其坐落之同段000地號土地（應有部分10000分之223），暨同段000、000建號建物（下稱000、000建號建物，應有部分各10000分之1080、10000分之92）。000建號建物為系爭大樓地下1層，作為防空避難層兼停車場使用，並設有系爭大樓淨水池、污水池及受電機房等公共設施。被上訴人為同區段000建號建物（門牌號碼為同街巷00號2樓，下稱系爭房屋）暨其坐落之000地號土地（應有部分10000分之177），暨同段000、000建號建物（應有部分各10000分之729、10000分之337）之所有人。被上訴人自106年8月31日起至113年1月前，一直使用系爭大樓地下1層原劃定之15號停車位（下稱系爭停車位）停放其所有之車輛，系爭停車位非法定停車位，而係建商取得使用執照後自行增設，系爭大樓復從未成立管理委員會（下稱管委會）或訂立規約，被上訴人無從與伊及其他000建號建物共有人就系爭停車位成立分管契約，其係無權占用系爭停車位，而受有相當於租金之不當得利，致其他共有人受有損害；以系爭大樓地下1層停車位每月租金行情新臺幣（下同）2,000元計算，被上訴人應依民法第179條規定，給付自民事訴之追加狀為追加起訴之日回溯5年即108年1月11日起至113年1月10日止不當得利12萬元（計算式：2,000元×12月×5年＝12萬元）予全體共有人，及自民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並補充上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項請求部分廢棄。㈡被上訴人應給付000建號建物全體共有人12萬元（按000建號建物各共有人持有之應有部分比例分配），及自民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（上訴人於原審其餘請求未繫屬本院，不贅述）。
二、被上訴人則以：建商出售系爭大樓時，按有無購買地下1層停車位，就000建號建物應有部分以不同比例移轉登記予各買受人，若未購買停車位，就000建號建物應有部分登記為10000分之92、購買1、2、4個停車位，應有部分則各登記為10000分之340或10000分之337、10000分之588、10000分之1176，故建商與承購戶間就地下1層停車位使用已定有分管契約。伊係於106年6月17日向訴外人即伊胞兄黃柏騰購買（下稱106年買賣契約）系爭房屋，黃柏騰則係於93年8月18日向訴外人楊鑫坤、楊泉利、楊煙金及游秀英（下稱楊鑫坤等4人）購買（下稱93年買賣契約），93年買賣契約約定楊鑫坤等4人除系爭房屋外，尚出售系爭停車位予黃柏騰，並就000建號建物登記為共有人，應有部分為10000分之337，伊於106年買賣契約亦向黃柏騰購買系爭房屋及系爭停車位，伊使用系爭停車位係繼受分管協議，並非無權占用。縱認未成立分管契約，系爭大樓前曾成立過管委會，並曾收取系爭停車位管理費；又伊長久使用系爭停車位，均未有其他共有人提出異議，足認就系爭停車位已有默示分管契約存在等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人於81年7月1日與楊國年訂立81年買賣契約，購買上訴
人房屋，及其坐落之同段000地號土地（應有部分10000分之223），暨000、000建號建物（應有部分各10000分之1080、10000分之92），有預定土地及房屋預定買賣契約書、土地登記公務用謄本（所有權個人全部）、桃園市地籍異動索引、建物登記公務用謄本（建號全部）、建物登記公務用謄本（標示部）等件在卷可稽（見原審卷一第17至35、139至159、175至177頁）。
㈡黃柏騰於93年8月18日向楊鑫坤等4人購買系爭房屋，並簽定9
3年買賣契約，該契約約定楊鑫坤等4人除系爭房屋外，尚出售系爭停車位予黃柏騰，並就000建號建物登記為共有人，應有部分為10000分之337。嗣於106年6月17日，被上訴人向黃柏騰購買系爭房屋及系爭停車位，並簽定106年買賣契約，就000建號建物登記為共有人，應有部分亦為10000分之337，有不動產買賣合約書2份、建物登記公務用謄本（建號全部）、桃園市地籍異動索引、建物登記公務用謄本（標示部）等件在卷可稽（見原審卷一第81至123、161至177頁）。
㈢系爭大樓地下1層建號為桃園區○○段000建號，依使用執照（
字號：82桃縣工建使字工458號使用執照，下稱系爭使照）圖說設有24個平面式車位，有建物登記公務用謄本（標示部）、系爭使照地下室平面圖等件在卷可稽（見原審卷一第175至177頁、卷二第107頁，完整平面圖附於系爭使照卷）。
㈣被上訴人自購買系爭房屋之日即106年8月31日起至113年1月
前，一直使用系爭停車位停放其所有之車輛，有照片在卷可稽（見原審卷一第239至241頁）。
㈤楊國年及楊鑫坤等4人原各為上訴人房屋、系爭房屋保存登記
之登記所有權人，楊國年為起造人之一帥進企業社之法定代理人、楊鑫坤為起造人之一帥達企業社之法定代理人、楊煙金為起造人之一齊茗企業社之法定代理人、游秀英為起造人之一玦宜企業社之法定代理人，兩造均不爭執兩造房屋原係向建商購買，有起造人名單附於系爭使照卷可稽。
四、本院得心證之理由：上訴人主張系爭停車位並非法定停車位，係在建商取得使照後所增設，故建商未與000建號建物各共有人間成立分管契約，000建號建物各共有人間亦不曾成立分管契約，被上訴人係無權占用系爭停車位，受有相當於租金之利益，致000建號建物共有人受有損害，應給付追加起訴之日回溯5年之不當得利予000建號建物全體共有人等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲分述如下：
㈠被上訴人就系爭停車位，有無分管契約存在部分：⒈按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行
，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束；所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示；又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第1191號、98年度台上字第633號、97年度台上字第909號等判決及29年渝上字第762號判例意旨參照）。
⒉系爭大樓之共同使用部分包括屋頂突出物、地下1層，而地下
1層編列1個建號即000建號（即000建號建物），用途為防空避難室兼停車場，設有法定汽車停車位24個，並設置淨水池、污水池及受電機房等情，有000建號建物謄本、系爭使照申請書、地下1層使用執照平面圖可稽（見原審卷一第175至177頁、外放系爭使照卷），足見系爭大樓地下1層之停車位與其他公共設施共同編列同一建號，屬同一不動產，則系爭大樓區分所有權人（下稱區權人）縱未購買停車位，仍因共有公共設施而登記有000建號之應有部分。
⒊又依69年1月23日修正公布之土地登記規則第72條第1款：「
區分所有建物之共同使用部分，未能依第六十九條第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分人不需使用該共同使用部分者，得予除外。」規定可知，區分所有建物共有部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，應由區權人合意為之，而公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，如購買車位者取得較多之應有部分，自得依分管契約對特定車位享有專用權。準此，本件系爭大樓區分所有建物之買賣，若已由起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍，自可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。
⒋查：⑴證人即系爭大樓00號3樓房屋區權人康文雄具結證述：
伊父母以伊名義向訴外人梁治購買00號3樓房屋及地下1層4號車位，梁治向建商買房子時即一併購入該停車位，買房子有附停車位者就000建號建物權利範圍與沒有停車位的權利範圍不同，例如伊買一個車位，000建號建物之權利範圍登記為10000分之340，沒有買車位之上訴人權利範圍則登記為10000分之92，沒有停車位之區權人，沒有要求他們分攤地下1層維修費用，僅由有停車位之區權人分擔，伊使用系爭大樓地下1層4號車位已經20餘年，從來都沒有人有爭議等語（見原審卷一第337至342頁）。⑵證人即系爭大樓14號2樓房屋區權人賴日春具結證稱：伊買房子時沒有一併購買車位，伊知道有付錢買汽車停車位之人有車位可以停。在10、20年前伊曾拿到一份區分所有建物共同使用部分附表，其上記載沒有車位之區權人就000建號建物持分為10000分之92、有1個車位之區權人持分是10000分之340、2個車位之區權人持分是10000分之580，伊知道有付錢買停車位的人就有車位可以停，停在分配的地方，伊不會去管人家車子怎麼停等語（見原審卷一第343至346頁）。⑶證人即楊國年之女黃莘茜具結證述：在我父親楊國年那個年代，有買車位之人始能使用地下1層停車位，而有無購買停車位係以應有部分多寡來認定，000建號建物應有部分是10000分之92就是沒有購買停車位，因為只有共有樓梯間、避難處、機車位，應有部分10000分之340或337就是有1個停車位、10000分之588是有2個停車位、10000分之1176是有買4個停車位。因為伊以前當過房仲買賣系爭大樓，所以會去計算建物坪數，代書也教過伊怎麼計算等語（見原審卷二第96至101頁）。⑷上訴人、證人賴日春於購屋時未另外購買地下1層停車位，其等就000建號建物應有部分同登記為10000分之92；被上訴人、證人康文雄、訴外人陳梅於購屋時另外購買地下1層1個停車位，其等就000建號建物應有部分均登記為10000分之340或337等情；並有桃園市○○區○○段000○000○000○000○000○號建物登記公務用謄本（建號全部）、桃園市地籍異動索引、區分所有建物共同使用部分附表、陳梅簽立之○○○○契約書、賴日春簽立之契約書附卷可參（見原審卷一第151、161、263至273、365至4
07、451至462頁、卷二第23、61至63頁）。⑸系爭大樓新建完成之初曾召開住戶大會，有83年5月1日○○○○第一次住戶大會會議記錄暨簽到表可考（見原審卷二第127至131頁），會議紀錄記載：「…至於在財務規化上經由本次住戶大會一致通過，管理費及汽機車之清潔管理服務費之標準：管理費每戶每月壹仟參佰元、汽機車每位參佰元，…本社區共有44個汽車停車位及44個機車停車位，需抽簽（籤之誤）來決定每位車位之編號，以便發放停車證，也希望各住戶至警衛室繳納費用。」等語，而陳梅繳納83年5月至7月管理費、汽機車清潔管理服務費共計4,800元，有管理費收據在卷可按（見原審卷一第421、423頁），係以管理費1戶1,300元、1個停車位300元計算[計算式：（1,300元+300元）*3月＝4,800元]。⑹被上訴人所提出之系爭大樓區分所有建物共同使用部分附表（見原審卷二第61至63頁），楊國年在左方備註：「權狀車位24」、「全部車位27位」等文字；112年12月24日區權人會議紀錄記載：「社區近日因地下室停車位糾紛問題特地招開這次會議向各位住戶說明，地下室停車位數量與桃園建管處登記不符，登記數量為24格，現在實際有27格確定有被多增設3格，經過比對與查詢後多出來的3格汽車停車格是被超租並未被超賣…」等語（見原審卷一第409頁）。依上事證可知有購買地下1層停車位之區權人就000建號建物之應有部分，高於未購買車位之區權人甚多，000建號建物地下1層共用部分之防空避難室兼停車場已由共有人全體劃分停車位分別停車使用。而於83年5月間，各區權人即知悉地下1層設有停車格，甚至向使用停車位之區權人收取車位管理費，而住戶曾收到之區分所有建物共同使用部分附表亦載明地下1層停車位共有27位，系爭大樓區權人於112年12月間召開區權人會議時，亦表示知悉地下1層共有27個停車位，是系爭大樓區權人對於地下1層有停車位之人，就000建號建物所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，應認000建號建物全體共有人就地下1層停車場已有默示分管契約之存在。
⒌雖上訴人主張區分所有建物共同使用部分附表上記載被上訴
人及康文雄000建號建物應有部分均為10000分之92，其等實際應有部分應各為10000分之337、10000分之340云云（見原審卷二第61頁），惟該附表製作之時間及登錄、校對之人及方式尚有不明，自不得以該附表記載被上訴人及康文雄就000建號建物應有部分有誤即遽斷不得以000建號建物應有部分推知是否有約定特定車位之專用使用權。上訴人另主張桃園市○○區○○段000○號建物（下稱000建號建物）所有權人就000建號建物並無應有部分云云，惟該建物原屬楊國年所有，並就000建號建物登記有應有部分10000分之588，嗣楊國年於94年間將該建物出售予訴外人王麗娟，並將000建號建物應有部分出賣予訴外人楊豐吉，有桃園市桃園地政事務所114年6月17日桃地所登字第1140007511號函附卷可稽（見本院卷第187頁），是以000建號建物及其000建號建物共有部分，於94年間分售予不同人，故000建號建物區權人不再登記為000建號建物共有人，上訴人執此主張不得以000建號建物應有部分推斷共有人就系爭大樓地下1層停車位是否有專用使用權云云，並無理由。
⒍上訴人另主張系爭使照僅規劃24個停車位，被上訴人停放之
系爭停車位乃係建商取得使照後增設，無從與各區權人成立分管契約云云。查，系爭使照規劃系爭大樓地下1層設24個停車位，被上訴人原使用之系爭停車位並非系爭使照規劃之法定停車位等節，固為兩造所不爭，並有地下室平面圖可徵（見外放系爭使照卷），惟此係因起造人或建商於系爭大樓興建完成前，與各區權人達成分管協議，然起造人楊國年事後增設3個停車位，並超租3個停車位所致，仍無礙於被上訴人確有購買專用停車位使用權，而與其他000建號建物共有人間成立默示分管契約，是上訴人此部分主張洵屬無據，礙難信取。㈡上訴人依民法第179條規定請求相當於租金之不當得利予000建號建物全體共有人部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而依舉證責任原則，上訴人主張請求返還不當得利，自均應就其成立要件之事實，負舉證責任。查，被上訴人因其胞兄黃柏騰對系爭停車位既本於默示分管契約而有約定專用權存在，被上訴人購買系爭房屋及000建號建物應有部分後，繼受該默示分管契約，則其占有使用系爭停車位自屬有法律上原因，上訴人及000建號建物其他共有人自無受有損害，被上訴人亦無獲不當利得，則上訴人依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利予000建號建物共有人云云，委無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金不當得利12萬元予000建號建物全體共有人（按000建號建物各共有人持有之應有部分比例分配），及自民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 23 日
民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 邱蓮華法 官 江春瑩正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 24 日
書記官 學妍伶