臺灣高等法院民事判決114年度上易字第47號上 訴 人 楊政倫訴訟代理人 張珮琦律師複 代理人 陳俊豪律師被 上訴人 陳開堯訴訟代理人 潘洛謙律師
吳于安律師上一人 之複 代理人 陳家祥律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國113年6月26日臺灣臺北地方法院113年度訴字第2782號第一審判決提起上訴，本院於114年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為經營餐酒館，自民國112年12月1日起向上訴人承租門牌臺北市○○區○○○路0段000巷00號0樓店面（下稱系爭店面），及頂讓該店內設備，因而與上訴人簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），並已交付押金新臺幣（下同）40萬元、頂讓金110萬元予上訴人。詎系爭店面之所有人（下稱屋主）嗣告知伊，其並未同意上訴人將系爭店面轉租他人，及由他人在該店面經營餐酒館；而伊向上訴人請求履約未果，故於113年3月8日以存證信函對上訴人解除或終止系爭租約，上訴人應如數返還伊上開給付之押租金及頂讓金。爰依民法第179條規定，求為命上訴人給付150萬元，並加計自訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭店面及2樓（下稱系爭2樓，與系爭店面合稱系爭房屋）原由訴外人翁億向屋主承租，伊再由合資成立賽道首席有限公司（由伊擔任代表人，下稱賽道公司）之股東即訴外人王心平向翁億轉租系爭2樓，以供賽道公司營業。嗣翁億與屋主終止租約，因被上訴人有意在系爭店面經營餐酒館，惟其向屋主洽商承租未果，遂向伊商議轉租系爭店面，由伊以賽道公司名義承租系爭房屋，而賽道公司既已租得系爭房屋，屋主亦同意賽道公司就系爭房屋可與他人合作經營不同事業，故伊就系爭租約並無不能履約之情事；被上訴人係因其父拒絕提供資金而不願進場經營，故其主張解除或終止系爭租約並請求伊返還押租金及頂讓金，應無理由等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：如主文所示。
三、查，㈠屋主原將系爭房屋出租予翁億，翁億自行在系爭店面經營餐酒館，系爭2樓則轉租予王心平，供上訴人與王心平共同成立而由上訴人擔任代表人之賽道公司營業；㈡屋主嗣終止與翁億之租賃關係，並對外招租，被上訴人於112年10月間與屋主洽談承租系爭房屋及頂讓系爭店面屋內設備事宜，惟雙方嗣未簽約；㈢兩造於112年11月22日簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上訴人轉租系爭店面3年，並以110萬元頂讓屋內設備，被上訴人已依約將2個月押金40萬元及110萬元頂讓金給付上訴人；㈣賽道公司與屋主簽署房屋租賃契約書（下稱原租約）承租系爭房屋（至系爭店面內設備，因簽約前發現有不符頂讓使用情況，故就設備部分以第5、11條約定提供承租人使用）；㈤被上訴人嗣未占有系爭店面為使用收益，兩造曾以本院卷第83至91、175至179頁通訊軟體對話商討，但無共識，被上訴人於113年3月8日以存證信函對上訴人解除或終止系爭租約並請求返還150萬元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第215至217頁），堪信為真。
四、本件應審究者為被上訴人以上訴人就系爭租約有不能履約情事為由，主張解除或終止系爭租約，而請求上訴人返還押租金及頂讓金，有無理由？茲分別論述如下：
㈠、被上訴人自112年12月1日起向上訴人轉租系爭店面，且已依約交付2個月押金計40萬元；另上訴人原僅由賽道公司股東王心平向翁億轉租系爭2樓，而在系爭2樓經營賽道公司，但其自112年12月1日起，則以賽道公司名義，向屋主承租系爭房屋等情，有系爭租約、原租約在卷可稽（見原審卷第28至31頁、本院卷第183至189頁），且為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈠㈢㈣），上訴人並已以支票交付2個月押金56萬元予屋主，有卷附押金支票可憑（見本院卷第191頁）。而上訴人係為履行對被上訴人之系爭租約，方以賽道公司名義承租系爭房屋，並於112年12月1日指責被上訴人不應就系爭租約毀諾，亦有兩造所提通訊軟體對話紀錄在卷可稽（見本院卷第85至91、171至179頁）。上訴人既已以賽道公司名義向屋主租得系爭房屋，且指責被上訴人不應毀諾，即已以準備給付之情事通知被上訴人，自難謂上訴人有何不能履行轉租系爭店面之情事。
㈡、其次，兩造系爭租約，雖尚包括被上訴人向上訴人頂讓系爭店面屋內設備（上開不爭執事項㈢）；而上訴人向屋主承租系爭房屋，則未包括系爭店面屋內設備頂讓條款。惟上訴人係為將系爭店面轉租予被上訴人，方以賽道公司名義承租系爭房屋，業如前述，故頂讓系爭店面屋內設備，自係被上訴人之需求。但因被上訴人於112年12月1日即向上訴人表示將對系爭租約毀諾，上訴人方以已與屋主談妥頂讓金及租金等情指責被上訴人不應毀諾，此參前述通訊軟體對話紀錄足知（見本院卷第175至179頁）。可見上訴人嗣與屋主簽訂原租約時，因已預見被上訴人無意履約，系爭店面屋內設備又非其所需，故未納入系爭店面屋內設備頂讓條款；易言之，倘非被上訴人表示拒絕履行系爭租約，上訴人非不能向屋主頂讓系爭店面屋內設備，並轉讓予被上訴人。則被上訴人以上訴人未向屋主頂讓系爭店面屋內設備為由，主張上訴人不能履約云云，亦非有據。
㈢、被上訴人雖主張系爭租約第7條第1項已約定上訴人應出示有權出租系爭店面之證明文件，而原租約則約定上訴人不得將系爭房屋全部或一部轉租他人，故上訴人顯無法將系爭店面轉租予伊，而有不能履約情事云云。惟查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定。是解釋契約應通觀全文，並斟酌訂立契約當時情形及其他一切證據資料，於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥字面或截取書據中之一二語任意推解，致失立約真意；如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院111年度台上字第350號、98年度台上字第1925號、98年度台上字第1217號、96年度台上字第286號民事判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴系爭租約第12條第3款約定：「租賃期間，任何第三方就租
賃房屋，對被上訴人主張其權利，致被上訴人不得為約定之使用者，被上訴人得不經催告提前終止系爭租約，上訴人不得要求任何賠償」，及第15條第1項約定：「任何第三方就本租賃房屋，對被上訴人主張其權利，致被上訴人不得為約定之使用時，被上訴人除得依第12條約定提前終止租約外，就其所受損失及損害，應由上訴人負完全賠償責任」（見原審卷第30頁）。且倘因屋主確實不同意上訴人轉租系爭房屋，以致被上訴人不能依系爭租約繼續使用系爭店面者，被上訴人得依上開約定提前終止系爭租約及請求上訴人賠償損害，兩造對此並無異詞（見本院卷第130至131、232頁）。可見因屋主不同意上訴人轉租，以致被上訴人不能依系爭租約繼續使用系爭店面之情況，其法律效果係被上訴人可依上開約定，提前終止系爭租約，並對上訴人請求賠償損害。
⑵被上訴人雖主張兩造系爭租約第7條第1項定有：「上訴人
應出示有權出租系爭店面之證明文件」之條款，而原租約則約定上訴人不得將系爭房屋全部或一部轉租他人，故上訴人顯無法將系爭店面轉租予伊，而有不能履約情事云云。惟如前述，依系爭租約第12條第3款、第15條第1項約定，須因屋主不同意上訴人轉租，以致被上訴人不能依系爭租約繼續使用系爭店面，方才發生被上訴人可提前終止系爭租約並對上訴人請求損害賠償之效果。是以，倘若系爭租約第7條第1項約定，係指上訴人與屋主之原租約應約定上訴人得將系爭店面轉租他人，否則上訴人將系爭店面轉租予被上訴人之約定，即屬不能履行；則前述系爭租約第12條第3款、第15條第1項約定，即顯無適用之可能。故通觀系爭租約之全文，系爭租約第7條第1項約定，顯非適用於上訴人與屋主之原租約未約定上訴人得將系爭店面轉租予他人之情形。
⑶更何況，被上訴人亦坦言伊於112年10月間與屋主洽談承租
系爭房屋時，即知屋主不同意轉租（見本院卷第209頁、上開不爭執事項㈡）；且參其於112年12月1日、同年月23日以通訊軟體對上訴人陳述：「…我很抱歉，因為我的無能，無法讓股東和家人認同我要開店的決定…不能大家一起合作」、「…家父看到這地方的相關資料後抽我銀根，就讓我們無法對這邊接手…」等語（見本院卷175、85頁）。可見被上訴人早知嗣上訴人與屋主簽訂之原租約將有不得轉租條款，仍與上訴人簽訂系爭租約，且上訴人承租系爭房屋後，被上訴人就系爭店面未進場經營，係因其未獲父親資金援助，非囿於原租約之不得轉租條款，益證倘被上訴人因屋主不同意上訴人轉租而不能依系爭租約繼續使用系爭店面之情形，兩造約定之真意，係以系爭租約第12條第3款、第15條第1項約定處理，而非適用系爭租約第7條第1項約定甚明。
⒊系爭租約第7條第1項約定，既非適用於上訴人與屋主之原租
約未約定上訴人得將系爭店面轉租他人之情形，且被上訴人並未舉證其已因屋主不同意上訴人轉租，致其有不能依系爭租約使用系爭店面之情形，則被上訴人因未獲其父資金援助，就系爭店面未進場經營，尚無依系爭租約第12條第3款約定提前終止系爭租約之餘地。
㈣、依上所述，上訴人就系爭租約尚無不能履行之情事，且被上訴人並未舉證其有因屋主不同意上訴人轉租，致不能依系爭租約繼續使用系爭店面之情形，則被上訴人於113年3月8日以存證信函對上訴人解除或終止系爭租約（見原審卷第33至38頁，上開不爭執事項㈤），依民法第179條規定請求上訴人返還150萬元，即難謂有據。
五、從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付150萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，於法自有違誤，上訴人指謫原判決不當，求予廢棄，為有理由。爰由本院將原判決予以廢棄，並改判如
主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 盧軍傑法 官 陳賢德正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
書記官 張佳樺