臺灣高等法院民事判決114年度上易字第568號上 訴 人 江維頡（原名江柏麟）訴訟代理人 彭傑義律師被 上訴 人 柏林愛悅II大廈管理委員會法定代理人 許燕清訴訟代理人 周武榮律師
潘群律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國114年1月7日臺灣基隆地方法院113年度訴字第40號第一審判決提起上訴，本院於114年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落○○市○○區○○段000-0地號土地（下稱系爭土地）上之地下一層、地上九層建物，門牌號碼○○市○○區○○○路0巷00號之柏林愛悅Π大廈社區（下稱系爭社區）為訴外人佑群建設股份有限公司（下稱佑群公司）所興建。系爭土地上如基隆市地政事務所土地複丈成果圖（即原判決附圖，下稱附圖）編號A區域部分土地（下稱系爭A地）為伊所管理之系爭社區全體區分所有權人（下稱區權人）所共有。上訴人自民國104年間買受系爭社區B戶1樓（下稱系爭房地），依上訴人所簽立之柏林愛悅房屋預定買賣合約書（下稱系爭合約），系爭房地之約定專用部分僅限其後方空地，而未及於系爭A地，系爭A地僅供系爭社區內住戶臨時停車之用，然上訴人自106年6月22日起，竟未經伊及系爭社區其他區權人同意，擅自長期占用作為自家停車格使用，無法律上原因而受有相當於租金之利益，爰依民事訴訟法第247條、民法第179條規定，求為判命確認上訴人就系爭A地之約定專用權不存在，又以系爭社區1樓每停車位租金每月新臺幣（下同）1,900元計算，求為判命上訴人應返還起訴日前5年內不當得利共11萬4,000元之判決（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命：㈠確認系爭A地之約定專用權不存在。㈡上訴人應給付被上訴人11萬4,000元，且為供擔保准、免假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘之訴及其餘假執行聲請。上訴人就前揭敗訴部分不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，該部分非本院審理範圍）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依據系爭合約第六章分管約定專章第15條約定，及系爭合約附件五分管同意書、附件六約定專屬使用圖可知，全體區權人均同意將「屋前法定空地」由伊約定專用。系爭A地既係緊鄰伊所有系爭房地之屋前法定空地，故系爭A地應屬約定專用範圍內，伊就系爭A地自有約定專用權。況伊無長期占用系爭A地之事實，亦無不當得利等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項為（見本院卷第108頁，並依論述之妥適，調整其內容）：
㈠上訴人向佑群公司購買系爭房地，簽有系爭合約，並約定附
件五分管同意書、附件六約定專屬使用圖（見原審卷第81至87頁）。
㈡106年12月24日召開系爭社區第一次區分所有權人會議，第四
案決議：「本案經由區分所有權人討論投票表決，00號1樓（15.7坪）、00號1樓（11.7坪）兩旁及後面係為空地，均為建設公司設定約定使用範圍……」等情（見原審卷第267至269頁）。
㈢系爭A地之土地面積為25.02平方公尺，有附圖可參。
㈣系爭社區之停車位每月租金為1,900元，有一樓汽車停車位租賃契約書可參（見原審卷第31至35頁）。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查被上訴人主張上訴人就系爭A地之約定專用權不存在，上訴人否認之，則此項法律關係之存否，並非明確，且上訴人主張其對系爭A地有約定專用權，業已妨害被上訴人對系爭A地之共有物管理權，故被上訴人在法律上地位有受侵害之虞，而此項危險得以對於上訴人之確認判決除去，是依前揭說明，被上訴人提起本件消極確認之訴，自有確認利益。
五、本院得心證之理由㈠上訴人就系爭A地無具約定專用權：
⒈按消極確認之訴，應由被告負立證責任，如被告不能立證或
其提出之證據不足採用，則原告之訴即應認為有理由，無庸另行立證。被上訴人主張系爭A地乃系爭社區全體區權人共有土地，屬其管理之共有部分，業提出系爭土地登記第二類謄本可參（見原審卷第21至25頁）。上訴人固不否認系爭A地為系爭社區全體區權人所共有，然辯稱其就系爭A地具約定專用權，自應由上訴人就系爭A地有約定專用權存在，負舉證責任。⒉上訴人執系爭合約第六章分管約定專章第15條分管範圍約定
「一、本社區共有部分分管約定方式：㈠一樓法定空地為全體區分所有權人共有，但為維護一樓住戶住之獨立性，全體區分所有權人同意將部分法定空地其使用權，同意由緊臨（應為『鄰』之誤繕）的當戶約定專用並簽訂分管同意書（如附件五）、約定範圍（如附件六）」（見原審卷第131頁），辯稱系爭A地因直接緊鄰於其系爭房地，依約就共有部分之分管約定，其對於系爭A地具有約定專用權。惟查：
⑴按解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，
斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意。
⑵系爭合約附件五之分管同意書第2條第1項雖記載「壹樓部份
法定空地之土地區劃（如附件六），因直接相鄰於壹樓之住戶，雙方同意約定由該壹樓住戶區分所有權人依法合理管理維護使用。」然再觀諸同條第2項約定「A戶一樓及B戶一樓之後方空地（如附件六），雙方同意由該緊鄰之住戶區分所有權人依法合理管理維護使用，不得有違章設施，約定專用使用權人，應依其使用面積按坪數增繳管理費予住戶管理委員會或管理負責人……」（見原審卷第83頁），特別提及「約定專用使用權人」應依約定專用面積大小繳納管理費予管委會乙情，復參系爭合約附件六約定專屬使用圖，系爭A地並非該圖之約定專屬範圍（即斜線部分），故觀第2條文義，系爭A地雖屬第2條第1項所稱之法定空地，但該條項既未使用「約定專用」文字，難認該地有約定專用之意旨，堪認附件五分管同意書第2條顯有意區別「直接相鄰」於1樓住戶土地（即指前方空地）及「後方空地」二者，採取不同管理措施，而分別以不同條項規範。是從系爭合約第15條約定文字及附件五、六之文義及體系解釋，難認上訴人具系爭A地約定專用權。
⑶次查，證人即佑群公司負責人蔡秋雄除於原審證稱：上訴人
所購買之系爭房地，依照系爭合約約定之專用範圍，應為附圖（即系爭合約附件六）所標示之斜線處，系爭房地正前方空地（即系爭A地部分）未約定專用予上訴人等語（見原審卷第275頁），並於本院再次證稱：系爭合約附件六，房屋前方是道路線，需要退縮，是法定空地，分管同意書第2條第1項就是指這棟大樓的前方空地，不屬於管委會管理的範圍，是屬於公領域，任何人都可以使用，因是人行道，有約定住戶要管理維護，不是約定專用，約定專用與否要看契約記載，前面那塊空地（指系爭A地）的用途，以使用執照標示來看，該空地用途就是人行道。系爭合約附件六第2條第1項約定之「使用」，因該地是共同使用，當然1樓使用機率最高，但也不能排除他人使用，而第2項之「使用」是指約定專用等語（見本院卷第144至147頁），足認系爭房地出賣人佑群公司與上訴人成立系爭合約及簽訂分管同意書時，並未將位在上訴人系爭房地前方之系爭A地，約定由上訴人取得專用權。
⑷又「柏林愛悅Π」大廈住戶管理規約，乃系爭社區召開第一次
區權人會議依佑群公司所提供之範本而制訂，經證人蔡秋雄證述明確（見本院卷第147頁）。依上開規約第14條第1項約定「本社區大樓全體全分所有建物之共有部分：……詳如地政機關登記簿所載及分管協議書附圖所示，分配之持分詳登載於各區分所有權人所持有之產權公設持分部份……」（見本院卷第193頁）；另被上訴人依上開規約授權所訂之「柏林愛悅Π」大廈共用部分使用管理辦法（下稱管理辦法），其中第4條約定「1.本大廈壹樓部分法定空地（另指附圖）僅供住戶及其親友，訪客或因工程需求而做為有限時間內的臨時停車使用……」（見原審卷第381頁），該等附圖均指系爭合約附件六部分，為兩造所不爭（見本院卷第214頁），即斜線部分為約定專用部分，非斜線部分為共有部分，由此益徵系爭A地非約定專用部分，否則被上訴人不會於管理辦法中約定可供住戶或其他需求者暫時臨停使用，反徒增違反系爭合約之風險。
⑸據此，上訴人顯無法舉證證明其對系爭A地有約定專用權。是
被上訴人訴請確認上訴人對於系爭A地之約定專用權不存在，應為可取。㈡被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？金額
若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。上訴人無權占有系爭A地，致系爭社區其他區權人無法使用系爭A地而受有損害，被上訴人依上開規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，即為可取。
⒉上訴人固以其未長期占用系爭A地，且尚有其他車輛停放，且
其係依管理辦法使用系爭A地云云為辯。然查，上訴人自始自終均認其具系爭A地約定專用權（見原審卷第101、103、333頁、本院卷第159頁）。所謂約定專用，乃公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。是共用部分既約定供特定人使用，自有排除他人使用之權。參證人即系爭社區住戶游舜傑、張鈞雄於原審均一致證稱：常見上訴人所有之車輛會停放在系爭A地等語（見原審卷第309、317頁），且上訴人占用系爭A地之情，曾列為區權人會議討論提案等情，有被上訴人111年12月11日、110年11月21日區權人會議暨記錄（見原審卷第360頁、388頁）可參，足認上訴人確實有排他使用系爭A地之行為，並致其他住戶或外來客無法或難以臨時使用該地之客觀事實；況停車位之使用目的，本係有需求時停放使用，難謂始終將車輛停放其上，始構成長期占用之結果，縱上訴人未停放於系爭A地，亦無礙於其長期無權占用該地之認定，是上訴人上揭所辯，實無足取。⒊本院審酌系爭A地可作為停放車輛所使用，為管理辦法所明訂
，已如前述，亦有被上訴人所提之現場照片（見原審卷第29頁）為證，則上訴人無權占用系爭A地之不當得利計算方式，應以系爭A地如作為停車位所得之租金計算。按平面式臨時路外停車場停車位大小、車道寬度及曲線半徑規定如下：……二、小型車：車位寬度2.5公尺以上，長5.25公尺以上；車道寬度單車道3.5公尺以上，雙車道5.5公尺以上；內側曲線半徑不得小於5公尺，利用空地申請設置臨時路外停車場辦法第6條第1項第2款定有明文。查系爭A地經基隆市地政事務所至現場實際測量面積為25.02平方公尺（詳附圖），則依前開辦法，停放1輛小型車所需面積為13.125平方公尺（計算式：2.5公尺×5.25公尺＝13.125平方公尺），系爭A地為
25.02平方公尺，不足停放2輛小型車，堪認系爭A地之停車收益應以1個停車格衡量。又系爭社區一樓每個停車位每月租金為1,900元（見不爭執事項欄㈣）。從而，被上訴人主張上訴人無法律上原因於107年12月1日至112年11月30日，合計5年期間，占用系爭A地所應償還之不當得利金額為11萬4,000元（計算式：1,900元租金×1個停車位×12個月×5年＝11萬4,000元），自為可取。
六、綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條規定，確認上訴人就系爭A地之約定專用權不存在，及依不當得利法律關係，請求上訴人應給付11萬4,000元，為有理由，應予准許。
原審就此部分，為上訴人敗訴之判決，並准、免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 2 日
民事第六庭
審判長法 官 周美雲
法 官 王 廷法 官 汪曉君正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 2 日
書記官 戴伯勳