臺灣高等法院民事判決114年度上易字第58號上 訴 人 王莉惠被 上訴人 知鳳大廈管理委員會特別代理人 黃豐緒律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國113年7月26日臺灣臺北地方法院112年度訴字第4564號第一審判決提起一部上訴，本院於115年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決(除確定部分外)廢棄。
確認知鳳大樓管理委員會民國九十五年三月二十六日召開之全體住戶所有權人開會會議所為如附表所示決議不成立。
被上訴人應給付上訴人新臺幣五十萬四千元，及自民國一一二年十一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一(除確定部分外)、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，且依同法第463條，於第二審程序準用之。查上訴人於原審起訴主張被上訴人前身知鳳大樓管理委員會(下稱知鳳大樓管委會)組織，於民國95年3月26日召開之「全體住戶所有權人開會會議」(下稱系爭會議)係無召集權人召開系爭會議、且系爭會議所為如附表所示決議(下稱系爭決議)有出席人員與決議方式與公寓大廈管理條例(下稱系爭條例)規定不合情事，系爭會議顯不成立，所為系爭決議無效，其先位聲明第1項：確認知鳳大樓管委會於95年3月26日召開之系爭會議所為系爭決議不存在(見原審112年度訴字第4564號卷〈下稱原審卷〉第174至176頁)。嗣因就無召集權人召開區分所有權人(下稱區權人)會議、區權人會議欠缺法律規定其決議必須有一定數額以上區權人及其區分所有權比例出席，均為區權人會議決議之成立要件，得依法提起確認該會議決議不成立或不存在之訴(最高法院92年度台上字第2517號判決、112年度台上字第2899號裁定、109年度台上字第502號判決意旨參照)，而補充其先位聲明第1項為確認知鳳大樓管委會於95年3月26日召開之系爭會議所為系爭決議不成立或不存在(見本院卷二第198、327、428頁)，核屬補充或更正法律上之陳述，依前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：知鳳大廈係坐落臺北市○○區○○段○○段000、000-0地號(下稱000、000-0號)土地及門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段000巷00號(下稱00號)、00號(下稱00號)地下層、1至7樓建物。伊於82年10月間購入000、000-0號土地（權利範圍均為1256/10000，下合稱系爭土地）及坐落其上同小段00
00、0000建號即門牌號碼00號地下層及1樓建物(權利範圍各1/1，下合稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），並於同年11月29日登記為所有權人，00號1樓建物前方停車場(下稱系爭停車場)為該建物附屬建物，由伊依購入原狀占有使用至今。被上訴人已按月向伊收取管理費新臺幣(下同)1,000元，竟另依系爭決議向伊加收每月6,000元。然被上訴人係於108年6月20日始向臺北市建築管理工程處(下稱工程處)申請報備核准，此前固有知鳳大樓管委會之組織，且被上訴人成立後已承受知鳳大樓管委會之財產，被上訴人與知鳳大樓管委會間具有管理組織運作之關聯，惟知鳳大樓管委會並非依系爭條例第55條第1項規定成立，非合法成立之管理委員會(下稱管委會)，是系爭會議屬無召集權人所為之召集；又系爭會議之出席人員與決議方式亦與系爭條例第27條、第31條規定不合，則系爭會議所做成之系爭決議當然不成立或不存在。倘認系爭決議成立且存在，伊進出系爭停車場經過共用部分，已按月繳付1,000元管理費，被上訴人以極小面積共用土地遭伊占用為由，再向伊加收6,000元，已違反系爭條例第10條第2項所定共用部分費用分擔應由區權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，依民法第71條、第72條、第148條第1項規定，系爭決議應為無效。系爭決議既不成立、不存在或當然無效，被上訴人自不得加收每月6,000元費用。被上訴人自97年8月1日至111年7月31日(下稱系爭期間)按月加收6,000元之中半數50萬4,000元為伊所支付(其餘半數為系爭不動產承租人即訴外人快樂瑪麗安補習班〈下稱系爭補習班〉支付)，係無法律上原因，伊得依民法第179條規定請求被上訴人返還。爰㈠先位聲明：⒈確認系爭會議所為之系爭決議不成立或不存在。⒉被上訴人應給付上訴人50萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡備位聲明：⒈確認系爭決議無效。⒉被上訴人應給付上訴人50萬4,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起一部上訴，未繫屬本院部分，茲不贅述）。並上訴聲明： ㈠原判決關於駁回後開第二項部分廢棄。㈡⒈先位聲明：⑴確認系爭會議所為之系爭決議不成立或不存在。⑵被上訴人應給付上訴人50萬4,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉備位聲明：⑴確認系爭會議所為之系爭決議無效。⑵被上訴人應給付上訴人50萬4,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：伊係於108年6月間成立並向工程處申請報備核准，知鳳大樓管委會係知鳳大廈區權人於94年之前成立，與伊為不同之管理組織，系爭決議並非當然對伊發生拘束力，上訴人對伊提起確認之訴，顯無法律上利益。又上訴人於系爭期間所繳納之6,000元費用，實係由承租人即系爭補習班所給付，上訴人並未受有損害。另上訴人於系爭停車位外增建圍牆，無權占用知鳳大廈共有土地7.1425平方公尺，系爭決議每月收6,000為相當於租金之不當得利，甚為合理。
縱認系爭決議不成立、不存在或無效，惟上訴人既委由訴外人即其弟王俊傑代理出席系爭會議，已與出席系爭會議之00
0、000-0號土地共有人間，就上訴人無權占用000、000-0號土地共有部分存有土地使用契約，上訴人係依該契約按月給付伊6,000元，非無法律上原因等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執(見本院卷二第103至104、319、333頁)，並有土地建物查詢資料可憑(見本院卷二第219、228、296至299頁)，堪信為真實。
㈠被上訴人係知鳳大廈區權人依系爭條例相關規定設立並申請備核之管委會。
㈡上訴人係000、000-0號土地（權利範圍均為1256/10000，即
系爭土地）及坐落其上同小段0000、0000建號即門牌號碼00號地下層、1樓(權利範圍各1/1，即系爭建物，0000建號有附屬建物：停車場〈面積：20.17平方公尺〉）之登記所有權人，為知鳳大廈區權人。
㈢上訴人每月向被上訴人繳納管理費1,000元；被上訴人以系爭
停車場使用範圍占用知鳳大廈1樓公用區域等為由，再向上訴人加收每月6,000元。
㈣上訴人及系爭補習班於97年8月1日至111年7月31日(即系爭期
間)向被上訴人繳納系爭停車場之費用共100萬8,000元，其中50萬4,000元由系爭補習班繳納，另50萬4,000元由上訴人應收取之租金扣減。
四、本院之判斷㈠上訴人提起本件訴訟有確認利益。
⒈按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受
侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。過去之法律關係，固不得為確認之訴之標的，惟所謂過去之法律關係，係指過去曾經成立或不成立之法律關係，因情事變更，現已不復存在之情形而言；倘過去成立或不成立之法律關係延續至現在尚存爭議者，仍不失為現在之法律關係(最高法院95年度台上字第2891號判決意旨參照)。
⒉次按系爭條例第3條第9款規定，管委會係由區權人選任住戶
若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項此等團體設有代表人或管理人者，於訴訟法上有當事人能力，得為確定私權之請求，則其實體法上雖無權利能力，而不得為權利義務之主體，但不能因此即謂其代表人或管理人以該團體名義所為之法律行為概屬無效。再參酌系爭條例於84年6月28日公布時，第43條第1項雖有：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」之規定，然對該項所示於系爭條例施行前已取得建造執照，而於該條例施行後，仍未依其規定成立管理組織並報備之公寓大廈，於92年12月31日修正公布之系爭條例於第55條第2項增列：「直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」之規定，均在期公寓大廈管理逐漸步入正軌，非有否定系爭條例制定施行前或後已組成、但未報備之公寓大廈管委會繼續執行職務之權限，則公寓大廈在未依系爭條例成立並報備之前管委會，其執行「區權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，所取得之權利及負擔之義務，基於同一體原則，自應由依系爭條例成立之新管委會概括承受，方符公寓大廈安全、管理職務執行之一貫性與持續性。
⒊查被上訴人係知鳳大廈區權人於108年間依系爭條例設立並申
請備核，經工程處於108年6月20日准予備核之管委會，為兩造所不爭執(即不爭執事項㈠)，並有工程處113年1月3日函附之被上訴人備核資料可憑(見原審卷一第107至169頁)。依被上訴人所提出知鳳大樓管委會94年11月20日全體住戶所有權人開會會議紀錄暨簽到記錄、94年10月17日(由該次會議簽到記錄及出席委託書內容，可知應為15日之誤載，以下逕以94年10月稱之)全體住戶開會會議記錄、簽到記錄暨委託書、系爭會議開會通知書、會議記錄暨簽到記錄(見本院卷二第75至79頁、原審卷一第187至197、89至93頁)，併同證人即住戶江同倫(其配偶童梨花為00號4樓區權人)於本院證稱：於108年6月向主管機關申請報備成立知鳳大廈管委會之前，知鳳大廈均有按時召開全體住戶會議，也有選出主任委員、監察委員及財務委員等，並有收取管理費等語(見本院卷二第87頁)，證人即被上訴人申請核備時擔任管委會主委之區權人周慶瑄證稱：於108年6月向主管機關申請報備成立知鳳大廈管委會之前，知鳳大廈已經有管委會組織的運作，也有開會、收取管理費，之前會議紀錄都是記載「知鳳大樓管理委員會」，於108年間是請專門的顧問公司幫忙處理公寓大廈報備事宜，社區名稱由「知鳳大樓」變成「知鳳大廈」應該是該公司申請資料誤寫導致等語(見本院卷二第329、332頁)，被上訴人亦不爭執知鳳大樓管委會收取之管理費餘款，後續交由被上訴人管理使用(見本院卷一第307頁、卷二第431頁)，足見知鳳大廈管委會於108年6月間向工程處申請報備前，已有知鳳大樓管委會之存在，雖於向工程處申請報備時係以「知鳳大廈」為社區名稱，惟基於同一體原則，知鳳大樓管委會先前執行區權人會議決議事項及管理維護事務所發生之權利義務，自應歸由被上訴人行使及負擔。又系爭會議所為系爭決議之時間雖在95年3月26日，然被上訴人陳稱係依系爭決議內容向上訴人按月收取6,000元迄今(見原審卷一第50、73至74頁、本院卷二第429頁)，則該過去存在之法律關係基礎事實持續影響被上訴人得否按月向上訴人收取6,000元，應有確認利益。是被上訴人抗辯其與知鳳大樓管委會非同一組織，上訴人對其請求確認系爭決議不成立、不存在或無效，無確認利益云云，非屬可取。
㈡上訴人主張系爭決議不成立，為有理由。
⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分
所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，系爭條例第31條定有明文。次按公寓大廈管委會為人的組織體，區權人會議為其最高意思機關。區權人會議之決議乃多數區權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區權人出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區權人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高法院109年度台上字第502號判決參照）。又按102年修正前系爭條例第29條第4項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。」而此條文所定書面委託屬於法定要式行為，核其性質，均屬於法律之強行規定，違反此項規定，依民法第71條規定，其代理出席應屬無效。
⒉兩造不爭執知鳳大廈於108年6月間向工程處申請報備前並無
規約(見本院卷二第104頁)，則就區權人會議決議之出席及決議之區權人比例，自應依系爭會議召開時之系爭條例第31條、102年修正前系爭條例第29條第4項規定為之。而知鳳大廈於召開系爭會議時之全體區權人如附表甲所示，為兩造所不爭執(見本院卷二第319、333頁)，被上訴人抗辯系爭會議出席情況如附表甲出席人員欄所載，其中毛家瑜、王俊傑各為區權人毛家驊、上訴人之手足，沈瑞騰、江同倫各為區權人高莉華、童梨花之配偶，洪秋煖為區權人楊麗齡之母，林琳為區權人魏春桃之租戶，並提出系爭會議之會議記錄、簽到記錄、郭璟姚(郭仲凱手足)、陳勇倉(王怡丹之配偶)、蔣玉珍委託書為憑(見原審卷一第91至93頁、本院卷一第405至413頁，卷二第187至188頁)，而依前開會議紀錄記載：「出席人數：共10人(包括受委託3人)」，可知系爭會議召開時有3人受委託，與被上訴人提出前開3份委託書之數量吻合。
惟前開由郭璟姚、陳勇倉出具而分別由江同倫(00號2樓)、洪秋煖(00號6樓)代理出席部分，並非由區權人郭仲凱、王怡丹所出具，且陳勇倉出具之委託書係委託楊麗齡，並非委託洪秋煖；又毛家驊、上訴人、高莉華、童梨花、魏春桃均未出具委託書，則於附表甲出席人員欄簽名之毛家瑜、王俊傑、沈瑞騰、江同倫(00號4樓部分)、林琳是否確實受區權人委託出席不明，亦非受區權人書面委託出席之人；另00號6樓部分，證人即區權人楊麗齡於本院證稱：伊就系爭會議係委託母親洪秋煖參加，伊沒有參加，也沒有看過陳勇倉之委託書等語(見本院卷二第96頁)，則就00號6樓部分「楊麗玲」之簽名為何人所為不明，縱認為係洪秋煖所為，其亦非受楊麗齡書面委託出席之人，是附表甲出席人員欄簽名出席之人，其中僅有00號4樓江同倫受蔣玉珍委託出席及周慶瑄自行出席部分，得計入系爭會議之出席人數。又知鳳大廈之區權人總數為17人，此有知鳳公寓大廈(社區)111年6月間向工程處提出之申請報備檢查表、區分所有權人會議出席人員名冊、會議記錄可憑(見原審卷一第107、110、115至117頁)，且兩造不爭執系爭會議當時全體區權人如附表甲所示，系爭會議之出席人數顯不符合系爭條例第31條應有區權人2/3以上出席之規定，故上訴人主張系爭決議不符合出席人數法定標準而不成立，於法即屬有據。
㈢上訴人依民法第179條規定請求被上訴人返還50萬4,000元，為有理由。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查上訴人為系爭不動產之所有權人，被上訴人自陳係依如附表所示系爭決議內容向上訴人按月收取6,000元，已如前述，而系爭決議不成立，業經本院認定如前，則被上訴人依系爭決議於系爭期間按月收取6,000元，其法律上之原因不存在。
⒉至被上訴人抗辯於系爭期間按月收取之6,000元，均係由系爭
補習班支付云云(見本院卷二第414頁)。惟查，被上訴人不爭執於系爭期間按月收取之6,000元，其中半數50萬4,000元由系爭補習班繳納，另50萬4,000元由上訴人應收取之租金扣減(即不爭執事項㈣)，參以訴外人藍天鳳於98年2月10日寄發予上訴人之存證信函內容略以：「本人向台端承租台北市○○○路0段000巷00號1樓及地下室之租約，將於民國(以下同)98年3月31日屆滿。本人同意續租，為配合學期制請調整租期為3年4個月，即自98年4月1日起至101年7月31日止。台端電話中通知因地下室漏水已經修復，故調整月租為7萬(若仍有問題則請恢復租金為6萬元)，扣除原來存續補助停車位租金3千，實際應付月租為新台幣6萬7千元整…」等語(見本院卷一第37頁)，及證人古金華於本院證稱：伊任職雙向文化實業有限公司(下稱雙向公司)的管理部門，即系爭補習班總管理處，雙向公司的房屋承租、簽約、續約都是伊在負責。藍天鳳是雙向公司負責人，是伊老闆，雙向公司是以訴外人黃國玲出名、以大瑪幼兒園的名義簽約承租00號1樓。伊公司原本承租00號1樓、00號1樓，其中00號1樓部分於111年7月底由房東收回。伊於96年到職時，前人有傳承知鳳大廈在95年有開過住戶會議，根據會議記錄提到00號1樓、00號1樓的前院有占用知鳳大廈的公共空間，所以要用停車位的行情各收2個停車位的費用各6,000元，另外還有按月各繳納管理費1,000元，所以每戶每個月是7,000元。伊公司一開始承租的時候沒有付6,000元之事，所以95年開始要收的時候，就有跟房東聯絡希望能夠補貼或酌減租金，就00號1樓的部分，伊到職之後是房東的弟弟王俊傑跟伊聯絡，有講他是上訴人的弟弟，說上訴人在國外，也說地下室漏水修好了，本來降價要恢復租金的原價，因為伊公司跟上訴人租約本來是三年一簽，到98年3月底租約到期前，換成上訴人的妹妹王譓評跟伊聯絡續約的事情，簽約時王譓評也有要伊再打字的租約手寫加上「原租金已含3,000元停車費」，從95年開始要收6,000元的時候，00號1樓的租金就已經有少3,000元，後續就一直延續少3,000元等語(見本院卷一第101至103頁)，則上訴人主張其因系爭決議而按月支付之6,000元，其中半數為系爭補習班給付，另半數則係由系爭補習班由應給付之租金內扣除，其因系爭決議而給付系爭期間按月3,000元費用，共給付50萬4,000元【計算式：3,000×(5月＋13年×12月＋7月)＝50萬4,000】，應屬有據，被上訴人前開抗辯，即非可採。
⒊被上訴人另抗辯縱系爭決議有不存在、不成立或無效，上訴
人占用知鳳大廈共用土地，與出席系爭會議之區權人間成立土地使用契約關係，被上訴人係依出席系爭會議之區權人指示按月收取6,000元云云。然按共有土地之出租，屬共有物管理行為，依98年1月23日修正公布前之民法第820條第1項規定，出租共有土地，應由共有人全體共同為之，而系爭會議既非有知鳳大廈全體區權人出席，自難認知鳳大廈全體區權人與上訴人間有何於系爭會議成立土地使用契約關係可言；再觀證人江同倫於本院證稱：關於系爭決議，係大家討論之後，經在場人2/3的人為多數決，伊不記得00號1樓、00號1樓出席人是表示同意或反對等語(見本院卷二第91至92頁)，可見系爭決議係以區權人會議事項討論及表決方式為之，亦難認出席系爭會議之區權人有何自行與00號1樓、00號1樓出席人成立土地使用契約之意思，是被上訴人前開抗辯，亦非可採。
㈣上訴人先位請求確認系爭會議所為之系爭決議不成立，被上
訴人應給付上訴人50萬4,000元為有理由，則被上訴人備位請求確認系爭會議所為之系爭決議無效，被上訴人應給付上訴人50萬4,000元部分，即無審酌之必要。
五、綜上所述，上訴人先位請求確認系爭會議所為之系爭決議不成立，並依民法第179條規定，請求被上訴人給付上訴人50萬4,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即112年11月21日（見原審卷一第45頁公示送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。原審除確定部分外就上開上訴人之先位請求，為其敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，並就先位之訴判決如主文第二、三項所示。至上訴人先位請求確認系爭會議所為之系爭決議不存在部分，依其主張原因事實為系爭決議不成立之範疇，爰不另為准駁之諭知。另上訴人備位請求確認系爭會議所為之系爭決議無效及被上訴人應給付上訴人50萬4,000元本息部分，因上訴人先位請求為有理由，自毋庸再為實質審認，自應將原判決備位部分併予廢棄，且不另為准駁之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 1 日
民事第十二庭
審判長法 官 沈佳宜
法 官 陳筱蓉法 官 翁儀齡正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 4 月 1 日
書記官 劉家蕙附表：系爭決議內容「四.討論結果：⒈有關於…00號1樓"大樓所有權人共同持有的土地部分"使用經費，經…00號1樓的屋主們同意維持每月各補助新台幣六千元給大樓管委會做基金用」。附表甲：知鳳大廈95年3月間之區權人及系爭會議簽到記錄
00號 95年3月區權人 出席人員 出具 委託書 00號 95年3月區權人 出席人員 出具 委託書 地下層 毛家驊 王莉惠 1樓 毛家驊 毛家瑜 王莉惠 王俊傑 2樓 莊志正 郭仲凱 江同倫(代) 郭璟姚 2-1樓 陳美玲 3樓 高莉華 沈瑞騰 天主教耶穌肋傷修女會 4樓 蔣玉珍 江同倫(代) 蔣玉珍 童梨花 江同倫(代) 5樓 周慶瑄 周慶瑄 楊金霞 6樓 王怡丹 洪秋煖(代) 陳勇倉 楊麗齡 楊麗玲 7樓 李陳淑惠 魏春桃 林琳