臺灣高等法院民事判決114年度上易字第581號上 訴 人 張書語訴訟代理人 蕭萬龍律師複 代理 人 李庚道律師被 上訴 人 許慶育
陳秀柑共 同訴訟代理人 羅一順律師複 代理人 趙筠律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國114年1月17日臺灣桃園地方法院112年度訴字第2742號第一審判決提起一部上訴，本院於114年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人許慶育、陳秀柑應各給付上訴人新臺幣17萬元。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔24％，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人於原審請求㈠被上訴人應同意伊向僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）領取履約保證專戶（中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號00000-000000000，下稱系爭履保帳戶）內買賣價金新臺幣(下同)280萬元；㈡被上訴人應給付伊自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依280萬元按週年利率5%計算之利息(見原審卷第199、201頁)。原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起一部上訴(聲明詳後述)，嗣於本院審理中，撤回前開利息之請求，經被上訴人同意(見本院卷第64頁)，核無不合。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人於原審及本院審理中均主張被上訴人沒收伊匯入系爭履保帳戶內之買賣價金屬不當得利，原上訴聲明為「被上訴人應同意上訴人向僑馥公司領回系爭履保帳戶內之140萬元」(見本院卷第63至64頁)，嗣更正聲明為被上訴人許慶育、陳秀柑(下合稱被上訴人，分稱其名）應各給付上訴人70萬元（見本院卷第185至186頁），未變更訴訟標的，核屬更正法律上之陳述，非訴之變更或追加，併予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人為附表所示土地（下合稱系爭土地）所有權人，伊向被上訴人購買系爭土地，並於民國112年8月6日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），兩造委託僑馥公司辦理系爭土地買賣價金履約保證業務，伊依約將第1、2期買賣價金280萬元匯入系爭履保帳戶，因伊無法順利向銀行貸款，未能依約給付完稅款及尾款，被上訴人對伊催告後，於112年12月4日解除系爭契約，並沒收系爭履保帳戶內之280萬元買賣價金作為違約金，惟系爭契約自簽約至解除契約僅歷時3個月餘，因政策改變致銀行不願核貸，伊獲知即通知被上訴人欲與其協商處理，是被上訴人沒收伊已付買賣價金280萬元作為違約金，實屬過高，應酌減至買賣總價金5%即140萬元方屬合理；經酌減後，伊得領回140萬元，被上訴人就該部分為無法律上原因受有利益，爰依民法第179條規定，求為命許慶育、陳秀柑各給付上訴人70萬元之判決（原審就上開部分判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。未繫屬本院部分，茲不贅述）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡許慶育、陳秀柑應各給付上訴人70萬元。
二、被上訴人則以：系爭契約為兩造相互合意磋商成立，上訴人於締約時已知系爭契約第8條第2項違約金約定，且違約金僅為買賣總價金之10%，並無過高；台灣積體電路製造股份有限公司是否於龍潭設廠，乃上訴人自行揣測，非不可控之政策改變，僅係其判斷錯誤之投資失利，不得作為酌減違約金之理由；再者，本件已自系爭履保帳戶支付132萬元仲介服務費，倘依上訴人主張將違約金酌減至140萬元，顯失公平等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造於112年8月6日簽訂系爭契約，約定由上訴人以總價金2,800萬元買受系爭土地，上訴人已將第1、2期買賣價金共280萬元匯入系爭履保帳戶，因上訴人未按期給付其餘價金，被上訴人以存證信函於112年12月4日解除系爭契約並沒收已給付買賣價金，系爭履保帳戶內款項於112年8月9日匯出132萬元，用以支付被上訴人之系爭契約仲介費，目前僅剩餘148萬元等情，有系爭契約、上開存證信函、土地登記第一類謄本、僑馥公司114年11月13日函暨系爭履保帳戶收支明細表可稽（見原審卷第47至49頁、本院卷第117至131、141至1
43、161至183頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第65至66、83至84頁），堪信為真實。
四、本院得心證之理由：㈠查系爭契約第8條第2項前段約定：「本約簽訂後，甲方（即
上訴人）若有違約情事經乙方（即被上訴人）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」（見本院卷第125頁），上訴人僅給付第1、2期買賣價金280萬元，未依系爭契約之約定給付第3期完稅款，被上訴人於112年11月16日寄發存證信函催告給付，仍未給付，被上訴人遂於112年11月29日寄發存證信函通知上訴人解除系爭契約及沒收上訴人已給付之買賣價金280萬元等情，有上開存證信函可稽（見原審卷第35至3
7、47至49頁)，兩造亦不爭執112年11月29日存證信函已於112年12月4日送達上訴人而生合法解除系爭契約之效力（見原審卷第11頁、本院卷第75至76、84頁），是被上訴人依系爭契約第8條第2項沒收上訴人已支付之280萬元買賣價金作為違約金，應屬有據。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。又違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院108年度台上字第369號判決意旨參照）。上訴人主張系爭契約第8條第2項前段所定違約金過高，應依民法第252條規定酌減。被上訴人雖辯稱系爭契約約定之買賣總價金為2,800萬元，沒收之金額為280萬元，為買賣總價金10%，未逾行政院內政部制定之成屋買賣契約書範本第11條規定之違約金上限(即房地總價款15%)，然本件並非成屋買賣，且該規定僅係規範違約金之上限，非謂違約金未逾買賣總價金15%即無過高，是尚難以此認定本件約定之違約金並無過高之情形。本院審酌兩造於112年8月6日簽訂系爭契約後，上訴人因未能順利向金融機構貸款，而無法依約給付價金，於112年11月21日以存證信函告知被上訴人上情(見原審卷第40至41頁)，被上訴人亦於112年11月29日發函通知上訴人而於同年12月4日解除系爭契約，自兩造簽訂系爭契約至解除系爭契約僅約4個月，市場狀況並無劇烈變動，被上訴人得於解除契約後另行出售系爭土地，應不致受有價差之損失；又依系爭履保帳戶收支明細表(見本院卷第143頁)可見被上訴人已支出仲介費132萬元，再斟酌被上訴人因上訴人違約可能所受損害為系爭土地再行出售須另行支付仲介費，參酌內政部訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點，仲介業者向買賣雙方收取之報酬總額合計不得超過不動產成交價金6%，以及市場慣例通常由賣方支付4%，如依買賣總價金2,800萬元計算，被上訴人再次出售系爭土地可能支出之仲介服務費為112萬元(計算式：2,800萬元×4%=112萬元)，另需支付履約保證費用及地政士收取之服務費等，認本件被上訴人沒收280萬元充作違約金，容有過高，應酌減至246萬元較為合理適當。
㈢按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律
另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條前段定有明文。如前所述，本件違約金應酌減為246萬元，方屬適當，就該酌減之數額以外部分即34萬元(計算式：280萬元-246萬元=34萬元)，上訴人得依不當得利法律關係請求被上訴人給付，而被上訴人共有系爭土地並一同出售予上訴人，其2人既為共同債務人，依前揭說明，應平均分擔該34萬元之債務。從而，上訴人請求被上訴人各給付17萬元(計算式：34萬元÷2=17萬元)，即屬有據。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人各給付17萬元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 115 年 1 月 20 日
民事第二十一庭
審判長法 官 陳蒨儀
法 官 羅惠雯法 官 宋家瑋附表：
編號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 桃園市 ○○區 ○○ 000 2,534.54 1分之1 2 桃園市 ○○區 ○○ 000 607.41 0000000分之 276833 3 桃園市 ○○區 ○○ 000 2,060.94 00000000分之 16500正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 1 月 20 日
書記官 何敏華