臺灣高等法院民事判決114年度上易字第812號上 訴 人 王仁苓訴訟代理人 胡坤佑律師被 上訴 人 林仁忠
王俐藹王仁國王仁哲共 同訴訟代理人 陳郁婷律師共 同複 代理 人 蘇育鉉律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國114年2月13日臺灣士林地方法院113年度訴字第449號第一審判決，提起上訴，本院於115年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人按月給付被上訴人超過每人新臺幣4,000元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔90％，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造之被繼承人林菊原所有之臺北市○○區○○段○○段00000建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00號2樓房屋（下稱系爭房屋），嗣因林菊於民國112年4月5日過世，由兩造繼承而各取得5分之1應有部分。又上訴人前與林菊約定，以其照顧林菊所得之每月薪資新臺幣（下同）2萬元，用以扣抵伊入住系爭房屋之每月租金2萬元，而與林菊就系爭房屋成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），上訴人並自98年6月起遷入系爭房屋居住迄今。惟上訴人自108年起至112年4月5日林菊過世止，怠於給付上開照顧之勞務，其每星期照顧林菊之時間皆不到一日，相當於未給付租金已有4年之久，並因林菊之以房養老貸款期限即將屆至，且林菊不願再向銀行續借金錢，為償還上開貸款，林菊分別於110年5月23日、110年5月24日、110年5月29日及110年5月30日，以錄製影片（下稱系爭影片）以及請被上訴人王俐藹以文字轉達之方式多次明確告知上訴人，將終止系爭租約並出賣系爭房屋，則系爭租約已於110年5月23日上訴人收受上開通知後1個月即110年6月23日終止，詎上訴人迄今仍繼續無權占有使用系爭房屋。另縱認林菊不得單方終止系爭租約，惟因上訴人既已明確回應將盡速遷離系爭房屋，應認林菊與上訴人已合意終止系爭租約，故上訴人應於111年6月底前遷讓並返還系爭房屋。縱認系爭租約未於110年6月23日終止，上訴人已於110年10月5日在兩造組成之LINE通訊軟體家庭群組（名稱為「菊五人組」，下稱系爭群組）自述將於111年12月前搬離系爭房屋，足見上訴人與林菊間之系爭租約，業經雙方合意由不定期限之租賃契約轉為租期至111年12月屆止之定期租約，則該租約於111年12月31日已因屆期而終止；況因上訴人自112年4月5日起即未繳納租金，伊等亦於112年6月14日發函通知上訴人於30日應將系爭房屋清空返還，故系爭租約至遲於112年7月14日已終止，則上訴人仍屬無權占有，伊等自得請求上訴人將系爭房屋全部騰空遷讓返還伊等及其他全體共有人，並按月給付伊等2萬9,057元相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，求為命：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還伊及其他全體共有人；㈡上訴人應自112年4月5日起至騰空遷讓返還系爭房屋予伊及其他全體共有人止，按月給付2萬9,057元予被上訴人之判決（原審判決被上訴人勝訴，並為准、免假執行之宣告，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、上訴人則以：系爭租約本即為不定期租賃關係，且無被上訴人所稱於110年6月23日終止，亦未改為定有租期至111年12月底之定期租約，林菊過世後由兩造繼承，兩造間就系爭房屋自存有不定期之租賃關係。又出售系爭房屋做為償還以房養老貸款並非林菊真意，實係受被上訴人王仁哲、王俐藹誤導而心生恐懼，始配合錄製系爭影片，林菊並無終止系爭租約之意，亦未與伊達成終止之合意。縱林菊曾有出售系爭房屋之意，亦不符合土地法第100條所定之要件，不生終止效力。且林菊過世後，被上訴人均同意將系爭房屋以1,600萬元出售予伊，兩造間已就系爭房屋合意成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），僅就貸款細節尚待雙方討論，伊依系爭買賣契約自得合法占有使用系爭房屋。倘認伊為無權占有，則關於不當得利金額應不能超過系爭租約所定每月租金2萬元金額等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第242至243頁）㈠系爭房屋原為兩造母親林菊所有，林菊於112年4月5日過世後
，兩造因繼承而各取得5分之1應有部分所有權，並有系爭房屋即臺北市○○區○○段○○段00000建號建物登記資料在卷可查（見本院卷第347至348頁）。
㈡林菊、訴外人即兩造之父與祖母原同住於系爭房屋，上訴人
承租於系爭房屋相近之同巷00號5樓房屋居住。兩造之父於93年5月29日過世，上訴人即離職照顧祖母，林菊因而自93年6月起每月給付上訴人2萬元，補貼上訴人薪水之損失。於95年3月初，林菊自系爭房屋搬出，遷至新店房屋居住。
㈢上訴人與林菊達成租賃系爭房屋之合意，約定由林菊將當時
閒置之系爭房屋以每月租金2萬元之對價出租予上訴人，並以林菊每月應給付上訴人之2萬元薪資補貼扣抵租金，而成立未定租期之不定期限租賃契約。上訴人因而自98年6月起遷入系爭房屋居住，惟林菊過世後，上訴人並未支付系爭房屋租金，且迄今仍居住於系爭房屋。
㈣原審原證3、4、13至17、19、20及原審被證3、8至17、20至2
4、26至32、34、38、39、42、45均是由兩造為成員之系爭群組内之對話截圖。其中原審被證1、8、9、10、34之母親財務狀況累計表是被上訴人王俐藹所製作，原審被證11、12是被上訴人王仁國所製作。
四、經本院協同兩造爭點整理及協議簡化爭點（見本院卷第243頁），本院判斷如下：
㈠上訴人並無使用系爭房屋之合法權源：
⒈上訴人與林菊間就系爭房屋之不定期租賃關係已合意終期至1
11年12月31日，並因屆期而終止，兩造間就系爭房屋並無不定期租賃關係：
⑴上訴人與林菊間原就系爭房屋成立未定租期之不定期限租賃
契約，上訴人因而自98年6月起遷入系爭房屋居住等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢參照）。然林菊曾錄製系爭影片表示有意出售系爭房屋，系爭影片並經王俐藹傳送至系爭群組後，上訴人旋即表示會於適當時間與配偶溝通商量此事，但配偶正擬準備考試，可能受到影響等語；林菊遂於110年5月29日再次以錄影方式向上訴人說明打算出售系爭房屋之緣由，並稱：「妳去跟阿福哥（即上訴人配偶）說服，說要賣天母房（即系爭房屋）就是了啦！看妳們要去哪邊租房子也是可以啦…妳的孩子也都有工作了，說有多辛苦，也不會啦！妳一定會好的，就這樣子啦！就這樣子啦！讓媽媽有一個出路，房子有的留得住就留得住好了，若留不住就要出賣啦！齁！這樣子啦！要跟妳拜託啦！妳不要說又要等多久再多久，這樣子一直拖」，此錄影檔案經王俐藹傳送至系爭群組後，上訴人於110年5月30日留言稱，會配合林菊賣房的要求，盡快在配偶於明年6月考完試後搬離，若林菊無法答應延後，也沒關係，會自己想辦法，但還是希望林菊能體諒並延緩搬家期間等語；針對上訴人前開回應，王俐藹留言：「媽今天決定請大姐（即上訴人）配合於今年（即110年）12月底前讓出天母房子，若可以的話，越早越好。這是媽第三次請大姐幫忙了」等語，並將林菊表示：「我們那間房子（即系爭房屋），最慢到12月底（即110年12月底），麻煩妳搬出去，可以讓事情圓滿，越快越好啦！不要拖那麼久！請多多幫忙一些」之錄影檔案上傳至系爭群組。其後，上訴人屢次透過系爭群組傳達願意配合出售系爭房屋，但希望時間能延後時間之意，惟王俐藹於110年6月1日留言重申林菊只想早日出售系爭房屋，不願繼續負擔利息，並稱：「12月底（即110年12月底）離現在還有7個月，目前疫情已稍緩，過陣子疫情降低些妳再去看房都來得及」，上訴人回以：「知道了 我們會盡力」，王俐藹則於110年6月2日留言稱：
「姐（即上訴人）知道妳決定配合搬家後媽覺得很欣慰…」，上訴人對於前開留言雖未提出反駁，但於110年6月3日又再提及希望待配偶於111年6月中旬考試結束後再行搬遷，復於110年10月初留言要求林菊同意延至111年12月前搬遷等語，此後，未見林菊就上訴人所提延至111年12月乙事提出反對意見等情，有系爭群組對話紀錄截圖、文字版對話紀錄、錄影檔案及譯文等在卷可參（見原審卷一第134至150頁、第384至442頁），足認上訴人在林菊表示即將出售系爭房屋，並要求上訴人搬遷後，已同意並具體承諾將於111年12月前搬離，其與林菊間之系爭租賃契約，即經雙方合意由不定期限之租約轉為租期至111年12月屆止之定期租約甚明。又依卷內現存事證，並未見林菊與上訴人約定系爭租約於111年12月間之具體到期日期，則依最有利於上訴人之解釋，應認系爭租約至遲業於111年12月31日已因屆期而告終止。被上訴人雖一再主張：上訴人怠於照顧林菊，不應給付薪資，等同上訴人4年未給付租金，林菊即錄製系爭影片，表示要終止系爭租約並出賣系爭房屋，經王俐藹於110年5月23日將系爭影片及以文字方式說明傳送至系爭群組，將此情明確告知上訴人，依土地法第100條第3款規定，系爭租約於110年5月23日經上訴人收受上開通知後1個月即110年6月23日終止云云。然單以卷內系爭群組之截圖，無從認定林菊是否因上訴人4年未給付租金而有依土地法第100條第3款予以終止租約之意，況其與上訴人嗣後已就系爭租約之終期另為約定，縱前有依土地法第100條第3款規定終止租約之意，亦已因變更，而由嗣後之合意取代，是被上訴人此部分主張，自無再行審究之必要，附此敘明。
⑵上訴人雖以訴外人即其兒鍾旻君於111年7月22日與林菊之對
話錄音為據（見原審卷一第204至210頁），辯稱：林菊曾提及賣房子並非其意，足見林菊於系爭影片中所為陳述非其本意云云。然林菊與鍾旻君私下所為對話內容，是否即為其真實意願，或僅係配合鍾旻君之說詞所為回應，本非無疑，上訴人復未提出任何積極事證，足資證明林菊前開以售屋為由要求上訴人搬遷，並同意上訴人延至111年12月31日遷離系爭房屋之意思表示，有何無效或可得撤銷之理由，自難認上訴人此部分辯解為可採。
⑶上訴人復辯稱：縱認伊應於111年12月底遷讓返還系爭房屋，
但伊迄112年1月底為止，均有給付每月租金2萬元，依民法第451條規定，系爭房屋已發生視為以不定期限繼續契約之情事云云，並以王仁國製作並傳送至系爭群組生活收支表為據（見原審卷一第180至182頁，本院卷第51至53頁）。然無論是前開生活收支表，或被上訴人於原審所提林菊生前財務狀況表（見原審卷一第130至132頁），被上訴人均自承：林菊之財務報表，於112年之前係由王俐藹製作，自112年起，改由王仁國依據王俐藹所提供之憑證及傳票，並核實銀行存款明細，登入電腦製作成報表（見本院卷第327頁），顯見均非林菊本人所製作。則王俐藹、王仁國所製作之報表收支內容是否即為林菊之實際收支，本即有疑。況上訴人與林菊初始係約定以薪資抵償每月租金（不爭執事項㈢參照），上訴人既係以扣抵方式折抵租金，自無實際繳付之行為，其與林菊合意於111年12月31日系爭租約屆期後，若仍要續以薪資扣抵方式繳付租金，應另與林菊為此意思表示，而與林菊重行約定。然上訴人就此並未有所舉證，自難認其於系爭租約期滿後仍有給付租金而成立不定期租賃之情。
⒉兩造間就系爭房屋並未成立買賣契約：
上訴人雖辯稱：兩造於112年5月15日已就系爭房屋以1,600萬元對價出售乙事達成買賣合意，伊係合法占有系爭房屋云云。然為被上訴人所否認，經查：
⑴按契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始
足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力（最高法院102年度台上字第191號判決意旨參照）。
⑵觀諸兩造於系爭群組之對話紀錄（見原審卷一第50至58頁、
第64至68頁），可見兩造於112年5月12日開會討論系爭房屋買賣事宜時，上訴人曾表示願由其子女出面購買系爭房屋，但只能負擔600萬元房貸，王俐藹遂於113年5月13日摘要紀錄前開討論內容，並載明「價格參考四樓實價登錄價1620萬，最後價格待議？」，其後，被上訴人針對系爭房屋可申請之房貸成數、貸款金額之運用陸續發表意見，王仁哲並於112年5月15日留言：「今天下午會議大哥/二姐/二哥/小弟基於善意成全大姐心願，以相對低標（1600萬）出價天母房給大姐，貸款額度須在七成以上…」，足見被上訴人已於112年5月15日就系爭房屋之買賣提出條件，惟上訴人並未回復是否首肯。嗣王仁哲於112年5月16日留言稱：「所以我們提醒大姐即時決定，天母賣房及貸款成功，去掉合庫還款未爆彈，才能安心等願意以中間（合理）價買直潭房的有緣人」，王俐藹隨即留言重申其立場：「…天母房的買賣大前提是必需能夠貸款到1100萬以上，而不是只有600萬，否則不同意」，王仁國、王仁哲亦附和王俐藹意見，王俐藹復稱：「我們兄弟妹心存仁厚提供優惠條件協助妳達成心願，但是妳連耗時的房貸款作業都不肯提前進行？何時做出買房決定也提不出？…到時萬一決定不買了？我們不就又多損失近一個月拉抬天母房售價時機？」，惟上訴人仍未表示是否同意以前述條件購入系爭房屋。其後，王仁國又於112年5月18日留言：「若大姐有誠意要買，才47萬/坪…所以，大姐，您要趕快做決定」、「大姐，那天母房呢？您若真的要買，是否趕（誤繕為「敢」）快提供資料給袁代書…」，上訴人迄112年5月20日始留言稱：「前面這2個截圖是5/16回應仁哲的，這就是很明確的表明我們ㄟ意願--買下天母房」，但仍未表示同意被上訴人所提買賣條件。後經王俐藹再次重申前述條件，王仁哲並留言：「大姐您給二哥的回覆，只是表示您有意願要買天母房，但到今天為止，您都沒正面確認您是否全套接受我們提出的優惠價格（1600萬）及二姐及仁哲前幾天提出，今天再傳一次的所有配套條件？」，王仁國亦催促上訴人表明立場，但上訴人仍未正面回應是否承諾被上訴人所提要約，甚至表示：「在還沒順利完成遺產稅申報前，我不會在任何時間地點討論此事。我已將該說的話都說了。不會再對你們做任何回應」。至此，可知上訴人雖曾表示購買系爭房屋之意願，但始終未曾同意被上訴人前述要約內容，難認兩造就系爭房屋之買賣已達成意思表示合致，則上訴人空言辯稱兩造於112年5月15日已就系爭房屋達成買賣合意，要屬無據，洵無可採。
⑶又被上訴人因久未取得上訴人承諾，遂由王仁國出面於112年
5月29日留言說明：「大姐未即時接受二姐提出不妥協條件，買天母房之事未書面定案，回歸上周一開會共識，兩房同時開賣，實現全體繼承人利益最大化，分潤給全家族」，並稱經房仲估價後，被上訴人已調整系爭房屋之賣房方案，開價金額為2,580萬，底價為2,480萬，若上訴人有意購買，則以2,380萬元血親價出售，且經王仁哲、王俐藹留言附和（見原審卷一第58頁、第69頁），足見被上訴人已就系爭房屋之買賣向上訴人提出新要約，之前所提出1,600萬元買賣價金等配套方案之舊要約因而失效。嗣上訴人於112年5月30日留言回應：正在四處籌措現金中等語，王仁國、王仁哲見狀紛紛提醒上訴人新要約之內容，即系爭房屋之售價已調整為2,380萬元，惟上訴人於112年6月1日仍無視上情，逕自表示願以1,600萬元之價格購買系爭房屋，並會補足貸款不足部分金額（見原審卷一第60至62頁、第70至71頁），此核屬上訴人就系爭房屋買賣另提出新要約，但王仁國、王仁哲、王俐藹先後出言拒絕，並請上訴人於112年6月2日12點前回應是否同意依被上訴人所提新要約購買系爭房屋，惟未獲上訴人承諾（見原審卷一第60至62頁、第70至71頁），從而，兩造就系爭房屋之買賣從未達成意思表示合致，至為明確。準此，上訴人主張因兩造間有買賣關係存在、係有權占有系爭房屋云云，顯無理由，無可憑採。
㈡被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴
人將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人及其他全體共有人，為有理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。查，上訴人既未舉證證明其就系爭房屋繼續存有基於不定期租賃關係或買賣契約之占有權源，其於系爭租約於111年12月31日終止後仍占有系爭房屋，即屬無權占有，且兩造自112年4月5日起分別共有系爭房屋（不爭執事項㈠參照），惟上訴人並未經其他共有人即被上訴人同意，持續擅自占有之，則被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，訴請上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人及其他全體共有人，於法自屬有據，應予准許。
㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自112年4月5日起
至上訴人將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人及其他全體共有人之日止，按月給付各被上訴人4,000元，為有理由；逾此部分之請求，即無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又承租人於租賃期間屆滿未依約返還租賃物，出租人因而受有相當於租金額之損害（最高法院46年度台上字第1780號判決意旨參照）。再按原告訴請被告給付不當得利部分，核屬可分之金錢債權，原告僅得按其應有部分，請求被告返還所受利益（最高法院85年度台上字第2391號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約業於111年12月31日終止，兩造嗣於112年4月5日
林菊過世後，分別共有系爭房屋，惟上訴人未經全體共有人同意，迄今仍無權占有系爭房屋使用，業如前述，核屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，則被上訴人依民法第179條規定，依其應有部分，請求上訴人返還所受利益，即屬有據。⒊再系爭契約原約定之租金額為每月2萬元（不爭執事㈡參照）
，故上訴人於系爭定期契約屆期後，未返還系爭房屋予林菊，林菊所受相當於租金額之損害，即為每月2萬元。林菊死亡後由兩造於112年4月5日共同繼承，並以各應有部分1/5比例分別共有系爭房屋（不爭執事項㈠參照），是各被上訴人基於應有部分得請求上訴人按月返還之金額應為4,000元（計算式：2萬元÷5＝4,000元）。逾此部分之請求，即屬無據。被上訴人雖主張：應以系爭房屋鄰近之周邊房屋租金均價，作為本件相當於租金之不當得利金額，較為合理云云。然系爭房屋前已經林菊與上訴人約定租金額，實無再以週邊相似房屋租金估算之必要，況以被上訴人所提系爭房屋週邊房屋租金，於111年7月至112年6月換算之每月租金約為每坪645至2,264元，均價為1,095元，以系爭房屋面積來計算，每月租金為29,057元，亦較林菊與上訴人原約定之租金額為高，而與系爭房屋實際租金額不符，自無從作為本件被上訴人請求不當得利金額之依據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人及其他全體共有人、依民法第179條規定，請求上訴人自112年4月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付各被上訴人4,000元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就前開應駁回部分，為被上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，自有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為供擔保准、免假執行之諭知，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 115 年 2 月 11 日
民事第二庭
審判長法 官 紀文惠
法 官 賴武志法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 2 月 11 日
書記官 高婕馨