臺灣高等法院民事判決114年度上易字第837號上 訴 人 楊沛穎訴訟代理人 張藝騰律師被 上訴人 劉明輝訴訟代理人 蔡敦盛律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國114年3月14日臺灣桃園地方法院113年度訴字第675號第一審判決提起上訴，本院於115年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾陸萬伍仟肆佰陸拾肆元，暨自民國一一三年五月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國112年6月27日訂立不動產買賣契約書，約定由伊以總價新臺幣（下同）1,820萬元向被上訴人買受門牌號碼桃園市○○區○○街00巷0號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，價金業已付訖，被上訴人於同年11月25日交付系爭房屋予伊。嗣伊於裝潢時發現系爭房屋有如附表所示之12處漏水情形（下稱系爭漏水），與被上訴人於締約時告知系爭房屋僅有「3F前面牆少許壁癌」不符，經鑑定系爭漏水之修復費用為34萬1,464元，伊自得依民法第359條規定如數請求減少價金，並就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被上訴人附加法定遲延利息返還，或依民法第227條第1項規定請求賠償。又伊於起訴前，曾徵得被上訴人同意，先行委請驗屋公司進行房屋現況鑑定，為此支出2萬4,000元，亦屬因被上訴人不完全給付所生之損害，爰依民法第227條第1項規定如數請求賠償本息等語。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人36萬5,464元，及自113年5月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭房屋雖有系爭漏水，然兩造於簽約時即另訂協議書（下稱系爭協議書）1份，第4條明載：「買賣標的現有滲漏水、壁癌之情事，買賣雙方協議由買方自行修繕，賣方不負瑕疵擔保之責。」，不限於不動產說明書現況調查表（下稱系爭調查表）上所載之「3F前面牆少許壁癌」，伊並因此同意折價50萬元，可見上訴人就系爭漏水已免除伊之瑕疵擔保責任，且伊無故意不告知瑕疵，上訴人即不得向伊請求任何賠償。伊僅同意上訴人得自行驗屋，並未同意負擔驗屋費用等語，以資抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第211頁）：㈠兩造於112年6月27日就系爭房屋及坐落基地簽訂買賣契約、
房屋交易安全契約書、系爭調查表及系爭協議書各1份，由被上訴人以總價1,820萬元將前開不動產出售予上訴人。本件價金已支付完畢，並已於112年9月15日辦理所有權移轉登記予上訴人指定之第三人。
㈡兩造另於112年9月27日就系爭房屋簽訂租賃契約，由上訴人
以每月2萬5,000元出租系爭房屋予被上訴人，租期自112年9月27日起至同年12月31日止，嗣兩造合意提前於同年11月25日終止租約，被上訴人並於該日將系爭房屋返還予上訴人。㈢系爭調查表內「34.是否有滲漏水情形」一項，勾選「是」，並註明「3F前面牆壁少許壁癌（現況交屋）」。
㈣系爭房屋於兩造簽訂買賣契約前即有系爭漏水，所需修繕費用為34萬1,464元。
㈤上訴人於112年12月8日經被上訴人同意委託訴外人成家驗屋
公司（下稱成家公司）就系爭房屋進行房屋現況鑑定，因而支出2萬4,000元。
四、上訴人主張系爭房屋有系爭漏水，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付損害賠償責任，返還得減少之價金34萬1,464元及驗屋費用2萬4,000元等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下：
㈠上訴人得請求減少價金34萬1,464元並請求被上訴人返還：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質或品質不具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。經查，系爭房屋經原審囑託國立中央大學智慧營建研究中心鑑定結果，確認系爭房屋有如附表所示之12處漏水現象，有鑑定報告書可稽（見原審卷第304至305頁），復為兩造所不爭執（前揭不爭執事項㈣），堪信為真實。徵諸上開鑑定報告所附之會勘照片及所建議之修繕項目及費用（見同上卷第322至3
24、312至313頁），於交易觀念上，應即可認有減少價值、通常效用之情形，揆諸前揭說明，自屬出賣人所應擔保之瑕疵。
2.被上訴人雖舉系爭協議書第4條約定：「買賣標的現有滲漏水、壁癌之情事，賣買雙方協議由買方自行修繕，賣方不負瑕疵擔保之責。」（見原審卷第41頁），辯稱兩造就系爭漏水業已成立免除瑕疵擔保責任之合致云云。惟查：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又按契約以當事人互相表示意思一致始能成立，民法第153條定有明文。所謂互相表示意思一致，固並不限於當事人間直接為之，亦得由第三人為媒介，惟該第三人仍需將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，始得謂其契約成立。⑵經查，系爭協議書為兩造於簽訂買賣契約時同時所訂定。依
兩造於同日共同簽名確認之系爭調查表，第34項「是否有滲漏水情形」，經勾選「是」，並註明「3F前面牆壁少許壁癌（現況交屋）」，未記載系爭漏水或其他漏水情事，有該調查表可稽（見原審卷第40頁）。證人即買方仲介林竹君並明確證稱：在成交之前，上訴人除了系爭調查表上所載之壁癌外，不知道還有其他滲漏水或壁癌，賣方沒有告知。就伊的認知，系爭協議書第4條的範圍只限於3樓前面牆壁少許壁癌，不及於其他。伊是照著系爭調查表的記載去跟上訴人說的，當時也沒有說到其他地方有漏水等語（見原審卷第236至237頁），核與上訴人嗣於112年11月28日發現尚有其他漏水而向林竹君反映時，表示「他（指被上訴人）當初告知的是3樓而已」，林竹君回應「對呀，我知道，我有跟他們說了」等語相符，有雙方之LINE對話紀錄可憑（見原審卷第207頁），足見證人林竹君前揭證詞並非臨訟杜撰，應堪採信。再以證人即賣方仲介高御瑄於本院審理時亦證稱：簽約前帶看好幾次，伊和另位賣方仲介姜冠廷都有帶看。簽約前被上訴人只有告知3樓前面窗框有漏水，沒有講其他部分，所以簽約前伊只知道3樓前面有漏水。系爭調查表係伊當時依照被上訴人告知的內容寫的，其他部分被上訴人都沒有講到等情（見本院卷第148頁），益徵上訴人主張其於簽署系爭協議書時，所知之「現有」滲漏水、壁癌，僅限於3F前面牆壁少許壁癌一情屬實。被上訴人抗辯其於上訴人看屋時，已有告知上訴人及仲介除3樓前面牆壁滲漏水外，3樓樓梯間、4樓洗衣間的牆面也有，但仲介認定未達滲漏水程度，故未記載於系爭調查表內，此點仲介也有清楚向上訴人說明云云（見本院卷第184頁），顯與證人前述證詞不符，不足採信。
是依兩造簽署系爭協議書之時，上訴人僅知之「現有滲漏水、壁癌」，為3樓前面牆壁少許壁癌，不知尚有系爭漏水或其他漏水以觀，則除已明示於系爭調查表之情形外，尚不足認上訴人亦已免除被上訴人就其他部分之瑕疵擔保責任。
⑶被上訴人雖又辯稱：簽約當天兩造當場即講好價金折價50萬
元，就是用來補貼上訴人修漏水的費用云云（見原審卷第141頁），並聲請傳喚證人姜冠廷，據其於原審時證稱：被上訴人於簽約前向上訴人表示系爭房屋如果有其他瑕疵需要修繕，其不會再負責修繕，需由上訴人自行負擔，上訴人當時表示同意。而且伊等有跟上訴人講，此部分價金已經有折在交易價金裡面大約折了50萬元，來讓上訴人修補瑕疵等語在卷（見原審卷第176頁）。惟徵諸證人高御瑄於本院審理時證稱：兩造在溝通系爭協議書第4條時，被上訴人有說他同意放價錢是因為他不想再做任何修繕，以現況交屋，看買方接不接受，如果可以就簽約。買方說他很喜歡這間房子，沒有特別強調滲漏水的問題，因為現況知悉的只有3樓前面壁癌，所以就簽約了。被上訴人大概講的內容就如上所述，伊沒有印象被上訴人有特別說如果以後發現其他滲漏水他也不負責等情（見本院卷第150至151頁），核與證人姜冠廷前稱被上訴人有言明系爭房屋如果有其他瑕疵需要修繕，其亦不會再負責修繕，上訴人表示同意一節，顯然不合。參以證人高御瑄同擔任被上訴人之仲介，並仍能清楚回憶兩造當天對話內容，則倘若證人姜冠廷所述經過屬實，證人高御瑄當無不予陳明之可能，顯見此節應以證人高御瑄之證詞較為可信。再參以系爭協議書係由地政士李書明當場依兩造之意思而擬定，倘被上訴人確有向上訴人表示其折讓50萬元後，系爭房屋日後如有發現其他漏水、壁癌瑕疵，其亦不再負責之意思，就此重要權益事項，依地政士之專業，通常應無不予載明之理，然證人李書明於原審時證稱，系爭協議書之記載就是當下雙方討論的結果等情（見原審卷第181頁），益徵證人高御瑄前述沒有印象被上訴人有特別說如果以後發現其他滲漏水他也不負責一情確然屬實。是被上訴人既未向上訴人表明所謂50萬元係為免除3樓前面牆壁少許壁癌，及其他所有既存滲漏水、壁癌之瑕疵擔保責任，而決定買賣價金之因素又有多，自難逕以被上訴人有折讓50萬元之事實，即認上訴人應可知悉被上訴人之意思，係指免除所有滲漏水之瑕疵擔保責任而言。被上訴人一再以其有告知折讓50萬元是為了讓上訴人修漏水、及有強調是現況交屋等情，辯稱兩造已合意其就其他滲漏水亦不負瑕疵擔保責任云云，亦屬無據。
⑷至證人高御瑄固另證稱：簽約前伊與姜冠廷有去找被上訴人
做議價，最後同意折讓50萬，被上訴人有強調一個重點，就是折讓50萬元後就不負擔任何瑕疵擔保責任等情（見本院卷第149頁），然證人高御瑄亦證稱：（你與姜冠廷有無將被上訴人折讓50萬元後即不負擔任何瑕疵擔保責任的意思告知買方或其仲介？）50萬是其等的籌碼，一開始這件事不會拿出來講，包括林竹君也不知道。後來為了要促成，所以姜冠廷有跟林竹君說這件事，但說的時候伊不在場，是姜冠廷講完回來後告訴伊，伊忘記姜冠廷有無說他具體告知林竹君的內容等語（見本院卷第149至150頁）。故依其證詞，至多僅足以證明被上訴人事前有此意思，姜冠廷並有為被上訴人與買方仲介林竹君議價，惟實際交涉時，姜冠廷有無明確向林竹君表明折讓50萬元後，被上訴人即不負任何瑕疵擔保責任，不限於系爭調查表所載之漏水部分等情，則屬無法確認。而佐以證人林竹君證稱其不知此事（見原審卷第237、239頁），證人姜冠廷於原審時亦證稱其係向上訴人表示此事而獲上訴人同意，惟經本院認定為無可採，業如前述，即可知姜冠廷並未將上開內容傳達予林竹君使其轉達。是以，縱被上訴人曾將其上開意思告知姜冠廷，委由姜冠廷與買方交涉，惟其既無法證明姜冠廷有將其意思完整傳達予上訴人或林竹君，而獲致意思表示之一致，依上說明，即難認兩造已以折讓50萬元達成免除被上訴人全部瑕疵擔保責任之意思合致。
被上訴人前揭抗辯，仍無可採。
⑸基上，上訴人成立系爭協議書時之真意，除已明示於系爭調
查表所載之「3樓前面牆壁少許壁癌」外，並不免除被上訴人就其餘滲漏水、壁癌瑕疵之擔保責任，其自無以系爭協議書第4條約定，與被上訴人成立就其餘漏水（包括系爭漏水在內）亦免除瑕疵擔保責任之合致，被上訴人執該條為免責之理由，洵屬無據。又被上訴人雖於本院聲請再次傳喚證人姜冠廷，惟其所陳明之待證事項即兩造就系爭協議書第4條之真意，係為免除系爭房屋全部（含潛在）滲漏水瑕疵擔保責任一節（見本院卷第198頁），均經證人姜冠廷於原審時證述在卷，自無重複調查之必要，附此敘明。
3.況按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。查被上訴人於原審自承系爭房屋有滲漏水的地方不僅系爭調查表所載之「3F前面牆壁少許壁癌」，還有3樓陽台、樓梯間及4樓洗衣間的牆壁等語明確（見原審卷第140頁），然依證人姜冠廷證稱：被上訴人有告知的是「3F前面牆壁少許壁癌」及屋突上熱水管有破裂會滲漏水，沒有其他的等語（見原審卷第177頁）、證人高御瑄證述：簽約前被上訴人僅有告知3樓前面窗框有滲水；至於被上訴人另有說屋突上熱水管破裂部分，只是加壓時水會流出來，不算滲漏水，所以沒有記載於系爭調查表上等情（見本院卷第14
8、151頁），交互參照可知，被上訴人明知除3F前面牆壁少許壁癌外，至少尚有3樓陽台、樓梯間及4樓洗衣間的牆壁處之漏水，惟其並未告知仲介姜冠廷、高御瑄，顯有故意不告知瑕疵之情事。揆諸前揭規定，系爭協議書第4條之免責約款，除3樓前面牆壁少許壁癌部分外，應屬無效。是被上訴人援引該條抗辯其無須就系爭漏水負瑕疵擔保責任云云，自屬無據。
4.再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。系爭房屋存有系爭漏水之瑕疵，致上訴人須增加34萬1,464元修繕費用之支出，相當於系爭房屋價值之減損，應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任，上訴人並已以民事起訴狀繕本送達而為減少價金之意思表示（見原審卷第11頁），則本件之買賣價金應減少34萬1,464元，被上訴人既不爭執已受領全部買賣價金，其就超額領得減少價金之款項，係無法律上原因而受有利益，致上訴人受有損害，是上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人返還34萬1,464元本息，應屬有據。㈡上訴人亦得請求被上訴人賠償驗屋費用2萬4,000元：
又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項亦有明定。所謂不完全給付，係指債務人未依債務本旨為給付；而所謂債之本旨，應依當事人之約定、契約目的、債務性質等為斷（最高法院110年度台上字第3387號判決參照）。又因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求損害賠償，其得請求賠償者為債務不履行替代給付的履行利益，使債權人處於債務人為履行時的狀態。本件買賣標的物有系爭漏水之瑕疵，與系爭調查表所載之內容不合，業經本院認定如前，被上訴人所為給付自不符債之本旨，且其迄未證明其未依債務本旨為給付，具有何等不可歸責事由，依上說明，被上訴人即應對上訴人負不完全給付責任。又上訴人自行發現漏水後，於112年12月8日經被上訴人同意委託成家公司就系爭房屋進行房屋現況鑑定，因而支出2萬4,000元之事實，為被上訴人所不爭執（前揭不爭執事項㈤），佐以上訴人於委託前，即有先行透過林竹君向被上訴人反映系爭漏水問題，惟被上訴人表示要看鑑定報告再討論等情，業經證人高御瑄證述無誤（見本院卷第152頁），足認上開驗屋費用係為確認系爭漏水存在所發生之必要費用，是上訴人依前開規定請求被上訴人賠償此部分損害，於法即無不合。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件為不當得利及損害賠償之債，屬無確定期限之給付，又以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，上訴人併請求自原審113年5月3日言詞辯論期日（即經被上訴人本人親自到庭，並陳明業已收受起訴狀繕本之日，見原審卷第139頁）翌日即同年月4日起，至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，上訴人主張就系爭漏水瑕疵，行使民法第359條規定之減少價金請求權，再依不當得利法律關係，請求被上訴人返還所溢領應減少之價金34萬1,464元，及依民法第227條第1項規定，請求被上訴人賠償驗屋費用2萬4,000元，合計36萬5,464元（計算式：34萬1,464元＋2萬4,000元＝36萬5,464元），並自113年5月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 17 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 潘曉玫法 官 吳若萍正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 17 日
書記官 陳嬿舒附表（即原審卷第304至305頁所附鑑定報告內容）：
編號 鑑定報告所載位置 1A 1樓廚房西向牆 2A 2-3樓梯間平臺西向牆 3A 3樓前臥室北向牆 3B 3樓後臥室南向牆 3C 3樓後臥浴室牆外側 4A 4樓前臥室北向牆1 4B 4樓前臥室北向牆2 4C 4樓後臥室南向牆 4E 4樓前臥室南向牆 5A 屋突墩座 5B 屋突室內熱水管及牆面 5C 屋突外牆