臺灣高等法院民事判決114年度上易字第949號上 訴 人 劉進德訴訟代理人 涂文勳律師（法扶律師）被 上訴 人 劉鴻儒上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國114年4月17日臺灣新北地方法院113年度訴字第1134號第一審判決提起上訴，本院於115年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用（除確定部分外）之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣肆拾陸萬伍仟柒佰陸拾玖元，及自民國一百一十三年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之五十一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：有關兩造舅母王瓊嬌取得原係兩造及訴外人劉龍文兄弟3人所有如附表一所示3筆土地及3層樓建物（以下土地部分逕稱地號，合稱系爭土地，建物部分則稱系爭房屋，合稱系爭房地）之經過，暨兩造及劉龍文兄弟3人為贖回系爭房地，與王瓊嬌達成新臺幣(下同)1,000萬元連本帶利之還款方案，如完成還款，王瓊嬌應將系爭房地移轉返還予伊等兄弟3人，而伊自民國98年1月起，每月應分擔給付王瓊嬌租金暨還款共1萬8,300元，伊自100年3月起，每月分擔給付金額調降為1萬3,000元（係因被上訴人成立晉煬機械有限公司，單獨使用系爭房屋旁之鐵皮廠房），伊均將款項交付予被上訴人轉交王瓊嬌，嗣被上訴人私下向王瓊嬌購買系爭房地並於101年5月4日辦理所有權移轉登記完畢，故伊占用系爭房屋1樓，自斯時起即成無權占有，然伊先前為共同贖回系爭房地所交付予被上訴人之款項，扣除每月租金6,000元後，得依民法第179條規定請求被上訴人返還，此不當得利金額共計127萬5,800元，為被上訴人所不爭執。另被上訴人取得系爭房地所有權後，曾對伊與劉龍文訴請遷讓及請求給付相當於租金之不當得利，經本院以108年度重上字第831號判決確定並執行，就106年11月1日起至113年1月25日遷讓返還之日止之相當租金不當得利已執行受償完畢，是被上訴人於本件訴訟中僅得向伊抵銷101年5月4日取得系爭房地時起至106年10月31日之相當於租金不當得利。又系爭房屋僅占用系爭土地部分範圍，原判決在計算被上訴人得抵銷之相當於租金之不當得利時，竟以3筆土地全部面積計算，且以建物現值調查估價表所示房屋現值計算伊占用1樓房屋價額，而非以房屋課稅現值為據，復以房地總價額年息8%計算，偏離當地租金行情。系爭房地地處偏遠郊區，工商繁榮程度低落，交通與生活機能難稱便利，且土地使用分區為山坡地保育區，使用類別為丙種建築用地，使用上受有限制，當以房地總價額年息4%計算，方符實情。綜上，被上訴人不爭執受有伊給付之127萬5,800元不當得利，扣除原判決命被上訴人給付之37萬0,982元，被上訴人應再給付90萬4,818元本息等語（原審判決被上訴人應給付上訴人37萬0,982元，並為准免假執行之宣告；另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對於原審判決其敗訴部分全部不服提起上訴，被上訴人就原審判決對其不利部分，未據聲明不服，該部分非本院審理範圍）。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人90萬4,818元，及自113年3月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：伊不爭執上訴人為共同贖回系爭房地溢付予伊之金額共計127萬5,800元。惟伊認為上訴人101年5月4日至106年10月31日無權占用系爭房屋1樓之相當於租金不當得利，原判決按建物現值調查估價表估定之房屋價值，及上訴人占用之系爭房屋1樓所坐落000、000、000地號土地全部面積乘以申報價額年息8%，再乘以持分3分之1計算，並無將土地面積不當擴大計算之虞。參酌劉龍文自100年3月起支付予伊之月租為1萬3,000元，鄰地所有權人請求伊所有廠房占用鄰地應給付之相當租金不當得利，法院以申報價額年息10%計算，以及系爭房地所在巷道寬約10公尺轉出後即連接寬闊道路，兩端分別通往新北市○○市區及桃園市○○區，約3公里即可進入國道二號大湳交流道，附近有五福市場、鶯歌公有市場、鳳鳴、鶯歌、建國等3所國民小學及鶯歌國民中學、鳳鳴火車站、鶯歌火車站等，鄰近生活機能便利等情，原審判決以房地總價額年息8%計算之抵銷金額並無過高等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第207至208頁，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠兩造父親劉宇逵於83年間在其所有之系爭土地上興建3層樓之
系爭房屋（詳附表一）。其後兩造兄弟劉龍文徵得父親及兩造同意，以系爭房地設定抵押權予新竹企銀擔保借款，嗣因無力償還恐遭拍賣，兩造父親與兩造母舅蔡慶祥商議後，由蔡慶祥協助清償。兩造及劉龍文兄弟3人、母親劉蔡水妹與蔡慶祥於91年1月13日訂立房地買賣協議書，協議系爭房地過戶予蔡慶祥，兩造及劉龍文兄弟3人則向蔡慶祥承租系爭房地，如欲贖回房地，應償還蔡慶祥代為清償之760萬元，嗣因蔡慶祥花費240萬元在土地上建造鐵皮廠房供劉家使用，贖回金額增至1,000萬元，蔡慶祥於97年7月15日死亡，系爭房地由其配偶王瓊嬌繼承（見原審調解卷第21至26頁房地買賣協議書、第27至28頁房屋租賃契約、第29頁協議書）。
㈡兩造及劉龍文與王瓊嬌達成1,000萬元連本帶利之還款方案，
上訴人自98年1月起每月給付王瓊嬌1萬8,300元，自100年3月起每月給付王瓊嬌金額變更為1萬3,000元，上訴人均將之交由被上訴人轉交予王瓊嬌（見原審調解卷第29頁協議書、第33至39頁付款明細）。
㈢被上訴人與王瓊嬌於101年4月20日簽訂房地產買賣契約，由
被上訴人以1,000萬元價金購買系爭房地，並於同年5月4日辦理所有權移轉登記完畢。上訴人於106年10月獲悉，自106年11月停止交付款項予被上訴人（見原審調解卷第41至48頁買賣契約書、建物謄本、本院卷第131至149頁土地建物謄本）。
㈣被上訴人前對上訴人、劉龍文訴請遷讓返還系爭房屋1樓、2
樓及請求給付相當租金不當得利，經本院以108年度重上字第831號判決上訴人自101年5月4日起無權占用系爭房屋1樓，應遷讓返還，並給付106年11月1日起至107年10月25日止相當租金之不當得利3萬7,007元，並自107年10月26日起按月給付3,120元之相當租金不當得利，案已確定。被上訴人並聲請強制執行，計至113年1月25日上訴人遷讓返還為止，金錢給付部分被上訴人已全部受償完畢（見原審調解卷第49至93頁民事判決2份、原審卷一第65至68頁執行命令、原審卷二第33頁房屋點交確認書、第173、208至209頁執行處函件及債權計算書）。
㈤上訴人依民法第179條規定得請求被上訴人給付之不當得利數
額為127萬5,800元，包括以下期間上訴人給付之款項：⒈98年1月起至100年2月金額31萬9,800元。⒉100年3月至101年4月金額9萬8,000元。⒊101年5月至106年10月金額85萬8,000元（參附表2）。
四、上訴人主張伊交由被上訴人轉交予王瓊嬌之款項溢付127萬5,800元，為被上訴人所不爭執（參不爭執事項㈤），惟以上訴人自101年5月4日起迄106年10月31日止無權占用其購買取得之系爭房屋1樓及基地應有部分（參不執事項㈢㈣），亦應給付相當於租金之不當得利，伊得為抵銷等語置辯。茲就兩造爭執之點審認如下：
㈠被上訴人得請求上訴人給付自101年5月4日至106年10月31日
止占用系爭房屋1樓及基地之相當租金不當得利金額應為若干？
1.本件應計算之土地面積為何？上訴人主張伊占用之系爭房屋1樓非坐落系爭土地全部範圍，被上訴人不得以系爭土地全部面積計算相當於租金之不當得利等語。經本院會同兩造及地政人員履勘現場，並囑託新北市樹林地政事務所派員測量結果，系爭房屋僅占用系爭土地如附圖所示000(0)、000(0)、000(0)(0)部分土地；000地號土地則幾乎由被上訴人使用之廠房占用，此有本院勘驗測量筆錄、新北市○○地政事務所檢送之複丈成果圖、照片在卷可憑（見本院卷第181至184、193、219至221頁）。惟系爭房屋大門設置於東側，須由000(0)、000(0)、000(0)部分之空地進出，有履勘筆錄之附圖足稽（見本院卷第189頁），故上訴人使用系爭房屋1樓占用之土地面積應以上開部分合計面積計算，即000地號土地面積為30.51平方公尺（29.63＋
0.98）、000地號土地面積為105.85平方公尺（103.4＋2.45）、000地號土地面積為11.64平方公尺（5.82＋2.88＋2.94），合計148平方公尺，始為公允。
2.本件應計算之房屋價額為何？按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條分別定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額，此為土地法施行法第25條所明文。查系爭房屋經新北市政府地政局估定101年至106年之價額如附件E欄所示，此有該局檢送之新北市○○區建物現值調查估價表可憑（見原審卷二第183至188頁），新北市政府地政局並函覆「估定之建物現值總額適用於土地法施行法第25條與土地法第97條第1項規定所為之查估，估定價額供該建築物房屋租金訴訟之需要」等語在卷（見原審卷二第180頁），被上訴人抗辯應以建物現值調查估價表所示現值計算系爭房屋1樓價額，洵屬有據。上訴人雖主張應以課稅現值計算，惟房屋課稅現值僅為稅捐機關課徵房屋稅之基準，與房屋價值未必相當，審酌建物現值調查估價表之建物現值係依系爭房屋之主要構造、建築完成日期、建物重建價格、建物累積折舊額等項目加以估算，自較課稅現值更貼近房屋價值，且合於規定，是應以新北市政府地政局估定之價額計算上訴人占用系爭房屋1樓應給付予被上訴人之相當租金不當得利。
3.本件應按房地總價額年息百分之幾計算？查上訴人主張系爭房地過戶予蔡慶祥期間，其使用系爭房屋1樓部分係按月支付6,000元租金予蔡慶祥，並提出房地買賣協議書、房屋租賃契約書為憑（見原審調解卷第22、27頁）；蔡慶祥於97年間死亡後，兩造及劉龍文兄弟3人與蔡慶祥配偶王瓊嬌達成1,000萬元連本帶利之還款方案，伊自98年1月起每月給付王瓊嬌1萬8,300元，嗣因被上訴人成立晉煬機械有限公司單獨使用系爭房屋旁之鐵皮廠房，故自100年3月起，伊分擔給付金額調降為1萬3,000元，此為被上訴人所不爭執（參不爭執事項㈡、原審卷二第221頁、本院卷第257頁），上訴人並以每月扣除6,000元租金後之餘額計算101年5月4日至106年10月31日期間之相當租金不當得利為127萬5,800元（參不爭執事項㈤、附表二）。被上訴人雖提出帳簿明細抗辯劉龍文99年10月至100年2月期間每月給付伊系爭房屋2樓租金為1萬8,400元，100年3月起調降為1萬3,000元云云（見本院卷第263至309頁）；惟劉龍文亦為向蔡慶祥承租系爭房屋2樓及分擔共同贖回房地金額之人（參不爭執事項㈠），其每月交付予被上訴人之金錢自包括贖回房地之對價，被上訴人以劉龍文按月交付之款項全額，抗辯系爭房屋各層樓租金水平為1萬3,000元，執此金額為抵銷抗辯，自非可採。
被上訴人復提出臺灣新北地方法院109年度訴字第1156號判決為據，主張伊所有鐵皮廠房占用鄰地遭訴請給付不當得利事件，係以土地申報價額年息10%計算云云（見本院卷第319頁）；惟被上訴人所有上開鐵皮廠房係供營業使用，且遭訴請給付之占用期間係108年後，與本件系爭房屋1樓係供居住使用、除計算土地價額外尚須加計房屋價額、且計算期間係101年至106年等節均有不同，更與兩造和王瓊嬌間有前述協議之情形有異，難以比附援引，審酌系爭房地位於新北市○○區，附近雖有鳳鳴火車站、鶯歌火車站，及學校市場等設施，惟無大眾交通工具，出入仍需自備車輛，系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用類別為丙種建築用地或養殖用地，使用上受有限制（見本院卷第131至141頁土地謄本、第185至187頁Google地圖），原審以占用房地總價額年息8%計算相當於租金之不當得利，換算月租高達1萬3,863元至1萬4,599元不等，尚屬過高，應以年息4%計算，換算月租6,243元至7,161元不等（參附件），較為妥適。
4.承上說明，以系爭房屋1樓占用基地及大門處出入空地面積合計148平方公尺，上訴人僅占用3層樓房屋中之1樓，土地價額應以3分之1計算，暨新北市政府地政局檢送系爭房屋1樓之建物現值調查估價表所示房屋現值，按房地總價額年息4%計算上訴人自101年5月4日起至106年10月31日止占用系爭房屋1樓（含基地及出入空地之應有部分）之相當租金不當得利為43萬9,049元（參附件）。
㈡被上訴人以上訴人占用系爭房屋1樓（含基地應有部分）之相
當租金不當得利金額為抵銷後，上訴人得請求被上訴人給付逾收之金額為何？按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條本文定有明文。查上訴人得依民法第179條規定請求被上訴人給付逾收之不當得利127萬5,800元，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈤）；被上訴人抗辯以101年5月4日起至106年10月31日止上訴人占用系爭房屋1樓（含基地應有部分）之相當租金不當得利43萬9,049元債權為抵銷，依上規定，亦屬有據，經抵銷後，上訴人得請求被上訴人給付之金額為83萬6,751元（127萬5,800元－43萬9,049元），扣除原審判命被上訴人給付37萬0,982元，上訴人尚得請求被上訴人給付46萬5,769元（83萬6,751元—37萬0,982元）。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人再給付46萬5,769元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年3月1日起（見原審調解卷第101頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 林哲賢法 官 吳靜怡正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
書記官 黃麗玲附表一土地部分 編號 土 地 坐 落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 新北市 ○○區 ○○段 000 215.13 全部 2 新北市 ○○區 ○○段 000 109.49 全部 3 新北市 ○○區 ○○段 000 43.89 全部建物部分 編號 建號 基地座落 建築式樣、主要建築材料及房屋層數 建物面積 (平方公尺) 權利 範圍 建物門牌 層次 面積合計 附屬建物 面積 1 00 新北市○○區○○段000○000○000地號 ------------------ 新北市○○區○○里00鄰○○街000巷0號1樓 鋼筋混凝土造、3層樓房 一層 138.87 無 全部 2 00 同上地號 ------------------ 同上址2樓 同上 二層 138.87 無 全部 3 00 同上地號 ------------------ 同上址3樓 同上 三層 138.87 無 全部附表二
A B C D(B*C) 被上訴人向上訴人收款期間 收款月數 每月逾收金額 合計逾收金額 98年1月至100年2月 26 12,300 319,800 100年3月至101年4月 14 7,000 98,000 101年5月至106年10月 66 13,000 858,000 總計 1,275,800備註：上訴人將98年1月至100年2月交付予被上訴人之1萬8300元扣除6,000元租金計算逾收金額為1萬2,300元；將100年3月至101年4月交付予被上訴人之1萬3,000元扣除6,000元租金計算逾收金額為7,000元。