臺灣高等法院民事判決114年度上字第1114號上 訴 人 陳美英訴訟代理人 劉岱音律師被 上訴人 傅燕玲訴訟代理人 鄧湘全律師
李松翰律師黃橙陽律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國114年5月28日臺灣臺北地方法院第一審判決（113年度訴字第7398號）提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於115年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣參佰伍拾貳萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外），均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定甚詳。本件被上訴人於原審主張兩造於民國113年7月13日所簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣契約）已因解除條件成就而失其效力，依民法第259條第2款規定，請求上訴人返還已付價款新臺幣（下同）352萬元本息（見原審卷第23至25頁）。嗣於本院第二審程序追加依民法第179條規定為同一本息請求（見本院卷二第88頁），核與原訴主張之基礎事實同一，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊於113年7月13日經由訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）居間與上訴人簽訂系爭買賣契約，約由伊支付買賣價金3,525萬元向上訴人購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號10樓房屋暨所坐落基地（下合稱系爭房地），然伊唯恐無法以買賣價金總價之8成向銀行取得貸款，乃透過信義房屋仲介人員黃鈺淳向上訴人表示，若伊無法向銀行取得前開成數之貸款則不願購買，兩造遂復於113年7月18日簽訂買賣補充協議書（下稱系爭協議書），約定若伊未能於113年8月9日前尋得金融機構核可房貸2,800萬元之價款（應由至少3家以上之金融機構出具書面證明，或由信義房屋地政士向該金融機構查證確認後辦理），且伊亦不同意補齊差額時，雙方同意無條件解除系爭買賣契約（下稱系爭約款）。嗣伊已向自行洽詢及配合信義房屋推薦之金融機構洽辦，然於113年8月9日前未能尋得可核貸前開價款之金融機構已達3家以上，系爭買賣契約自已因解除條件即系爭約款之成就而失其效力。伊依序於113年8月15日、同年9月6日以存證信函告知上訴人系爭買賣契約已解除並催告返還伊已付價款352萬元，惟上訴人均置之不理等情。依民法第259條第2款規定，請求上訴人返還352萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即113年11月13日起算之法定遲延利息（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾前開部分，業經原審判決駁回而未聲明不服，非本院審理範圍）。被上訴人於本院第二審程序追加依民法第179條規定請求上訴人給付同一本息。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭約款鎖定解除條件之成就須以客觀上無法在市場上向金融機構貸得2,800萬元房貸，且被上訴人已盡其誠信履約之協力義務為前提。本件兩造簽訂系爭買賣契約後，信義房屋已為被上訴人覓得臺灣銀行（下稱臺銀）○○分行、安泰銀行、合作金庫（下稱合庫）○○分行及富邦人壽等金融機構，均初估可貸得本件買賣總價8成即2,800萬元以上之金額予被上訴人，惟被上訴人未向臺銀○○分行申請貸款，亦遲至113年7月26日、同年月29日、同年8月6日始依序向安泰銀行、合庫○○分行、富邦人壽提出貸款申請，事後又未配合各該金融機構之相關需求，致均未能於113年8月9日獲核貸前開款項；被上訴人復未向其自行尋找之中國信託（下稱中信）○○分行、凱基（下稱凱基）銀行○○分行、彰化銀行（下稱彰銀）○○○分行、臺銀○○分行提出貸款申請，難認其已無法貸得2,800萬元，被上訴人顯係以不正當行為促使前開解除條件成就，依民法第101條第2項規定，應視為條件不成就，自不能因此即謂系爭買賣契約已失其效力，伊不負返還已給付價款予被上訴人之義務。況被上訴人所給付之價款352萬元均係存入指定之玉山銀行受託信託財產專戶，代辦本件履約保證事宜之安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）迄未將該管理之價款出款予伊，伊亦無從給付予被上訴人等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決關於判命上訴人給付352萬元本息部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡對被上訴人追加之訴之答辯聲明：追加之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠被上訴人主張其於113年7月13日經由信義房屋居間與上訴人
簽訂系爭買賣契約，約由其支付買賣價金3,525萬元向上訴人購買系爭房地，兩造並委由安信公司代為向玉山銀行辦理買賣價金履約保證，嗣兩造及信義房屋復於113年7月18日簽訂系爭協議書等情，業據提出系爭買賣契約、系爭協議書、價金交付信託同意書及代辦履約保證委任契約為證（見原審卷第35至77、133至143頁），並為上訴人所不爭執（見本院卷一第18、360頁），上開情事自堪信為真實。
㈡按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法
第99條第2項定有明文。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院108年度台上字第2216號判決意旨參照）。本件兩造於系爭協議書以系爭約款約明：「雙方約定，若買方未能於中華民國113年8月9日（含）前尋得金融機構核定可貸房貸金額新台幣2800萬（不包含個人信貸及房屋二胎）之價款，且買方不同意補齊差額時，雙方同意無條件解除本契約，其解約之代書費及衍生其他相關必要費用（請列出明細及金額），均由買方負擔。但如房貸金額不足新台幣2800萬，係因買方未配合提供銀行審核必要文件（依各別銀行規定）則買方不得主張解約，仍應依契約規定辦理。前項所稱未能向金融機構貸得款項，至少三家以上金融機構（金融機構係指依法設立之商業銀行）出具書面證明為憑（依各別銀行回覆形式）或由信義地政士向該金融機構查證確認後辦理。」（見原審卷第75頁），復均不爭執該約款為系爭買賣契約所附之解除條件（見本院卷二第51、54、71頁），惟對於該解除條件已否成就則有爭議。經查：
⒈被上訴人主張其於兩造簽訂系爭協議書後已向安泰銀行、合
庫○○分行、富邦人壽申請貸款，另亦曾洽詢臺銀○○分行、中信○○分行、凱基○○分行、彰銀○○○分行關於核貸2,800萬元以上之可能性，然均未於113年8月9日前獲該等金融機構核定可貸金額達2,800萬元以上等情，固有信義房屋113年度客法字第1131018001號函（下稱001號函）、LINE對話紀錄附卷可憑（見原審卷第147至155、181至185、287、375至379頁）。
⒉惟依證人劉彥君於本院所證：伊任職於信義房屋○○○路店，擔
任不動產營業員，伊有參與兩造買賣系爭房地之過程，伊主要是賣方的仲介，當初會簽系爭協議書，是因為伊等在做房屋價款磋商時，被上訴人有與伊同事黃鈺淳提到有1個貸款成數不足8成的解約協議書，讓買方準備後續款項的時候有1個彈性，簽立系爭買賣契約前就有此約定，但因為簽約當時忘了該條款，事後代書才補了系爭協議書，請伊等給買賣雙方簽名，上訴人先簽完名後，由伊交給黃鈺淳再拿給被上訴人簽名，之後伊和黃鈺淳再簽名；系爭協議書之條款是公司法務制式擬定的補充協議書，不只有這個案件用過，伊在簽名之前有說明為何要簽立補充協議書，有說照協議書上內容銀行貸款，如果3家以上金融機構無法貸到8成以上，就會做無條件解除契約之動作，但是因為當伊等簽立系爭協議書前，已經有先幾家金融機構有確認本件貸款成數，原則上沒有太大的問題，伊等有跟上訴人報告這件事，所以就順利簽好，當時代書陳芃妤有詢問臺銀、合庫、安泰銀行，確認原則上本件案件可以貸到被上訴人需要的成數，即伊等成交總價的8成，伊不清楚系爭協議書為何是約定至少3家以上金融機構出具書面證明，伊是照協議書上面的文字去與上訴人說明，沒有特定哪幾家金融機構，但應該包含前述已經初估可貸款達2,800萬元之金融機構，因為當時黃鈺淳有向伊說已經找到3家可以貸款的成數，後續沒有要擔心貸款之問題，在實務上的做法，伊等的經驗是如果已經找到3家就會繼續買賣下去；陳芃妤與黃鈺淳都有跟伊轉達說有到2,800萬元的貸款成數，實際上合庫○○分行、臺銀○○分行一開始很快就回覆給陳芃妤、黃鈺淳稱買方的貸款成數是可以的，剛才講的是初估金額，伊等只有約定要貸到2,800萬元，利率、寬限期沒有特別約定，所以只要銀行核貸2,800萬元，不必管利率或寬限期等條件都應該認為可以貸到等語（見本院卷一第547至551頁）、證人陳芃妤於本院證稱：伊之前在信義房屋擔任代書助理，有參與兩造買賣系爭房地之過程，系爭協議書是在簽完約隔幾天後，買方的經紀人黃鈺淳跟伊說簽約時有約定到補充協議書的事情，但因為已經簽完約，所以才簽立系爭協議書，系爭協議書是由伊先擬定內容做修改，才給雙方看過後簽名的，伊等有一個內定的例稿，是由法務提供，本件實際內容是伊按照例稿打上去；買方的經紀人跟伊說他們談的過程有約定如果沒有貸到2,800萬元，雙方同意無條件解除契約，擬定時間通常會是簽完買賣契約後的1個月，因為當時銀行的貸款核准通常是3週左右；簽完系爭買賣契約後伊有請銀行去估價，伊請臺銀○○分行、合庫○○分行、富邦人壽、安泰銀行4家銀行估價，估價係指價格能否達到合約書價格以及貸款金額大約會落在多少，只要給銀行合約書，銀行就可以估價，但還沒有實際送件請他們核貸，印象中4家金融機構都有回覆，伊印象中是預估可貸金額都有超過2,800萬元，伊有跟買方回報銀行估價之結果，伊有傳訊息到群組，裡面有買方及其仲介，也有打電話，原審卷第255至279頁之LINE通訊軟體（下稱LINE）對話內容是伊與買方的對話內容，就是回報銀行估價結果及後續貸款之申請、追蹤，對話紀錄中之「客買/成交/○○○路/王先生」、「客買/成交/○○○路一段/傅小姐」依序是指本件買方的先生及買方，原審卷第317至347頁之LINE對話內容是伊與臺銀、合庫、安泰銀行、富邦人壽承辦人員間的對話紀錄，這4家是信義房屋有在配合的金融機構，伊印象中臺銀○○分行有先回覆給伊，伊就立刻有向被上訴人回報，依伊向被上訴人回報之時間，如果被上訴人有向臺銀○○分行申請的話，應該來得及在113年8月9日之前獲得核貸；系爭約款除了113年8月9日沒有尋得2,800萬元獲准核貸之貸款，沒有約定其他條件，伊不太清楚公司訂定系爭約款之意思為何，本件也沒有約定被上訴人只能找伊等已經確認初估可達貸款2,800萬元之金融機構，但因為當初約定時都會找可以貸得的金融機構，伊等就會提供可以貸得的金融機構給買方，再由買方向承辦人員說要貸款之條件是什麼，不會提供不能貸的等語（見本院卷一第554至561頁），以及上訴人所提證人陳芃妤與被上訴人及其配偶間之LINE對話紀錄、信義房屋以114年1月24日114年度客法字第1140124001號函所檢送證人陳芃妤與安泰銀行、臺銀○○分行、合庫○○分行、富邦人壽承辦人員間之LINE對話紀錄（見原審卷第255至279、301、317至347頁），可見兩造原已簽妥系爭買賣契約，嗣雖再因被上訴人唯恐無法向銀行取得貸款達2,800萬元而另行簽署系爭協議書，惟信義房屋亦已為被上訴人覓得初估可貸款達2,800萬元以上予被上訴人之臺銀○○分行、安泰銀行、合庫○○分行等依法設立之商業銀行及富邦人壽，供被上訴人作為申請貸款之選擇。
⒊依系爭約款文義，如被上訴人未能於113年8月9日前尋得金融
機構核定可貸房貸金額2,800萬元，且已達3家以上，被上訴人復不同意補其差額時，系爭買賣契約即因解除條件成就而失其效力，固未明文限定該3家無法貸款達2,800萬元以上之金融機構需否包含信義房屋已為被上訴人覓得上開初估可貸金額達2,800萬元以上者。惟觀系爭約款既係證人陳芃妤依信義房屋公司原有例稿所擬定，而證人陳柏任（即信義房屋客服部專案經理）就該制式約款之制定緣由已於本院證稱：伊在進信義房屋之前原本曾任律師，自113年8月21日開始因主管指派伊負責協調處理而參與兩造買賣系爭房地之過程，001號函是伊依據內部開會討論之結果所擬初稿經修改後所發出；信義房屋針對貸款成數不足解約條款有制式的條款，系爭約款應該是依照制式修改的，買方在買房子的時候，若無特別約定，要承擔能否給付買賣價金之風險，但如買賣雙方有約定說貸款成數可以解約的話，基於買賣雙方之合意，也事先討論過，沒有不允許之道理，但是買賣雙方簽立買賣契約之用意，通常就是要把約定完成，如這3家毫無限制，只要湊滿3家就可以解約，沒有湊不到的問題，形同賦予契約當事人一方任意解除契約之權限，除非雙方真的有這樣合意，不然公司認為不應該是這樣的，所以伊等的制式條款包含協議書才會特別說買方未配合提供銀行審核之文件作為限制，其目的不外乎在可能獲得約定之貸款成數下，交易之買賣雙方要盡可能去完成，公司當初訂立該等條款例稿的意思應是沒有要把隨便湊3家就可以解約作為買賣雙方可能合意的內容，因為沒有任何買方或賣方在簽完約可以接受特定之一方單方面行使解約之權利；系爭約款所稱書面證明或信義房屋地政士向金融機構查證都是確認銀行核貸或可能金額之方法，流程上要先去問銀行可以貸得多少，初步去評估後，如果估值有達2,800萬元，才會做後續的程序，所以縱使沒有實際送件，只要有銀行願意出具書面文件或與信義房屋地政士確認估值無法達到2,800萬元，就符合系爭約款後段之要件，又如果僅就系爭協議書契約文字，有寫什麼就有，沒有寫什麼例如利率、寬限期，就不是應該要考慮的條件；例稿確實是寫3家，無論是買方找或代書找，並無不可，但是順序上有找到估值符合的，就要配合去貸款，不配合去貸款，就屬例稿裡面但書記載「買方不配合提出文件」，只要估值過就要去配合提供相關文件，包含填寫申請書配合查聯徵等情明確（見本院卷二第18至21、23至24頁），暨參酌證人劉彥君、陳芃妤所證前開兩造洽商之前後經過，可見本件兩造雖於系爭買賣契約外另立系爭協議書，並以系爭約款約明如被上訴人無法貸得2,800萬元以上之款項則系爭買賣契約之解除條件成就，然該約款仍係以使被上訴人得以順利取得貸款以履行系爭買賣契約為其終局目的，此觀信義房屋於兩造簽訂系爭協議書之際，亦提供被上訴人前開初估可貸金額符合其需求之金融機構供其申請貸款使用，俾使兩造在相信系爭買賣契約確有相當可能因被上訴人如期貸得所需款項而繼續履行之情形下同意另行簽署系爭協議書甚明。是系爭約款雖未明文限定該3家無法貸款達2,800萬元以上之金融機構應包含信義房屋已為被上訴人覓得上開初估可貸金額達2,800萬元以上者，惟在本件兩造已知悉有3家以上金融機構經初估後確有相當可能核貸達被上訴人所需金額之情形下，該約款所訂解除條件之成就，自仍應以被上訴人在113年8月9日前已因向已知初估可貸金額符合其需求之金融機構申請貸款並配合提出相關文件，卻未能獲該金融機構實際核定2,800萬元以上之貸款金額而得以排除該等核貸可能性並達3家以上為必要，此徵之證人陳芃妤亦曾於系爭協議書簽訂之隔日即113年7月19日建議被上訴人就已初估可貸金額符合其需求之安泰銀行、合庫、臺銀申請貸款，再選擇核准條件最有利者辦理對保用印手續等情益明（見原審卷第261頁）。至若實際已知初估可核貸金額達被上訴人需求之金融機構未達3家時，參酌前開締約旨趣，方得由被上訴人另依系爭約款所訂方式向其他金融機構確認核貸可能性以為補足，否則無疑形同使被上訴人得在明知尚有相當可能申貸取得其所需金額以履行系爭買賣契約之情形下，仍得依憑己意任擇其他確定無法貸得其所需金額之金融機構，藉以滿足系爭約款所訂要件而單方恣意解銷系爭買賣契約之效力，信非當初兩造另訂系爭協議書之本意，亦難謂與誠信無違。
⒋觀被上訴人於簽立系爭協議書後曾向合庫○○分行、安泰銀行
、富邦人壽申辦貸款，其中合庫○○分行直至113年9月下旬始核定貸款金額為2,820萬元（見原審卷第153頁），雖未及符合系爭約款所訂於113年8月9日前核貸2,800萬元之要件，仍可徵系爭房地在各金融機構間確有實際核貸金額達2,800萬元以上之可能性。又被上訴人向安泰銀行申請貸款時，因其同時希望有寬限期3年，並請該行評估一併申辦信貸之可能，復向該行表示同時有向其他銀行申請，然尚無結果，因簽約後與賣方有再另押解約條款，其傾向與賣方協調解約，故經該行初審後向被上訴人告知該行條件應無法達其所有需求，若尚需與賣方協調是否等確定再討論，被上訴人則表示會再等其他銀行條件等情，有安泰銀行114年3月3日安泰銀營支存押字第1140001591號函可參（見原審卷第425至427頁），是安泰銀行顯係因被上訴人之個人意願考量及就系爭約款以外所提之其他自身需求，始未能於系爭約款所訂期限前核貸達2,800萬元以上，當不能算入該約款所稱無法依限核貸其所需金額之金融機構。另觀被上訴人向富邦人壽申請貸款後因表達不續行申請之意願而辦理退件等情，亦有富邦人壽115年5月11日富壽放款字第1150002031號函存卷可參（見本院卷一第407至408頁），復不能計入系爭約款所訂無法依限核貸達2,800萬元以上之金融機構之一。遑論被上訴人自陳沒有向臺銀○○分行申貸等語（見本院卷一第362頁），依前說明，實無從排除該金融機構實際核定被上訴人可貸金額達2,800萬元以上之可能性。準此，被上訴人就前述信義房屋已初估可貸金額達2,800萬元以上之金融機構，並未排除該等金融機構其中3家以上實際依限核定貸款達2,800萬元以上之可能性，亦無從在此情形下逕以被上訴人向其他非屬信義房屋所提供初估可貸金額已達2,800萬元以上之金融機構自行洽詢或申請核貸結果替代之，自不能認系爭約款所訂解除條件已經成就。至被上訴人雖謂信義房屋曾於簽訂系爭協議書前向其表示台北富邦銀行（下稱富邦）○○分行初估可核貸達2,800萬元以上，並提出黃鈺淳以LINE傳送之對話內容及附件為憑（見原審卷第173至177頁）。惟信義房屋早已另行提供初估可貸得金額達標之臺銀○○分行、合庫○○分行、安泰銀行等依法設立之商業銀行及富邦人壽供被上訴人申請貸款時選擇，嗣信義房屋亦於被上訴人擬向富邦○○分行送件申請前之113年7月31日向被上訴人更正該部分之初估結果（見原審卷第275至277頁），富邦○○分行自非屬初估可貸金額已達2,800萬元以上卻未實際核定貸款達該數額之金融機構，仍不能據以對被上訴人為有利認定。從而，系爭買賣契約之解除條件並未成就，該契約關係仍屬有效存在，被上訴人主張因系爭買賣契約已失其效力，依民法第259條第2款、第179條規定，上訴人應返還被上訴人已付價金352萬元云云，即非有據，不應准許。
四、綜上所述，系爭買賣契約並無因解除條件成就而失其效力之情事存在，該契約關係仍屬有效存在，是被上訴人依民法第259條第2款規定，請求上訴人給付352萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，判命上訴人如數給付，並為准、免假執行宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄此部分原判決，改判如主文第2項所示。另被上訴人於本院第二審程序追加依民法第179條規定，請求上訴人給付同前款項，亦無理由，應併予駁回。
五、上訴人雖請求訊問證人黃鈺淳，欲證明系爭約款中所謂「三家以上金融機構」之定義（見本院卷二第27頁），惟此依現有卷證資料已足認定，業經本院論述如前（見貳、三、㈡⒊），自無就此贅予調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由、被上訴人之追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 28 日
民事第二十三庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 吳孟竹法 官 許勻睿正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 28 日
書記官 李昱蓁