臺灣高等法院民事判決114年度上字第133號上 訴 人 林恬均訴訟代理人 趙政揚律師
陳慶鴻律師楊媛婷律師被 上訴 人 施芊如訴訟代理人 賴淑玲律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國113年6月27日臺灣臺北地方法院112年度訴字第4505號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於114年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣伍拾捌萬參仟伍佰元，及自民國一一二年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人之其餘上訴及被上訴人之附帶上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴部分，由被上訴人負擔百分之二十三，餘由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊透過永慶房屋仲介，於民國112年1月4日，以總價新臺幣（下同）1415萬元向被上訴人購買其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號2樓房地（下合稱系爭2樓房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及增補契約（下稱增補契約）。伊已依約於112年1月4日、7日將10萬元、132萬元合計142萬元簽約款匯入兩造指定訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）開設台新國際商業銀行之履約保證信託專戶（下稱系爭履保專戶），復於同年1月4日將伊應備證件資料交予代書，再於同年3月31日將用印款142萬元匯入系爭履保專戶。詎被上訴人拒絕履約，且未依約於同年3月31日伊支付用印款之同時，將應備證件資料交予代書，伊先以同年3月31日存證信函要求被上訴人繼續履約，並表達願意帶租約購買等語，復以同年5月8日存證信函限期催告履行未果，再以同年5月25日存證信函向被上訴人為解除契約之意思表示，被上訴人於翌日收受，系爭買賣契約已合法解除。嗣合泰公司已將伊匯入款項結算扣除代付款項（即代書費1000元、謄本費80元）後之餘額匯還。
伊因被上訴人拒絕履約，致解除契約，受有代書費1000元及謄本費80元之損害，又伊於解除契約當時，已支付買賣價金合計284萬元，依系爭買賣契約第12條第3項後段約定應按上開已付款項計付懲罰性違約金等情。爰依民法第226條第1項規定、系爭買賣契約第12條第3項後段約定，求為命被上訴人應給付284萬1080元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊於簽約後發現應納房地合一稅額高達360萬元，遂於112年1月6日請永慶房屋代書轉達伊欲解除契約，上訴人勿再繼續匯入款項乙節予雙方仲介。兩造幾經協商，上訴人於112年3月26日同意以總價1500萬元變更購買伊父親所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號2樓之1房地（下稱系爭2樓之1房地），兩造於當日已合意將買賣標的變更為系爭2樓之1房地，並同時解除系爭2樓房地之買賣契約，不受上訴人於112年5月1日拒絕簽署協議書所影響。縱認兩造未合意變更買賣標的，惟伊於112年1月6日已透過仲介將要中止買賣，拒絕繼續受領價金之意思表示轉達上訴人，斯時上訴人僅支付10萬元，上訴人卻為擴大違約金數額，又繼續匯款274萬元至系爭履保專戶，違反誠信原則，此非伊自願受領，不應適用系爭買賣契約第12條第3項後段約定按「原所收款項」計算違約金。復因系爭2樓房屋原本租期至115年4月19日，承租人不願提前搬遷，伊無法依增補契約於112年5月30日排除租約，當然發生合意解除契約之法律效果，伊只須依增補契約約定支付違約金26萬8500元。又系爭買賣契約第12條第3項約定違約金應屬損害賠償總額預定性質，上訴人並未舉證受有損害，縱屬懲罰性違約金性質，伊未因拒絕履約而獲有利益，上訴人請求違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯（被上訴人於本院準備程序，提出撤銷錯誤意思表示之新攻擊防禦方法，惟於本院言詞辯論時已撤回，不再主張，下不贅述，本院卷一第247頁，本院卷二第248頁）。
三、原審為上訴人一部勝、敗之判決，即判命被上訴人應給付上訴人26萬9580元（含代書費1000元、謄本費80元、違約金26萬8500元）本息，及依職權、聲請為准免假執行之宣告，並駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，上訴及答辯聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人257萬1500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。㈣被上訴人之附帶上訴駁回。被上訴人就原判決不利部分，提起附帶上訴，答辯及附帶上訴聲明：㈠上訴人之上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈢原判決不利被上訴人部分廢棄。㈣上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、上訴人主張其於112年1月4日以總價1415萬元向被上訴人購買系爭2樓房地，並簽立系爭買賣契約及增補契約；已於112年1月4日、7日分別交付10萬元、132萬元共142萬元簽約款，於112年3月31日交付142萬元用印款至系爭履保專戶，並支出代書費1000元、謄本費80元等情，有系爭買賣契約、增補契約在卷可稽（原審卷第19至25、251頁），復為兩造所不爭執（本院卷一第246頁，本院卷二第15頁），堪信為真實。
五、本院之判斷㈠上訴人主張被上訴人拒絕履約，復未依約於112年3月31日將
所有權狀正本、印鑑證明等應備證件交予代書，經其以同年5月8日存證信函催告未果後，復以同年5月25日存證信函送達，於同年5月26日合法解除系爭買賣契約等語，為被上訴人否認，並辯以兩造已於112年3月26日合意變更買賣標的為系爭2樓之1房地，及解除系爭買賣契約云云。經查：
1.證人即被上訴人方之仲介楊品澤在原審證述：被上訴人於112年1月4日簽約後，先透過代書表示要繳納的稅費過高，沒有辦法繼續履約，要終止合約，希望上訴人不要繼續匯款，伊有聯絡上訴人方之仲介黃柏誠，黃柏誠回復上訴人蠻不高興的，並表示上訴人還是想買系爭2樓房地，希望繼續溝通，且是被上訴人片面違約，兩造尚未解約，如上訴人未依約遵期繳納各期款項，反而會構成違約，所以會繼續付款等語，因此協調兩造於112年2月11日會面，當時被上訴人表示願意支付違約金10萬元，但上訴人表示要買房子，不要違約金，故被上訴人提出願意出售系爭2樓之1房地，上訴人有於112年3月5日前往看屋。兩造於112年3月26日再次會面，當時有討論系爭2樓之1房地買賣價格為1500萬元，以及如果成交，系爭2樓房地買賣契約之賠償問題，但系爭2樓之1房地是被上訴人父親所有，其父親受監護宣告，須要跑監護宣告的程序，是否准許仍屬未知，尚有幾個因應方案待討論，故當天沒有談妥。直到112年5月1日前，大致底定，兩造預定於112年5月1日簽署協議書，但又發生系爭2樓之1房屋出租他人，租期至次年9月，被上訴人不接受上訴人提出之補償金額，故未完成簽約等語（原審卷第209至215頁）。證人即上訴人方之仲介黃柏誠在原審亦證稱：兩造於112年2月11日會面時，被上訴人表明願意支付10萬元違約金，上訴人不接受，被上訴人表示願意出售系爭2樓之1房地，上訴人說可以討論，也於112年3月5日前往看屋，兩造於112年3月26日會面，伊有出席，當天雖有討論到出價1500萬元，但兩造仍沒有共識，亦未簽立任何書面，伊於112年3月30日透過三方會談與兩造洽談協議書內容，包含系爭2樓之1房地買賣條件、系爭買賣契約解除條件，但因系爭2樓之1房地須要走監護宣告程序，不確定能否買賣，迄至112年4月30日仍持續溝通中，沒有達成共識，112年5月1日兩造會面，要確認系爭2樓之1房屋租期，被上訴人找出租約，才發現與之前講的不一樣，所以沒有簽立協議書等語（原審卷第231至238頁）。佐以被上訴人尚以112年3月28日存證信函通知上訴人：「…本人因無法依約進行後續流程，民國112年1月9日前已口頭告知，並請台端停止付款（匯入履保帳戶）；今特以書面告知，本人『將』解除合約」等語（原審卷第29頁），上訴人則以112年3月31日存證信函通知被上訴人：「通知台端繼續履行與本人簽訂之系爭2樓房地不動產買賣契約…二、本人與台端於112年2月11日和同年3月26日，經由第三方永慶房屋三方見面協調，要求台端繼續履約，並明確表達本人願意帶租約購買系爭2樓房地…三、本人於112年3月29日收到，台端於同年3月28日寄發存證信函表達解約之意思表示。但本人所有款項均有如期交付，且無其他違約情事。根據系爭買賣契約台端無合法解約事由，爰未取得解約之權限，自不生解約之效力，因此，該解約並不合法…」等語（原審卷第31至39頁），足徵兩造於112年3月26日並未達成買賣標的變更為系爭2樓之1房地及解除系爭買賣契約之合意。
2.復參以被上訴人所提兩造於112年5月1日會面協商之錄影譯文記載：「主講者（即黃柏誠）：…這個協議內容都是雙方有希望調整的事項所訂定出來的，所以這一份合約除了第七條就是那個租約以外，雙方應該要有明確所認知的權利跟義務，雙方都要有明確的認知跟執行，沒有問題我們才來做簽署喔！…第七條：是原本是約訂租約跟租期的相關事項，那因為今天雙方還沒有共識啦，那這一個部分到時候雙方如果有共識，我們還是會以書面去知會雙方，如果有共識的話我們再另行做協議書上的簽署…」等語（原審卷第121、124、135頁）；證人黃柏誠亦證述：伊是上開譯文中的「主講者」，伊是在念協議書內容給兩造，並非兩造已經達成協議，因為如果已有共識，就直接簽約了等語（原審卷第237、238頁），益徵兩造於112年3月26日協商未果後，雙方仲介仍繼續溝通買賣標的變更為系爭2樓之1房地及合意解除系爭買賣契約，並協助將上開調整事項作成書面協議，但兩造於112年5月1日會面仍未達成合意而未簽署協議書。是被上訴人辯稱兩造於112年3月26日會面時，已合意買賣標的變更為系爭2樓之1房地及解除系爭買賣契約云云，並無可取。
3.按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。監護人代理受監護人購置或處分不動產，非經法院許可，不生效力，民法第1101條第1項、第2項定有明文。查，兩造不爭執系爭2樓之1房地乃受監護宣告之被上訴人父親所有，兩造於112年3月26日協商改買系爭2樓之1房地乙事，猶待法院裁定許可，尚屬未知，又買賣標的是否變更與系爭買賣契約是否合意解除間相互連動，及相關權益調整事項，兩造約定上開事項要作成協議書面，此觀被上訴人提出與仲介楊品澤、黃柏誠間之Line對話紀錄，被上訴人於112年3月27日傳送：「昨天討論的結果希望這幾天就可以把合約擬出來簽名」等語；又於112年4月13日傳送：
「請問新的文件內容已經擬好了嗎？」等語；再於112年4月20日傳送：「請問買家有說什麼時候要簽約嗎？」等語；黃柏誠於112年4月30日傳送：「施小姐好，晚安，不好意思這麼晚打擾，六跟八有在做調整，文字內容有做部分刪除及簡化」等語（原審卷第159、167、169頁）可明。縱兩造於112年3月26日協商過程中，曾就系爭2樓之1房地討論價金為1500萬元，但兩造尚未就相關權利義務變更事項達成合意而簽立協議書面，應認兩造就系爭2樓之1房地買賣並未達成合意。是被上訴人抗辯買賣是諾成契約，上訴人就系爭2樓之1房地出價1500萬元，買賣契約即已成立云云，並無可採。
4.兩造簽立系爭買賣契約時，已確認系爭2樓房屋原本租賃期限至115年4月19日，有被上訴人簽署之標的物現況說明書可明（原審卷第247至249頁），兩造因此另簽署增補契約第1點約定被上訴人應於112年4月30日前排除租賃情事並騰空房屋，經上訴人確認無誤後，續行辦理完稅過戶交屋流程。若屆時無法履行，兩造合意被上訴人得最遲於112年5月30日前排除租賃情事並騰空房屋，經上訴人確認無誤後，辦理完稅過戶交屋流程，若被上訴人再無法如期完成，兩造合意解除買賣契約（原審卷第251頁），顯見被上訴人負有於112年5月30日前排租騰空房屋之義務，倘無法如期履行，經上訴人確認無誤後，才生合意解除契約之法律效果。兩造於112年2月11日會面時，被上訴人僅表明願支付違約金10萬元，不為上訴人所接受，況斯時約定排租期限尚未屆至，亦未經上訴人確認被上訴人無法如期排租，自未發生適用增補契約合意解除契約之情事。且上訴人業以112年3月31日存證信函通知被上訴人：「…要求台端繼續履約，並明確表達本人願意帶租約購買系爭2樓房地…」等語（原審卷第33頁），上訴人於約定排租期限前，已免除被上訴人依增補契約第1點約定排租騰空房屋之義務。是被上訴人抗辯其於112年2月11日已確定系爭2樓房屋承租人無法提前騰空，依增補契約，當然發生合意解除系爭買賣契約之法律效果云云，自無可取。
5.被上訴人於112年1月6日拒絕履約，其後未依系爭買賣契約第4條約定於112年3月31日上訴人交付用印款之同時，將系爭2樓房地所有權狀正本、印鑑證明等應備證件交予代書，經上訴人以112年5月8日存證信函催告未果後，再以112年5月25日存證信函依系爭買賣契約第12條第1項約定為解除契約之意思表示，被上訴人於112年5月26日收受等情，有上開2份存證信函及回執可稽（原審卷第41至47、49至57頁）。
上訴人主張系爭買賣契約已於112年5月26日經其合法解除，自屬可取。
㈡上訴人主張其因被上訴人拒絕履約及不遵期交付應備證件等
違約情事，合法解除契約，受有支出代書費1000元及謄本費80元之損害乙節，有系爭結餘款申請單在卷可稽（原審卷第27頁），則上訴人依民法第226條第1項規定，請求被上訴人給付1080元本息，核屬有據。
㈢上訴人依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求被上訴人給付284萬元違約金是否適當部分：
1.查系爭買賣契約第12條第3項後段約定：「…如乙方（指被上訴人）如毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（指上訴人）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」，第4項則約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（原審卷第22、23頁），上開約定既明定因被上訴人毀約不賣或有其他違約情事致解除契約時，被上訴人應交付所收受款項之同額金額予上訴人，並不妨礙上訴人另請求損害賠償，依契約條文前後文義而觀，該項違約金之性質應屬以強制債務人履行為目的之懲罰性違約金。是被上訴人抗辯應屬損害賠償總額預定性質之違約金云云（本院卷一第244頁），殊無可採。另上訴人援引成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12點第1項約定：「賣方違反第8點（所有權移轉）第1項或第2項、第10點（交屋）第1項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之15為限。買方不得另行請求損害賠償。」（本院卷一第23頁），已明文約定買方不得另行請求損害賠償，核屬損害賠償預定性質之違約金，與本件懲罰性違約金性質不合，自無從援引。再者，兩造亦非依增補契約第1點約定合意解除契約，已見前述，則被上訴人抗辯其應支付違約金數額僅有上訴人於112年1月4日簽約支付之10萬元，或依增補契約第1點約定之26萬8000元云云（本院卷二第191頁），並不可取。
2.被上訴人固於112年1月6日透過永慶房屋代書轉達欲解除契約及拒絕受領款項之意，並於112年3月28日寄發存證信函表明「欲解除契約」，但其解除契約並不合法，則上訴人依約於112年1月7日交付簽約款132萬元、112年3月31日交付用印款142萬元，自屬正當履約行為。被上訴人抗辯上訴人明知不賣，出於擴大違約金數額之不正意圖，繼續將各期買賣價金匯入系爭履保專戶，有違誠信原則云云，自無可取。
3.按懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。約定違約金額是否過高，並非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1853號、第1839號判決要旨參照）。查，被上訴人於簽立系爭買賣契約後，旋於112年1月6日表明拒絕履約，惟於112年2月11日已提出改賣系爭2樓之1房地替代方案，上訴人亦前往看屋，嗣兩造於112年3月26日、5月1日會面協商未果而未簽立協議書，上訴人甫於112年5月25日解除契約等過程，已見前述，顯見自簽約起至系爭買賣契約解除止，歷時5個月餘，被上訴人盡力提出替代方案未果。雖上訴人因解除契約而未能取得系爭2樓房地，受有未能收取自112年5月31日起至115年4月19日止之租金損失76萬2667元（計算式：22,000×34+22,000÷30×20＝762,667，本院卷二第143頁），然合泰公司嗣因上訴人合法解除契約，已將上訴人匯入系爭履保專戶之284萬元買賣價金結算返還等情，有系爭履保專戶買方專戶結餘款申請單、兩造與合泰公司簽立之價金履約保證申請書、價金履約保證書、合泰公司112年6月2日、15日寄發被上訴人之存證信函、匯款明細及函覆可參（原審卷第27、59至67頁，本院卷一第477至481頁、本院卷二第31、32、51頁），倘再以上訴人已交付價金284萬元計罰違約金，誠屬過高，認上訴人依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求被上訴人給付違約金數額應酌減為85萬2000元（計算式：2,840,000×30％＝852,000），較為適當，為有理由；逾上開金額之請求，則無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法第226條第1項規定、系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求被上訴人給付代書費1000元、謄本費80元、違約金85萬2000元，合計85萬3080元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月15日（原審卷第75頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分僅命被上訴人給付26萬9580元本息，駁回上訴人請求其餘58萬3500元本息部分，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至原審命被上訴人給付26萬9580元本息，並分別依職權及聲請宣告准免假執行，以及就上訴人請求逾上開應准許部分，為上訴人敗訴之諭知，並駁回此部分假執行之聲請，均無不合。兩造就上開部分，分別提起上訴及附帶上訴指摘原判決不利於已部分不當，求予廢棄改判，均為無理由。又本判決所命給付部分，未逾150萬元，經本院判決即告確定，無庸再為准免假執行之諭知，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 8 月 19 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 廖慧如法 官 黃欣怡正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 19 日
書記官 卓雅婷