臺灣高等法院民事判決114年度上字第216號上 訴 人 水鑽石社區大廈管理委員會法定代理人 呂咏錞訴訟代理人 李璇辰律師被 上訴 人 香港商世界健身事業有限公司台灣分公司法定代理人 柯約翰訴訟代理人 謝明智律師
曾偉哲律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國113年6月27日臺灣新北地方法院112年度訴字第776號第一審判決提起上訴，本院於114年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人水鑽石社區大廈管理委員會法定代理人原為張國欽，於本院審理中改選變更為呂咏錞，有上訴人113年度區分所有權人會議紀錄、第21屆第12月份第1次委員會會議資料、新北市泰山區公所准予報備函在卷可稽（見本院卷一第145至166頁），並據呂咏錞具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第143至144頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落○○市○○區○○段000地號土地上之同段102
8、1029、1030建號即門牌同區○○路0段00號○○○社區大廈（下稱系爭大廈）地下一層之1、地下一層之2、地下一層之3建物及同段1170建號建物即地下一層編號1至93號機車停車格（下稱系爭機車停車位）係伊於民國107年10月19日與所有權人即訴外人家欣建設事業股份有限公司（下稱家欣公司）簽立租賃合約書（下稱系爭租約），租期為10年又6個月，而承租占有中，以供經營健身事業使用。系爭機車停車位即同段1170建號建物權利範圍各1萬分之1、1萬分之9999依序登記於系爭大廈地下一層商場及辦公室即同段1029、1030建號建物之共有部分內，依系爭大廈規約第2條第1項第3款、第4項、第19條第1項及地下室停車場管理辦法（下稱系爭辦法）第3條，約定由地下商場、辦公室所有人即家欣公司依法使用，家欣公司既將同段1029、1030建號建物出租予伊，伊對系爭機車停車位具有完整使用權利。詎上訴人於地面層通往地下樓層之車道（下稱系爭車道）入口處擅自設置如本院卷一第267至269頁照片所示24小時管制門（下稱系爭管制門），妨害伊使用系爭機車停車位。系爭大廈為住商混合大樓，自始即有住商分流之規劃，上訴人於地下一層通往地下二層間設置管制措施即可維護住戶隱私安寧，縱認上訴人對於系爭機車停車位有管理權限，24小時封閉系爭車道，未慮及13戶商家有強烈使用商場停車場需求，而伊為健身事業，倘未提供機車車位予顧客使用，或顧客使用停車場另須辦理訪客登記，恐影響伊事業經營，且系爭機車停車位有93個機車停車格，依家欣公司114年6月19日聲明書，家欣公司自107年11月7日點交日起已同意系爭機車停車位供伊員工或顧客使用，甚至出租他人，上訴人僅交付伊4只遙控器，違反比例原則，亦屬權利濫用。爰依民法第962條規定，求為命上訴人於每日6時至24時將系爭管制門保持開啟狀態之判決。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭車道通往地下一層左後方有發電室、通往地下二層左前方有電信室，均屬系爭大廈重要設備，伊依房屋買賣契約書附件5建材設備表關於停車場部分，在系爭車道入口處設置系爭管制門，防止閒雜人等或動物闖入，以維護全體區分所有權人之生命、身體及財產安全。即便發電室、電信室上鎖，防護程度無法與系爭管制門之設置相比擬。系爭租約第14.8條約定，家欣公司應提供系爭機車停車位予被上訴人員工使用、第14.9條則約定家欣公司應協助被上訴人於系爭大廈附近尋找合適場地，作為被上訴人之會員機車停車場使用，如經家欣公司努力全力協助下仍於簽約後45日內無法克服承租停車位問題，被上訴人得無條件解約，系爭租約簽約迄今近6年，被上訴人皆未與家欣公司解約，顯見被上訴人已偕同家欣公司為被上訴人之顧客或會員覓得合適停車場，而系爭機車停車位係僅供被上訴人員工使用，伊配發4只遙控器，與被上訴人員工數量相當，且警衛室設置於系爭管制門入口旁邊，而健身房與系爭機車停車位雖均位於地下一層，惟並未相通，往返皆須經過一樓之警衛室，員工得以遙控器或通知警衛室開啟系爭管制門方式，進出系爭機車停車位所在之地下一層，被上訴人並非無法使用系爭機車停車位。系爭機車停車位未經規約約定為約定專用部分，系爭辦法第3條雖規定系爭機車停車位由家欣公司使用，然系爭辦法非規約一部分，且系爭機車停車位依建物登記謄本及建物測量成果圖，其主要用途，均記載為共有部分，伊依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第10條第2項規定，就系爭機車停車位自有為修繕、管理、維護之權限。縱認系爭機車停車位為家欣公司專有部分，依公寓條例第5條規定，家欣公司對系爭機車停車位之利用，亦不得有違反區分所有權人共同利益之行為。伊依法行使職權，難認有權利濫用情形等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭大廈為住商混合大樓。
㈡被上訴人於107年10月19日經公證與家欣公司簽立租期為10年
又6個月之系爭租約，承租同段1028、1029、1030建號即系爭大廈地下一層之1、地下一層之2、地下一層之3建物及同段1170建號建物即系爭機車停車位，而占有系爭機車停車位。
㈢系爭機車停車位即同段1170建號建物權利範圍各1萬分之1、1
萬分之9999依序登記於系爭大廈地下一層商場及辦公室即同段1029、1030建號建物之共有部分在內，依建物登記謄本及建物測量成果圖，主要用途為共有部分、共同使用，依系爭辦法第3條，約定由地下商場、辦公室所有人即家欣公司依法使用。
㈣上訴人於系爭車道一樓入口處設置如本院卷一第267至269頁
照片所示系爭管制門，以遙控器管控系爭車道出入。㈤上開事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第500頁），並有卷
附系爭租約、建物登記謄本、系爭辦法、建物測量成果圖、系爭機車停車位平面示意圖、勘驗筆錄、照片可稽（見重司調卷第49至54、65至67頁、原審卷第63至73、139至175、18
7、225至259、329、331至334、415頁、本院卷一第91至102、267至269頁），堪信為真。
四、本院判斷:㈠被上訴人對系爭機車停車位之占有權源範圍？⑴按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物;占有被妨
害者，得請求除去其妨害;占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第962條定有明文。查被上訴人主張基於與家欣公司間之租賃契約，對系爭機車停車位有占有權源，上訴人雖抗辯系爭租約第14.8條僅約定供「員工」使用，被上訴人請求供「顧客」使用已逾越權源云云。
⑵然查：系爭租約第14.8條雖約定系爭機車停車位僅供被上訴
人之員工使用，惟家欣公司嗣於114年6月19日出具聲明書明確表示同意系爭停車位供被上訴人「員工或顧客使用，甚至出租他人」(見本院卷一第491頁)。此為被上訴人與家欣公司間租賃契約內容之嗣後合意變更，上訴人以原始契約文義拘束被上訴人，自不足採。是家欣公司已出具聲明書同意被上訴人將系爭機車停車位供其顧客使用，基於「占有連鎖」法理，被上訴人既已取得系爭停車位所有權人家欣公司之同意授權，自有權將系爭機車停車位提供予其顧客使用。
㈡上訴人設置系爭管制門是否符合比例原則？
按區分所有權人或管理委員會限制區分所有建物共有部分公共設施之使用，必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用，且比例原則要求必須具備目的正當性、手段必要性、侵害最小性、法益衡平性。⑴目的正當性
上訴人主張設置系爭管制門係為保護發電室、電信室等重要設備云云，惟查，設置在系爭大廈地下一層之電機房平時呈上鎖狀態，僅台電人員可開啟、發電機室有門可上鎖，平時呈上鎖狀態、電信室有門可上鎖，平時呈上鎖狀態等情，業經原審偕同兩造勘驗現場屬實（見原審卷第256頁），此外，依兩造所述，系爭管制門(地面層)並非使用執照核准項目，而係上訴人自行加蓋。反之，使用執照核准之SD9鐵捲門(位於B1)長期處於開啟狀態未使用(見本院卷二第80、81頁)。上訴人捨原核准設施不用，另行增設未經核准之管制門，其目的正當性已有疑義。是難認上訴人有於地面層另行增加設置系爭管制門之理由。
⑵手段必要性①上訴人主張24小時管制地面層入口為「唯一手段」，然實際上存在多種侵害較小且同樣有效之替代方案：
1.SD9鐵捲門位於B1，此為使用執照核准項目。於B1設置管制，商場顧客可直接停車於B1商用停車位，欲前往B2住宅停車場者再經SD9管制，完全符合住商分流原則，上訴人主張「B1仍可經電梯上樓」，此問題應可透過電梯間以磁卡為門禁管制處理，而非全面封閉商場停車動線。
2.原審勘驗筆錄顯示B1往B2車道有切線痕跡，家欣公司曾設置管制點於此處設置管制，堪認其設置區隔商用(B1)與住宅(B2)停車區域，商場顧客使用B1停車位並不影響住宅區住戶。
3.上訴人稱B1電梯間「有些有、有些沒有」設置門禁等語（見本院卷二第81頁），然此可由全面設置電梯間門禁管制，從源頭防止非住戶進入住宅樓層，此方為最直接保護住戶隱私之方式。
②上訴人對於上開替代方案，未提出任何具體理由說明何以不
可行，僅一再強調「地面層管制最安全」。然依比例原則之手段必要性要求，當存在侵害較小且同樣有效之手段時，即不得選擇侵害較大之手段。上訴人拒絕採用任何替代方案，顯已違反手段必要性原則。
⑶侵害最小性①被上訴人經營健身事業，顧客以便利性為首要考量。依上訴
人主張要求顧客每次至警衛室登記後方能開啟系爭管制門進入停車場，嚴重違反商業常規。此外，要求每位顧客至警衛室登記個人資料，涉及隱私權侵害。健身房顧客可能不願讓他人知悉其運動習慣、進出時間等資訊，而拒卻使用，強制登記將導致被上訴人顧客流失。
②上訴人僅提供4個遙控器，主張「與被上訴人員工數量相當」
。然查:被上訴人經營健身房，會員眾多，家欣公司聲明書已同意供顧客使用93個停車格，卻僅有4個遙控器，形同實質剝奪使用權，此配置顯不合理，已違反侵害最小性。
⑷法益衡平性①系爭大廈為住商混合大樓，此為兩造不爭執之事實。住商混
合大樓之規劃設計，本即預設住宅與商業功能並存，商場營運必然伴隨顧客進出、停車需求等商業活動。管委會行使管理權時，不得忽視或歧視商場之營業本質與合理需求，以符平等原則。上訴人雖以公寓條例第5條規定，家欣公司對系爭機車停車位之利用，不得有違反區分所有權人共同利益之行為云云置辯，然按公寓大廈管理條例第5條所稱「區分所有權人共同利益」，非僅指住戶利益，商場區分所有權人之營業利益亦屬之。
②查系爭大廈地下一層規劃為商場使用，新北市工務局114年10
月2日函文亦確認該樓層為商用性質(見本院卷一第461至465頁)。家欣公司作為商場區分所有權人，其營業需求與便利性同屬公寓大廈「共同利益」之一環。上訴人片面強調161戶住戶利益，完全漠視13戶商家及商場承租人之權益，且上訴人所保護利益為住戶隱私、安寧、安全，而被上訴人受侵害利益為商場營業、財產權、契約完滿履行，依前所述，上訴人所欲保護利益可透過其他方式保護，存在多種替代方案，然被上訴人因此嚴重影響營業，造成顧客因停車不便而流失，直接影響收入之營業損失；且租賃契約包含93個停車格，然僅有4個遙控器，形同虛設，已達實質剝奪其商業使用程度。倘以新北市政府交通局於新北市泰山區路邊機車停車格收費標準每次10元計算，被上訴人自開始營業（以108年5月1日起算）迄至本案言詞辯論終結日未能使用系爭機車停車位之損失至少已達2,245,020元（計算式：93個機車停車位×10次/元×2,414天＝2,245,020元)，均難認被上訴人受侵害利益甚微。再者，被上訴人於本件訴訟僅請求上訴人於每日6時至24時將系爭管制門保持開啟狀態，亦已擇損害最小之方式，並兼顧上訴人住戶住居安寧之利益。是權衡結果，被上訴人所受侵害顯然大於上訴人所欲保護之利益，上訴人系爭管制門已違反利益衡平原則。
⑸是堪認上訴人設置系爭管制門不符合比例原則。
㈢上訴人是否有權利濫用？⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。衡以公寓大廈管理條例第10條第2項雖賦予管委會管理權限，但非無限制之授權，仍應受民法誠信原則及權利濫用禁止原則之拘束。
⑵上訴人於訴訟中始終堅持地面層管制為「唯一方案」，對於
本院多次詢問之替代方案可行性，均未正面回應或提出具體不可行之理由，僅反覆主張「住戶隱私」、「安全考量」等抽象概念。至其主張為保護發電室、電信室之安全等語，然該等設備已上鎖，對外已有防護，已如前述。其又主張防止動物闖入等情，然此屬輕微風險，亦不足以正當化設置系爭管制門。而其主張維護住戶隱私等節，應從電梯間門禁著手，而非形同實質封閉商場停車場之手段，亦如前述，是上訴人所採手段(地面層24小時管制+僅4個遙控器)遠超過達成目的所需，且導致被上訴人權益之嚴重侵害，堪以認定。⑶上訴人之上開管理行為未審酌替代方案可行之理由，且有客
觀上手段過當，並以損害商場住戶權益為主要目的情形，已構成權利濫用。
五、綜上所述，被上訴人依民法第962條規定，請求命上訴人於每日6時至24時將系爭管制門保持開啟狀態之判決，核屬正當，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 羅立德法 官 陳婉玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 2 日
書記官 陳奕伃