臺灣高等法院民事判決114年度上字第551號上 訴 人 黃明山訴訟代理人 李佳翰律師複 代理人 吳晉維律師被 上訴人 永聖資產管理股份有限公司法定代理人 黃顏智美訴訟代理人 李文奇上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國113年11月29日臺灣新北地方法院113年度訴字第2346號第一審判決提起上訴，本院於114年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人陳宗承自民國63年起與訴外人大永興業股份有限公司（下稱大永公司）訂立不定期租賃契約（下稱系爭租約），承租其所有新北市○○區○○段00地號土地（重測前為新北市○○區○○○段00000地號，下稱系爭土地），面積
89.96平方公尺。嗣上訴人自陳宗承繼受系爭租約，伊亦因大永公司資產分割而於96年3月23日取得系爭土地所有權，從而繼受系爭租約。本件租金自69年起，即按土地申報總價額6%計收，至今45年未曾變更，惟系爭租約成立後，系爭土地價值有昇漲，及土地所處位置、周邊環境、交通、四周工商繁榮程度、近來物價指數大幅變動等情事變更，非當時所得預料，按原約定年租金收取顯失公平。爰依民法第442條、第227條之2第1項，擇一求為調整租金為按土地申報總價額年息之20%計租之判決等語。
二、上訴人則以：兩造就系爭土地之租金約定按申報地價總額年息6%計算，系爭土地歷年申報地價上漲，伊每年給付之租金亦因此增加，並無顯失公平。又坐落系爭土地之門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）現為伊所有，出租他人經營「○○堂」使用，非供營業使用，本件租金如調整為按申報地價20%計算，已逾土地法第97條、第105條規定，每年租金不得超過申報地價年息10%之限制，將高於一般租金標準而與市場行情脫節。另被上訴人請求調整租金，已逾除斥期間等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，即上訴人承租被上訴人所有系爭土地面積89.96平方公尺，其年租金自113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之20%計租。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第224至225頁）：㈠陳宗承於63年起向大永公司不定期承租其所有系爭土地，面積89.96平方公尺，年租金約定以土地申報總價額6%計收。
㈡上訴人自陳宗承繼受系爭租約，被上訴人於96年3月23日取得系爭土地所有權，因而繼受系爭租約。
㈢系爭土地於69年之土地公告現值為新臺幣（下同）6,200元/
平方公尺，113年為150,358元/平方公尺；69年之土地申報地價為3,700元/平方公尺，113年為24,058元/平方公尺。
㈣系爭房屋坐落系爭土地，為一棟地上3層加強磚造建築，於38
年9月22日建築完成，嗣於59年3月23日增改建，現為上訴人所有，出租他人經營「○○堂」使用，非供住宅使用。
㈤系爭土地面積454.32平方公尺部分，出租予訴外人葉鎰安等8
人（下稱葉鎰安等），坐落其上新北市○○區○○街00號房屋建物（下稱另案房屋）現為○○商旅使用，被上訴人與葉鎰安等之不定期限土地租賃關係，前經被上訴人訴請調整租金（下稱另案），經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）以105年度訴字第3195號判決年租金按當年度土地申報總價額26%計租，嗣經本院107年度上字第778號裁定、最高法院109年度台抗字第563號裁定駁回葉鎰安等上訴，於109年4月16日確定。
五、本件爭點經兩造協議簡化如下（見本院卷第225頁）：㈠被上訴人依民法第442條、第227條之2第1項請求調整租金，
有無理由？㈡承上，如為肯定，租金應調整至何金額為當？
六、本院之判斷：㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之
意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。又未定期限之基地租賃契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判決先例意旨參照）。本件依被上訴人提出之地價、地圖、照片、網頁及新聞等資料，足認系爭土地所處位置即新莊區之人口成長、近年來交通區域網絡之聯結、公家機關及新建大樓林立，其基地周邊環境及其四周工商繁榮程度，與69年之情形相距甚大。且系爭房屋現供○○堂使用，並有頂樓增建，其利用系爭土地之經濟價值及所得利益均有增加，原定租金即按當年度土地申報總價額年息6%，顯失公平，是被上訴人依民法第227條之2第1項規定請求調整租金，應有理由。再審酌系爭土地坐落地點之交通及大眾運輸條件，鄰近多數機關、學校及公園，生活機能良好，而系爭房屋係非供居住使用，同坐落系爭土地之另案房屋於另案訴訟程序送估價師鑑定，評估年租金為當年度申報地價年息26.3588%等情，故認本件租金調整為按當年度申報地價年息20%計算，尚屬相當，且本件起訴狀繕本業於113年6月19日送達上訴人，被上訴人自翌（20）日請求調整租金為20%，應屬有據等情，業經原判決論述甚詳（見原判決第7至8頁），本院此部分意見與原判決相同，爰依上開規定予以援用。
㈡本院另補充如下：
⒈按當事人依民法第227條之2情事變更原則規定，請求法院增
減給付者，乃形成之訴。該形成權之除斥期間，雖法無明定，然審酌本條係為衡平而設，且規定於債編通則，解釋上應依各契約之性質，參考債法就該契約權利行使之相關規定定之。而關於除斥期間之起算，則應以該權利完全成立時為始點。至於權利何時完全成立，則應依個案情節，妥適認定（最高法院110年度台上字第2367號判決意旨參照）。本件被上訴人依情事變更原則請求調整租金，參以該租金請求權之時效期間依民法第126條規定為5年，則關於租金調整之形成權，其除斥期間應以5年為宜。
⒉上訴人固主張：被上訴人請求增減租金，應適用5年除斥期間
，並自其96年3月23日取得系爭土地所有權時，或至遲自105年周遭建案取得使用執照時起算，均已逾除斥期間云云。惟依民法第227條之2第1項規定請求調整租金之形成權，既以基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平為要件，其除斥期間之起算，自應以上開要件事實完全具備時為始點。經查，109年新北捷運環狀線西環段通車、110年新莊人口移入1384戶、113年新莊多個都市更新案開工或完工等情，業據被上訴人提出網路資料為憑（見原審卷第81、84至104頁），足見近年來系爭土地周遭交通建設持續發展，生活機能與繁榮程度逐步提升，此等情事變更並非單一因素所造成，且係環境條件隨時間推移逐步累積形成之結果，自難僅憑被上訴人於96年取得系爭土地，或於105年間有周遭建案取得使用執照時等事態，逕認系爭租約之原租金計算於當時已達於顯失公平之程度，從而被上訴人請求調整租金權利已完全成立。上訴人復未提出其他證據證明被上訴人於113年5月22日提起本件訴訟時（見原審調字卷第9頁），已經過5年除斥期間，其空言辯稱被上訴人之形成權已逾除斥期間而消滅，自非可採。
七、綜上所述，被上訴人依民法第227條之2第1項規定，請求上訴人承租被上訴人所有系爭土地面積89.96平方公尺，其年租金自113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之百分之20計租，為有理由，應予准許。被上訴人上開請求既有理由，其另依民法第442條規定為同一聲明之請求，即毋庸審究。原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第二十五庭
審判長法 官 潘進柳
法 官 呂綺珍法 官 林祐宸正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 高瑞君