臺灣高等法院民事判決114年度上字第515號上 訴 人 昇亨昌有限公司法定代理人 曾家璋訴訟代理人 陳國華律師複 代理人 尤昱婷律師訴訟代理人 連德照律師被 上訴人 程維君訴訟代理人 陳介安律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年11月13日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第880號第一審判決提起上訴，本院於114年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部分：㈠上訴人主張：兩造於民國108年7月6日簽立房屋租賃契約（下
稱系爭租約），約定由伊承租被上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○○路000號5樓之3房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自108年7月16日起至111年7月15日止，每月租金為新臺幣（下同）18萬元，伊已給付押租金36萬元予被上訴人，並於110年7月16日起調漲為每月19萬元。又因伊與被上訴人達成長期租賃系爭房屋之合意，兩造遂另在系爭租約第2條第3項約定伊具優先續租之權利，被上訴人亦有依行情調整租金之權利。詎被上訴人於111年6月間竟未依系爭租約第2條第3項約定於租賃期間屆滿前90日通知伊協議新租賃契約之內容，更調漲租金為25萬5000元，顯係以故意背於善良風俗之惡意漲租行為，使伊面臨如不同意調漲租金數額僅得不予續約之困境，因被上訴人違反兩造長期租賃合意之行為，致兩造未能議定新租約，致伊受有拆除裝潢費用92萬6100元之損害，應由被上訴人賠償。再被上訴人未於系爭租約到期前90日與伊議定契約，並惡意漲租、不續約及拒絕返還押租金，依系爭租約第7條第1項約定得請求被上訴人給付18萬元懲罰性違約金。另伊已遷出系爭房屋，被上訴人自應返還押租金36萬元予伊，然經伊催告仍未返還，爰依民法第227條第1項、第184條第1項前段、後段、第179條規定、系爭租約第7條第1項、第3條第3項第3款約定，求為命被上訴人給付146萬6100元本息之判決（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至上訴人逾此部分之請求，經原審駁回，未據其提起上訴，非本院審理範圍，茲不贅述）。並上訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2項部分廢棄；⒉被上訴人應給付上訴人146萬6100元，及自111年7月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈡被上訴人則以：伊依系爭租約第2條第3項約定並無絕對續租
之義務，且伊僅係按111年之租金行情提出新租約之要約，自無權利濫用或惡意漲租之情，上訴人自不得請求伊給付拆除費用及違約金。又上訴人違反系爭租約第8條所定保留天花板、地坪之義務，致伊受有256萬6520元之損害，伊得依民法第227條、第226條規定請求上訴人賠償，爰以此債權抵銷上訴人之押租金請求，上訴人就押租金已無餘額得為請求等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
二、反訴部分：㈠被上訴人起訴主張：上訴人未履行依系爭租約第8條所定不得
拆除天花板、地坪之義務，致伊受有256萬6520元之損害，經抵銷押租金36萬元後，爰依民法第227條、第226條規定，求為命上訴人給付220萬6520元本息之判決（原審判命上訴人應給付被上訴人44萬8642元本息，駁回被上訴人其餘請求；被上訴人就反訴敗訴部分，未提起上訴，非本院審理範圍，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。㈡上訴人則以：被上訴人出租屬毛胚屋狀態之系爭房屋，且未
分擔該屋之裝潢成本，伊返還系爭房屋，僅負回復至毛胚屋狀態。系爭租約第8條第1項約定無非要求伊贈與裝潢成果，違反平等互惠原則，且顯失公平，依民法第247條之1第2、4款、消費者保護法第13條規定為無效，伊不負返還裝潢後之天花板、地坪之義務等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決於反訴不利部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第164-165頁）：㈠兩造於108年7月6日簽訂系爭租約，約定由上訴人向被上訴人
承租被上訴人所有之系爭房屋，租金為前2個月免付租金，其後每月租金18萬元，另自110年7月起每月租金為19萬元，且系爭租約第2條第3項約定：「乙方（即上訴人）有優先續租的權利，甲方（即被上訴人）有權根據行情合理調整原租金，並於租期屆滿前90日經雙方議妥簽訂新約」等語，上訴人並已於承租時交付押租金36萬元予被上訴人。
㈡被上訴人於111年6月13日以LINE訊息方式通知上訴人自111年7月16日起，每月租金調漲至25萬5000元（未稅）。
㈢上訴人已於111年7月15日將系爭房屋騰空搬遷返還予被上訴人，被上訴人迄今尚未退還押租金36萬元予上訴人。
四、本院之判斷：㈠本訴部分：
⒈上訴人依民法第227條第1項、第184條第1項前段、後段規
定請求被上訴人賠償拆除費用92萬6100元，有無理由？⑴上訴人主張兩造間有長期租賃之合意，被上訴人負有續
約之義務等語。惟查，系爭租約第2條第1項明確約定租賃期間自108年7月16日起至111年7月15日止，有系爭租約可稽（見原審卷第26頁），足見本件係定有3年期限之租約，而同條第3項約定：「乙方有優先續租的權利，甲方有權根據行情合理調整原租金，並於租期屆滿前90日經雙方議妥簽訂新約」，僅係賦予上訴人於租期屆至前，得優先與被上訴人商議續租事宜，被上訴人亦有權利依據市場行情調整租金，兩造因而合意以3年為期重新商議新租約之權利義務內容，非謂兩造有長期續租之合意，被上訴人於租期屆至時負有續約之義務，上訴人主張被上訴人負有續約之義務等語，難認可採。
⑵又系爭房屋之承租面積為150.87坪，為系爭租約第1條第
1項所明定；且與系爭房屋面積相當且位處同棟大樓之房屋於108年11月至110年5月4日間每坪租金價額位於1536元至1935元區間，亦有卷附臺北地政雲租賃實價查詢結果可參（見原審卷第93至94頁），依此計算系爭房屋租金約為23萬1736元（計算式：1536×150.87＝231736，元以下四捨五入，下同）至29萬1933元（計算式：1935×150.87＝291933）區間，被上訴人於系爭租約屆至前所提出續約之每月租金25萬5000元（每坪1690元），並未違反系爭房屋坐落區段位置之房屋租金行情。另再佐以上訴人股東與被上訴人兒子間就系爭房屋租金討論時，上訴人股東有提出數則系爭房屋鄰近房屋出租行情，被上訴人兒子並有說明租金調整合乎該行情乙節，有被上訴人提出LINE對話紀錄為憑（見原審卷第105至109頁），堪認被上訴人於續約所提出之每月租金25萬5000元，確有參考鄰近市場行情提出合理之數額，上訴人主張被上訴人係惡意大幅調漲租金，違反兩造係以長期租賃系爭房屋之合意等語，難認有據，被上訴人提出符合行情之續約租金，符合系爭租約第2條第3項之約定，上訴人依民法第227條第1項、第184條第1項前段、後段規定，請求被上訴人賠償系爭租約終止後拆除裝潢設施費用92萬6100元，並無理由。
⒉上訴人依系爭租約第7條第1項約定，請求被上訴人給付懲
罰性違約金18萬元，有無理由？⑴查系爭租約第7條第1項約定：「任一方如有違反本契約
任一條款，經他方限期催告仍未如期改善時，他方有權終止契約，並沒收一個月保證金以為懲罰性違約金。」（見原審卷第28頁）。
⑵上訴人主張被上訴人違反系爭租約第2條第3項，未於租
約到期前90日與上訴人議定契約，及有惡意漲租不續約之情事等語。惟查，系爭租約第2條第3項係賦予上訴人有優先商議續約之權利，被上訴人並得依市場行情調整租金，已如前述；又上開「並於租期屆滿前90日經雙方議妥簽訂新約」之約定，僅係督促承租人即上訴人於租期屆滿之90日前，如有意願行使優先續租之權利，得於該期日前與被上訴人重新議定新租約，以確保其續租之資格，然上訴人遲至111年6月13日始與被上訴人兒子討論續租及租金等條件，有前開LINE對話紀錄為憑（見原審卷第105頁），且被上訴人所提出續租租金每月25萬5000元，並未背離市場行情一節，亦經認定如前，則兩造無法就續租租金數額取得共識，因而未能於租期屆滿前90日完成新租約之簽立，難認被上訴人有可歸責之事由。上訴人主張被上訴人未能於90日前完成續約及惡意漲租不續約，違反系爭租約第2條第3項約定，依系爭租約第7條第1項約定，請求被上訴人給付懲罰性違約金，核屬無據。
⑶上訴人主張被上訴人拒絕返還押租金予上訴人，違反系
爭租約第3條第3項第3款等語。查系爭租約第3條第3項第3款約定：「本保證金（或餘額）應俟本契約終止或租期屆滿、乙方依約交還租賃標的及結清本契約第四條應付費用、辦妥營業地址遷移且無任何違約、侵權或積欠任何費用情事時，憑甲方原開立之保證金收據向甲方請領，甲方應於收受乙方交付保證金收據正本後三日內，以現金或即期支票方式核實無息返還乙方。」（見原審卷第27頁），上訴人因有違反系爭租約第8條第1項約定事由，被上訴人並得以損害賠償債權與上訴人押租金債權為抵銷事由（理由詳後述），被上訴人於系爭租約屆期未返還押租金予上訴人，並未違反系爭租約第3條第3項第3款約定，上訴人以此事由依系爭租約第7條第1項約定，請求被上訴人給付懲罰性違約金，亦屬無據。
⑷綜上，上訴人主張被上訴人違反系爭租約第2條第3項、
第3條第3項第3款約定，依系爭租約第7條第1項約定，請求被上訴人給付懲罰性違約金18萬元，均無理由。又關於「上訴人是否依系爭租約第7條第1項以催告之方式要求被上訴人改善」之爭點，本院既認上訴人不得依上開約定請求被上訴人給付違約金，則此項爭點已無再贅為判斷之必要，附此敘明。
⒊上訴人依系爭租約第3條第3項第3款約定、民法第179條規
定請求被上訴人返還押租金36萬元，有無理由？⑴被上訴人抗辯上訴人違反系爭租約第8條保留天花板及地
坪之約定，有無理由？①按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘
泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字更為曲解（最高法院112年度台上字第2559號判決意旨參照）。
②查系爭租約第8條第1項約定：「契約終止或租賃期限
屆滿時，乙方應即遷出（含提出辦理營業遷址證明）、騰空租賃標的（即拆除隔間、移除非固定物、裝修面材全部拆除清運完竣，若因拆除所造成之破損由乙方負責修復）、『保留全室天花板（含室內照明燈具、空調出風、回風口等）及地坪』，將空調、消防、電力等設備回復至符合契約終止日之使照竣工狀態，並合法完好交還予甲方及履行本契約所有相關義務……」（見原審卷第28頁），足見兩造就系爭租約租期屆滿時，承租人即上訴人所負返還義務，明確以「保留全室天花板（含室內照明燈具、空調出風、回風口等）及地坪」之文字定於系爭租約第8條第1項約定之內容，是被上訴人抗辯上訴人於交還系爭房屋時，應保留全室天花板（含室內照明燈具、空調出風、回風口等）及地坪，而不得拆除等語，核屬有據。
③上訴人雖主張系爭房屋於出租前屬毛胚屋狀態，被上
訴人亦無分攤裝潢費用，伊絕無可能將裝潢成果無端由被上訴人繼受等語。惟查，系爭租約第8條第1項已約明上訴人遷出須提出辦理營業遷址證明、騰空租賃標的包含拆除隔間、移除非固定物、裝修面材全部拆除清運完竣、保留全室天花板（含室內照明燈具、空調出風、回風口等）及地坪等，顯係有別於一般制式契約之回復原狀約定，而逐一就上訴人各項返還義務內容明確予以約定；且參以系爭租約第6條第4項亦約定：「甲方將租賃標的按現狀交付乙方使用，乙方如有裝修需要，除須事先通知甲方外，並應自費辦理……。租賃期限屆滿或契約終止時，乙方應依本契約第八條規定返還租賃標的予甲方」等語（見原審卷第28頁），益徵兩造合意交付系爭房屋與上訴人後，由其自費裝修，並於租期屆至應依系爭租約第8條約定返還甚明。則上訴人既同意於返還時保留全室天花板及地坪，其主張於返還系爭房屋時可回復至毛胚屋狀態等語，顯係捨系爭租約第8條第1項之文字而為曲解，難認可採。
④上訴人又主張兩造另有協議約定回復至毛胚屋狀態等
語，固據其提出LINE對話紀錄、增補協議書為憑（見原審卷第471、473頁）。惟查，依該對話紀錄固可認兩造曾協商兩個月之延期租賃等事宜，並於增補協議書約定將租期延長至111年8月31日止（原定租期為111年7月15日屆至，見原審卷第26頁）。然上訴人亦自陳：伊已於111年7月15日辦理系爭房屋點交，被上訴人並於是日備妥原開立保證金收據等語（見本院卷第202頁），顯然兩造就該增補協議書並未合意，而仍係按系爭租約之原定租期及約定履行，且增補協議書之立協議書人欄位為空白，未見兩造有簽章，僅能認尚屬草約，是上訴人主張兩造業已於增補協議書第3條約定將系爭房屋另約定回復至毛胚屋狀態等語，自非可採。
⑤上訴人復主張系爭租約第8條第1項約定有違反民法第247條之1第2、4款、消費者保護法第13條規定等語。
惟按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1第2、4款定有明文。查系爭房屋於108年7月間出租予上訴人時為毛胚屋狀態乙情，為兩造所不爭執（見原審卷第498、534頁），且系爭租約第6條第4項約明由上訴人自費裝修，於租賃屆期時須依第8條返還；復於第8條第1項就上訴人所負返還義務，具體約明各項返還內容，而有別於一般制式契約之回復原狀約定，已如前述，佐以兩造於商議續約時，被上訴人兒子曾向上訴人說明：「我瞭解漲幅不小，但主因是當時簽約我們有考慮到您要裝潢的支出，所以用低於市場價格租給您」等語，有LINE對話紀錄可稽（見原審卷第113頁），足見兩造於訂立系爭租約時，就原屬毛胚屋狀態之系爭房屋，約明由上訴人自費裝修，租金因而有所調整，並於返還時約定拆除隔間、移除非固定物、裝修面材全部拆除清運完竣、保留全室天花板及地坪，而非回復至毛胚屋狀態，顯然兩造已就裝潢、租金及返還時之系爭房屋狀態等事宜進行個別磋商，系爭租約並非係被上訴人預定用於同類契約之條款而訂定之契約，自無民法第247條之1規定之適用，上訴人主張系爭契約為定型化契約，並違反該條第2、4款等語，核屬無據。另被上訴人為自然人，非屬法人，更非以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者之企業經營者（消費者保護法第2條第2款參照），是本件即無消費者保護法之適用，則上訴人依消費者保護法第13條約定主張系爭租約有違反該條情事等語，亦屬無據。
⑥上訴人於返還系爭房屋時之現況，業已回復至系爭房
屋承租裝潢前之毛胚屋狀態一節，業經其自陳在卷（見原審卷第21頁），並經其提出照片為佐（見原審卷第225-242頁），足認上訴人未依系爭租約第8條第1項約定保留全室天花板及地坪，被上訴人抗辯上訴人有違反上開約定等語，核屬有據。
⑵被上訴人抗辯伊因而受有256萬6520元損害，依民法第22
7條、第226條規定得以此債權為抵銷，有無理由？①按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人
得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第226條第1項、第227條第1、2項分別定有明文。查上訴人違反系爭租約第8條第1項約定，未將系爭房屋之全室天花板及地坪予以保留而全數拆除，已認定如前，而系爭房屋之全室天花板及地坪既已拆除，且已交還被上訴人，應屬無從補正狀態，而被上訴人原依系爭租約第8條第1項約定預期可得之裝潢而無法取得，因而受有預期利益之損失，其抗辯得依民法第227條第1項、第226條規定請求上訴人賠償其此部分損害，核屬有據。至被上訴人另依民法第227條第2項規定抗辯上訴人亦須負不完全給付之責一節，然被上訴人所受損害為預期利益之損失，非屬固有利益損害，而與上開規定無涉，其此部分抗辯，則屬無據。
②查被上訴人因上訴人拆除裝潢所受之損害金額為何，
經原審囑託台北市室內設計裝修商業同業公會（下稱台北市裝修公會）依系爭房屋裝潢完成照片合理觀察系爭房屋可能使用之地坪、天花板材質並據此評估價格，台北市裝修公會遂指派鑑定人會同兩造至現場查看，及提出北院忠民金111年度重訴字第880號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書，見外放卷）。本院審酌系爭鑑定報告書表一（見該報告第5-9頁）所載鑑定分析顯示，係鑑定人參酌系爭房屋完工照片、現場丈量結果、坊間裝修工法及上訴人使用系爭房屋之方式推估計算所得之結果，應具有公信力及客觀性，而得採為本件被上訴人預期利益損失之參考依據。再參以系爭鑑定報告書表一除項次23外，其餘項目均與系爭租約第8條第1項所定天花板、地坪、空調出回風口、照明燈具相關，是上訴人拆除裝潢，致被上訴人受有表一所示損害金額，堪以認定。另系爭租約第8條第1項既約明不得拆除之項目為「地坪」（見原審卷第28頁），則表一項次23所載項目「編織毯」，難認屬前揭約定之範圍，此項目所載材料複價、工資複價之金額應予剔除，不列入被上訴人所受損害之計算。
③系爭鑑定報告書表一除項次23外，其餘項目均係以新
品換舊品，就該部分附表所載材料複價自應予計算折舊，上開項目材料複價金額合計為51萬6780元（計算式：633655〈系爭鑑定報告書誤算為632280〉－116875〈項次23材料複價〉＝516780）。原判決綜合審酌折舊年限以自108年10月1日起計至111年12月29日止為3年3月，並依行政院公布之「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」規定，裝潢材料比照房屋附屬設備之「其他」之耐用年數為10年，依定率遞減法每年應折舊1000分之206等節，並詳載計算式如原判決附表四所示，且兩造對於原審判決之折舊計算均表示沒有意見（見本院卷第153至154頁），本院此部分意見，與原判決相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規定予以援用，不再贅述。是被上訴人所得請求之材料費用為24萬5360元，再加計不予折舊之工資費用57萬1172元（計算式：582172〈系爭鑑定報告書誤算為581230〉－11000〈項次23工資複價〉＝571172）。從而，被上訴人得依民法第227條第1項、第226條規定請求上訴人賠償受有預期利益損失之金額為81萬6532元（計算式：245360＋571172＝816532），並為被上訴人表示無意見在卷（見本院卷第191頁）。
⑶被上訴人得請求損害金額經抵銷後，上訴人是否得請求
返還押租金？①按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期
者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；前開抵充之規定於抵銷準用之，民法第334條第1項本文、第323條前段、第342條分別定有明文。
②查被上訴人得請求損害之金額為81萬6532元一節，業
經認定如前，而上訴人已於111年7月15日將系爭房屋騰空搬遷返還予被上訴人，被上訴人迄今尚未退還押租金36萬元予上訴人（見不爭執事項㈢），是被上訴人抗辯得以上開損害賠償債權與上訴人押租金債權為抵銷，即屬有據。
③又上訴人業於111年7月21日以存證信函催告被上訴人
返還押租金36萬元，被上訴人於同年月22日收受該信函等節，有台北敦南郵局存證號碼000584號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執為憑（見原審卷第33至
41、81頁），是上訴人主張被上訴人自同年月23日起就押租金債權負遲延之責，並於該日起算遲延利息，即屬有據。是上訴人得主張押租金債權之利息為7890元（計算式：360000×0.05×160/365＝7890；日數部分係以111年7月23日計至上訴人收受反訴起訴狀繕本日即同年12月29日），經扣抵該利息後，被上訴人損害賠償債權尚餘80萬8642元（計算式：000000－0000＝808642），再抵銷前揭押租金債權之本金36萬元，被上訴人對上訴人之損害賠償債權尚餘44萬8642元（計算式：000000－000000＝448642）。
④從而，被上訴人以其損害賠償債權行使抵銷後，上訴
人依系爭租約第3條第3項第3款約定、民法第179條規定所得主張之押租金債權已無剩餘，自無從依上揭規定請求被上訴人為給付。上訴人請求被上訴人返還押租金36萬元，即屬無據。
㈡反訴部分：
查本件被上訴人得依民法第227條第1項、第226條規定請求上訴人賠償經抵銷後之餘額44萬8642元，及上訴人抗辯系爭房屋僅須回復至毛胚屋狀態、違反民法第247條之1第2、4款、消費者保護法第13條為不可採等節，業經認定如前；上訴人係於111年12月29日收受被上訴人反訴起訴狀乙情，為其自陳在卷（見原審卷第457頁），是被上訴人反訴請求上訴人給付44萬8642元，及自112年2月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據。
五、綜上所述，上訴人本訴依民法第227條第1項、第184條第1項前段、後段、第179條規定、系爭租約第7條第1項、第3條第3項第3款約定，求為命被上訴人給付146萬6100元，及自111年7月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，不應准許；被上訴人依民法第227條第1項、第226條規定反訴請求上訴人給付44萬8642元，及自112年2月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，則有理由，應予准許。從而原審本訴就此部分及反訴應准許部分為上訴人之敗訴判決，均無不合。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 14 日
民事第十四庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 周珮琦法 官 蔡子琪正本係照原本作成。
上訴人合併上訴利益額逾新臺幣150萬元，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 14 日
書記官 馬佳瑩