臺灣高等法院民事判決114年度上字第610號上 訴 人 楊俊廉被 上訴 人 鍾昇燁地政士（即宋文亮之遺產管理人）
宋文發楊玉蘭法務部行政執行署桃園分署法定代理人 丁俊成訴訟代理人 黃鈴雅上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國113年11月29日臺灣桃園地方法院111年度訴更一字第5號第一審判決提起上訴，並減縮起訴聲明，本院於115年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人鍾昇燁地政士（即宋文亮之遺產管理人，下稱鍾昇燁地政士）經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：訴外人宋文亮（已於民國109年3月17日死亡，其遺產管理人為被上訴人鍾昇燁地政士，下稱鍾昇燁地政士）前因積欠房屋稅，遭被上訴人法務部行政執行署桃園分署（下稱桃園分署）為行政執行（執行案號：106年房稅執字第10961號，下稱系爭執行事件），桃園分署將宋文亮所有桃園市○○區○○段000、00000地號（下稱000、00000地號）土地應有部分各4分之1（下合稱系爭土地）及坐落其上門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00號房屋（即同段0000建號建物及暫編同段0000建號之未辦保存登記建物，權利範圍均全部，下合稱系爭房屋。與系爭土地合稱為系爭房地）查封拍賣，原由伊於108年4月2日第三次拍賣程序時，以新臺幣（下同）283萬元拍定（下稱系爭拍賣程序），嗣因000、00000地號土地共有人即被上訴人宋文發（下稱宋文發）具狀主張優先承買，桃園分署竟認定應由宋文發買受，並於其繳清全部價金後，核發108年4月29日桃執乙106年房稅執字第10961號權利移轉證明書（下稱系爭權利移轉證書），而於同年5月17日將系爭房地移轉登記為宋文發所有；其後，宋文發於同年7月11日以夫妻贈與為原因，將系爭房地所有權移轉登記予其配偶即被上訴人楊玉蘭（下稱楊玉蘭）。然宋文發僅為000、00000地號土地之共有人之一，不得依土地法第34條之1第4項規定，對系爭房地行使優先承買權，且無法律規定桃園分署得併付拍賣系爭土地。又依土地登記規則第98條、土地法第34條之1執行要點（下稱系爭執行要點）第13點第3款規定，區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無土地法第34條之1第4項規定之適用，而系爭房屋為宋文亮1人所有，依舉重以明輕之法理，系爭拍賣程序應無土地法第34條之1第4項規定之適用。綜上，宋文發就系爭房地主張優先承買權之行為應屬無效，其嗣後將系爭房地贈與楊玉蘭之行為亦屬無效，爰請求確認宋文亮與宋文發間就系爭房地於108年4月12日向桃園分署所為之買賣關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在，暨宋文發與楊玉蘭間就坐落系爭房地於同年7月3日所為之夫妻贈與關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在，並依民法第113條、第242條規定，求為命楊玉蘭將系爭房地所有權移轉登記塗銷，回復登記為宋文發所有後，伊願給付原拍定價金283萬元予宋文發，並自行辦理所有權人為伊之移轉登記；及桃園分署應將原核發之系爭權利移轉證書撤銷，重為對伊核發權利移轉證書之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。聲明：㈠原判決關於駁回後開第二至五項之訴部分廢棄；㈡確認宋文亮之遺產管理人與宋文發間就坐落系爭房地於108年4月12日向桃園分署所為之買賣關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在；㈢確認宋文發與楊玉蘭間就系爭房地於同年7月3日所為之夫妻贈與關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在；㈣楊玉蘭應將系爭房地所有權移轉登記塗銷，並回復登記所有權人為宋文發後，上訴人願給付原拍定價金283萬元予宋文發，同時自行辦理如上訴聲明㈡、㈢之所有權移轉登記。㈤桃園分署應將系爭執行事件原核發之系爭權利移轉證書撤銷，並同時重為對上訴人核發權利移轉證書。（按上訴人於原審對共同被告宋文龍、劉玉蘭、宋佳縯、桃園市中壢地政事務所4人起訴部分，原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴後，已於114年12月19日準備程序時撤回上訴，並捨棄本件先前其他主張之請求權基礎〈見本院卷二第189、191頁〉，均非本院審理範圍）
二、被上訴人部分：㈠宋文發、楊玉蘭以：宋文發於系爭執行程序中，合法行使優
先承買權而取得系爭房地所有權，事後將系爭房地贈與移轉登記予其配偶楊玉蘭，均非無效行為等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
㈡桃園分署則以：伊將系爭房地為合併拍賣之拍賣條件乃合法
有效，並未違反土地法第34條之1有關土地共有人優先承買之規定，且能提升應買意願，應屬妥適執行方法等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
㈢鍾昇燁地政士未於言詞辯論期日到場，亦未提出書面作何陳述，僅於準備程序到場答辯聲明；上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見原審訴字卷一第491頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：，㈠宋文亮前因積欠房屋稅，遭桃園分署為行政執行（即系爭行
政執行事件），並將宋文亮所有系爭房地查封拍賣。桃園分署108年3月5日桃執乙106年房稅執字第10961號（第三次拍賣）公告（下稱系爭拍賣公告）之備註三後段記載：「土地共有人有優先承買權。土地共有人優先承買時，應依拍賣條件，併同土地、建物一併買受，不得僅就土地部分優先承買」（下稱系爭拍賣條件）。
㈡系爭執行事件於108年4月2日進行第三次拍賣程序時，原由上
訴人以283萬元拍定系爭房地；嗣因宋文發於同年月12日以0
00、00000地號土地之共有人（其應有部分為1/4）之身分，具狀主張行使優先承買權，桃園分署認定由宋文發買受，遂於宋文發繳納全部買賣價金後，於同年月29日核發系爭權利移轉證書；系爭房地已於同年5月17日移轉登記為宋文發所有。
㈢宋文發於108年7月11日，以夫妻贈與為原因，將其所有000、
00000地號土地應有部分1/2及系爭房屋（含其於系爭執行事件行使優先承買權取得之系爭房地）均贈與其配偶楊玉蘭，並於同年月12日完成所有權移轉登記。
四、本院判斷：㈠桃園分署於系爭執行事件，將債務人宋文亮所有之系爭房地
合併拍賣，並非違法之執行方法：⒈按「強制執行法第75條第3項規定，建築物及其基地同屬於債
務人所有者，得併予查封、拍賣。其立法意旨係為避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，故明定以併付拍賣為宜。非謂執行法院於核定不動產之拍賣條件時，僅得於前開情形，始得就數宗不動產合併拍賣。為避免衍生複雜法律關係、增加拍賣價額、提高應賣意願或其他考量，執行法院非不得於強制執行法第75條第3項所定以外之情形，本其職權，就數宗不動產裁量為合併拍賣。」，最高法院113年度台抗字第33號裁定意旨參照。又行政執行法上之拍賣，係由執行機關代義務人立於出賣人之地位，經由行政執行程序，為移轉拍賣或變賣物所有權以收取價金之行為。而拍賣不動產，應由執行機關先期公告，載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項等，為行政執行法第26條準用強制執行法第81條所明定。查系爭執行事件之查封標的即系爭房屋為宋文亮單獨所有，而該屋坐落之000、00000地號土地原為宋文亮、宋文發、宋文龍、劉玉蘭、宋佳縯（原名宋麗君）5人共有，應有部分依序為1/4、1/4、1/4、1/8、1/8，此為兩造所不爭，並有000、00000地號土地登記申請資料、異動清冊、異動索引、不動產查封筆錄、地籍圖、系爭房地現場照片等在卷可稽（見原審訴字卷一第115至176、267至292、301至306頁；本院卷一第327至331頁；本院卷二第143至154頁），是依強制執行法第75條第3項規定，桃園分署將債務人宋文亮所有之系爭房地併予查封，並以系爭拍賣公告，將系爭房地併予拍賣，自非法所不許。
⒉次按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權
、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。觀之系爭拍賣公告之備註三後段記載：「土地共有人有優先承買權。土地共有人優先承買時，應依拍賣條件，併同土地、建物一併買受，不得僅就土地部分優先承買」（即系爭拍賣條件）等語（見原審訴字卷一第11至14頁），可知桃園分署係依土地法第34條之1第4項規定，認定000、00000地號土地之共有人得對系爭執行事件拍賣之系爭土地（即宋文亮所有000、00000地號土地應有部分1/4）部分行使優先承買權，始為系爭拍賣公告，並非認定000、00000地號土地之共有人對系爭房屋部分亦具有優先承買權甚明。上訴人徒以系爭拍賣公告，主張桃園分署違法創設優先承買權，認定000、00000地號土地之共有人得對系爭房屋部分行使優先承買權云云，自不足採。
⒊上訴人雖主張：本件拍賣之系爭房屋「及」系爭土地均為宋
文亮所有，不符合土地法第34條之1第1項有關共有土地「或」建築改良物之規定，即無同條第4項規定之適用，故宋文發不得對系爭房地（包含系爭土地部分）行使優先承買權等語。然按共有土地之處分，依土地法第34條之1第1項規定，固應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，惟依同條第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，則無上開第1項規定之限制，最高法院70年度台上字第565號判決意旨參照。查桃園分署於系爭執行事件，係代宋文亮立於出賣人之地位，為拍賣宋文亮所有之系爭房屋及000、00000地號土地應有部分1/4，以收取價金之行為，並非出售上二土地之全部，自無土地法第34條之1第1項規定之適用，上訴人主張因系爭房地之拍賣不符合土地法第34條之1第1項規定，故宋文發不得依同條第4項規定，對系爭房地（包含系爭土地部分）行使優先承買權云云，尚不足取。
⒋按「土地法第34條之1第4項規定，於區分所有建物之專有部
分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」、「區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。」，土地登記規則第98條、系爭執行要點第13點第3款規定分別定有明文。上訴人固主張：依上開規定舉重以明輕之法理，本件拍賣程序並無土地法第34條之1第4項規定之適用等語。然查，系爭執行事件查封拍賣之系爭房屋，原為宋文亮1人所有之1至5層樓建物，此為兩造所不爭，並有系爭房屋登記申請資料、異動索引、建物所有權狀等在卷可參（見原審訴字卷一第109、111、267至273、292頁），顯見系爭房屋並非數人區分一建物之區分所有建物，自無土地登記規則第98條、系爭執行要點第13點第3款規定之適用。又上二規定係為使區分所有建物之房屋與基地所有權合而為一，避免土地與建物因拍賣而導致所有權人不同之情形，因而有「處分不可分性」規定之適用，使其他土地共有人不得對區分所有建物專有部分之基地應有部分主張優先承買，核與本件拍賣標的為單獨所有建物之態樣不同，尚無比附援引之餘地，上訴人任意主張依舉輕以明重原則適用上二規定云云，洵不足採。
⒌又土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改
良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權（最高法院100年度台再字第46號判決意旨參照）。且買賣契約單價之高低，與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則不動產之買賣，自不得將買賣之條件與不動產之單價分離，是所謂同一條件或同樣條件包括價格以外的其他條件，倘共有人係將數筆土地、建物合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約。況合併拍賣旨在增加不動產之合併利用價值，對原拍定人或優先承買權人皆屬有利，並能提高應買或優先承買意願。苟應買人就合併拍賣之標的應買後，優先承買人僅得就其有優先承買權之部分拍賣標的主張優先承買，並強制拍定人須買受其餘未經主張優先承買權之不動產，將使原欲合併拍賣之不動產分離而異其所有權人，拍定人或優先承買權人皆無法收合併利用之效，可能降低應買意願，對債權人、債務人殊屬不利。本件桃園分署以系爭拍賣公告，將債務人宋文亮所有之系爭房地（即系爭房屋全部及000、00000地號土地應有部分1/4）合併拍賣，係法院代債務人與應買人間基於契約自由原則所為之買賣條件約定，並無違公序良俗，應屬有效，是000、00000地號土地之共有人宋文發欲行使優先購買權時，即應以同一條件合併買受系爭房地，而上訴人既參與系爭拍賣程序之投標，顯已同意系爭拍賣公告所載系爭拍賣條件，自應受上開交易條件之拘束，則其於得標後因宋文發行使優先承買權，致未能取得系爭房地之所有權，始主張系爭拍賣條件違法云云，尚不足取。
㈡宋文發於系爭執行事件買受系爭房地之行為，應屬有效：
查桃園分署將債務人宋文亮所有之系爭房地合併拍賣，並非違法之執行方法，且宋文發於系爭執行事件買受系爭房地，合於土地法第34條之1第4項規定及系爭拍賣公告之系爭交易條件，業經本院認定如前，是本件宋文發與宋文亮間買賣系爭房地之行為，應屬有效。上訴人主張系爭拍賣程序因違反土地法第34條之1規定而無效，請求確認上開買賣關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在，及主張依民法第113條規定，桃園分署應將系爭權利移轉證書撤銷，重新對其核發權利移轉證書云云，均非可取。
㈢宋文發將系爭房地贈與其配偶楊玉蘭之行為，應屬有效：
承上說明，宋文發已取得系爭房地所有權，則其於108年7月3日將系爭房地以贈與為原因，移轉登記予楊玉蘭之行為，乃所有權人依民法第765條規定，自由處分其所有物之行為，當屬有效。上訴人主張因宋文發優先承買系爭房地之行為無效，宋文發將系爭房地再贈與楊玉蘭之行為亦屬無效，及依民法第113條、第242條規定，主張楊玉蘭應將系爭房地所有權移轉登記塗銷，回復登記為宋文發所有後，由上訴人給付原拍定價金283萬元予宋文發，自行辦理系爭房地所有權人為上訴人之移轉登記云云，均不足採。
五、綜上所述，上訴人請求確認宋文亮之遺產管理人與宋文發間就坐落系爭房地於系爭執行事件所為之買賣關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在；確認宋文發與楊玉蘭間就系爭房地之夫妻贈與關係及所有權移轉登記之物權行為均不存在；及請求楊玉蘭將系爭房地所有權移轉登記塗銷，回復登記為宋文發所有後，上訴人願給付原拍定價金283萬元予宋文發，同時自行辦理系爭房地所有權人為上訴人之移轉登記；暨請求桃園分署將系爭執行事件原核發之系爭權利移轉證書撤銷，並同時重為對上訴人核發權利移轉證書，均非屬正當，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 28 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 王唯怡法 官 羅立德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
書記官 王增華