臺灣高等法院民事判決114年度上字第612號上 訴 人 陳韻文訴訟代理人 黃德賢律師被 上訴 人 劉林威訴訟代理人 蔡皇其律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年11月29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第3103號第一審判決提起上訴，本院於115年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人給付逾新臺幣貳萬捌仟壹佰壹拾陸元本息，及自民國一一二年五月十九日起至返還如附圖A部分所示屋頂平台之日止，按月給付逾新臺幣肆佰玖拾壹元部分，及該假執行之宣告，暨該部分訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分，由被上訴人負擔；第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其與上訴人分別為坐落新北市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號1樓及3樓房屋（下分別稱系爭1樓、3樓房屋）之所有權人。又上訴人於民國106年2月6日取得系爭3樓房屋所有權後，擅自翻修上方屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）如附圖A部分所示之違章建築及露台雨遮（下稱系爭增建物），並將之出租第三人，而以系爭增建物無權占有系爭屋頂平台83.72平方公尺，因此受有相當於租金之不當得利，並致亦為系爭屋頂平台共有人之被上訴人受有損害。爰依民法第179條規定，請求上訴人給付自107年5月4日至112年5月3日（被上訴人此部分請求5年之不當得利起迄日原誤載為107年5月1日至112年5月1日〈見原審卷二第59頁〉，後更正如上〈見本院卷第441頁〉）止，相當於租金之不當得利新臺幣（下同）557,156元，及自112年5月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自112年5月19日起至返還占用屋頂平台之日止，按月給付9,285元予被上訴人（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：關於上訴人占用系爭屋頂平台所受相當於租金之利益，應適用土地法第97條之規定，並以系爭土地申報地價年息5%計算為當，且因系爭屋頂平台位於3層樓建物上方，故應再除以3；另系爭屋頂平台應為3層樓連棟式公寓共12戶之區分所有權人共有，是被上訴人之應有部分僅有1/12等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人前開請求，為其勝訴之判決，並分為准、免假執行之諭知。上訴人不服提起一部上訴，聲明：㈠原判決
主文第2項關於命上訴人給付逾10,044元，及自112年5月19日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自112年5月19日起至返還系爭屋頂平台之日止，按月給付被上訴人175元部分及該部分假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張其為系爭1樓房屋之所有權人，上訴人於106年2月6日取得系爭3樓房屋所有權及系爭增建物之事實上處分權，並以系爭增建物無權占有系爭屋頂平台，占用範圍如附圖A部分所示，面積為83.72平方公尺等情，業據其提出土地登記第一類謄本、建物登記第三類謄本等件為證（見臺灣臺北地方法院112年度店司補字第470號卷〈下稱店司補字卷〉第21-25頁），並經原審會同新北市新北地政事務所人員至現場履勘測量，製有複丈成果圖存卷可佐（見原審卷一第208-
212、256頁、卷二第17-21、34之1頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第441頁），自堪信為真實。
五、按無法律上原因，而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。是上訴人自106年2月6日起，以系爭增建物無權占有系爭屋頂平台，既如前述，且被上訴人主張其於86年間取得系爭1樓房屋所有權，而為系爭屋頂平台之共有人乙節，亦為上訴人所未否認，則被上訴人依前揭規定，請求上訴人返還無權占用系爭屋頂平台期間所受相當於租金之不當得利，自屬有據。茲就被上訴人得請求上訴人返還之不當得利數額，論述判斷如下：㈠按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之十為限。土地法第97條第1項定有明文。又所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，應依法定地價計算；而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價。查本件上訴人無權占用之標的為「屋頂平台」，與一般占用「土地」或「房屋」之情形，尚有不同，而關於屋頂平台之租金計算方式，法令固無明文，然在該屋頂平台所屬區分所有建物乃屬「城市地方房屋」之情形，應可參酌前揭法條關於租金計算方式之規定，以作為認定屋頂平台租金數額之依據。
㈡被上訴人雖辯稱系爭土地之使用分區為「乙種工業區」，且
上訴人曾將系爭屋頂平台上之系爭增建物出租他人，故不符合土地法第97條須為「城市地方」，且供「住宅使用」之要件云云。然按，土地法第97條所稱「城市地方」，係指已依法令公布實施都市計畫之地方而言（見本院卷第453頁，內政部67年9月15日台內地字第805447號函文意旨），是系爭土地既位於新北市新店區，且使用分區為都市計畫法臺灣省施行細則第18條之「乙種工業區」（見本院卷第163頁），自屬土地法第97條所指「城市地方」無誤。又所謂供「住宅使用」，乃相對於「供營業使用」之情形。查兩造各自所有之系爭1樓、3樓房屋，主要用途均為「住家用」，此有建物登記第三類謄本存卷可參（見店司補字卷第23、25頁），足見系爭屋頂平台所屬之區分所有建物，乃作為一般住宅使用，尚非供營業之用；至上訴人雖自陳曾於109年3月1日至114年3月15日間，將系爭屋頂平台上之系爭增建物出租他人等語（見本院卷第295頁），然其承租人仍係以系爭增建物作為住家使用，此有房屋租賃契約書及新北市政府稅捐稽徵處113年4月15日新北稅店二字第1135441430號函附卷可憑（見本院卷第323-357頁），自難認系爭屋頂平台有何供營業使用之情事。是以，被上訴人以前揭事由，辯稱有關系爭屋頂平台租金數額之認定，不應參考土地法第97條關於城市房屋租金之規定云云，尚非可採。
㈢被上訴人雖又稱依租賃住宅市場發展及管理條例第6條之規定
，租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，且上訴人自陳將系爭增建物出租他人所約定之租金為1萬元，並就被上訴人以系爭1樓房屋增建部分（下稱系爭1樓房屋增建物）無權占用系爭土地部分，於原審提起反訴，請求被上訴人以每月每坪1,100元之計算方式，給付相當於租金之不當得利，經原審依此標準認定被上訴人應給付之不當得利數額，則關於上訴人無權占用系爭屋頂平台所受不當得利，亦應以每月每坪1,100元之相同標準計算，始屬公平合理云云。然查，上訴人無權占有之標的為系爭屋頂平台，並非性質上為房屋之系爭增建物，是上訴人出租系爭增建物時，固得依其與承租人間之約定，決定租金金額，不受土地法第97條規定之限制，然其取得該租金收益之對價，既為提供系爭增建物予承租人使用，而非單純將系爭屋頂平台出租予承租人，自不應以此租金金額作為其占用系爭屋頂平台所受利益之認定依據；同理，被上訴人主張應依附近房屋租金行情每月每坪1,100元，計算上訴人無權占有系爭屋頂平台所受相當於租金之不當得利，亦非可取。至上訴人於原審提起反訴，雖於最後之民事綜合言詞辯論意旨民事㈡狀中，改以每月每坪1,100元，作為請求被上訴人返還系爭1樓增建物無權占用系爭土地所受不當得利之計算方式（見原審卷二第63、73頁），然其業已陳明係因考量被上訴人之本訴係以上開方式計算請求（見原審卷二第73頁），且於同份書狀中，就本訴部分仍抗辯應以土地法第97條之規定計算不當得利等語（見原審卷二第69頁），自難認上訴人有同意其無權占用系爭屋頂平台應以每月每坪1,100元計算不當得利之情事。另原審就上訴人反訴請求被上訴人返還不當得利部分，雖係以每月每坪1,100元作為計算標準，然被上訴人並未就原判決提起上訴，且經本院闡明曉諭上訴人之上訴意旨即在指摘原判決關於不當得利之計算方式有誤，被上訴人是否不欲就反訴不當得利部分提起附帶上訴，被上訴人仍表示不提出附帶上訴（見本院卷第253、254頁），自不應據此指稱如不以每月每坪1,100元計算上訴人占用系爭屋頂平台應給付之不當得利，對其顯有不公云云，是被上訴人此部分抗辯，亦無可取。
㈣再查，上訴人無權占用之系爭屋頂平台，係位於3層樓公寓上
方之平台構造，此有現場照片、使用執照存根等件在卷可佐（見原審卷一第334頁、本院卷第125、450、451頁），並經本院調取使用執照查閱無訛。則在參酌土地法第97條第1項規定，以計算認定上訴人無權占有系爭屋頂平台所受相當於租金之利益時，關於土地申報總價額部分，自應以占用系爭屋頂平台之面積（83.72平方公尺）除以建物登記樓層數（3層）後所得之面積，作為計算之基礎，始屬合理。復查，系爭土地之法定地價即申報地價，於107年至108年間、109年至110年間、111年至112年間，分別為每平方公尺16,800元、17,120元、18,080元，亦有新北市新店地政事務所114年2月21日新北店地價字第1146102473號函及所附地價資料一覽表存卷可考（見本院卷第63-65頁）。另本院審酌系爭屋頂平台位於新北市○○區○○路0段之巷弄中，其所屬3層樓公寓之竣工日期為57年6月20日，步行至捷運○○○站、各路線公車及客運站約5分鐘，附近有○○醫院、○○高職等，鄰近之○○路、○○路、○○路上各式商家林立，交通及生活機能尚稱便利等情，業據兩造陳明在卷（見本院卷第442頁），復有使用執照存根、GOOGLE地圖資料、周遭環境照片等存卷可佐（見本院卷第125、435、447-451頁），並考量系爭屋頂平台之利用方式、現今社會經濟狀況等一切情狀，認關於上訴人無權占用系爭屋頂平台所受相當於租金之不當得利，應以系爭土地申報地價之年息7%計算，較為妥適。
㈤另關於被上訴人就系爭屋頂平台之應有部分比例，被上訴人
主張該屋頂平台應為新北市○○區○○路0段000巷（以下省略）00號1樓至3樓之區分所有權人共有，故其應有部分為1/3；上訴人則辯稱系爭屋頂平台應為00號、00號、00號、00號1至3樓之區分所有權人共有，被上訴人之應有部分應僅有1/12等語。經查：
⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。民法第799條第1項定有明文。是關於區分所有建物之範圍，應以建築構造、使用方式是否具有整體不可分性及獨立性，作為判斷之標準，與是否坐落相同地號土地、是否共同領有使用執照等，並無必然之關連。
⒉查，系爭屋頂平台位於3層樓連棟式公寓之上方，其中00號、
00號房屋共用一座樓梯，00號、00號房屋共用另一座樓梯等情，有照片、空照圖等在卷可稽（見本院卷第233-237頁）。是以建築構造及出入使用方式觀之，00號、00號房屋與00號、00號房屋，既分別利用不同樓梯通行進出，且在構造上及使用上，亦無其他必須共同使用之部分，自堪認上開連棟式公寓應可區分為2個各自獨立之區分所有建物，即00號、00號1至3樓房屋為一區分所有建物，00號、00號1樓至3樓房屋為另一區分所有建物。至上訴人雖稱上開房屋上方之屋頂平台，於竣工時均互相連通，並無區隔云云，並有竣工照片、68年11月30日空照圖可資佐證（見本院卷第233-235頁），然此僅表示00號、00號房屋各樓層之區分所有權人，經由其等共用之樓梯，進入上方屋頂平台後，依原始設計，尚得通行至00號、00號房屋上方之屋頂平台，核與該連棟式公寓是否可區分為2個各自獨立之區分所有建物無關，亦不致使00號、00號房屋上方之屋頂平台，因此成為00號、00號各樓層房屋，在構造上或使用上須視為一體而不得分離之共有部分，是上訴人以前述理由，主張系爭屋頂平台應為00號、00號、00號、00號1至3樓房屋之區分所有權人共有云云，洵非可採。另被上訴人固援引內政部85年12月5日台（85）內營字第8582176號函，主張00號、00號、00號、00號房屋坐落之土地均已辦理分割，且於建築設計圖中標有明確界線，故應分屬4個獨立之區分所有建物云云，然觀諸上開函文內容為：「同幢建物如各棟土地已辦理分割，且各自獨立互不影響，…得依公寓大廈管理條例第3條第1款精神，認定各棟建物分別為獨立之公寓大廈」（見本院卷第265頁），則縱使00號1至3樓房屋坐落之土地已分割為獨立之地號，且於建築設計圖中標有與00號1至3樓房屋之明確界線，然因00號與00號仍共用同座樓梯，自不符合前述函文所稱各自獨立互不影響之要件，而無從認定為各自獨立之區分所有建物甚明，是被上訴人前開主張，亦無可取。此外，00號、00號、00號、00號上方之屋頂平台，經陸續搭蓋增建物後，彼此間縱已有明確之區隔，惟此對於系爭屋頂平台之性質，及前述關於區分所有建物範圍之認定，並無影響，自無庸斟酌，併此敘明。
⒊綜上所述，系爭屋頂平台應為00號及00號1至3樓之區分所有
權人共有，且兩造均同意關於應有部分比例之認定，得逕以1/6計算（見本院卷第441頁），是被上訴人就系爭屋頂平台之應有部分比例應為1/6。
㈥茲參酌土地法第97條之規定，並依前述各項認定，計算被上
訴人得請求上訴人給付之不當得利金額如下：⒈107年5月4日至108年12月31日：9,072元（16800×83.72×1/3×7%×19又28/31÷12×1/6＝9072。元以下四捨五入，下同）。⒉109年1月1日至110年12月31日：11,148元（17120×83.72×1/3×7%×2×1/6＝11148）。⒊111年1月1日至112年5月3日：7,896元（18080×8
3.72×1/3×7%×16又3/31÷12×1/6＝7896），以上合計28,116元（9072＋11148＋7896＝28116）。⒋112年5月19日起至返還系爭屋頂平台之日止：每月491元（18080×83.72×1/3×7%×1/12×1/6＝491）。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付28,116元，及自112年5月19日（本件起訴狀繕本送達日期為112年5月17日，見店司補字卷第35頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自112年5月19日起至返還占用之系爭屋頂平台之日止，按月給付491元部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，則屬乏據，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決命其給付逾10,044元本息，及自112年5月19日起至返還占用之系爭屋頂平台之日止，按月給付逾175元部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 115 年 2 月 24 日
民事第二十庭
審判長法 官 劉素如
法 官 何若薇法 官 馬傲霜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 2 月 24 日
書記官 林孟和