臺灣高等法院民事判決114年度上字第768號上 訴 人 王婷婷訴訟代理人 楊婷鈞律師被 上訴 人 游靜如
游清文游景用游景煌游孟霖游象雄共 同訴訟代理人 李蒼棟律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國113年12月31日臺灣宜蘭地方法院112年度訴字第581號第一審判決提起上訴，本院於115年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有附表一所示之土地及建物分割由被上訴人按附表一「分割後應有部分」欄所示比例保持共有，並由被上訴人各給付上訴人附表一「補償金額」欄所示金額。
第一、二審訴訟費用由兩造依附表二所示比例負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而更正事實上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第256條規定即明，依同法第463條規定，於第二審程序準用之。上訴人原訴請分割之建物為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00之0號、00之0號之房屋，嗣因行政機關門牌整編，乃於本院變更訴請分割門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路000號、000號之房屋（見本院卷第329至334頁），核其所為，係屬更正事實上之陳述，並未變更訴訟標的。
二、上訴人主張：兩造共有如附表一所示之土地及建物（分稱系爭土地、系爭房屋；合稱系爭房地）並無因物之使用目的不能分割，或契約定有不能分割之期限，兩造復未取得分割之協議，系爭房地以原物分配顯有困難，應以變價分割方式最有利於全體共有人等情，爰依民法第823條第1項本文、第824條第2項第2款規定，求為變賣系爭房地，以價金分配於兩造之判決（原審判命系爭房地分歸被上訴人各按應有部分1/6比例保持共有，並由被上訴人各給付上訴人補償金新臺幣（下同）25萬7,310元，上訴人聲明不服，提起上訴）。其上訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）系爭房地准予變價分割，所得價金由兩造按分割前應有部分比例分配。
三、被上訴人則以：系爭土地為農地，其上之系爭房屋為伊等祖厝，現除供伊等逢年過節返鄉祭祖外，游象雄及其家人尚居住其內，伊等於感情及生活上與系爭房地有密不可分之依附關係，願繼續維持共有關係，並以金錢補償上訴人等語，資為抗辯。
四、系爭房地為兩造共有，應有部分如附表一「分割前應有部分」欄所示，系爭房屋未辦保存登記等情，有系爭土地登記謄本、戶籍謄本及系爭房屋稅籍資料可佐（見原審卷第13至15、93、317頁），堪信為真正。上訴人請求變賣系爭房地，以價金分配於兩造，為被上訴人以上開情詞所拒。經查：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為特定農業區農牧用地（見原審卷第13頁），屬農業發展條例（下稱農發條例）所稱之耕地，於農發條例修正前為被上訴人游靜如等7人分別持有，該條例修正後雖部分共有人因繼承及拍賣，移轉持分土地，其共有人仍維持該條例修正前之人數，其中被上訴人游靜如、游清文、游景用、游景煌等4人為農發條例修正前之共有人，是系爭土地得依農發條例第16條第1項第4款辦理分割，分割後之筆數不得超過該條例修正前之共有人數7人即7筆；又系爭土地為已興建農舍（即系爭房屋）之農業用地，經法院判決共有物分割確定，得檢附法院確定判決書，逕向地政機關申辦分割，惟其套繪及解除套繪管制事項，仍須依農業用地興建農舍辦法（下稱農舍辦法）第12條第2項至第4項規定辦理，亦須受農發條例第18條第4項規定農舍應與其坐落用地併同移轉且登記持分比例相同之限制等節，有宜蘭縣宜蘭地政事務所、宜蘭縣壯圍鄉公所函文可參（見原審卷第70頁，本院卷第194至195、376頁），可知系爭土地得依農發條例第16條第1項第4款規定分割，於分割後之筆數不得超過原共有人數，且須受農舍應與其坐落用地併同移轉且登記持分比例相同之限制，僅於解除套繪管制尚須依農舍辦法之規定辦理，另兩造並無不分割之約定（見原審卷第234頁），則上訴人訴請分割系爭房地，本院得於符合上開規定之限制下為裁判分割。
（二）分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，此觀民法第824條第2項、第3項規定自明。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。法院定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、使用情形及各共有人分割後所得之利用價值、經濟效益是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。
（三）查系爭土地面積2625平方公尺（見原審卷第13頁土地登記謄本），為農發條例所稱之耕地，雖得於符合農發條例第16條規定之情形下為分割，並須依同條例第18條第4項規定將其上系爭房屋併同分割移轉，然系爭房屋為內部空間相通之住家建物（見原審卷第344至347頁照片），倘將系爭房地分割由兩造分別共有，難以使系爭房地發揮整體利用價值，自非適當之分割方法。系爭房地為被上訴人之祖厝，現由被上訴人游象雄及其家人居住其內，且供被上訴人宗族子孫逢年過節返鄉祭祖之用，此有現場照片及勘驗筆錄可稽（見原審卷第337至349頁），被上訴人均表示同意就系爭房地由其等各按1/6比例維持共有關係，互不找補，並願意依系爭房地鑑定價格1/7比例以金錢補償上訴人（見本院卷第351、392、419、421頁），顯見被上訴人於情感及生活上與系爭房地有密不可分之依附關係，具有特殊情感利益；反觀上訴人居住在臺北市，係透過仲介之資訊，經由法院拍賣取得系爭房地應有部分（見原審卷第17至18頁，本院卷第171頁），旋即提起本件訴訟請求變價拍賣系爭房地以求取得金錢利益（見本院卷第342、392頁）。本院斟酌上情，認系爭房地分歸被上訴人取得，各按1/6比例分配並維持共有關係，再由被上訴人對未受原物分配之上訴人為金錢補償，可尊重多數共有人之意願及維護系爭房地使用現狀、價值，並能兼顧上訴人取得金錢對價之意願，應屬適當及公平之分割方法。至上訴人主張系爭房地應予全部變價分割云云，然依民法第824條第2項規定，共有物之分割，原則上應以原物分配為原則，於原物分配顯有困難時，始得變價分配，本院既認系爭房地採原物分歸被上訴人維持共有，並由其等對上訴人為金錢補償為適當，則系爭房地原物分割即無困難，是上訴人請求將系爭房地全部變價分割，即非本件適當之分割方法。
（四）上訴人未受原物分配，依民法第824條第3項規定，應由被上訴人以金錢補償上訴人，其補償價額原則上應以事實審言詞辯論終結時之價額為計算依據。查系爭房地經本院囑託兩造同意之專業鑑定機構估價，考量當地交通、公共設施、土地開發潛力及房屋折舊等因素，經以比較法、成本法為評估，認114年12月15日系爭土地之價值為918萬8,000元，系爭房屋之價值為188萬6,000元（計算式：1,477,000元+409,000元），兩造對該鑑定單位估價之方法均無爭議（見本院卷第231至233、256、392頁），本院認上開估價之日期距本件言詞辯論終結（115年3月25日）時，未逾4個月，無證據證明系爭房地之價格有漲跌之情事，則該估價之價額自得資為被上訴人以金錢補償上訴人之計算依據，基此，系爭房地分歸被上訴人維持共有（應有部分各1/6）後，由被上訴人各以金錢補償21萬8,762元、4萬4,905元，合計26萬3,667元（計算式詳如附表一備註）予上訴人。
五、綜上所述，兩造共有之系爭房地分歸由被上訴人維持共有（應有部分各1/6），由被上訴人各給付上訴人補償金26萬3,667元。原審所命分割方法，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 15 日
民事第二十二庭
審判長法 官 林政佑
法 官 張嘉芬法 官 張宇葭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 15 日
書記官 陳褘翎附表一：
編號 不動產 共有人 分割前應有部分 分割後應有部分 補償金額 1 宜蘭縣○○鄉○○段0000地號土地（權利範圍全部） 鑑定價值：918萬8,000元 王婷婷 1/7 0 游靜如 1/7 1/6 21萬8,762元 游清文 1/7 1/6 21萬8,762元 游景用 1/7 1/6 21萬8,762元 游景煌 1/7 1/6 21萬8,762元 游孟霖 1/7 1/6 21萬8,762元 游象雄 1/7 1/6 21萬8,762元 2 宜蘭縣○○鄉○○段○○000建號建物（權利範圍全部） （門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○村○○○路000號、000號，整編前為宜蘭縣○○鄉○○村○○路00之0號、00之0號） 鑑定價值：188萬6,000元（計算式：1,47萬7,000元+40萬9,000元） 王婷婷 14285/100000 0 游靜如 14286/100000 1/6 4萬4,905元 游清文 14286/100000 1/6 4萬4,905元 游景用 14286/100000 1/6 4萬4,905元 游景煌 14285/100000 1/6 4萬4,905元 游孟霖 14286/100000 1/6 4萬4,905元 游象雄 14286/100000 1/6 4萬4,905元 備註 編號1補償金額之計算式：系爭土地價值9,188,000元÷分割前共有人數7人÷被上訴人數6人＝218,762元（元以下四捨五入，下同） 編號2補償金額之計算式：系爭房屋兩造分割前應有部分雖略有差異，惟系爭房屋分歸被上訴人所有時，被上訴人同意以1/7找補上訴人，並由被上訴人以應有部分各1/6維持共有，互不找補，上訴人對此亦無異詞（見本院卷第419、421頁），基此計算系爭房屋價值1,886,000元÷分割前共有人數7人÷被上訴人數6人＝44,905元 被上訴人各應給付上訴人補償金共計26萬3,667元（編號1、2被上訴人各應補償上訴人金額之總合，計算式：218,762元+44,905元＝263,667元）附表二：
編號 當事人 訴訟費用負擔比例 1 王婷婷 1/7 2 游靜如 1/7 3 游清文 1/7 4 游景用 1/7 5 游景煌 1/7 6 游孟霖 1/7 7 游象雄 1/7