臺灣高等法院民事判決114年度上字第961號上訴人即附帶被上訴人 王盈方訴訟代理人 蘇亦洵律師
楊禹謙律師被上訴人即附帶上訴人 邱麗芳訴訟代理人 陳建宇律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國114年3月12日臺灣新竹地方法院113年度訴字第140號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於115年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人應同意被上訴人向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（銀行：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）內之價金超過新臺幣壹佰肆拾叁萬元部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴及附帶上訴均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之七十三，餘由被上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。原判決主文第一項之履保專戶帳號，應更正為「00000-000000000號」。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人主張：上訴人為如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）所有人。伊與上訴人經原審共同被告瑋銨不動產有限公司（下稱瑋銨公司）居間仲介，於民國112年8月23日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人將系爭不動產以新臺幣（下同）965萬元出售予伊，同時簽訂價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），共同委託合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）為履約保證人，價金應匯至履約保證專戶（銀行：台新國際商業銀行建北分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號：00000-000000000號，下稱系爭履保專戶）內。伊於簽約當日交付現金3萬元（下稱系爭訂金）予上訴人，再於112年8月25日、同年9月5日各匯款價金93萬元、97萬元，合計190萬元（下分稱第1、2期價金）至系爭履保專戶內。然兩造於簽約前有約定「須待公股銀行成功放貸」（下稱系爭條件），系爭買賣契約始生效力，伊前因遭網路詐騙而被凍結銀行帳戶，無法向公股銀行成功申辦貸款，系爭條件不成就，故系爭買賣契約不生效力，伊自得請求上訴人返還系爭訂金及第1、2期價金。又因上訴人履行輔助人即瑋銨公司之負責人錢泓利、職員鍾雨錡，於簽約時多次向伊施用詐術，誆稱伊之帳戶縱遭凍結，仍可向公股銀行成功申貸等語，致伊誤信而簽約，伊已於112年10月3日寄發存證信函，主張有民法第92條第1項本文之事由，向上訴人為撤銷系爭買賣契約之意思表示，則該契約既經撤銷，伊亦得請求上訴人返還系爭訂金及第1、2期價金。倘認上訴人得請求懲罰性違約金，系爭買賣契約所定違約金過高，應予酌減。爰依民法第179條規定，請求上訴人返還系爭訂金，及同意伊向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之第1、2期價金（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應同意被上訴人向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之172萬7,350元，另駁回被上訴人其餘之訴。兩造就敗訴部分均不服，各自提起上訴、附帶上訴）。答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上訴人應同意被上訴人再向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之20萬2,650元。
二、上訴人即附帶被上訴人則以：伊就系爭買賣契約並未與被上訴人約定任何條件，錢泓利、鍾雨錡非伊之履行輔助人，伊不知其等於磋商階段以何種話術說服被上訴人，被上訴人依民法第92條第1項本文撤銷系爭買賣契約，為無理由。縱認錢泓利、鍾雨錡係伊之履行輔助人，因被上訴人主張施用詐術之時點係在締約階段，而非履約階段，亦無民法第224條規定之適用。又系爭買賣契約第12條第2項已約明買方如有違約，賣方得沒收已給付之全部款項，應尊重契約自由原則，不應由法院任意酌減之；且被上訴人未能如期申辦貸款，違約情節重大，前開約定之懲罰性違約金並未過高等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人為系爭不動產所有權人，有土地建物查詢資料在卷可稽（見本院卷第137至138、142頁）。
㈡上訴人、被上訴人分別經瑋銨公司職員鍾雨錡、訴外人陳語
樂居間仲介，於112年8月23日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為965萬元，復簽訂系爭履保申請書，共同委託合泰建經公司為履約保證人，價金應匯至系爭履保專戶。系爭買賣契約成立後，被上訴人於簽訂契約當日給付系爭訂金現金3萬元予上訴人，再於112年8月25日、同年9月5日各匯款第1期價金93萬元、第2期價金97萬元（合計190萬元）至系爭履保專戶內，有系爭買賣契約、價金履約保證申請書、價金履約保證書、合泰建經公司履約保證各次付款說明、陳語樂名片等件在卷可稽（見原審卷第31至41、45至47、49、53頁，本院卷第171頁）。
㈢上訴人、被上訴人各支付瑋銨公司居間報酬38萬6,000元、19
萬3,000元，有郵政跨行匯款申請書、瑋銨公司114年12月22日函文、價金履約保證撥款通知單、服務費統一發票等件在卷可稽（見原審卷第59頁，本院卷第131、173頁）。
四、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張系爭買賣契約因停止條件未成就而不生效力，為無理由：
⒈按條件係法律行為之附款，依當事人之意思以限制法律行為
之效力。所謂條件，謂法律行為效力之發生或消滅，繫於將來成否客觀上不確定之事實。以將來不確定之事實為條件，如該事實不發生，條件即不成就，於停止條件，其法律行為不發生效力，於解除條件，其法律行為不失其效力，民法第99條第1、2項分別定有明文。
⒉被上訴人主張系爭條件為系爭買賣契約之停止條件云云，並
以被上訴人與鍾雨錡、錢泓利對話錄音暨譯文為憑。經查：⑴被上訴人與鍾雨錡112年9月11日之對話譯文，內容略以：「
被上訴人：可是我覺得這個過程很奇怪耶，就是我當初不是有問你們說，就是簽約前，我不是有跟你們說，我就是之前有那個詐騙的網路詐騙嗎，對啊，然後」、「鍾雨錡：但是我們是，我們知道妳是那個，就是戶頭不能領錢」、「被上訴人：對，沒有沒有，我有跟你們說，現在我的所有戶頭都是警示戶，那這樣子房貸貸的下來嗎？那你們就是就是那個店長，不是就是幫我問那個台中商銀那邊，他他那個什麼業務經理喔，對啊，就是他說他說可以嘛，嘿，然後後來問代書，代書也說可以，什麼只要有保人嘛」、「鍾雨錡：對啊，她有幫妳問保人啊」、「被上訴人：對啊，那你們是當初都說可以，我才會簽這個約的，對啊」……「被上訴人：……我是覺得說如果當初妳們有跟我講說，就是我這樣子，貸款是貸不下來的，那我就知道說喔這樣我有困難，我就不會簽那個約了，對啊，可是是你們跟我保證說可以，因為那時候是妳也在嘛，然後店長也在，然後代書也在，然後我那個朋友也在」、「鍾雨錡：那時候代書知道嗎」、「被上訴人：代書知道啊」、「鍾雨錡：我只知道妳的戶頭，我是跟店長講，妳戶頭現在不能領錢，因為妳有被騙錢，但是我不知道，我不知道這叫什麼，我所以我沒有講，然後我不知道店長，跟代書知不知道」……「被上訴人：我是說我是有問說是不是會下不來，因為是警示戶，然後而且我後來也有跟，就是我後來去問的結果是下不來的時候，我也有跟代書說嘛，然後她就叫我直接找台中商銀那個業務經理，對，然後我打給業務經理，我問她說我的戶頭 是警示帳戶，這樣我有辦法貸款嗎，他就直接跟我說，不可能，就是任何一家銀行都不可能，對啊，那那台中彰銀不是就是當初妳們幫我問的嗎」、「鍾雨錡：對啊我們有問」、「被上訴人：對啊那怎麼會這樣，怎麼會這樣前後說 法又不一致」、「鍾雨錡：好，妳等我，我問一下我先生，因為他那時候是確認可以貸，他才」、「被上訴人：我是想說我也是相信妳們，對，那我也不是故意要違約，所以這樣現在搞得我就是有點，很很很騎虎難下啊，如果説我當初知道我不能貸，我就不會簽那個約，因為我也不想去麻煩別人什麼借人頭，搞得很複雜，對啊，我希望這個房子就是我自己的」（見原審卷第187至191頁），另參以被上訴人與錢泓利112年9月12日對話譯文，內容略以：「錢泓利：因為現在銀行端我是問了啦，他是說如果如果說有法院的公文，就是可以說妳妳其實是受害者，而妳不是妳不是詐騙集團，這個公文，那他們就是確定是可以貸」……「錢泓利：因為因為我們因為因為我們的認知，其實就是如果妳是受害者是還是可以貸的啊，但是就是他現在才現在才說他要要公文」、「被上訴人：嗯，所以我是覺得說這個你們要先確認清楚啦，對啊」、「錢泓利：我是問當初跟我講的說可以的那個那個那個那個富邦的，那我現在就說」、「被上訴人：是富邦還是台中商銀，你不是說你問台中商銀嗎」、「錢泓利：台中商銀也有，台中商銀是當場問他那個貸款」……「被上訴人：可是我覺得是你們是你們給我不正當的保證耶，不然我不會簽這個約」、「錢泓利：不正當的保證」、「被上訴人：對啊，是你們給我不正當的訊息，不然我如果知道我貸不下來，我根本不會簽這個約，所以你不可以這樣子說，我本來是也很想買這個房子，可是不然我不會去匯頭期款、第二期款，我不會簽這個約，我也是有衡量我的能力，那是你們給我保證，說我可以貸得下來的」、「錢泓利：因為銀行是這樣跟我們說啊」、「被上訴人：那你你不能這樣子啊，就是要確認嘛，不能說轉話而已，對，因為我我知道有其他家仲介，是他們只要確認妳貸款貸不下來了，這個這個契約就是無條件解約」、「錢泓利：『那個要當初要有壓條款』」、「被上訴人：對，那我覺得這件事情也是應該你們仲介要去確認的，就是不可以給不就是不正當的訊息或者是保證」、「錢泓利：應該是說，那以後我們可能會調整我們的方案，就是我給妳電話，妳自己問清楚這樣子， 我們才不會說我們問了之後，妳又說我們這樣子，那沒關係，我是覺得說如果說真的不行，都行不通，那我們也不用第二方案，我就是自己，我們自己去跟投資客談，那談看會是什麼，結果不知道，只能就是先看再說」等語（見原審卷第199至203頁）。
⑵稽諸上開對話內容，固可證在磋商買賣系爭不動產過程，被
上訴人確有告知鍾雨錡、錢泓利有關其帳戶遭註記列為警示帳戶，恐無法貸款之疑慮，經錢泓利及訴外人即代書郭惠媛代為詢問任職銀行之友人後，告知被上訴人仍可以申辦貸款等情，惟無法證明上訴人有參與或知悉該磋商過程。又錢泓利、郭惠媛代為詢問之臺中商業銀行股份有限公司或富邦商業銀行股份有限公司均非公股銀行，且被上訴人係表示其非故意違約，並未敘及簽約前有約定任何條件；另參酌社會交易慣例，買賣不動產理當慎重其事，若兩造確有約定系爭條件成就契約始生效力，衡情當會記載於系爭買賣契約中，則契約既未為此記載（見原審卷第31至41頁），益徵兩造應未為此約定。是以，被上訴人既未能證明兩造約定以「須待公股銀行成功放貸」為系爭買賣契約生效之停止條件，其以其未能向公股銀行完成申辦貸款為由，主張系爭買賣契約不生效力，請求上訴人返還系爭訂金及第1、2期價金，洵屬無據。
㈡被上訴人主張係受詐欺而簽署系爭買賣契約，為無理由：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項本文定有明文。該條所謂因被詐欺而為意思表示，係指詐欺行為人基於使表意人陷於錯誤之故意而為詐欺行為，致表意人陷於錯誤而為意思表示者而言（最高法院108年度台上字第1888號裁判要旨參照）。又主張被詐欺而為表示之當事人，應就對造如何欲其陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任（最高法院72年度台上字第3526號裁判要旨參照）。又所謂履行輔助人，乃基於與債務人一定法律關係，基於輔助債務人之履行債務之需求，為擴大債務人參與社會經濟活動之範圍，類似債務人手足之延伸或機關之地位為債務人履行債務之人。
⒉被上訴人主張：伊因鍾雨錡、錢泓利向伊訛稱伊之帳戶雖遭
列為警示帳戶，仍得向銀行申辦貸款，致陷於錯誤，始與上訴人簽訂立系爭買賣契約，而鍾雨錡、錢泓利為上訴人之履行輔助人，依民法第224條規定，上訴人應就鍾雨錡、錢泓利之詐欺行為負與自己之詐欺行為同一責任，伊自得撤銷系爭買賣契約云云。經查，瑋銨公司受上訴人委託銷售系爭不動產，同時受被上訴人委託買得系爭不動產，而鍾雨錡係瑋銨公司業務員，為仲介被上訴人買受系爭不動產之承辦人員，錢泓利則為該公司負責人兼業務員等情，固為兩造所不爭（見本院卷第163、169頁），並有系爭買賣契約、買方給付服務費承諾書、不動產買賣意願書、瑋銨公司114年12月22日函文、價金履約保證撥款通知單、服務費統一發票等件附卷可稽（見原審卷第31至43頁，本院卷第131、173頁），惟鍾雨錡、錢泓利係基於瑋銨公司與被上訴人之居間契約，為其詢問銀行貸款限制，非在輔助上訴人履行債務，被上訴人主張鍾雨錡、錢泓利為上訴人之履行輔助人，應就二人之行為負與自己之行為同一責任云云，難認有據。
⒊況觀之前揭被上訴人與鍾雨錡、錢泓利之對話內容「被上訴
人：對，沒有沒有，我有跟你們說，現在我的所有戶頭都是警示戶，那這樣子房貸貸的下來嗎？那你們就是就是那個店長，不是就是幫我問那個台中商銀那邊，他他那個什麼業務經理喔，對啊，就是他說他說可以嘛，嘿，然後後來問代書，代書也說可以，什麼只要有保人嘛」、「鍾雨錡：對啊，她有幫妳問保人啊」、「被上訴人：對啊，那你們是當初都說可以，我才會簽這個約的，對啊」等語之錄音譯文（見原審卷第187至191頁），可知錢泓利係因被上訴人告知其銀行帳戶遭列為警示帳戶，始委託代書郭惠媛代為詢問任職銀行之友人此種情況能否順利申辦貸款，再轉知被上訴人仍有機會申貸，並未向被上訴人保證必能成功申辦貸款，自難認錢泓利、鍾雨錡有詐欺情事。是上訴人依民法第92條第1項本文撤銷系爭買賣契約意思表示，於法未合，不應准許。
㈢上訴人得合法解除系爭買賣契約，並得向被上訴人請求給付懲罰性違約金：
⒈系爭買賣契約第12條第1項約定：「買賣雙方其中之一方如未
按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」；又同契約第7條第3項約定：「買方應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付賣方尾款，若本件未辦理價金履約保證作業者，如買方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經賣方同意外，買方仍應以現金一次付清尾款，並同時辦理交屋。」（見原審卷第35、37頁）。經查，觀之被上訴人與錢泓利112年9月12日之對話譯文，內容略以：「錢泓利：邱小姐，我覺得現在現在不是說要互相推責任，……那我們遇到了，我們就是想辦法把它解決，那也先不要太緊張，先釐清之後，看怎麼按部就班去處理，那希望也是可以幫妳圓滿跟這個事情讓他圓滿。」、「被上訴人：那你們現在打算怎麼處理呢？」、「錢泓利：我現在就是我先問一下那個文華派出所那邊，然後看他是送哪一個，還是說需要妳去法院那邊問一下是哪一個檢察官，跟他問一下是有辦法先申請下來這個東西嗎，那如果我的就是說我的另外一個方案，就是說如果說真的不行的話，我是想說跟妳討論看看妳會不會有意願說先買apple的名字？」、「被上訴人：我不要，我不要，我現在就是我想要解約。」（見原審卷第201至203頁），可見被上訴人於112年9月12日發現無法辦理貸款，已不願尋求其他可能申辦貸款或購買系爭不動產之方式，決意解約；再徵諸上訴人寄發予被上訴人之新竹武昌街郵局第510號存證信函內容略以：「……本人二次發函催告邱麗芳履行，邱麗芳仍不履行……」等語，有新竹武昌街郵局第510號存信函可參（見原審卷第121頁），可知被上訴人於繳完稅賦以前已預示拒絕履約，經上訴人於112年10月30日以上開存證信函催告被上訴人於文到8日內給付尾款，否則依系爭買賣契約第12條約定解除契約及沒收已付價金，同年月31日合法送達被上訴人，有中華郵政掛號郵件收件回執可參（見本院卷第175頁），惟被上訴人於履行期限屆至後迄未履約，應自112年11月9日負遲延責任，且上訴人不須催告即取得解約權，並已於112年12月1日以民事陳報狀向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，同年月4日合法送達被上訴人，有民事陳報狀暨中華郵政掛號郵件收件回執、新竹武昌街郵局第510號存證信函附卷可按（見原審卷第105、119至123、231頁），是上訴人依系爭買賣契約第12條第1項約定解除系爭買賣契約，自屬合法。
⒉系爭買賣契約第12條第2項、第4項約定：「買方若有遲延給
付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」（見原審卷第37頁）。系爭買賣契約第12條第4項明定上訴人於被上訴人毀約不買或有其他違約情事致解除契約時，得沒收已收之全部款項，且不妨礙上訴人另請求損害賠償，是依此條文前後文義觀之，第12條第2項違約金之性質應屬以強制債務人履行為目的之懲罰性違約金。則上訴人既已合法解除系爭買賣契約，自得依前開約定請求被上訴人給付違約金。㈣被上訴人爭執違約金過高，請求酌減，為有理由：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。次按懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。約定違約金額是否過高，並非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1853號、第1839號判決要旨參照）。
⒉經查，系爭買賣契約第12條第2項後段約定之違約金，屬懲罰
性違約金之性質，依上說明，自有民法第252條規定之適用。爰審酌被上訴人係因疏未自行查明貸款限制以致無法完成申貸，始無法給付尾款，並非惡意違約；及上訴人因被上訴人違約，無法如期售出系爭不動產，卻仍需給付瑋銨公司居間報酬38萬6,000元，有瑋銨公司114年12月22日函、價金履約保證撥款通知單、服務費統一發票可憑（見本院卷第131、173頁），復須支出時間、勞力，另又委任律師進行本件訴訟而受有損害等一切情狀，認依系爭買賣契約第12條第2項後段約定按已付價款總額193萬元計算懲罰性違約金，誠屬過高，應酌減至50萬元為適當。從而，上訴人沒收之價款於超過50萬元部分即143萬元（計算式：193萬元－50萬元＝143萬元），即屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有損害，構成不當得利。又系爭訂金3萬元係以現金交付，其餘190萬元現存放於系爭履保專戶內，被上訴人同意先以系爭訂金扣除應給付之違約金（見本院卷第89頁），故應自系爭履保專戶再扣除47萬元（計算式：50萬元-3萬元=47萬元），是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人同意其領取系爭履保專戶內之143萬元（計算式：190萬元-47萬元＝143萬元），於法有據，逾此範圍，則屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人同意被上訴人向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之143萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分（172萬7,350元-143萬元＝29萬7,350元），為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示；至於上開應准許部分，原審判命上訴人應同意被上訴人領取款項，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審駁回被上訴人請求上訴人同意其領取款項部分，亦無違誤，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。又原判決主文第1項履保帳戶之帳號誤記載為「00000-00000000號」，應予更正，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由；被上訴人之附帶上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 28 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱蓮華
法 官 呂如琦法 官 江春瑩正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
書記官 學妍伶附表：
編號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 新竹市 ○○ 000 226 10000分之738 備考編號 建號 基地坐落 ------------------ 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（㎡） 權利範圍 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 新竹市○○段0000建號 同段000地號 ------------------ 同市○○路0段000號4樓之1 鋼筋混凝土造7層 4層： 65.02 合計： 65.02 陽台：6.48 全部 備考 共有部分：同段0000建號（權利範圍14分之1)、同段0000建號（權利範圍14分之1）