臺灣高等法院民事判決114年度上字第909號上 訴 人 許綉卿訴訟代理人 楊婷鈞律師被 上訴 人 張麗玲訴訟代理人 繆璁律師
繆忠男律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年12月31日臺灣新北地方法院111年度重訴字第444號第一審判決提起上訴，被上訴人並減縮起訴聲明，本院於115年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔。
原審判決主文第二項應減縮為：被告許綉卿應給付原告新臺幣2
1,802元及自民國111年9月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原審判決主文第三項應減縮更正為：被告許綉卿應自民國111年
9月21日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣2,785元。
原審判決主文第十項應減縮為：本判決第二項於原告以新臺幣7
,267元為被告許綉卿供擔保後，得假執行；但被告許綉卿如以新臺幣21,802元為原告預供擔保，得免為假執行。
原審判決主文第十一項應減縮更正為：本判決第三項到期部分
，於原告每期以新臺幣928元為被告許綉卿供擔保後，得假執行。但被告許綉卿如每期以新臺幣2,785元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人原訴請按申報地價總價額年息百分之10計算相當於租金之不當得利，惟於原審主張之歷次取得土地應有部分及時間有誤，經調取所有權移轉登記卷宗及異動索引對照查明後（參附表四），被上訴人重新分算，並減縮請求以申報地價總價額年息百分之5計算，而將請求自民國108年9月24日至111年8月15日止之相當於租金之不當得利金額，減縮起訴聲明第㈡項為新臺幣(下同)2萬1,802元本息、將請求自111月9月21日起按月給付之相當於租金之不當得利金額，減縮起訴聲明第㈢項為按月給付2,785元（見本院卷第621至622頁），依上規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊自108年9月24日起迄111年6月22日止，陸續買受新北市○○區○○段000地號土地應有部分，現為該土地所有權人。惟上訴人所有未辦理保存登記之鐵皮屋2間（下稱A屋、B屋）無權占用該土地如新北市樹林地政事務所112年6月27日土地複丈成果圖（下稱附圖）暫編地號000⑴、000⑵部分土地，占用面積分別為43.62、16.22平方公尺（下稱系爭土地），上開土地原地主王增榮僅繼承取得應有部分13分之1，無權單獨同意上訴人使用土地，爰依民法第767條第1項前段及中段、第179條規定，請求上訴人拆除A屋及B屋，並返還系爭土地，及給付伊108年9月24日至111年8月15日止相當於租金之不當得利2萬1,802元本息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金不當得利2,785元等語（原審就上開部分判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，被上訴人則為前揭起訴聲明之減縮，減縮部分非本院審理範圍，不贅）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊因學歷不高，僅能在系爭土地上販賣炸物小吃及種菜，收入微薄，家中掌握經濟大權並有財力出資興建A屋及B屋者為伊之配偶蘇卿秦。蘇卿秦死亡後A屋及B屋為伊與子女蘇侯偉、蘇侯哲、蘇侯佳4人繼承而公同共有，被上訴人未將全體共有人列為被告，當事人不適格。又蘇卿秦曾先後與地主王錦泉及其繼承人簽訂耕地租約，於耕地租約終止後就系爭土地與地主代表王增榮另成立租地建屋關係，王增榮有空時會到場收取租金，沒空時蘇卿秦亦會匯款繳納租金，故A屋及B屋占用系爭土地有合法權源等語，資為抗辯。
並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第622至623頁，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠被上訴人自108年9月24日起迄111年6月22日止陸續買受新北
市○○區○○段000地號土地應有部分，現為土地所有權人。該土地於103年11月1日重測前為新北市○○區○○段000000地號土地，000-00地號土地於79年10月6日分割自同段000-0地號土地（下逕稱地號，見原審卷一第27頁土地登記謄本、卷二第33頁樹林地政事務所回函）。
㈡000-0地號土地原係王錦泉所有，王錦泉於78年3月4日死亡後
，000-0地號土地由王增祥、王增榮、王增田、王增富、王敏雄、郭王麗嬌、周王麗瑛、林王麗雪、鄧如一、王麗秀、洪王麗貴、王麗鋒、王麗卿等13人（下稱王增榮等13人）繼承，並於81年3月23日辦理繼承登記完畢（見原審卷二第37至43頁土地登記簿、第53至55頁地籍異動索引）。
㈢000-0地號土地曾簽訂耕地租約，惟租期屆滿未申請收回自耕
或續訂租約，於92年間經公告註銷，迄未申請回復續訂（見本院卷第161至167頁三峽區公所回函、租約登記簿、耕地租約）。
㈣A屋占用系爭土地暫編地號000⑴，面積43.62平方公尺；B屋占
用系爭土地暫編地號000⑵，面積16.22平方公尺，均為未辦保存登記建物（見原審卷一第35、217頁照片、第225頁複丈成果圖）。
四、被上訴人訴請上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，上訴人則辯以：A屋及B屋為伊配偶蘇卿秦向原地主代表王增榮承租土地出資搭蓋，蘇卿秦死亡後由伊與子女繼承而公同共有，被上訴人未將全體共有人列為被告，當事人不適格，且因租地建屋關係而有權占用系爭土地等語。茲就兩造爭點審斷如下：
㈠本件上訴人當事人是否適格？
1.上訴人以A屋及B屋為伊與子女公同共有，被上訴人僅訴請伊拆屋還地及給付不當得利，當事人不適格等語置辯。查原審調閱之新北市○○區○○路0000號房屋稅籍證明係原審被告蘇卿賢所有如附圖C、D、E鐵皮建物之稅籍（見原審卷一第167頁），A屋及B屋係未辦保存登記且未有稅籍之鐵皮屋，此為兩造所不爭執（見本院卷第196頁），是無從依稅籍證明書或納稅義務人變更資訊佐證A屋及B屋之事實上處分權人。惟上訴人於原審履勘時已自承「A、B鐵皮屋是我的」等語明確（見原審卷一第208頁），且A屋及B屋均為1層樓鐵皮建物（見原審卷一第35、217頁），B屋前方並擺放攤位，核與上訴人具狀稱其在系爭土地上販賣炸物小吃一情相合（見本院卷第479頁），審酌原審審理長達2年以上期間俱未見上訴人表達A屋及B屋係伊與子女共有，上訴人亦無於履勘時不實陳述之動機，上訴人子女蘇侯偉、蘇侯哲、蘇侯佳均未設籍居住於A屋及B屋（見本院卷第183至187頁），堪認上訴人於原審自承為A屋及B屋之權利人，應為事實。
2.上訴人聲請之證人秦貴霖於本院雖證述：A、B鐵皮屋是30幾年前蘇卿秦叫伊蓋的，工程款亦係蘇卿秦交付現金予伊等語，惟其亦證稱：不清楚現金來源，當時蘇卿秦玩賽鴿，上訴人在A、B鐵皮屋賣炸物小吃，上訴人也有在種菜、賣菜，伊不清楚上訴人家中經濟來源等語在卷（見本院卷第459至460頁）。上訴人另聲請調閱新北市○○區○○路○段000號房屋課稅明細表（見本院卷第500至504頁）、新北市○○區○○段00000地號及其上0000建號建物之異動索引（見本院卷第555至558頁），抗辯蘇卿秦於96年、97年間出售上開房地前係有財力，得以出資搭蓋A屋及B屋。惟蘇卿秦有無資力與A屋及B屋由何人出資搭蓋、由何人繼承，仍屬二事，非得反證上訴人自認與事實不符，是以本件並無當事人不適格情形。
㈡上訴人有無占用系爭土地之合法權源？被上訴人請求上訴人
拆除A屋及B屋，返還系爭土地，應否准許？
1.上訴人提出由蘇卿秦於92年12月12日至97年12月30日匯款3萬元或6萬元予王增榮之匯款回條聯、匯款申請書共8紙為據（見原審卷二第173至180頁），抗辯王錦泉去世後由王增榮代表全體繼承人與蘇卿秦訂立耕地租約，蘇卿秦持續繳納租金予王增榮或匯款支付，其後土地不能耕作，王增榮遂代表全體繼承人與蘇卿秦訂立不定期租約，持續以相同方式使用及支付同額地租，蘇卿秦以原條件履約而另有租地建屋關係云云。被上訴人則以王增榮僅繼承取得土地應有部分13分之1，無權單獨同意上訴人使用系爭土地等語。
2.按共有土地之出租，屬共有物管理行為，倘未依98年修正前民法第820條規定由共有人全體共同為之，或未得修正後民法第820條第1項所定共有人數及應有部分之同意者，該租賃契約對於未同意之共有人不生效力（最高法院110年度台上字第424號判決參照）。查系爭土地重測前之000-00地號係分割自000-0地號土地（參不爭執事項㈠），000-0地號土地雖曾訂有耕地租約，惟其目的係供承租人自任耕作，如承租人未自任耕作，原訂租約無效，此觀耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定即明，上訴人在系爭土地上搭建鐵皮屋販賣炸物小吃，縱曾有耕地租約亦於證人秦貴霖所述30餘年前搭蓋A屋及B屋時致使契約無效；且耕地租約之地租租額以不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五之實物計算，此為耕地三七五減租條例第2條所明文，並有三峽區公所函覆之耕地租約記載可佐（見本院卷第165頁），上訴人提出92年至97年間約每半年匯付3萬元之匯款單，主張以與耕地租約相同方式使用系爭土地及支付地租，顯然無稽。上訴人繼而主張土地不能耕作後，王增榮代表其他共有人（參不爭執事項㈡）與蘇卿秦另行成立租地建屋契約，其他共有人知情未提出異議並收受租金，雙方有租地建屋關係云云。惟單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，依證人秦貴霖所述A屋及B屋係於30幾年前之民國80年代搭建，自應得王增榮等13人全體共有人之同意，惟上訴人並未提出證據或聲請系爭土地共有人證明此節，所指王增榮繼續收租亦僅為王增榮1人行為，不足為其餘共有人默示同意出租土地供搭蓋建物之證明。又被上訴人係向系爭土地部分共有人王增田、王敏雄、洪王麗貴買受系爭土地應有部分（參不爭執事項㈡及附表四），被上訴人主張上訴人執以抗辯之租地建屋契約對其不生效力，即有所本；上訴人既未能證明占有權源，被上訴人本於所有權人地位，請求上訴人拆除A屋及B屋，返還系爭土地，誠屬有據而應准許。
㈢被上訴人請求上訴人給付占用系爭土地之相當租金不當得利
，有無理由，金額應為若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，即有理由。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條分別定有明文。依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。另舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，此為平均地權條例第16條所規定。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。
2.查A屋及B屋坐落之系爭土地臨新北市三峽區光明路，位於三峽都市計畫案範圍內，使用分區為住宅區，交通便利，生活機能尚稱健全，上訴人占用系爭土地搭建鐵皮屋係供營業使用，有原審履勘筆錄及照片、原法院民事執行處通知可參（見原審卷一第35至36、113至117、207至219頁），原審以占用部分土地申報地價總價額年息百分之5計算相當於租金之不當得利，核屬適當；上訴人請求以百分之1計算，實屬過低，而不可採。被上訴人於原審原請求按申報地價總價額年息百分之10計算，惟於本院審理時減縮為百分之5，而請求給付自其取得系爭土地所有權應有部分520分之3之日即108年9月24日起至111年8月15日止，按歷次取得時間及持分，依申報地價總價額年息百分之5計算相當於租金之不當得利2萬1,802元本息（A屋參附表一、B屋參附表二）；暨自111年9月21日起至返還土地之日止，按月給付2,785元（參附表三，111年8月16日至111年9月20日部分未訴請給付），為有理由，應予准許。原判決附表二就111年9月21日起按月給付之相當租金不當得利計算為2,785元（2,030＋755），理由第三㈦5點亦認定為2,785元，惟主文第3項及理由第四點卻誤載為6,961元(見本院卷第7、20至21、25頁)，此等部分應併予更正。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人將附圖所示暫編地號000⑴、⑵上之A屋、B屋拆除，返還系爭土地；並依民法第179條規定，減縮請求上訴人給付2萬1,802元及自起訴狀繕本送達之翌日即111年9月21日起(見原審卷一第51頁)至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日即111年9月21日起至返還土地之日止，按月給付2,785元，為有理由，應予准許。原審在上開減縮後之範圍內，為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人既減縮起訴聲明，是原判決主文第2及10項命上訴人給付及准免假執行宣告部分，應減縮如本判決主文第3、5項所示；另原判決主文第3及11項命上訴人按月給付及准免假執行宣告部分，則應減縮更正如本判決主文第4、6項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 林哲賢法 官 吳靜怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
書記官 黃麗玲附表一：Ａ屋部分年度 起算日 終止日 申報地價 (新臺 幣元/平方公尺) 占用面積 (平方公尺) 年息 (%) 應有部分 不當得利金額 (新臺幣) 108 1080924 1081031 10467 43.62 5 3/520 13.71 108 1081101 1081118 10467 43.62 5 84/520 181.86 108 1081119 1081231 10467 43.62 5 104/520 537.88 109 1090101 1091231 10538 43.62 5 104/520 4,596.68 110 1100101 1101231 10538 43.62 5 104/520 4,596.68 111 1110101 1110621 11168 43.62 5 104/520 2,295.60 111 1110622 1110815 11168 43.62 5 520/520 3,670.29 合計 15,892.70 備註：附表一、二合計2萬1,802元（15,892.70＋5,909.66＝21,802.36，元以下四捨五入）
附表二：Ｂ屋部分年度 起算日 終止日 申報地價(新臺幣元/平方公尺) 占用面積 (平方公尺) 年息(%) 應有部分 不當得利金額 (新臺幣） 108 1080924 1081031 10467 16.22 5 3/520 5.10 108 1081101 1081118 10467 16.22 5 84/520 67.62 108 1081119 1081231 10467 16.22 5 104/520 200.01 109 1090101 1091231 10538 16.22 5 104/520 1,709.26 110 1100101 1101231 10538 16.22 5 104/520 1,709.26 111 1110101 1110621 11168 16.22 5 104/520 853.61 111 1110622 1110815 11168 16.22 5 520/520 1,364.79 合計 5,909.66 備註：附表一、二合計2萬1,802元（15,892.70＋5,909.66＝21,802.36，元以下四捨五入）附表三：Ａ屋及Ｂ屋按月給付部分地上物 占用面積 (平方公尺) 申報地價 (新臺幣 元/平方公尺) 占用期間 應有 部分 年息(%) 應按月給付不當得利金額 Ａ屋 43.62 11,168元 111年9月21日至返還土地之日止 全部 5 2,029.784 Ｂ屋 16.22 754.770 合計 2,784.554 (元以下四捨五入)附表四：被上訴人歷次取得系爭土地應有部分之時間表編號 登記日期 登記案號 出賣應有部分 出賣人 上訴人之 應有部分 證據卷宗頁數 1 108.9.24 108年汐樹登字第1600號 3/520 王增田 3/520 原審卷二第87頁、 本院卷第255、285頁 2 108.11.1 108年汐樹登字第1820號 27/520 王增田 84/520 原審卷二第89頁、 本院卷第290、318頁 108年汐樹登字第1840號 1/26=20/520 洪王麗貴 原審卷二第89頁、 本院卷第323、339頁 108年汐樹登字第1850號 3/104=15/520 王文生 原審卷二第89頁、 本院卷第343、363頁 108年汐樹登字第1860號 3/104=15/520 王耀賢 原審卷二第89頁、 本院卷第367、388頁 108年汐樹登字第1870號 1/130=4/520 王怡琄 原審卷二第89頁、 本院卷第392、408頁 3 108.11.19 108年樹資字 第144200號 1/26=20/520 王敏雄 104/520 原審卷二第91頁、 本院卷第211、229頁 4 111.6.22 111年汐樹登字第1600號 4/5=416/520 吳麗珠等人 全部 原審卷一第27頁、 本院卷第412至414頁