臺灣高等法院民事判決114年度原上易字第10號上 訴 人 陳月英被 上訴人 胡翠玉訴訟代理人 林志欽被 上訴人 孫瑞琪上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國114年3月20日臺灣宜蘭地方法院113年度原訴字第6號第一審判決提起上訴，本院於115年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段000、000-0地號原住民保留地（下稱系爭土地）為伊所有，借名登記於訴外人陳慧珍名下，伊經仲介即被上訴人孫瑞琪居間，於民國109年8月3日以陳慧珍名義與被上訴人胡翠玉（被上訴人下分稱姓名，合稱被上訴人）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定胡翠玉以新臺幣（下同）310萬元買受系爭土地、其上未辦理所有權第一次登記建物（下稱未辦登記、系爭建物），及該建物占用之國有地即斯時伊以陳慧珍名義申請受配之同段000地號原住民保留地2000平方公尺（下稱系爭範圍土地，與系爭土地、系爭建物合稱系爭房地），並約定賣方如取得系爭範圍土地所有權，買方再補償10萬元，嗣陳慧珍於110年8月受配取得同段000之O地號土地1780平方公尺（分割自同段000地號），胡翠玉亦依約給付伊10萬元。惟伊原欲以400萬元出售系爭房地，因孫瑞琪未盡善良管理人義務，告知伊系爭建物不能貸款，且未告知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月修正，伊無須依修正前規定取得他項權利滿五年，即可申請受配原住民保留地，致伊誤認占用系爭範圍土地有權利瑕疵，而僅以310萬元將系爭房地出售，因此受有90萬元之損失，爰擇一依民法第565條、567條第1項、第544條、第184條第1項、第185條第1項規定，請求被上訴人連帶賠償90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付伊90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
二、被上訴人抗辯：㈠孫瑞琪部分：系爭建物係違建，且約有2/3面積占用國有地，故買方僅願出價310萬元買受系爭房地，至於系爭契約約定由賣方申請受配系爭範圍土地，僅係解決系爭建物占用國有地問題，該範圍土地為山坡地，利用價值不高。伊不知山坡地保育利用條例修正內容，亦未提及系爭建物不能貸款，本件買賣雙方均基於自由意志簽訂系爭契約，上訴人請求賠償損害為無理由。㈡胡翠玉部分：伊出價若干與買賣標的可否貸款無關，系爭房地位處偏僻，聯外道路遇大雨則斷，系爭建物未辦登記、無房屋稅籍，且大部分占用國有地，上訴人表示已申請受配系爭範圍土地，伊經仲介多次斡旋，始願買受，上訴人又稱申請受配另有勞費，伊方願意補償10萬元，伊已依約履行，對上訴人無任何欺瞞或佔便宜情事。均答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事實（本院卷第187至188頁）：㈠系爭土地為原住民保留地，為上訴人所有，借名登記於陳慧
珍名下。上訴人興建未辦登記之系爭建物坐落系爭土地及國有地即同段000地號原住民保留地。上訴人代理陳慧珍於108年10月4日向宜蘭縣南澳鄉公所（下稱南澳鄉公所）申請分配系爭範圍土地，嗣經核准受配，於110年8月6日登記取得同段000之9地號土地，面積1780平方公尺（原審卷第11至20、183頁、本院卷第205至275頁）。
㈡上訴人經仲介孫瑞琪居間，於109年8月3日代理陳慧珍與胡翠
玉簽訂系爭契約，約定胡翠玉以310萬元買受系爭房地，並約定日後買方尋得具原住民資格者，賣方應配合所有權移轉登記予買方指定之登記名義人。另於該契約第13條第㈥項約定系爭建物跨越國有地部分，賣方已於108年向南澳鄉公所申請受配面積2000平方公尺，如賣方取得系爭範圍土地所有權，買方應補償賣方10萬元，如簽約之日起四個月內，系爭範圍土地由第三人申請核准，雙方同意解除系爭契約（原審卷第29至38頁）。
㈢陳慧珍經核准受配取得同段000之9地號土地後，上訴人代理
陳慧珍於110年8月19日簽訂房地買賣補償價款收付憑據，載明依系爭契約第13條第㈥項約定，賣方已申請取得土地所有權，買方依約給付10萬元，賣方依約另辦抵押權設定登記，並同意就買賣標的共3筆土地為農育權設定登記（原審卷第43頁）。
㈣胡翠玉與陳慧珍於111年5月3日簽訂借名登記協議書，約定系
爭土地、同段000之9地號土地為胡翠玉出資購買，因故協議暫以陳慧珍名義登記（原審卷第151至154頁）。
四、本院之判斷：按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人應負賠償之責。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第567條第1項前段、544條、第184條第1項、第185條第1項前段分別定有明文。上訴人主張孫瑞琪告知系爭建物不能貸款，且未告知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月修正，致其以低價出售系爭房地，而受損害，自應就其主張之事實負舉證責任。惟查，上訴人就孫瑞琪告知系爭建物不能貸款，及已知上開法律修正內容而不告知上訴人之事實，均未能舉證以實其說；另觀系爭契約約定，亦未見買方須貸款支付價金，或以系爭建物能否貸款為議價因素。次按108年1月9日修正公布前山坡地保育利用條例第37條規定「山坡地範圍內山地保留地，輔導原住民開發並取得耕作權、地上權或承租權。其耕作權、地上權繼續經營滿五年者，無償取得土地所有權」，修正公布之同條第1項規定「山坡地範圍內原住民保留地，除依法不得私有外，應輔導原住民取得承租權或無償取得所有權」，即刪除修正前原住民設定耕作權、地上權繼續經營滿五年始取得土地所有權之限制（參立法理由）。上訴人自陳其無證據可證明有他項權利超過五年（本院卷第322頁），可見其明知不符修正前取得耕作權、地上權繼續經營滿五年，方可無償取得土地所有權之要件，並於上開規定修正公布後之同年10月4日，代理陳慧珍申請受配同段000地號原住民保留地（兩造不爭執事實㈠），復將申請受配中之系爭範圍土地列入系爭契約之買賣標的，難認其不知上開法律之修正。是上訴人主張孫瑞琪告知系爭建物不能貸款、未告知上開規定修正，致其以低價出售系爭房地云云，即無足取，其執此依民法第567條第1項、民法第184條第1項、第185條規定，請求被上訴人連帶賠償其期待賣價與實際賣價之價差90萬元，自非有理。
五、綜上所述，上訴人依民法第544條、第184條第1項、第185條第1項規定，請求被上訴人連帶給付90萬元本息，為無理由，應予駁回。原審判決上訴人敗訴，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
民事第一庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 林晏如法 官 曾明玉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
書記官 陳盈璇