臺灣高等法院民事判決114年度重上更一字第41號上 訴 人 羅阿東
羅鄧長妹共 同訴訟代理人 李岳洋律師
洪維駿律師被上訴人 林邦忠訴訟代理人 鄭佑祥律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年4月29日臺灣新竹地方法院110年度重訴字第136號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於114年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落新竹縣○○市○○段000地號土地（面積810.84平方公尺，下稱系爭土地）共有人，應有部分1/6。上訴人羅阿東、羅鄧長妹（下依序稱其名，合稱為上訴人）無合法權源，於民國71年8月23日以前，分別依序在系爭土地上興建門牌號碼新竹縣○○市○○路000號、000號房屋（下稱000號、000號房屋，合稱為系爭建物），各自占用本判決附圖（下稱附圖）編號A1部分87.794平方公尺、A2部分74.16平方公尺土地（下合稱A地），妨害伊及其他全體共有人所有權之行使，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，求為命上訴人分別拆除系爭建物，返還A1、A2部分土地予伊及其他全體共有人之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：羅鄧長妹於56年間與訴外人即系爭土地原共有人林礽賞簽訂土地使用權讓渡契約書（下稱系爭讓渡契約）而購買A地，因受農地無法移轉所有權之限制，A地仍繼續登記於林礽賞及其兄弟即訴外人林礽時、林礽宜、林礽滂、林礽合、林礽顯（下依序稱其名，合稱為林礽時等5人）名下，故伊為A地之實質所有權人。縱認伊非實質所有權人，然系爭土地之單獨管理權人即共有人林礽賞已同意伊使用A地，共有人林礽宜亦在該契約之立會人欄位簽名；且伊於65年興建並於71年增建系爭建物時，曾向新竹縣竹北鄉公所（下稱竹北鄉公所）申請建築物證明，斯時已檢附系爭土地全體共有人出具之土地使用權同意書，足認伊以系爭建物占用系爭土地業已取得全體共有人之同意。況系爭土地之共有人長期未就伊占用A地建屋為爭執，已引起伊之正當信賴，應有權利失效理論之適用，被上訴人亦構成權利濫用等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，系爭土地於重測前為○○○段○○○小段0-0地號，原共有人為林礽賞、林礽時、林礽宜、林礽滂、林礽合、林礽顯6人，應有部分各1/6；系爭土地於74年1月7日分割出0-00地號。被上訴人為林礽合之子，於90年1月18日以分割繼承為原因，登記為系爭土地（面積810.84平方公尺）之共有人，應有部分1/6；嗣系爭土地之共有人於112年4月20日以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人鴻奕建設股份有限公司（下稱鴻奕建設），嗣因分割增加同段000-0、000-0、000-0地號。羅鄧長妹與羅阿東為夫妻關係，羅鄧長妹於56年9月12日與林礽合簽立系爭讓渡契約，林礽宜有在該契約之立會人欄位簽名。又羅阿東所有新竹縣○○市○○段000建號建物（即000號房屋）於65年6月1日由台灣電力公司（下稱台電公司）裝表供電，於92年1月29日為第一次所有權登記，並登記於71年8月23日建築完成，該屋坐落於系爭土地及竹北市○○段000、000地號土地（下依序稱000、000地號土地），其中占用系爭土地如附圖所示Al部分面積87.794平方公尺。羅鄧長妹所有同段000建號建物（即151號房屋）於65年6月1日由台電公司裝表供電，於92年1月29日為第一次所有權登記，並登記於71年8月23日建築完成，該屋坐落於系爭土地及同段000地號土地，其中占用系爭土地如附圖所示A2部分面積74.16平方公尺等情，為兩造均不否認，並有系爭土地及系爭建物登記謄本、臺灣省新竹縣土地登記簿、土地舊簿、異動索引、系爭建物所有權狀及第一次所有權申登資料、測量成果圖、地籍圖、現場照片、系爭讓渡契約、台電公司新竹區營業處函、原審勘驗筆錄、複丈成果圖、戶籍謄本等在卷可稽（見原審卷一第43、49至63、97、99、107至113、117至121、147至251、281、283頁；原審卷二第39至43、57頁；本院前審卷第203至269、21頁；本院卷第117至120、137、141至169、181至191頁），是上開事實均堪認定。
四、本院判斷：㈠上訴人未證明系爭土地為上訴人借名登記於被上訴人及林礽時等5人名下：
上訴人抗辯：羅鄧長妹於56年間與林礽賞簽立系爭讓渡契約而購買Ａ地，因系爭土地為農地，無法辦理所有權移轉登記，始借名登記於林礽時等5人及林礽賞名下，羅鄧長妹為Ａ地之實質所有權人，為支付系爭土地之田賦，系爭讓渡契約第5條才會約定羅鄧長妹應每年支付蓬萊谷予林礽賞等語，固提出羅鄧長妹於56年1月10日與訴外人林雲安、林雲滿簽立向其等購買系爭建物鄰地6坪所有權之賣買契約書及101年9月17日、108年3月20日之收據（下合稱系爭二收據）為證。
然查：
⒈按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，
從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院111年度台上字第1594號民事判決意旨參照）。
⒉查系爭讓渡契約之前言、第2條、第5條、第6條第2項分別記
載：「茲甲（指羅鄧長妹）乙（指林礽賞）雙方為土地『使用權讓渡』關係，協議條件列名如左。」、「上列土地之『使用權』乙方愿讓渡與甲方為建築房屋之用，讓定權利金每坪新臺幣參佰伍拾元正，計算共有新臺幣壹萬肆仟元正。」、「自甲方使用按滿一年，每坪甲方應支付『使用料』蓬萊谷肆台斤計算，於每年捌月壹次交與乙方，不得拖欠情事，但按乙方土地內實測坪數計算，以上除了拖欠『使用料』外，不得收回該土地『使用權』之事。」（見原審卷一第107、109頁；本院卷第181、182頁），是依系爭讓渡契約前揭文字，業已多次表明林礽賞將系爭土地之「使用權」讓渡予羅鄧長妹，羅鄧長妹於每年8月應按每坪4台斤之金額繳納「使用料」予林礽賞，羅鄧長妹如未按期給付，林礽賞得收回系爭土地之使用權，足證林礽賞並未將系爭土地所有權移轉予羅鄧長妹，僅約定提供系爭土地予羅鄧長妹作為興建房屋使用，此觀系爭讓渡契約第6條第2項約定林礽賞將來如要轉讓系爭土地地上權時，羅鄧長妹具有優先承購權等情(見原審卷一第111頁；本院卷第182頁)，即足證明羅鄧長妹簽立系爭讓渡契約並非以取得系爭土地之所有權為標的。至系爭二收據雖記載：茲收到系爭土地稅金，上訴人101年度、109年度蓬來谷伍佰陸拾台斤無訛等語（見本院卷第247、305頁）。惟觀之系爭二收據，已載明上訴人之身分為「使用人」，尚非「所有權人」；且依上訴人提出之57年12月8日、98年4月29日、109年8月27日收據，其上記載上訴人給付予林礽賞或林礽賞之子林祺烜之蓬萊谷，係房地租、建物敷地之租谷、地租等語（見原審卷一第129、131、309頁）；況證人即林礽賞之子林祺烜於原審證稱：伊於109年8月27日在收據上蓋印，向上訴人收取系爭土地蓬萊稻穀560台斤之租金；上訴人於林礽賞過世後，每年都拿租金給伊等語（見原審卷二第18、19頁）；上訴人於原審亦具狀稱：本案係土地所有人出具建物使用同意書資料予伊建造房屋；伊於110年8月有寄郵政匯票給林祺烜，是付使用費，108年則是付使用費6,215元（蓬萊谷560台斤）等語（見原審卷一第105、138頁），足徵系爭讓渡契約約定羅鄧長妹應按年給付之蓬萊谷乃租金性質，甚為灼然。又羅鄧長妹固於56年1月10日與林雲安、林雲滿簽立購買系爭建物鄰地6坪所有權之賣買契約書，羅鄧長妹並於60年3月18日、74年1月7日依序以買賣、分割轉載為原因，登記為000、000地號土地所有權人（見原審卷一第253、255頁），然上開賣買契約書之當事人不同，並不足以拘束被上訴人，且其第3條第2項批明⑴記載：出賣陸坪以上「所有權全部移轉」等語（見本院卷第184頁），顯與系爭讓渡契約僅約定「使用權讓渡」不同，尚難以羅鄧長妹另有與第三人簽立賣買契約書並取得000、000地號土地所有權，即逕認上訴人亦係買賣系爭土地所有權。準此，上訴人於本院翻異前詞，改稱系爭讓渡契約為買賣契約性質，僅係借名登記，伊為系爭土地之實質所有權人云云，自不足採。被上訴人抗辯系爭讓渡契約性質上為「租地建屋契約」等語，應屬有據。
㈡系爭建物占有系爭土地並無正當權源：⒈按共有物全部或一部之出租，屬民法第820條第1項所定之管
理行為，即除契約另有訂定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。惟在98年7月23日民法物權編所有權章修正條文施行前，共有物之出租，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。又土地共有人未經其他共有人同意，將土地之全部或一部出租予第三人，此項租賃契約於締約當事人之間固屬有效，但對他共有人不生效力。
⒉查系爭土地原共有人為林礽賞、林礽時、林礽宜、林礽滂、
林礽合、林礽顯6人，此為兩造所不爭。又上訴人使用系爭土地如附圖編號A1、A2部分固有與系爭土地之共有人林礽賞簽立系爭讓渡契約，且共有人林礽宜有在上開契約之立會人（即見證人）欄位簽名，但被上訴人否認系爭土地全體共有人有訂立分管契約或授權林礽賞管理系爭土地（見本院卷第279頁），核與證人林祺烜於原審證稱：伊父親林礽賞與其兄弟間共有包括系爭土地在內之多筆土地，當初林礽賞曾與其他兄弟聯絡要如何處理土地，但他們都不理林礽賞；伊與林礽賞收到上訴人給付之租金後，並未分給其他共有人等語（見原審卷二第21頁）相符，上訴人亦未舉證系爭土地之共有人有依民法第820條第1項規定約定分管契約，依上說明，系爭讓渡契約對契約當事人以外之之共有人即被上訴人自不生效力。
⒊上訴人雖辯稱：建物之起造人如於非自有土地建築房屋者，
於 申請建造執照（下稱建照）時，理應檢附土地所有權人之土地使用同意書，否則即無核發建照之可能，足徵伊在A地上興建系爭建物時已取得系爭土地全體共有人之同意等語，並以新竹縣政府111年10月13日府工建字第1113683582號函為證（見本院重上卷第159頁）。然按建築法適用地區為實施都市計畫、實施區域計畫、經內政部指定地區，上開地區外供公眾使用及公有建築物，亦適用之，建築法第3條第1、2項定有明文；又適用建築法之建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照，亦為同法第28條第1款所明定。依上開規定之反面解釋，可知興建非建築法適用地區之非供公眾使用或非公有建築物時，無須請領建照。本院前審曾函詢新竹縣竹北市公所（下稱竹北市公所）有關系爭建物申請建照之相關資料，業經該公所以111年12月19日竹市工字第1115015526號函覆稱：查無系爭土地、相鄰之000、000地號土地建物建照相關資料留存紀錄，無法確認當時有無申請建照或檔案銷毀滅失等語（見本院重上卷第291頁）；復觀之上訴人提出之65年6月19日竹北都市計畫以外地區建築物使用證明及71年8月23日竹北市公所未實施建築管理地區建築物證明申請書（下合稱系爭二證明書，見原審卷一第123、125頁），可知系爭建物係非供公眾使用之建物，其基地位於實施都市計畫範圍外，尚未依區域計畫完成非都市土地使用編定等情，上訴人亦未舉證系爭建物所在位置屬建築法第3條第1項第3款規定之經內政部指定地區，依上說明，系爭建物興建時尚無建築法之適用，自無需請領建照。況上訴人既於65年間取得建築物使用證明，倘其自始興建系爭建物時，已取得系爭土地全體共有人之同意，何以當時未辦理建物所有權登記，豈有遲於92年1月29日才以同一建築物使用證明（見本院前審卷第215頁之系爭建物辦理第一次所有權登記之全卷資料）辦理第一次建物保存登記之理？從而上訴人抗辯：伊興建系爭建物時已向主管機關申請建照，並檢附系爭土地全體共有人出具之土地使用權同意書，卻因行政機關之疏失，導致上開同意書之證據滅失云云，尚難採憑。又系爭建物之1樓部分係於65年間興建完成，並於71年8月23日增建完成2、3樓部分，此觀系爭二證明書即明，固可見系爭建物存在歷時甚久，惟上訴人既能保留羅鄧長妹於56年間簽立之賣買契約書及系爭讓渡契約（見本院卷第183至191頁），且衡諸上訴人於他人土地上建屋，經土地所有人同意建屋之證明攸關建物之合法與否，其重要性甚高，不亞於賣買契約書及系爭讓渡契約；況系爭讓渡契約第4條末段載明：「倘有管理人或共有人提出任何異議時，乙方（指林礽賞）應負責處理解決，不干甲方（指羅鄧長妹）之事」（見本院卷第181、189頁），顯然上訴人知悉林礽賞轉讓系爭土地之使用權予其時，尚未取得系爭土地其他共有人之同意，始為上開約定甚明，倘上訴人除系爭讓渡契約外，尚有其他經系爭土地全體共有人同意建屋之證明，豈有不保留之理？則上訴人抗辯本件應減輕其舉證責任云云，洵不足取。
⒋綜上，上訴人未能舉證其以系爭建物占用系爭土地業經全體
共有人同意，自難謂有何正當權源，則被上訴人主張上訴人無權占有A地，當屬可採。
㈢被上訴人請求上訴人拆除系爭建物，返還所占用土地，是否
可採？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。承上說明，上訴人就其等有所有權之系爭建物占用如附圖編號A1（面積87.794平方公尺）、編號A2（面積74.16平方公尺）部分，均無正當權源，是被上訴人請求上訴人拆除系爭建物，並返還A地，應屬可採。
⒉按行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不
行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，始得認其權利失效，不得行使。準此，倘權利人僅長時間未行使權利，別無其他足致義務人產生將不再行使其權利之信賴，並據此信賴作為嗣後行為之基礎，而應予以保護者，即難認有權利失效原則之適用，亦難僅因其久未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則(最高法院86年台上字第3751號、112年台上字第2770號、113年台上字第2189號判決意旨參照)。又當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判決意旨足參）。
⒊上訴人雖辯稱：系爭建物於65、71年間即已興建完成，迄本
件起訴已有40年之久，系爭土地之共有人長期未就伊占用A地建屋為爭執，已默示同意系爭建物占用A地，足以引起伊之正當信賴，故有權利失效理論之適用，被上訴人亦構成權利濫用等語，並以被上訴人於本院前審供稱：除伊父林礽合於44年搬到新竹○○橋外，其餘共有人林礽賞、林礽時係住在系爭土地附近，林礽宜、林礽滂、林礽顯則居住在新竹市，林礽賞居住之林家祖厝位在系爭土地上，林氏家族在竹北聚會時會去林礽賞家，一年有好幾次聚會等語為證（見本院重上卷第408至411頁）。惟查，系爭土地於繫屬後之112年4月20日以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人鴻奕建設時（按依當事人恆定原則，於本訴訟並無影響），系爭土地之共有人為被上訴人、林羣豐等32人，此有系爭土地異動索引在卷可證（見本院卷第161至165頁），依上訴人所述，僅可推認被上訴人與其父林礽合可能知悉系爭建物興建於A地上，尚難推認其餘共有人均參與家族聚會而知悉上情；且縱系爭土地之共有人前未曾就上訴人之系爭建物占用系爭土地提出異議或訴請排除，或因地界線不明，或因其法律知識不足，或因鄰居情誼關係而隱忍未發等等，原因不一而足，尚難以共有人之單純沈默，遽認其等已默示同意上訴人在A地上興建系爭建物。況上訴人未舉證系爭土地之共有人除長時間未行使權利外，有何特別情事足使上訴人正當信賴共有人將不再行使物上請求權，則上訴人抗辯本件有權利失效原則之適用云云，自不足採。
⒋再者，被上訴人原為系爭土地之共有人，上訴人所有系爭建
物無權占用A地，致影響被上訴人及其他共有人就上開占用部分行使所有權能，則被上訴人訴請上訴人拆除系爭建物，將所占用部分土地返還予全體共有人，乃其正當行使所有權之權能，縱影響上訴人現實使用系爭建物之經濟利益，要係無權占用土地之上訴人遭所有權人依法主張權利時應接受面對之當然結果。又系爭建物已使用A地逾40年，衡諸常情判斷，隨著時間經過，系爭建物之價值將因折舊而逐年遞減，與土地增值之特性相反；依卷附現場照片及系爭建物登記謄本觀之，系爭建物之建築材料非鋼筋混凝土，而係加強磚造（見原審卷一第43頁；本院卷第119、120頁），但系爭土地位在新竹縣○○市，以本件起訴時110年度公告現值每平方公尺8萬3,463元（見原審卷一第187頁）計算，系爭土地之價值約6,767萬5,139元（計算式：面積：810.84平方公尺×83,463元/平方公尺，元以下四捨五入），經比較衡量後，上訴人因拆除系爭建物所受之損失，與被上訴人完整運用系爭土地所得之利益相較，尚無顯然失衡。另系爭建物占用A地已有相當時日，利用土地之經濟價值應足以彌補系爭建物遭拆除之損失，自難認被上訴人行使權利有何以損害上訴人為目的，或犧牲他方利益以圖利自己之情形。則上訴人抗辯：被上訴人提起本件訴訟係權利濫用或違反誠信原則云云，均屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人分別將系爭建物拆除，並將各自所占用附圖編號A1部分87.794平方公尺、A2部分74.16平方公尺土地返還予被上訴人及其他共有人全體，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 26 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 王唯怡法 官 羅立德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 114 年 11 月 26 日
書記官 葉蕙心