臺灣高等法院民事判決114年度重上字第181號上 訴 人即被上訴人 陳韋伶訴訟代理人 劉德壽律師
劉逸旋律師被上訴人即上 訴 人 陳春慶
陳春長陳春堂陳榮華陳榮耀陳榮財上 六 人訴訟代理人 孫銘豫律師
殷樂律師上列當事人間請求減少價金等事件，兩造對於中華民國113年9月20日臺灣桃園地方法院112年度重訴字第426號第一審判決各自提起上訴，本院於114年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外，關於駁回上訴人陳韋伶後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人陳春慶、陳春長、陳春堂、陳榮華、陳榮耀、陳榮財應再給付上訴人陳韋伶新臺幣參佰參拾捌萬壹仟陸佰捌拾元，及自民國112年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
上訴人陳韋伶其餘上訴駁回。
上訴人陳春慶、陳春長、陳春堂、陳榮華、陳榮耀、陳榮財上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由上訴人陳春慶、陳春長、陳春堂、陳榮華、陳榮耀、陳榮財負擔百分之99，餘由上訴人陳韋伶負擔。
本判決第二項所命給付，於上訴人陳韋伶以新臺幣壹佰壹拾貳萬柒仟元供擔保後得假執行；但上訴人陳春慶、陳春長、陳春堂、陳榮華、陳榮耀、陳榮財如以新臺幣參佰參拾捌萬壹仟陸佰捌拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人陳韋伶（下逕稱其名）主張：兩造於民國111年5月28日簽立買賣契約（下稱系爭契約），約定陳韋伶向被上訴人即上訴人陳春慶、陳春長、陳春堂、陳榮華、陳榮耀、陳榮財（下合稱陳春慶等6人）購買桃園市○○區○○段○○○○段0000、0000地號土地（下分稱地號，合稱系爭兩筆土地），買賣價金新臺幣（下同）1億0621萬元。系爭兩筆土地之使用分區均為特定農業區，使用地類別均為農牧用地，陳韋伶業已給付價金並辦畢所有權移轉登記。詎陳韋伶於112年4月間接獲桃園市蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政）通知0000地號土地為農舍之套繪農地，並將該土地辦理農舍套繪管制註記。惟兩造於簽立系爭契約時，已明文約定陳春慶等6人應保證系爭兩筆土地並無向建管單位申請農舍而經套繪管制之情形，陳韋伶遂寄發存證信函請求陳春慶等6人儘速處理，然陳春慶等6人置之不理。0000地號土地既遭農地套繪管制，即造成土地效用減損及市場行情低落，而減少851萬元之價值，爰依民法第354條、第359條、第179條之規定，起訴聲明：陳春慶等6人應給付陳韋伶851萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
【原審為陳韋伶一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命陳春慶等6人應給付陳韋伶510萬6000元，及自112年7月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另駁回陳韋伶其餘之訴。兩造均不服，陳韋伶就其敗訴部分提起上訴；陳春慶等6人僅提起一部上訴，則陳春慶等6人敗訴之100萬元部分已告確定，非本院審理範圍】上訴聲明：㈠原判決關於駁回陳韋伶下開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，陳春慶等6人應再給付陳韋伶340萬4000元，及自112年7月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。及答辯聲明：對造上訴駁回。
二、陳春慶等6人則以：系爭契約既將桃園市大園區公所111年4月27日桃市園工字第1110011310號函（下稱大園區公所111年4月27日函）、桃園市政府建築管理處111年5月11日桃建照字第1110034902號函（下稱建管處111年5月11日函）做為附件，陳韋伶即已知悉系爭兩筆土地簽約當下未受套繪管制，且登記系統可能會因地籍套繪資料逐步建立而有與實際情況不一致或有修改可能，故不構成瑕疵。縱認屬瑕疵，0000地號土地為徵收預定地，陳韋伶是基於投資目的而購買0000地號土地，且套繪註記顯無可能影響0000地號土地後續徵收補償地價之評定，故不會因0000地號土地套繪管制而使0000地號土地價值減損；另陳韋伶於本件調解時稱系爭系爭兩筆土地之價格已大幅上漲，顯然系爭兩筆土地未因套繪管制而有價值減損等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠對造上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。及上訴聲明：㈠原判決關於命陳春慶等6人給付逾100萬元本息部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，陳韋伶在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第134至135頁）：㈠兩造簽立系爭契約，約定陳韋伶向陳春慶等6人購買系爭兩筆
土地（使用分區均為特定農業區，使用地類別均為農牧用地），買賣價金為1億0621萬元。系爭契約第6條第6項約定：
「本件買賣標的是農地時，……乙方（按：即陳春慶等6人）保證本約標的物未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由興建農舍之土地所分割出」。
㈡陳韋伶已給付陳春慶等6人買賣價金1億0621萬元，陳春慶等6人已於111年8月19日將系爭兩筆土地移轉登記予陳韋伶。
㈢陳韋伶於112年4月11日之後接獲蘆竹地政通知，0000地號土
地有農舍套繪管制註記【見臺灣新北地方法院112年度重訴字第400號卷（下稱新北地院卷）第41頁】。0000地號土地之登記謄本於112年4月11日註記「未經解除套繪管制，不得辦理分割，已提供興建農舍，基地坐落：○○段○○○○段0000、0000、0000、0000、0000-0、0000-0地號」。
㈣系爭契約之附件包括大園區公所110年4月27日函、建管處111年5月11日函（見原審卷第73、75頁）。
四、本院之判斷：㈠陳韋伶主張陳春慶等6人出賣之0000地號土地存有瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，為有理由：
陳韋伶主張：陳春慶等6人出賣之0000地號土地，存在曾向建管單位申請農舍以做為該農舍之建築基地之受套繪管制之瑕疵，故陳春慶等6人應負物之瑕疵擔保責任等語。此為陳春慶等6人所否認，並以前詞置辯。經查：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院113年度台上字第2214號民事判決意旨參照）。查系爭兩筆土地之使用分區均為特定農業區，使用地類別均為農牧用地，且系爭契約第6條第6項約定：「本件買賣標的是農地時，……乙方（按：即陳春慶等6人）保證本約標的物未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由興建農舍之土地所分割出」（見不爭執事項㈠）。足認陳春慶等6人於締結系爭契約時，已明確表示保證系爭兩筆土地未受套繪管制，自係就所出賣之系爭兩筆土地之品質有所保證，是系爭兩筆土地應具備未受套繪管制之品質，屬陳春慶等6人應負擔保責任之範圍。然0000地號土地之登記謄本於112年4月11日經註記「未經解除套繪管制，不得辦理分割，已提供興建農舍，基地坐落：○○段○○○○段0000、0000、0000、0000、0000-0、0000-0地號」（見不爭執事項㈢），顯然欠缺陳春慶等6人所保證之農地未受套繪管制之品質，揆諸前揭說明，自屬物之瑕疵，陳春慶等6人即應就此對陳韋伶負物之瑕疵擔保責任。
2.陳春慶等6人辯稱系爭契約既將大園區公所111年4月27日函、建管處111年5月11日函做為附件，陳韋伶即已知悉簽約當下未受套繪管制，且登記系統可能會因地籍套繪資料逐步建立而有與實際情況不一致或有修改可能，故不構成瑕疵云云。查系爭契約固將大園區公所110年4月27日函、建管處111年5月11日函做為附件（見不爭執事項㈣），然大園區公所111年4月27日函就系爭兩筆土地是否有建築執照等相關套繪之問題，於其說明欄係記載：「因本所現有地籍套繪資料，係依據農業用地興建農舍辦法於90年4月26日發布日起逐步建立，現今尚於建立中，申請案僅就現階段所提供資料進行查閱，倘因資料不實或修改致使查閲有誤由申請人自行負責。…依臺端申請書檢附之資料，旨揭地號土地查無核發建築執照記載，惟本所實施地籍套繪前，是否曾核發建築許可，因無資料可供查證，歉難查復…」等語（見原審卷第73頁），建管處111年5月11日函說明欄則記載：「二、經查本府套圖室現有地籍圖旨揭地號無套繪建築執照記載。三、本府套圖室現有地籍套繪資料，係自75年起逐步建立，迄今訂仍未建置完全，實施地籍套繪前因無資料可供查核曾否核發建築許可，請逕向區公所査詢有無代為核發建築物許可執照、地政機關查詢有無保存登記資料，本申請案係就現有套繪資料查覆，僅供套繪資料參考，不得作為申請建築之依據…」等語（見原審卷第75頁）。上開兩件函文意旨皆表示系爭兩筆土地僅依當時尚在建立中之資料查無套繪管制註記，因地籍套繪資料尚未建制完全，無法確定無套繪管制。而陳春慶等6人於上開兩件函文無法確定無套繪管制之情形下，就所出賣之系爭兩筆土地仍對陳韋伶為無農地套繪管制之保證，兩造並於此保證品質之前提下約定買賣價金，則陳春慶等6人自仍須就其所保證之品質負瑕疵擔保責任。陳春慶等6人上開所辯，為不足採。
3.陳春慶等6人雖另辯以兩造於111年8月19日完成所有權移轉登記，蘆竹地政於112年4月11日為套繪管制註記，屬危險移轉後所發生之瑕疵，應由陳韋伶承擔該風險云云。惟系爭兩筆土地早於兩造簽立系爭契約前，已因他人申請興建農舍，作為提供興建農舍之配合耕地（參見本院卷第139頁之地籍圖謄本），依農業用地興建農舍辦法第9條第2項第6款「同一筆農地僅能申請興建一棟農舍」之規定，不得興建農舍，而具備地籍套繪管制之要件，僅因112年4月11日方經政府單位採取公示措施進行登錄，是該具有套繪管制之瑕疵，係於系爭契約簽立時即已存在。陳春慶等6人稱該瑕疵發生時點係危險轉移後云云，容有誤解。
㈡陳韋伶得請求陳春慶等6人返還減少之價金848萬7680元本息
：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359條本文定有明文。又民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院109年度台上字第1289號民事判決意旨參照）。陳春慶等6人所出賣之0000地號土地存有瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，已認定於前，是陳韋伶依民法第359條規定請求減少價金，於法有據。
2.經查，本件經原審囑託全國不動產估價師事務所就0000地號土地「未受套繪管制」與「經套繪管制」兩種情形於111年5月28日系爭契約簽訂時之市價分別為何進行鑑價，其鑑價結果略以：0000地號土地未受套繪管制價格為7776萬3000元，經套繪管制價格為6925萬3000元等語（見外放之估價報告書所載）。該估價報告係經不動產估價師實地進行現況勘察，蒐集資料，並調查、整理、比較及分析0000地號土地個別條件及區域環境內容，且於現場實際訪查交易、收益及成本資訊，依都市計畫及地籍等相關資料查證記錄而整理所得，客觀可採，也符合一般就農地上可建農舍與不可再建農舍二者確有效用及價值差異之通念，自堪採信。
3.又系爭兩筆土地買賣價金1億0621萬元（見不爭執事項㈠），兩造雖未約定系爭兩筆土地之各別價格，惟系爭兩造土地均坐落於相同地段，使用分區及使用地類別均相同，僅面積不同，則可按系爭兩筆土地之面積比例拆算其各別價格。準此，以0000地號土地面積2772平方公尺，0000地號土地面積1024平方公尺（見原審卷第51頁），計得0000地號土地面積占系爭兩筆土地面積之比例為2772/3796（計算式：2772/2772+1024=2772/3796），再以該面積比例，計得0000地號土地部分之買賣價金為7755萬9041元（計算式：106,210,000元×2772/3796=77,559,041元，元以下四捨五入，下同）。可知兩造於陳春慶等6人保證所出賣之土地未受套繪管制之情形下，所約定之0000地號土地之買賣價金為7755萬9041元，乃低於前述鑑定結果之未受套繪管制之市價7776萬3000元。則關於陳韋伶所得請求減少之價金，不應逕認係鑑定結果之0000地號土地未受套繪管制價格7776萬3000元，與經套繪管制價格6925萬3000元之差價即851萬元（7776萬3000-6925萬3000=8510000），而應按實際買賣價格占當時市價之比例調整之，經調整後，本件應減少之價金為848萬7680元（計算式：8,510,000元×77559041/77763000=8,487,680元）。
4.陳春慶等6人雖辯稱：0000地號土地為徵收預定地，陳韋伶是基於投資目的而購買0000地號土地，且套繪註記顯無可能影響0000地號土地後續徵收補償地價之評定，故不會因0000地號土地套繪管制而使0000地號土地價值減損等語，並提出桃園市政府地政局113年12月24日桃地航字第1130080873號函為憑（見本院卷第85頁）。惟陳春慶等6人所交付之0000地號土地既未具其保證品質，即違反系爭契約第6條第6項之未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍之約定，0000地號土地本身欠缺應具備之價值，即屬物有瑕疵，自不因陳韋伶欲作何使用目的而影響瑕疵與否之認定。況縱使陳韋伶購買系爭土地之動機包括有考量到未來桃園第二期航空城有區段徵收計畫，亦因徵收迄未實際發生，陳韋伶亦或可能於將來實際徵收之前再將之轉賣予給他人，是仍難認0000地號土地未有價值減損之情。另上訴人所提之上開函文，僅概論土地徵收補償市價查估之方法，並未明確表示套繪註記無可能影響徵收補償地價之評定，而依土地徵收補償市價查估辦法第9條第1項規定：「土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、『房屋建築現況』、土地利用現況及其他影響因素之資料等」、第13條第4款規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：（一）該買賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。（二）土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格÷該買賣實例土地面積」，可知土地上是否有建築物，對徵收補償地價之評定並非毫無影響，亦即若0000地號土地無套繪管制註記而得興建農舍，且如已實際興建農舍，該農舍建物之存在仍會影響徵收地價之評定。陳春慶等6人上開所辯，為無可採。
5.陳春慶等6人復辯稱：本件在調解時，陳春慶等6人有向陳韋伶提出買回系爭土地的方案，但陳韋伶表示系爭兩筆土地從購買至今，價格已大幅上漲，因此絕無可能接受這個方案，顯見系爭兩筆土地並未因套繪管制而有價值減損云云。惟調解程序中，當事人所為之陳述，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422條規定甚明。且買賣是否因瑕疵而價值減損，其判斷之時點係在系爭契約簽立時即111年5月28日（見原審卷第58頁），是縱使系爭契約簽立後系爭兩筆土地有價格上漲之情，對於0000地號土地於契約簽立時因不具備未受套繪管制之品質而價值減損一節，不生影響。
6.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。本件經減少價金後，陳春慶等6人所受領之848萬7680元價金之法律上原因已不存在，則陳韋伶依民法第179條規定，請求陳春慶等6人給付848萬7680元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據。
7.復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件不當得利之債，屬無確定期限之給付，又起訴狀繕本於112年7月12日送達陳春慶、陳春長、陳春堂、陳榮華、陳榮耀（見新北地院卷第71至79頁），及於112年7月13日送達陳榮財（見同上卷第81頁），是依上開規定，陳韋伶併請求陳春慶等6人給付自起訴狀繕本最後送達翌日即112年7月14日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，亦有理由，應予准許。
五、綜上所述，陳韋伶依民法第354條、第359條、第179條之規定，請求陳春慶等6人給付848萬7680元及自112年7月14日起至清償日止按週年利率5％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。就上開應予准許部分其中之338萬1680元（848萬7680元-原審准許之510萬6000元）本息部分，原審為陳韋伶敗訴之判決，尚有未合，陳韋伶指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示。至原審判命陳春慶等6人給付陳韋伶510萬6000元本息部分，核無不合，陳春慶等6人上訴意旨指摘原判決逾100萬元本息部分為不當，求予廢棄，為無理由，應駁回此部分上訴。就上開不應准許部分，原審為陳韋伶敗訴之判決，並無不合，陳韋伶指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，亦應駁回此部分上訴。另就主文第二項准許之338萬1680元本息部分，兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
六、本件事證已臻明確，另陳春慶等6人聲請通知訊問證人即仲介李蕙君，欲證明陳韋伶並非為興建農舍而購買系爭土地之情（見本院卷第137頁），惟陳韋伶買受系爭兩筆土地不因其欲作何使用目的、現實上有無申請興建農舍而影響瑕疵與否之認定，故無調查之必要；兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件陳韋伶之上訴為一部有理由、一部無理由，陳春慶等6人之上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 宋泓璟法 官 戴嘉慧正本係照原本作成。
陳韋伶不得上訴。
陳春慶等6人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
書記官 莊昭樹