臺灣高等法院民事判決114年度重上字第268號上 訴 人 余傅春梅
余玉雲余蓮仔余翊華余添綺共 同訴訟代理人 張璟璘
苗繼業律師吳世敏律師被 上訴 人 王淑英訴訟代理人 林清漢律師
侯銘欽律師葉育欣律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國113年6月21日臺灣桃園地方法院113年度重訴字第171號第一審判決提起上訴，本院於114年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
、被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段000○0○000○000地號土地（下各以地號稱之，合稱系爭土地）之共有人龍威事業有限公司、范姜明良、范姜淑華、范姜典佑、范姜安泫、范姜巧儒、范姜婷、彭聖任、彭聖全、彭聖君（下稱彭聖任等10人），於民國112年11月4日與伊簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），相約以總價新臺幣（下同）1,299萬元出售系爭土地予伊，經彭聖任寄送蘆竹郵局存證號碼第43號存證信函（下稱43號信函）通知000、000地號土地共有人范姜風之繼承人即上訴人於15日之期限內行使權利，惟上訴人並未於期限內徵得范姜風之其他繼承人同意，且逾期未於接到出賣通知後15日內為表示，依土地法第34條之1執行要點第13點第1款規定，其優先承買權應視為放棄，爰求為確認上訴人就系爭土地之優先承買權不存在之判決。
、上訴人則以：彭聖任以其個人名義向伊等所寄出43號存證信函時，未同時檢附系爭契約紙本或土地謄本影本，伊等無從瞭解系爭土地之出賣條件，彭聖任之通知既不合法，伊等即無逾期行使優先承買權之可言。又伊等本得合法單獨行使優先承買權，不受民法第828條第3項規定所限制等語，資為抗辯。
、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命：確認上訴人對系爭土地之優先承買權不存在。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年臺上字第1922號判例意旨參照）。本件被上訴人主張上訴人因於接獲000、000地號土地之出賣通知後15日內逾期不為表示，故其優先承買權應已視為放棄而不存在，為上訴人所否認，則兩造間就上訴人對本件土地之優先承買權是否存在即不明確，致被上訴人在私法上之權利受有侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除，依上說明，被上訴人就本件應有確認利益，合先敘明。
、查被上訴人與彭聖任等10人於112年11月4日簽立系爭契約，約由彭聖任等10人以1,299萬元之代價將系爭土地全部出售予被上訴人，被上訴人並於同年月8日先給付簽約款50萬元。因上訴人之被繼承人范姜風為000、000地號土地之共有人，經彭聖任於113年1月16日以43號信函催告系爭土地之其他共有人於15日內行使優先承買權，除由上訴人先於同年月26日以平鎮郵局存證號碼第74、75號存證信函（下稱74、75號信函）為回覆外，余添綺亦以平鎮郵局存證號碼48574號存證信函（下稱48574號信函）通知彭聖任等10人表明願以相同條件行使優先承買權，嗣被上訴人及彭聖任等10人之共同再委託律師寄送中壢環北郵局存證號碼218號存證信函（內附113年3月28日律師函，下稱218號信函），限期上訴人應於113年4月3日前提出完成繼承登記，或提出全體繼承人之同意書，余添綺則於113年4月8日以高雄地方法院郵局存證號碼505號存證信函（下稱505號信函）回覆表明行使優先承買權等情，為兩造於本院審理所不爭（見本院卷第334至335、374頁），堪以信實。
、被上訴人主張上訴人經彭聖任向其寄送43號存證信函定期催告行使優先承買權卻未遵期行使，故應視為放棄其優先承買權，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。查：
㈠、按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，有依同條第4項規定請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承買權。故出賣土地之共有人應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承買權（最高法院109年度台上字第507號、111年度台上字第1902號判決意旨參照）。
㈡、上訴人依土地法第34條之1第4項規定有優先承購之權利：查彭聖任等10人均為系爭土地之共有人，因其中000之0地號土地已得共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，另
000、000地號土地部分，因彭聖任等10人之應有部分合計已逾2/3而不予計算其人數，彭聖任等10人乃於112年11月4日，依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地全部3筆以1,299萬元出售予被上訴人之事實，有系爭契約影本可稽（見原審卷第35至49頁），並有桃園市楊梅地政事務所114年6月13日函附系爭土地之登記公務用謄本、異動索引、地籍圖謄本足參（見本院卷第155至251頁），堪可採信。準此，系爭買賣契約既屬真正且有效，則上訴人於彭聖任等10人出售系爭土地全部時，自得就共有之土地主張行使優先承買權。
㈢、彭聖任等10人未將出賣其等應有部分之同樣條件向上訴人為通知：
稽諸卷附出賣人彭聖任（系爭土地共有人之一）所寄送之43號存證信函記載：「主旨：通知台端就桃園市○○區○○段000○000地號土地於函達15日內行使優先承買權，詳如說明，敬請查照。」、「說明：……。現寄件人將出售桃園市○○區○○段000○000地號土地，權利範圍：全部（台端000地號、000地號權利範圍為4/16）予第三人王淑英，買賣總價金（新臺幣）12,990,000元，台端應得新臺幣280,541元整（但須扣除稅務機關核發應繳納之稅款），故依土地法第34條之1相關規定通知台端於函至15日內，就上開本人將出賣之土地持分行使優先承買權而以同一條件共同或單獨優先承購……，逾期未行使，上開土地持分即出賣之」等語（見原審卷第51至53頁）。足見彭聖任應係基於個人名義向上訴人寄發43號信函至明，被上訴人於本審主張：43號信函係由彭聖任代理其他出賣人寄送云云，核與該信函通篇均無彭聖任表明代理本人意旨之文義不合，難以憑信。依該43號信函內容所示，因彭聖任僅有告知上訴人關於000、000地號等2筆土地之土地標示、處分方式、出賣價金總額、上訴人按應有部分比例分配價金結果，暨函到15日內表示優先承購之意思，逾期視為放棄優先承買權等文字，但無隻言片語提及彭聖任係將連同000之0地號在內一併同時出售予買方之買賣條件（見原審卷第52頁），亦未說明關於系爭契約所定包含簽約款50萬元、備證用印款100萬元、完稅款369萬元、尾款780萬元之分期給付內容及期限。尤以彭聖任於43號存證信函內所稱1,299萬元之買賣總價金係指000、000地號2筆土地之對價（見原審卷第52頁），核與系爭契約第1、3條乃將系爭土地全部3筆約定為1,299萬元之價金標的亦有不符（見原審卷第35至36頁），被上訴人復不否認彭聖任於寄送該43號信函時並未檢附系爭契約紙本予上訴人（見本院卷第346頁、第309頁第20至22行、第363頁），堪認彭聖任以43號信函催告上訴人應行使優先承買權之買賣條件既非真實（買賣標的範圍、價金記載錯誤），又不完整（未檢附系爭契約、也未告知如何一併承買000之0地號土地之同樣條件），上訴人顯無從單依43號信函內容而確認彭聖任所欲出售自己應有部分是否應包含000之0地號土地在內、買賣土地之權利範圍及所應付價金之數額，也無法瞭解上訴人如欲優先承購，所應支付予彭聖任之分期價款究為若干等重要買賣條件事項。依上說明，難認彭聖任（或彭聖任等10人）均已以43號信函合法通知上訴人行使優先承買權。上述有關出賣人出賣通知之瑕疵，不因上訴人於合法收受43號信函送達後，本於自己之主觀認知先後各以74、75號信函、48574號信函陸續為回覆而受治癒。
被上訴人空言主張彭聖任（或彭聖任等10人）業已合法通知上訴人行使優先承買權云云，不足採憑。
㈣、至被上訴人及彭聖任等10人，事後固已委託律師另向上訴人寄送218號信函表明通知行使優先承買權。惟細繹該218號信函及其後附律師函，內容泛載：「主旨：謹請台端應於民國113年4月3日前提出業已辦畢被繼承人范姜風等繼承登記事項，以明……行使優先承買權合於法律規定，或提出被繼承人范姜風全體公同共有人之同意書，否則是日起視同放棄優先承買權，……」等語（見原審卷第67、69頁）、「……㈤另合併說明，今為免訟累，而造成余傅春梅等5人因訴訟所支出必要費用之損害（裁判費或其他損害），如蒙余傅春梅等5人願拋棄或明示並非主張優先承買權，且亦無主張優先承買權，則請余傅春梅等5人回覆確認，並配合本人辦理本件有關土地法第34條之1之買賣程序，以利收取余傅春梅等5人可收取之買賣價金……」等語（見原審卷第71頁），仍未檢附任何買賣契約書面文件、或提及彭聖任等10人擬出售自己應有部分之權利範圍及應付價金數額，甚或告知上訴人應如何以同樣條件購買包含000之0地號土地在內之全部土地，難認彭聖任等10人已以該218號信函合法通知上訴人行使優先承買權，遑論據以認定余添綺事後以505號信函所為回覆不生行使優先承買權之效力。被上訴人以此所為主張，仍無足取。
㈤、從而，不論上訴人於收受43號信函或218號信函後，有無依限回覆或完成上開各該存證信函之催告事項，因彭聖任個人或彭聖任等10人從未曾先依土地法第34條之1第2項規定，將出售系爭土地之同樣買賣條件，合法通知上訴人以行使優先承買權，則被上訴人事後以上訴人未於期限內行使優先承買權為由，主張依土地法第34條之1執行要點第13條第1款之規定，請求確認上訴人就系爭土地之優先承買權應已視為放棄而歸於消滅云云，即屬無據。
、綜上所述，上訴人就系爭土地之優先承買權不得視為放棄而歸於消滅，是被上訴人請求確認上訴人就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 11 日
民事第二十五庭
審判長法 官 潘進柳
法 官 楊惠如法 官 呂綺珍正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 12 日
書記官 蔡宜蓁