臺灣高等法院民事判決114年度重上字第236號上訴人即附帶被上訴人 方海波訴訟代理人 葉子瑋律師被上訴人即附帶上訴人 方志誠（FANG Chih Cheng）訴訟代理人 楊佳陵律師複 代理 人 楊定諺律師上列當事人間請求分割共有物等事件，兩造對於中華民國113年11月25日臺灣士林地方法院112年度重訴字第460號第一審判決各自提起上訴、附帶上訴，本院於115年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，兩造共有如附表一所示不動產均分歸由上訴人取得，上訴人應補償被上訴人新臺幣683萬3917元。
附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴人上訴部分，由兩造按附表三所示之應有部分比例負擔；關於被上訴人附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造為姊弟關係，並共有如附表一所示土地及建物（應有部分如附表二所示，下分稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭房地）。系爭房地無不能分割之情事，兩造亦未定有不分割之期限，惟未能達成分割協議，伊得請求裁判分割系爭房地，且因伊自民國72年起即移居比利時迄今，無利用系爭房地之需求，故以變價分割為適當。另上訴人未經伊同意長期占有使用系爭房地全部，並排除伊為占有使用，係無法律上原因受有逾其權利範圍占有之利益，致伊受損害，應給付伊起訴前5年相當於租金每月新臺幣（下同）1萬元、共計60萬元之不當得利等情。爰依民法第823條第1項、第824條第2項、第179條規定，求為裁判分割系爭房地，及命上訴人給付伊60萬元暨加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審就分割共有物部分為被上訴人勝訴之判決，另駁回其關於不當得利之金錢請求，兩造對渠等不利部分各自聲明不服提起上訴、附帶上訴）。並附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人60萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。對上訴人上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：分割共有物應以原物分割為原則，系爭建物位於1樓，採原物分割後，得各自在所分得之範圍內重新為空間規劃，且伊自父親方浩如於73年間購買系爭房地後即居住迄今，於感情及生活上有密不可分之依存關係，而如附件即臺北市松山地政事務所115年5月19日土地複丈成果圖所示G方案之分割方法（下稱系爭G方案），業經建築師評估為可行且願意簽證，將來自得委託建築師辦理變更使用執照、建築師簽證等分戶之申請，顯見原物分割並無重大困難，自不能逕為變價分割。又伊係本於與方浩如間使用借貸契約而占有系爭房地，被上訴人因繼承取得系爭房地應有部分，應繼受該使用借貸契約，況伊未曾排除被上訴人使用，其不得請求不當得利等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決主文第一項廢棄。㈡上開廢棄部分，兩造共有系爭房地應按附件所示之系爭G方案為分割。對被上訴人附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、經查兩造為姊弟關係，並共有系爭房地，權利範圍如附表二所示（上訴人於112年8月23日原審審理中將附表一土地其中應有部分562/4895040000及建物其中應有部分100/286900以配偶贈與為原因，移轉登記予其配偶潭淑元，基於當事人恆定，不影響上訴人之當事人適格），有土地及建物謄本、土地建物查詢資料在卷可稽（見原審補字卷第19頁至24頁，本院卷三第29頁、191頁、233頁、329頁至339頁）；又被上訴人自72年間即遷居比利時，系爭房地現由上訴人及其家人居住使用等情，亦為上訴人所不爭執（原審重訴卷第79頁），堪認為實在。
四、被上訴人訴請分割共有物部分按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。同法第824條第2項、第3項、第5項亦有規定。次按法院定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定，且不受共有人主張之拘束。茲查：
㈠系爭房地為兩造共有，系爭房地無因物之使用目的不能分割
情形，兩造間亦無不能分割之協議。則被上訴人依上開規定，請求裁判分割系爭房地，洵屬有據。
㈡就分割方法部分，被上訴人主張應予變價分割，上訴人則主張應採如系爭G方案之原物分割。本院審酌如下：
⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。民法第799條第1項、第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項已有規定。查系爭土地為同段0000建號所領73使字第1128號使用執照之建築基地，亦為前揭建物共有部分（0000建號）之坐落土地，均應併同移轉，以符公寓大廈管理條例第4條第2項規定，此有臺北市松山地政事務所（下稱松山地政）113年4月3日函文、臺北市政府都市發展局113年4月19日函文可稽（見原審重訴卷第154頁、174頁至180頁）。是系爭土地應併同系爭建物一同移轉，始符規定，先予敘明。
⒉次查，系爭房地原為兩造父親方浩如於73年間所購入，方浩
如於76年間死亡，即由其配偶即兩造之母方姜質彬及兩造繼承取得應有部分各1/3，嗣於83年5月渠等母親之應有部分以買賣為原因移轉登記予上訴人，此有土地建物查詢資料可稽（本院卷三第29頁、191頁、329頁至339頁）。又系爭建物面積66.63平方公尺（同上卷第329頁）；屬7層樓公寓之1樓，內部格局為客廳、廁所、主臥（內含廁所）、2間客臥及廚房，除原有之1處出入口外，上訴人於右側臨中庭處增建並另設1道門以供出入社區中庭；系爭房地附近為社區，經由巷道可通○○○路，附近之公共設施有臺北聯合醫院○○院區、○○○捷運站及○○公園，此有上訴人提出之平面隔間圖足參，並經原審勘驗現場屬實及囑託松山地政為測量，製有勘驗筆錄、GOOGLE地圖、照片、土地複丈成果圖可稽（原審重訴卷第65頁至71頁、98頁至120頁、152頁）。是若按兩造應有部分比例為原物分配，被上訴人可受分配面積僅為22.21平方公尺、上訴人則為44.42平方公尺，均面積狹小，且系爭房地僅有1合法出入口，系爭G方案為使兩造均得利用該原有出入口，尚另規劃共同使用之空間3.23平方公尺，使兩造分得之面積更少，此對兩造對建物之利用及系爭房地之經濟價值，均難認有利。
⒊且系爭建物原為一獨立建物，僅有單一所有權：共有人如欲
原物分割，各單獨取得所有權，即屬建物之區分所有。而按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，始得作為建築物區分所有權之客體。所謂構造上之獨立性應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之區分存在。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（參最高法院110年度台上字第602號判決意旨）。另地籍測量實施規則第288條第1項並已規定「已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限」。觀諸系爭建物現有之隔間，再經比對上訴人提出之平面圖、現況照片（原審重訴卷第58頁、64頁至71頁），系爭G方案之分割線上方端雖係沿著現有2間臥室之分隔牆延伸，然於臥室以外部分即無明顯界標等區分標示，且被上訴人分得之範圍原為主臥、廁所及部分客廳，上訴人則保留部分客廳、廚房及二客臥。可見系爭G分案之分割線並非均有定著牆壁，更無可為分隔之樓地板，兩造各自分得之內部空間亦失去完整性。是依系爭建物之現有構造及面積，系爭G方案各區分部分在構造上及使用上均無獨立性，無從作為建築物區分所有權之客體。再審酌系爭房地位在臺北市，鄰近大型醫院、捷運站及公園，生活機能甚佳，而系爭建物格局方正，原具備三房一廳二衛，若採系爭G方案，將之再分割為2個以上獨立單位，有礙系爭房地作為住宅使用之經濟效用，亦勢必破壞該房地之使用現狀，造成日後使用上困難，堪認各共有人均受原物分配顯有困難。
⒋且查，如採系爭G方案，將系爭建物分割為二，尚涉及建物分
戶、門牌增編事宜，須依臺北市道路命名及門牌編釘自治條例第11條：「領有使用執照或其他合法建築物，其門牌之增編、併編，應由建築物所有權人向主管建築機關申請核准變更後，再行辦理。前項建築物屬公寓大廈，其規約對於增編戶數有規定者，依規約之規定辦理；規約未規定者，除具有獨立使用出入口之地面層，應依下列方式之一辦理，始得申請主管築機關增編戶數：一、經區分所有權人會議決議同意。二、取得使用同一出入口全數樓層過半數戶數之區分所有權人書面同意。」之規定，並應依臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法（下稱系爭管理辦法）第5條、第6條規定，檢附申請書、相關文件及經開業建築師簽證負責之戶數變更建築設計圖說，申請戶數變更，並經主管建築機關核准變更後，始得辦理分戶、門牌增編等情，已有臺北市南港區戶政事務所114年10月7日函、臺北市建築管理工程處（下稱建管處）114年10月16日函文附卷可稽（見本院卷一第105頁至106頁、111頁至112頁）。再依系爭G方案，被上訴人受分配之面積未達30平方公尺，系爭建物尚有違建（參附件），則參酌系爭管理辦法第6條規定：「依前條申請變更使用，如涉及戶數變更者，並應符合下列規定：一、戶數變更後各戶應有獨立之出入口；分戶牆之構造應以具有一小時以上防火時效之防火牆及防火門窗等防火設備與該處之樓板或屋頂形成區劃分隔。二、戶數變更後各戶專有部分樓地板面積應在三十平方公尺以上；各戶衛生設備數量應符合建築技術規則建築設備編規定。三、公寓大廈之專有部分申辦變更戶數涉及共用部分之變更者，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向臺北市政府（以下簡稱本府）報備有案者，應依該規約或決議之限制辦理。」，及建管處前開函文所附之臺北市一定規模以下建築物戶數變更圖說審查申請書、建築師簽證表，以及上訴人提出之臺北市領得使用執照建築物戶數變更申辦原則一覽表、申辦流程圖（本院卷一第113頁至116頁、325頁、327頁），將來如欲申請分戶，除該違建部分尚須經檢討是否合於相關規定，且須委託開業建築師辦理變更使用執照，系爭建物所涉及之室內裝修行為，亦需併案依相關規定及一定流程申請室內裝修申請。故是否得以辦理分戶，猶未確定，遑論上訴人迄今並未取得區分所有權人同意，能否分戶，實具不確定性。此外，如要執行系爭G方案之分割方法，系爭建物尚須重新建造分戶牆、檢討建築物結構安全、防火避難設施等，及重設管線、拆除原有舊設備等裝潢費用，而依上訴人提出之估價單，僅涉及分戶牆及管線施作之工程費用即超過45萬餘元（本院卷二第113頁），另上訴人自承將來委請建築師辦理分戶申請之費用預估為27萬元、28萬元，如涉及室內裝潢或消防變更之費用約20萬元（本院卷一第306頁），而將來兩造尚須就所分得範圍進行拆除、整修而支出裝潢費用，耗費金額難謂非鉅，而兩造將來是否確實會進行分戶所需之施工，亦屬未定。據此堪認依系爭G方案進行原物分割，顯有重大困難至灼。況分割共有物為形成判決，無從於言詞辯論終結前，就尚不具備二個構造上或使用上獨立性，且將來亦難認必得以具備二獨立性之建物，任意創設二物權。是系爭G方案自非屬適當之分割方法。至上訴人雖聲請將系爭G方案囑託建築師公會鑑定是否符合分戶之相關規定（本院卷二第54頁、62頁），惟是否符合分戶相關規定，屬建築主管機關適用法律以為認定之職權行使，建築師公會無從審認及決定系爭建物將來是否得以分戶，核無調查之必要，附此敘明。
⒌是以，將系爭建物採取系爭G方案或採一分為二之原物分配方
案，顯有重大困難。然審諸民法第824條第2項至第3項規定，法院裁判分割共有物，固得為原物分割及變價分割，但仍以原物分割為優先考慮，令共有人得享有共有物財產權之存續價值，至共有人中有不能按其應有部分受分配，得以適當之金錢補償之，並非僅有變賣一途。依民法第824條之1第4項、第5項規定，於同法第824條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權，此項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於同條第2項但書之抵押權。則共有人受分配超逾其應有部分土地，受金錢補償之共有人對於補償義務人所分得土地有抵押權，縱其上另有抵押權，並非無法依此方式分割（最高法院113年度台上字第2194號判決意旨參照）。是考量上訴人自幼迄今即居住在系爭房地，與系爭房地具有情感及生活上之緊密依存關係，其於訴訟中亦一再表明不願變價分割，倘將系爭房地全部分歸由上訴人單獨取得，並按被上訴人應有部分比例補償被上訴人，除得消滅共有關係，且符合系爭房地現係由上訴人暨其家人居住使用之現況，亦能維持共有物之完整性、使用目的，並可使系爭房地發揮最大經濟價值及效用，兼顧共有人之利益與實質公平性。又由上訴人以系爭房地經鑑定之現值，按其餘未受分配之共有人之應有部分比例而以金錢補償，對於其餘未分配之共有人亦屬公平，且可避免變價分割程序中尚有變賣價格可能低於其所提出之補償價格之風險，應屬對於全體共有人均為有利之分割方案。至上訴人雖表示無能力以金錢補償被上訴人等語，然前述之民法第824條之1第4項已規定應受補償人對於補償義務人之補償金債權，就補償義務人分得之不動產有法定抵押權，以保障因不動產之裁判分割而應受補償共有人之權益，自難遽以上訴人表示無力支付金錢補償即認此原物分割方式不可採。而採上開之原物分割方式因無困難，依法尚無從逕採變價分割之方式。㈢據上，系爭房地應採取全部分配由上訴人單獨取得，並由其
按未受分配之被上訴人之應有部分比例以金錢補償之原物分割方案。又經原審囑託元大不動產估價師事務所鑑定系爭房地全部分價值為2050萬1752元，有該事務所不動產估價報告書可稽（隨卷置於卷外），兩造並同意以該鑑定結果為找補（本院卷二第151頁、187頁），是上訴人應補償被上訴人之金額應為683萬3917元（即20,501,752×1/3＝6,833,917，小數點以下四捨五入）。
五、被上訴人請求不當得利60萬元部分：按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。民法第818條定有明文。而共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意（最高法院100年度台上字第1776號裁判要旨參照）。
被上訴人固主張上訴人占有使用系爭房地全部，且於其返台期間拒絕交付鑰匙，應就逾越其應有部分比例所為之占有使用，給付相當租金之不當得利等語。然查：
㈠方浩如於73年間購入系爭房地前，上訴人已移居比利時，且
上訴人自方浩如購買系爭房地後即居住在此，嗣方浩如於76年死亡，兩造暨渠等母親繼承取得應有部分各1/3，已於前述，則上訴人抗辯其係基於使用借貸契約而得居住使用系爭房建物全部，並非無據。且於方浩如死亡後，上訴人仍偕母親繼續居住，迄至於85年間母親死亡後，改由上訴人及家人居住使用，期間均未曾見被上訴人反對，依常情以觀，被上訴人於取得系爭房地應有部分後應有同意由其母親、上訴人繼續占有使用系爭建物全部，上訴人本此借用契約即非無占有使用系爭房地之權利。又被上訴人雖稱於其返台期間，上訴人拒絕交付系爭建物鑰匙，而排除其占有使用等語，惟已為上訴人否認，並參酌被上訴人自承曾返台期間分別在74年3月、8月、76年7月、77年7月、78年7月、81年1月（見原審重訴卷第192頁至193頁），均非起訴前五年，且被上訴人於76年間始因繼承取得系爭房地應有部分，斯時渠等母親（於85年間歿）尚在世並居住系爭建物，難認上訴人能決定是否交付鑰匙或拒絕上訴人返台居住。是上訴人抗辯其未曾排除被上訴人為占有使用，應堪採憑。
㈡從而，上訴人就逾越其權利範圍使用收益部分，難認屬無法
律上原因而受占有之利益，致被上訴人無法管理使用系爭房地而受損害。被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付起訴前五年每月1萬元，合計60萬元之相當租金不當得利，自無可採。
六、綜上所述，被上訴人訴請裁判分割系爭房地，為有理由，應予准許，且應將系爭房地分歸上訴人單獨取得，上訴人並補償被上訴人683萬3917元，始為適當。原審所為之共有物分割方法與本院不同，原判決此部分即屬無可維持，應認此部分上訴為有理由，爰廢棄原判決第一項關於分割共有物部分之裁判，並改判如主文第2項所示。另被上訴人依民法第179條規定為金錢請求部分，則無理由，不應准許，原審就該不應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，於法並無不合，被上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其之附帶上訴。
七、末按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告之起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是以本院認關於分割共有物部分之訴訟費用，應依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項後段規定，由兩造按附表三所示之應有部分比例分擔訴訟費用，始為公平，併此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人之附帶上訴為無理由。爰判決如主文所示。中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
民事第九庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 葉珊谷法 官 陳賢德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 12 日
書記官 黃文儀附表一：
一、土地部分：土地標示 土地坐落 面 積 (平方公尺) 兩造共有 權利範圍 編 號 縣 市 鄉 鎮 市 區 段 小段 地號 1 臺北市 ○○區 ○○段 ○ 000 339 如附表二所示 2 臺北市 ○○區 ○○段 ○ 000-0 6,818 如附表二所示
二、建物部分：建物標示 編 號 建號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數(層次) 建物面積 （平方公尺） 權利範圍 樓層 面積 附屬 建物 1 3205 臺北市○○區○○段○小段 000-0 臺北市○○區○○○路○段00巷00弄00號 鋼筋混凝土造 七層 (一層) 總面積 66.63 陽台 7.93 如附表二所示 共有部分：○○段○小段0000建號，面積7,967.31平方公尺（權利範圍：10000分之34） 基地坐落：○○段○小段000地號土地
附表二：系爭房地應有部分編號 共有人 應有部分 備註 1 方志誠 000地號 281/244752 000-0地號 281/244752 建物部分1/3 2 方海波 000地號 562/244752 審理中於112年8月23日將持分562/4895040000贈與登記予譚淑元 000-0地號 562/244752 審理中於112年8月23日將持分562/4895040000贈與登記予譚淑元 建物部分2/3 審理中於112年8月23日將持分100/286900贈與登記予譚淑元
附表三：訴訟費用負擔比例編號 共有人 負擔比例 1 方志誠 1/3 2 方海波 2/3