臺灣高等法院民事判決114年度重上字第44號上 訴 人 頂峰開發建設股份有限公司法定代理人 郭承翰上 訴 人 黃國璋共 同訴訟代理人 楊代華律師
林欣萍律師繆欣儒律師被 上訴 人 林延聰訴訟代理人 葉春生律師被 上訴 人 Ａ１
Ａ２兼 上二 人法定代理人 Ａ３共 同訴訟代理人 羅子武律師
陳冠甫律師上列當事人間請求給付土地買賣價金事件，上訴人對於中華民國113年5月21日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第72號第一審判決提起上訴，本院於114年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人黃國璋負擔4分之1，餘由上訴人頂峰開發建設股份有限公司負擔。
三、原判決主文第一、二、三項分別更正為「一、被告黃國璋應給付新臺幣4,877,576元，及自民國110年7月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告林延聰、原告Ａ
１、原告Ａ２公同共有」、「二、被告頂峰開發建設股份有限公司應給付新臺幣30,253,850元，及自民國110年7月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告林延聰、原告Ａ１、原告Ａ２公同共有」、「三、被告黃國璋應給付新臺幣4,877,575元，及自民國112年1月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予原告Ａ３、原告Ａ１、原告Ａ２公同共有」。
事實及理由
一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款分別定有明文。查上訴人於本院辯稱訴外人甲○○、林忠賢（下稱甲○○等2人）於死亡前，均未向伊等請求買賣價金，足見伊等於民國105年1月20日分別與甲○○等2人簽訂不動產買賣契約後，均有與甲○○等2人再為買賣價金之約定，伊等已全數給付完畢等語（見本院卷第476頁)，固屬二審始提出之新防禦方法，然審酌上開抗辯攸關上訴人得否拒絕給付，且無須另為調查證據，不甚延滯訴訟，如不許其提出，顯失公平，均應准其提出。
二、被上訴人主張：被上訴人林延聰與甲○○為林忠賢之子；甲○○於106年11月20日死亡，繼承人為配偶即被上訴人Ａ３、未成年子女即被上訴人Ａ１、Ａ２；林忠賢於110年4月8日死亡，繼承人為林延聰、Ａ１、Ａ２。甲○○等2人於105年1月20日以其所有如附表一所示不動產（土地部分下稱000地號土地，建物部分下稱系爭3號房屋，合稱系爭㈠不動產），與上訴人黃國璋簽訂不動產買賣契約（下稱系爭㈠契約），約定黃國璋以總價新臺幣（下同）1,587萬9,976元向甲○○等2人購買系爭㈠不動產；於同日以其所有如附表二所示不動產（土地部分下稱000地號土地，未辦保存登記建物部分下稱系爭5號房屋，合稱系爭㈡不動產）與上訴人頂峰開發建設股份有限公司（下稱頂峰公司）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭㈡契約），約定頂峰公司以總價9,000萬元向甲○○等2人購買系爭㈡不動產。甲○○等2人已依系爭㈠契約及黃國璋指示將系爭㈠不動產移轉並交付予頂峰公司；依系爭㈡契約移轉並交付系爭㈡不動產予頂峰公司，惟黃國璋尚有價金975萬5,151元未付，頂峰公司尚有價金3,025萬3,850元未付。甲○○等2人約定系爭㈠契約之價金一人一半，系爭㈡契約之價金由林忠賢單獨取得，爰依繼承及系爭㈠契約之法律關係，求為⒈命黃國璋給付487萬7,575元，及自民事訴之追加暨準備狀繕本送達翌日起算法定遲延利息予甲○○繼承人即Ａ３、Ａ１、Ａ２公同共有；⒉命黃國璋給付487萬7,576元，及自110年7月28日起算法定遲延利息予林忠賢繼承人即林延聰、Ａ１、Ａ２公同共有之判決。另依繼承及系爭㈡契約之法律關係，求為命頂峰公司給付3,025萬3,850元，及自110年7月28日起算法定遲延利息予林忠賢繼承人即林延聰、Ａ１、Ａ２公同共有之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭3、5號房屋於113年9月4日前，遭訴外人即林忠賢之弟林光民占用以經營武藏食堂，甲○○等2人未依系爭㈠、㈡契約第7條第2項、第5項規定點交房屋，伊等無給付剩餘價款之義務。甲○○等2人死亡前均未請求伊等給付價款，可見伊等與甲○○等2人簽訂系爭㈠、㈡契約後，有另為買賣價金之約定，系爭㈠、㈡不動產之價款均已給付完畢。系爭㈡契約第13條約定買賣價款由賣方自行分配，林忠賢繼承人林延聰、Ａ１、Ａ２請求頂峰公司給付剩餘價金3,025萬3,850元全部，自屬無據。000、000地號土地所有權雖於106年10月20日移轉登記至頂峰公司名下，然林光民係頂峰公司於113年8月15日支付500萬元搬遷補償費後，始搬離系爭3、5號房屋，甲○○等2人違反點交義務，致伊等於106年10月20日至113年8月15日期間，無法使用000、000地號土地，黃國璋得依系爭㈠契約第9條第2項規定請求612萬4,825元違約金，依民法第231條第1、2項請求賠償1,084萬6,023元損害；頂峰公司得依系爭㈡契約第9條第2項請求5,974萬6,150萬元違約金，依民法第231條第1、2項，請求賠償6,647萬元損害，林延聰、Ａ１、Ａ２為林忠賢之繼承人；Ａ３、Ａ１、Ａ２為甲○○之繼承人，應繼承前開債務，爰以之與被上訴人本件請求，互為抵銷等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第164至165、435至436、478頁）：
㈠林延聰與甲○○為林忠賢之子；甲○○於106年11月20日死亡，繼
承人為配偶Ａ３、未成年子女Ａ１、Ａ２；林忠賢於110年4月8日死亡，繼承人為林延聰、Ａ１、Ａ２，有繼承系統表、戶籍謄本、林忠賢死亡證明書、甲○○死亡登記申請書及證明書可稽（見原審卷一第21、23至29、33、347頁）。
㈡甲○○等2人原為系爭㈠不動產之共有人，權利範圍如附表一所
示。甲○○等2人於105年1月20日與黃國璋簽訂系爭㈠契約，將其所有系爭㈠不動產以價金1,587萬9,976元出售予黃國璋（系爭㈠契約第1條所載建物門牌台北市○○區○○街○段00巷0號部分，為系爭3號房屋之誤）。甲○○等2人於106年8月9日以信託登記為原因，將系爭㈠不動產所有權移轉登記予華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行），嗣由華泰銀行基於受託人地位，為甲○○等2人移轉系爭㈠不動產所有權予黃國璋指定之頂峰公司，並於106年10月20日辦理登記完竣，惟黃國璋尚有價金975萬5,151元未付，有異動索引查詢資料、土地登記申請書、系爭㈠契約可佐（見本院卷第132至134、142至
144、256至275、295至308、343至351頁）。㈢000地號土地原為林忠賢所有，系爭5號房屋為未辦保存登記
建物，原為甲○○所有。甲○○等2人於105年1月20日與頂峰公司簽訂系爭㈡契約，將系爭㈡不動產以價金9,000萬出售予頂峰公司。林忠賢於106年10月20日將603地號土地以買賣為原因，移轉登記予頂峰公司；甲○○於106年10月6日以買賣為原因，將系爭5號房屋納稅義務人變更為頂峰公司，惟頂峰公司尚有價金3,025萬3,850元未付，有異動索引查詢資料、土地登記申請書、臺北市稅捐稽徵處114年3月3日函附課稅明細表及房屋稅籍紀錄表、系爭㈡契約可佐（見本院卷第137、189至195、217至229、353至361頁）。㈣林光民為林忠賢兄弟，自78年間即占用系爭3、5號房屋經營
武藏食堂，有工商登記資料（見原審卷一第177頁）、房屋現況照片6幀（見原審卷一第389至399頁）可證。
五、本院之判斷：㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348條第1項定有明文。查甲○○等2人於106年10月20日將系爭㈠不動產所有權移轉登記予黃國璋指定之頂峰公司；林忠賢於同日將000地號土地所有權移轉登記予頂峰公司，甲○○於106年10月6日將系爭5號房屋納稅義務人變更為頂峰公司，由頂峰公司取得事實上處分權之事實，業如前開不爭執事項㈡、㈢所述，是被上訴人主張甲○○等2人已依系爭㈠、㈡契約約定，使黃國璋、頂峰公司取得買賣標的物之所有權、事實上處分權等語，堪予信實。上訴人雖辯稱系爭3、5號房屋於113年9月4日前遭林光民占用，甲○○等2人未依系爭㈠、㈡契約第7條第2項、第5項約定，將系爭3、5號房屋騰空點交予伊，致黃國璋無法使用系爭㈠不動產，頂峰公司無法使用系爭㈡不動產云云。然查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院113年度台上字第385號判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭㈠、㈡契約第7條第2項約定：「買賣標的如有出租，
由賣方（即甲○○等2人，下同）負責點交前排除。」（見本院卷第347、357頁），固可見甲○○等2人就系爭㈠、㈡不動產出租予第三人之情形，負有終止租賃契約、取回租賃物之義務，然系爭㈠、㈡契約第1條備註欄已載明「本買賣標的目前無租約」（見本院卷第343、353頁），被上訴人否認有將系爭3、5號房屋出租予林光民使用，而上訴人就系爭㈠、㈡不動產上有租賃契約存在一節，亦未舉證以實其說，其等辯稱甲○○等2人依前開約定，負有排除林光民之租賃並騰空系爭3、5號建物之點交義務云云，難認可採。
⒊系爭㈠、㈡契約第7條第5項約定：「賣方應於點交前，如有賣
方原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。其如未如期遷離致買方（系爭㈠、㈡契約買方依序為黃國璋、頂峰公司，下同）受有損害者，賣方負損害賠償責任。」（見本院卷第347至349、357至359頁）。細譯前開文義，可知該約定係以甲○○等2人有在系爭3、5號房屋設籍，或以該房屋辦理公司登記、營利事業登記、經營事業為前提，林光民占用系爭3、5號房屋經營武藏食堂，非屬該約定所指甲○○等2人應負遷讓義務之範疇，上訴人執此遽謂甲○○等2人負有使林光民自系爭3、5號房屋遷出之義務云云，難認有據。
⒋林光民為系爭㈠不動產共有人，土地、房屋之權利範圍均為6
分之1，於106年10月20日以買賣為原因，將該不動產所有權移轉登記至頂峰公司名下，有異動索引查詢、土地登記申請書可稽（見本院卷第133、143、245至255頁），足見林光民於106年間亦有將其所有系爭㈠不動產應有部分出售予頂峰公司或黃國璋。系爭3號建物係遭林光民占有使用，而與其他共有人無涉，上訴人在與林光民簽訂買賣契約時，自應與林光民約定其應自系爭3號房屋遷離。而上訴人經本院闡明後，迄未提出其與林光民簽訂之買賣契約供憑（見本院卷第476至477頁），綜以甲○○等2人就系爭3號房屋之應有部分僅各12分之1，對該房屋無單獨管理、使用之權限；系爭㈠契約第1條備註欄約定：「一、本買賣契約標的之建物包括未依法申請增建之部分，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部分之雙方權利義務及可能產生之風險，雙方已確實知悉並同意承受之。增建位置依現況。二、雙方同意依現況點交予買方。三、本買賣標的目前無租約。」，第7條第4項約定：「買賣標的物包含房屋及其室內的定著物、門窗、衛浴、水電、照明等設備及公共設施等物品，賣方依現況點交，賣方如有未搬離之物件，視同廢棄物處理。」（見本院卷第
343、347頁），僅課予甲○○等2人逕依現況點交之義務，未要求其等需騰空系爭3號房屋而為點交等情，堪認被上訴人主張甲○○等2人與黃國璋約定現況交屋，不負有排除林光民占有系爭3號房屋之義務等語，應屬可採。
⒌系爭5號房屋為甲○○單獨所有，甲○○基於事實上處分權，固得
請求林光民自系爭5號房屋遷離，然依證人即頂峰公司總經理陳福海於臺灣臺北地方法院107年度重訴字第922號（下稱第922號）訴訟（即林忠賢訴請Ａ３、Ａ１、Ａ２返還不當得利事件）中證稱：系爭5號房屋被林忠賢的其他親戚占用，所以就沒有什麼價錢等語（見原審卷一第219頁），已徵簽訂系爭㈡契約時，頂峰公司對於系爭5號房屋遭林光民占用，知之甚詳。觀以系爭㈡契約未要求甲○○等2人排除林光民占有，反於契約第1條備註欄、第7條第4項為與系爭㈠契約相同之約定（見本院卷第353、357頁），可見頂峰公司之所以約定現況交屋，係有意排除甲○○等2人騰空系爭5號房屋之點交義務，頂峰公司臨訟指摘甲○○等2人有債務不履行情事云云，委無可取。
⒍綜上，甲○○等2人就系爭3、5號房屋，僅有依現況點交之義務
，被上訴人主張甲○○等2人已依系爭㈠、㈡契約履行交付房屋之義務，給付符合債之本旨等語，應屬可採。至上訴人執協議書、增補協議書、支票（見本院卷第487至493頁），辯稱頂峰公司有另外支付500萬元搬遷費用予林光民云云，核屬頂峰公司與林光民間之約定，與系爭㈠、㈡契約無涉，不足以推翻本院之前開認定，併此敘明。
㈡甲○○等2人既已提出符合系爭㈠、㈡契約約定之給付，而上訴人
不爭執黃國璋尚有975萬5,151元價金未付，頂峰公司尚有3,025萬3,850元價金未付（見不爭執事項㈡、㈢)。查系爭㈠、㈡契約第3條約定最後一期交屋款應於點交房地時給付，第4條第3項並約定買方應於辦竣產權登記後10天內辦妥貸款以支付買方尾款（見本院卷第343至345、353至355頁），可知買方即上訴人應於辦妥系爭㈠不動產、603地號土地所有權移轉登記即106年10月20日後10日內付清買賣價金。林延聰並曾以110年7月26日永然聯合法律事務所函催告上訴人給付，經上訴人於110年7月27日收受，有前揭函文暨郵件收件回執可據（見原審卷一第63至72頁），是甲○○繼承人Ａ３、Ａ１、Ａ２依繼承及系爭㈠契約之法律關係，請求黃國璋給付487萬7,575元，及自民事訴之追加暨準備狀繕本送達翌日即112年1月11日（見原審卷一第437頁）起算之法定遲延利息；林忠賢繼承人林延聰、Ａ１、Ａ２依繼承及系爭㈠契約之法律關係，請求黃國璋給付487萬7,576元，及自110年7月28日起算之法定遲延利息，併依繼承及系爭㈡契約之法律關係，請求頂峰公司給付3,025萬3,850元，及自110年7月28日起算之法定遲延利息，即屬有據。上訴人雖抗辯甲○○等2人生前未請求前開價款，系爭㈠、㈡不動產之售價，應與系爭㈠、㈡契約所載價金不同，伊等與甲○○等2人有再為約定，伊無給付前開價金之義務云云，然上訴人自承此部分無相關證據可資佐證（見本院卷第476頁），其此部分所辯，自屬無稽。
㈢又甲○○等2人共同出售系爭㈡不動產所得價金應如何分配，核
屬甲○○等2人之內部約定，要與頂峰公司無涉，而系爭㈡契約之買賣價金，係以603地號土地價值計算，據證人陳福海於第922號訴訟中證述：謄本上看到000地號土地是林忠賢的，系爭㈡契約的價金都是林忠賢的；一般像這麼久的房子（即系爭5號房屋）都沒有什麼價值，所以不會另外再算錢，我們是用土地來算錢等語明確（見原審卷一第219頁），000地號土地既屬林忠賢所有，而被上訴人復不爭執甲○○等2人約定出售系爭㈡不動產之價金歸林忠賢所有，僅林忠賢繼承人得請求（見本院卷第161頁），林延聰、Ａ１、Ａ２自得依系爭㈡契約，請求頂峰公司給付3,025萬3,850元。至系爭㈡契約第12條第3項約定「本契約標的含未保存登記建物，買賣價款由賣方自由分配，與買方無涉。」（見本院卷第361頁），究其真意應係指頂峰公司給付價金予甲○○或林忠賢，對於甲○○等2人均有效力，甲○○等2人不得再為爭執，無從據此認定林延聰、Ａ３、Ａ１不得請求系爭㈡契約剩餘價金全部。
㈣上訴人雖抗辯甲○○等2人未點交系爭3、5房屋予伊，伊得依系
爭契約第9條第2項請求違約金，依民法第231條第1、2項請求損害賠償，並以之與被上訴人之價金債權互為抵銷云云，然本院認定甲○○等2人就系爭3、5號房屋，僅有依現況點交之義務，其等所為給付符合債之本旨，業如前開㈠所述，上訴人以甲○○等2人違反契約義務為由，請求給付違約金、損害賠償，並以之為抵銷抗辯，自無理由。
六、綜上所述，Ａ３、Ａ１、Ａ２依繼承及系爭㈠契約之法律關係，請求黃國璋給付487萬7,575元，及自112年1月11日起按年息5％計算之利息予Ａ３、Ａ１、Ａ２公同共有。林延聰、Ａ１、Ａ２依繼承及系爭㈠契約之法律關係，請求黃國璋給付487萬7,576元，及自110年7月28日起按年息5％計算之利息予林延聰、Ａ１、Ａ２公同共有，併依繼承及系爭㈡契約之法律關係，請求頂峰公司給付3,025萬3,850元，及自110年7月28日起按年息5％計算之利息予林延聰、Ａ１、Ａ２公同共有，為有理由，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。原判決主文第1、2、3項漏未載明上開款項係給付予被上訴人公同共有之旨，爰將原判決主文第1、2、3項更正如本判決主文第3項所示，以資明確。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 6 月 24 日
民事第二十一庭
審判長法 官 陳蒨儀
法 官 宋家瑋法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 24 日
書記官 蘇秋凉
附表一：
土地部分 編號 土地坐落 面積 所有權人 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○ ○ 000 50 林忠賢 1920分之155 甲○○ 1920分之165建物部分 編號 建號 基地座落 建物面積(平方公尺) 所有權人 權利範圍 建物門牌 樓層面積 ／ 合計 1 000 臺北市○○區○○段○小段000地號土地 ---------- 臺北市○○區○○街○段00巷0號 一層：45.18 二層：45.18 合計：90.36 林忠賢 12分之1 甲○○ 12分之1附表二土地部分 編號 土地坐落 面積 所有權人 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○ ○ 000 50 林忠賢 1分之1建物部分 編號 建號 基地座落 建物面積(平方公尺) 所有權人 權利範圍 建物門牌 樓層面積 ／ 合計 1 未辦保存登記 臺北市○○區○○段○小段000地號土地 ---------- 臺北市○○區○○街○段00巷0號 一層：44.6 合計：44.6 甲○○ 1分之1