臺灣高等法院民事判決114年度重上字第463號上 訴 人 羅玉桂
羅建評
羅世明共 同訴訟代理人 張立業律師
段誠綱律師被 上訴人 阮秋波
羅曉鈞共 同訴訟代理人 胡智皓律師複 代理人 梁齡宇律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年9月27日臺灣新北地方法院113年度重訴字第251號第一審判決提起上訴，本院於115年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項更正為：上訴人羅玉桂、羅建評、羅世明應按附件所示不動產買賣契約之同一條件與被上訴人阮秋波、羅曉鈞訂立書面買賣契約；並應於被上訴人阮秋波、羅曉鈞各給付上訴人羅玉桂、羅建評、羅世明新臺幣壹仟壹佰陸拾參萬參仟壹佰參拾元之同時，將附表一所示土地應有部分按附表二所示被上訴人阮秋波、羅曉鈞潛在應有部分比例移轉登記之。
事實及理由按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，
非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查被上訴人於原審中主張上訴人於被上訴人給付新臺幣（下同）2,326萬6,260元之同時，應將附表1所示土地應有部分（下稱系爭土地應有部分）移轉登記予被上訴人公同共有。嗣於本院審理中，更正聲明為：上訴人應按其等與訴外人鄭柏惠（下逕稱其名）所簽訂如附件所示不動產買賣契約（下稱系爭契約）之同一條件，與被上訴人訂立書面買賣契約；並應於被上訴人各給付上訴人買賣價金1,163萬3,130元之同時，應將系爭土地應有部分按附表2所示被上訴人潛在應有部分比例移轉登記之（見本院卷第203至204頁），被上訴人已陳明原審及本院均是依土地法第34條之1第4項、第5項規定請求，且依土地法第34條之1執行要點第13點第10款更正其主張（見本院卷第204頁），是被上訴人前開所為，核屬不變更訴訟標的而為法律上陳述之更正，合先陳明。
被上訴人主張：兩造為被繼承人羅復中（已於民國111年11月2
日死亡）全體繼承人（應繼分各1/5），亦為系爭土地應有部分公同共有人。嗣上訴人於112年11月2日與鄭柏惠簽訂系爭契約，依土地法第34條之1規定將系爭土地應有部分以3,877萬7,100元出售予鄭柏惠，並於112年11月6日以臺北○○郵局第440號存證信函（下稱440號存證信函）通知伊於文到15日內行使優先承買權。伊收受440號存證信函後，旋於112年11月16日以新莊郵局第540號存證信函（下稱540號存證信函）向上訴人表示願以同一條件行使優先承購權。詎上訴人於112年11月20日以臺北○○郵局第520號存證信函（下稱520號存證信函）表示已與鄭柏惠解除系爭契約，然該解除對伊應不生效力，爰依土地法第34條之1第4項、第5項規定，求為命如前述更正後聲明所述之判決（原審為被上訴人勝訴判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
上訴人則以：被上訴人自始皆未依系爭契約同一價格即3,877萬
7,100元承購，而係僅願依2,326萬6,260元承購，故其對系爭土地應有部分之優先承購權已失效。又依系爭契約第12條第2項約定，伊與鄭柏惠就系爭土地應有部分為專屬買賣，因解除條件成就，系爭契約已溯及失效。況伊於被上訴人行使優先承購權前即112年11月15日已與鄭柏惠合意解除系爭契約，被上訴人無從行使其優先承購權等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人主張兩造為羅復中之全體繼承人，應繼分各1/5，羅復
中遺有系爭土地應有部分，由兩造公同共有。上訴人於112年11月2日與鄭柏惠簽定系爭契約，約定將系爭土地應有部分以3,877萬7,100元出售予鄭柏惠，並以440號存證信函通知其行使優先承購權等情，為上訴人所不爭執，並有440號存證信函、土地登記謄本在卷可稽【見原法院112年度板司調字第409號卷（下稱原審司調卷）第33至50、83至107頁】，自堪信為真實。
被上訴人主張其依土地法第34條之1第4項、第5項規定行使優先承購權，然為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠被上訴人已合法行使優先承購權：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應
有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前4項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1項、第4項、第5項分別定有明文。次按土地法第34條之1第4項規定之優先承買權為形成權，僅須他共有人以同一價格買受之意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力（最高法院106年度台上字第2406號判決參照）。又土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年台上字第793號判決意旨參照）。
⒉被上訴人主張上訴人於112年11月2日與鄭柏惠簽定系爭契約
，約定將系爭土地應有部分以3,877萬7,100元出售予鄭柏惠，並以440號存證信函通知其行使優先承購權後，其已於112年11月16日以540號存證信函向上訴人表示願以同一條件行使優先承購權，該信函已於112年11月17日送達上訴人指定之送達處所等情，業據提出440號存證信函、540號存證信函、收件回執為證【見原審司調卷第33至54頁、原法院113年度重訴字第251號卷（下稱原審重訴卷）第51至52頁】，且為上訴人所不爭執（見本院卷第100頁），自堪認為真實。
觀之上訴人寄發440號存證信函，已檢附系爭契約，將其等出賣系爭土地應有部分一事通知被上訴人，並請其於15日內表示是否依同一條件優先購買，而被上訴人於收受後即寄發540號存證信函，信函中明確表示要行使優先承購權，願依同一條件優先承購，並請上訴人一同辦理承購相關事宜，顯見被上訴人確已表示願以440號存證信函所附系爭契約之同一條件優先承購系爭土地應有部分之意，則被上訴人既於440號存證信函所定收受後15日內之回覆期限內，將其等願以同一條件優先承購之意思表示通知達到上訴人，依上說明，被上訴人已合法行使優先承購權，應堪認定。⒊上訴人雖抗辯被上訴人於原審起訴及第二審準備程序時僅願
對上訴人給付2,326萬6,260元（見原審司調卷第10頁、原審重訴卷第65至66頁、本院卷第125至126、181至182頁），顯見被上訴人不願接受系爭契約之同一條件云云；被上訴人則主張該價金係以系爭契約全部價金扣除其潛在應有部分比例（率）即應繼分計算之，並非係變更買賣條件等語。查，依土地法第34條之1第4項規定之優先承購為形成權，僅須他共有人以同一價格買受之意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力，則被上訴人既已以540號存證信函向上訴人表示願行使優先承購權並與其等訂約之意思，該優先承購權之行使已生效力，已如前述。並參照土地法第34條之1執行要點第13點第10款規定，被上訴人優先承購之範圍應扣除其潛在應有部分比例即應繼分計算之，且因本件被上訴人行使優先承購權有2人，2人間復未約定行使比例，應推定得行使比例為均等，是被上訴人所得行使優先承購權之潛在應有部分比例應各為1/10，又系爭契約價金為3,877萬7,100元，則被上訴人主張其等分別給付上訴人各1,163萬3,130元（38,777,100×1/10×3=11,633,130)，符合系爭契約之同一條件等語，洵屬有據。上訴人前開抗辯，則非可採。
㈡系爭契約第12條第2項約定屬脫法行為而無效：
上訴人辯稱：系爭契約第12條第2項約定為專屬買賣約定，因解除條件成就，系爭契約已溯及失效，被上訴人無從行使優先承購權云云，惟按土地法第34條之1第4項規定，係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪（最高法院108年度台抗字第590號裁定意旨參照）。查系爭契約第12條第2項固約定：「本案若有他地公同共有人主張優先承買時，由乙方（即上訴人）同意出售人負責排除之，如30天內無法排除時，雙方同意本約無條件解除，雙方不負違約責任，乙方無條件返還已收取之價金。」等語（見原審司調卷第46頁），細繹該約定目的乃在限制或剝奪其他公同共有人即被上訴人行使優先承購權，以規避土地法第34條之1規定之適用，揆諸前開說明，自屬脫法行為而無效，是上訴人上開所辯，無足憑採。
㈢上訴人與鄭柏惠解除系爭契約，對被上訴人不生效力：
上訴人復辯稱其與鄭柏惠已於112年11月15日合意解除系爭契約，被上訴人遲於同年11月16日始行使優先承購權，因系爭契約已不存在，被上訴人自無從行使云云，然按土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，不得再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用（最高法院84年度台上字第2134號判決意旨參照）。查，上訴人雖於112年11月20日以520號存證信函通知被上訴人，其與鄭柏惠已合意解除系爭契約一事，並附上解除日期為112年11月15日之解除土地買賣契約書為憑（見原審司調卷第55至58頁），然衡以被上訴人表示願意行使優先承購權之信函早於112年11月17日送達上訴人指定之送達處所，上訴人卻遲於同月20日方告知系爭契約於112年11月15日已合意解除；並參佐系爭契約之買受人鄭柏惠乃上訴人羅世明之前配偶（見原審司調卷第81頁），與羅世明於100年1月5日至101年1月30日、111年11月25日至112年10月13日兩度結婚、離婚，則鄭柏惠對系爭土地應有部分上有未辦保存登記建物至少7棟一節，難認完全不知，惟其與上訴人間在系爭契約中卻未有隻字片語提及前開建物如何處理，則其事後再以發現產權複雜為由，進而與上訴人合意解除系爭契約，實有違常情。再者，上訴人與鄭柏惠間系爭契約第12條第2項約定，欲排除被上訴人行使優先承購權等情，被上訴人主張前開解除契約書所載解約日期112年11月15日乃虛偽倒填乙情，即屬可採。由上，堪認上訴人與鄭柏惠合意解除系爭契約，應係在上訴人通知被上訴人行使優先承購之後，以規避土地法第34條之1規定之適用，上訴人與鄭柏惠解約系爭契約自無從對被上訴人生效，是上訴人上開辯解，洵無足採。㈣從而，被上訴人本於土地法第34條之1第4項、第5項規定，請
求上訴人應按系爭契約之同一條件，與被上訴人訂立書面買賣契約，及於被上訴人各給付上訴人買賣價金1,163萬3,130元之同時，應將系爭土地應有部分按附表2所示被上訴人潛在應有部分比例移轉登記，均屬有據。
綜上所述，被上訴人依土地法第34條之1第4項、第5項規定之，
請求上訴人應按系爭契約之同一條件，與被上訴人訂立書面買賣契約，及於被上訴人各給付上訴人買賣價金1,163萬3,130元之同時，應將系爭土地應有部分按附表2所示被上訴人潛在應有部分比例移轉登記，自屬正當，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另原判決主文第1項，依被上訴人於本院所更正之聲明，更正如主文第3項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 29 日
民事第二十三庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 許勻睿法 官 陳君鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 29 日
書記官 郭姝妤附表1編號 地號 權利範圍（應有部分） 1 新北市○○區○○段000地號 1598697/900000 2 新北市○○區○○段000地號 1598892/900000 3 新北市○○區○○段000地號 1448793/900000附表2：
編號 被上訴人 應繼分 得行使優先購買權之潛在應有部分比率 被上訴人應支付價金（新臺幣） 1 羅曉鈞 1/5 1/5*2=1/10 1,163萬3,130元 2 阮秋波 1/5 1/5*2=1/10 1,163萬3,130元