臺灣高等法院民事判決114年度重上字第498號上 訴 人 林雪華訴訟代理人 毛國樑律師
蔡佩嬛律師被 上訴人 黃柏蒼
黃柏銘黃瑄雯共 同訴訟代理人 張百欣律師
毛仁全律師上列當事人間請求分割共有物等事件，上訴人對於中華民國113年12月31日臺灣桃園地方法院111年度重訴字第511號第一審判決提起一部上訴，本院於114年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。
兩造共有之桃園市○○區○○段○○○段○000000000地號、面積547平方公尺之土地應分割如原判決附圖三所示，並由上訴人補償被上訴人新臺幣460萬3,243元。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，關於分割共有物部分由兩造依附表所示比例負擔，關於金錢請求部分由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人即伊等之父黃石儀與上訴人林雪華於民國103年5月8日簽屬協議書（下稱系爭協議）合資購買坐落桃園市○○區○○段○○○段○000000000地號、面積547平方公尺之土地（下稱系爭土地），黃石儀於107年6月9日死亡，被上訴人為其繼承人，兩造就系爭土地之應有部分比例如附表所示。系爭土地屬「變更大園（○○地區）都市計畫（第二次通盤檢討）案」使用分區為「第一種住宅區」。系爭協議並未約定禁止分割，亦非無法原物分割，請求依誠立不動產估價師聯合事務所評估報告（下稱系爭鑑價報告）附件一（即原判決附圖一〈下稱附圖一〉）所示方案為原物分割，由伊等就該圖編號A部分保持共有，伊等願各補償上訴人新臺幣（下同）118萬5,262元。又系爭土地尚未出售，系爭協議第二條第㈡項第4款但書約定（下稱系爭約款）伊等應給付上訴人利息322萬元之付款條件尚未成就而無給付義務等語（原審就系爭土地判命兩造依附圖一方式分割系爭土地，並駁回上訴人反訴請求322萬元部分，上訴人就此部分聲明不服，提起上訴，其餘部分均未據兩造聲明不服，未繫屬本院部分不予贅述）。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡就上訴人上訴聲明第㈣項部分，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、上訴人則以：伊與黃石儀於系爭協議約定為投資轉售獲利而購入系爭土地，伊乃捐贈名下土地做為道路用地，以換取增加系爭土地容積率，系爭土地僅一側臨○○路，如以原物分割之方式，將導致系爭土地之價值貶損，以變價分割之方式對兩造之利益最大，且符合系爭協議之目的。縱採原物分割，應依系爭鑑價報告附件二（即原判決附圖三〈下稱附圖三〉）所示之分割方案予以分割，伊願以460萬3,243元補償被上訴人。另系爭土地已終止借名登記關係，被上訴人已取得系爭土地之應有部分1/3之獲利，依系爭約款之約定，被上訴人應給付利息總額322萬元予伊。縱認給付條件尚未成就，惟被上訴人一再阻撓上訴人出售系爭土地，且其等提起本件分割共有物訴訟，係為阻止系爭土地整筆出售以規避上開給付義務，以社會通念及誠信原則，被上訴人係以不正當方法使條件無法成就，應視為給付條件已成就等語，資為抗辯。於本院之上訴聲明：㈠原判決關於下開㈡㈢部分廢棄。㈡系爭土地應變價分割。㈢被上訴人應連帶給付上訴人322萬元及自民事答辯暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣上開第㈢項聲明，被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
三、上訴人於95年間向訴外人蔡正雄等人購買系爭土地，並與黃石儀就系爭土地約定投資利潤之分配，於95年5月6日簽訂合約書（下稱系爭合約書），嗣上訴人與黃石儀於103年5月8日簽訂系爭協議以補充兩造關於合購系爭土地之權利義務。黃石儀死亡後，被上訴人為其繼承人，並主張系爭土地應有部分1/3為黃石儀所有，並借名在上訴人名下，該借名登記關係於黃石儀死亡時終止，請求將系爭土地應有部分1/3移轉登記予被上訴人而獲勝訴判決確定（案列：原法院108年度訴字第1858號、本院110年度重上字第240號），業據本院調取卷宗核閱屬實，被上訴人於111年5月30日完成所有權移轉登記，有土地謄本可按（見原審司調卷60-61頁），為兩造所不爭執，首堪認定。
四、兩造就系爭土地應予分割均不爭執，惟被上訴人主張系爭土地應原物分割如附圖一所示，上訴人則主張應分割如114年10月23日民事辯論意旨狀附表所示，且請求被上訴人應依系爭約款給付322萬元等語，經查：
㈠按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項分別定有明定。準此，分割共有物究以原物分配或變賣分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，必共有人均受原物分配顯有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人。而前述所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難（如法律上禁止細分），以及事實上之困難（如共有人按其應有部分分配所獲分配之共有物極少，致難以利用）。
㈡依上訴人與黃石儀所簽立之系爭合約書約定：「……由甲方（
即上訴人）出資1,800萬購買○○街建地（即系爭土地）。雙方同意乙方（即黃石儀）佔三分之一買賣利潤之差價，乙方未出任何資本，但95年8月起，每月10日乙方必須支付甲之利息兩萬元（約600萬銀行4％之利息）。將來賣出資本總額之1,800萬全數屬於甲方所有，餘額所賺之利潤甲方分得三分之二、乙方分得三分之一。……」等語，及系爭協議除重申上開系爭合約書之內容，並於第條第㈡項約定：「鑑於前開約定內容文義尚有不明確之處，為免日後紛爭，雙方合意變更其內容如下：⒈合購土地之價金1,800萬元，由甲方負擔1,200萬元，乙方負擔600萬元。⒉乙方依前項約定應負擔之地價金600萬元，由甲方先行墊付。⒊就甲方依第2項約定墊付之600萬元，乙方應自95年8月起按月給付依週年利率4％計算之利息（即每月2萬元）予甲方。⒋損益分配：合購土地出售之價款，於甲方得先扣除：⑴出資額1,800萬元；⑵因購買及出售合購土地支出之一切費用。合購土地出售之價款於甲方扣除前開2項金額後，如仍有賸餘，該餘款由甲方取得3分之
2、乙方取得3分之1。……」等語（見原審重訴卷㈠第73-75頁）。又上訴人為使系爭土地之容積率擴大以利出售，乃將其所有之同段之000-0號土地全部權利及同段之000-0號土地264/1000應有部分贈與桃園市政府，有該府105年11月7日函可佐（見同上卷第131-133頁），則上訴人抗辯其購入系爭土地之始即係為投資獲利之目的等語，尚非無憑。惟觀諸上開二份契約內容，乃上訴人與黃石儀就合資購買系爭土地之投資損益分配為約定，且黃石儀並未曾登記取得系爭土地應有部分，是兩人於上開二份契約就系爭土地所為之相關約定，自非屬關於共有物之分割協議，亦與系爭土地得否分割或方法無涉。又被上訴人於111年5月30日登記取得系爭土地應有部分，與上訴人均為共有人，應有部分如附表所示，兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，此為兩造所不爭執（見本院卷第219頁），惟迄今仍無法就分割方法達成協議，則被上訴人訴請裁判分割系爭土地，即無不合，應予准許。
㈢有關系爭土地應採何種分割方案較為適當?⒈系爭土地之使用分區為大園（○○地區）都市計畫（91年12月1
9日）第一種住宅區，無土地法第31條最小面積單位之分割限制，亦非屬農業用地、未申請興建農舍，且未受法定空地分割限制發照之記載，有桃園市政府都市發展局（下稱都發局）111年11月29日函及所附桃園市政府都市計劃土地使用分區（或公共設施）證明書、桃園市政府地政局111年11月30日函、桃園市政府農業局111年12月2日函、桃園市政府建築管理處111年12月2日函等件可按（見原審卷㈠第23、27、2
9、37-40頁）。又系爭土地三面臨路，其中面向○○路，對向為重劃區，四周有民宅、商店，路旁亦有公車站牌，另二面為面臨○○路000巷側及未開闢道路，有原審勘驗筆錄、系爭鑑價報告可佐（見同上卷第177頁、系爭鑑價報告）。依系爭土地之地籍圖謄本以觀，系爭土地之形狀相對方正（見原審司調卷第47頁），並無崎嶇、畸零難以分割之情形，且共有人僅兩造、共有關係單純，及考量被上訴人主張系爭土地為黃石儀所留下之財產，對該土地有情感上之因素等綜合考量，系爭土地以原物分割既無困難，自不得僅因兩造就分割方案相持不下而逕為變價分割，應以原物分割較為適當。⒉又上訴人係為投資獲利之目的購入系爭土地，其亦陳明將來
欲售所分得之土地；惟依被上訴人所陳：伊等對系爭土地有情感上因素，伊等想蓋透天房子，三兄妹一起共同居住等語（見本院卷第220-221、332頁），可徵兩造對系爭土地分割後之使用收益方式迴異（上訴人欲轉售投資獲利以取得經濟上較高之價值，被上訴人則係作為自用住宅使用）。又上訴人單獨持有系爭土地應有部分為2/3，被上訴人之應有部分各為1/9，依系爭鑑價報告內容，如採取被上訴人主張之附圖一為分割（即被上訴人分得臨○○路部分），則面臨○○路之土地僅占系爭土地之1/3，分割後系爭土地之整體價值最低，不但損及全體共有人之利益，且依兩造所陳之使用目的，被上訴人未來起造之自用住宅臨○○路，上訴人基於商業投資目的購入之土地及已捐贈土地換取增加容積率之利益，反因分割後位於後方，顯然對共有物之經濟效用及共有人利益之價值判斷輕重失衡。是經審酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益及兼顧兩造共有人之利益與實質公平，應採附圖三之方案為原物分割，由上訴人取得臨○○路較高價值土地之一側（即A部分），被上訴人取得B部分，較有利於系爭土地整體周邊經濟效益發展。
⒊上訴人雖抗辯如採原物分割之方式，系爭土地價值貶損達1,2
47萬餘元，且影響容積率使用額度等語。惟查，依系爭鑑價報告所載，變價分割之估價價值為8,538萬1,230元，高於附圖三原物分割之價值7,855萬4,410元（計算式：56,972,850+21,581,560=78,554,410），固因細分而使分割後之總價值低於原未分割前之總價值。然原物分割方案之本質皆屬土地切割，各共有人受分配面積必然小於整體土地，均有價值減損之可能，殆難僅因分割後之總價值有減損之虞，即遽然否定原物分割之可行性。各共有人既得隨時請求分割共有物以消滅原共有關係，各共有人得自行考量如何利用其分割後受分配之土地，或部分共有人合意繼續保持部分共有之分割結果（例如本件之被上訴人），更彈性助於各共有人之獨立或統整利用計畫。而被上訴人對於其等應有部分既有土地利用之規劃，其等又願意維持共有提升土地之利用，自難單以兩造就系爭土地分割後之總價值有下降之可能，逕為否定原物分割之方式。且系爭土地依附圖三為原物分割後，前因上訴人捐贈他筆道路土地而經核准移入之容積仍得依分割後之比例申請建築，有都發局113年3月21日函可按（見原審重訴卷㈠第309-310頁），是由上訴人依附圖三所示方式取得面臨○○路之A部分土地後自得按2/3之比例充分使用該容積率，而無損及其利益，是上訴人以上情為由，抗辯應採變價分割，並非可取。
㈣有關兩造就附圖三之分割方案應如何互為金錢補償？⒈按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項亦有明定。蓋分割共有物而以原物分配於各共有人者，係以各共有人存於共有物之應有部分相互移轉，使共有人就各該分配所得之部分取得單獨之所有權。故以原物為分配時，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分相互移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號民事判例意旨參照）。又金錢補償係指依原物市場交易之價格予以補償而言，法院並應本於職權綜合各共有人之利益、審酌一切情狀以為定奪，且審酌共有物分割之金錢補償，係以各共有人按應有部分比例算出之價額是否相當公允而定其找補金額。
⒉查系爭土地一面臨○○路，另二面為○○路000巷側及未開闢道路
，已如前述，且系爭土地面積計為547平方公尺（約165.47坪），本有相當規模，於分割後各A、B部分土地，僅A部分面臨○○路，環境及交通往來方便程度難求得一致，價值尚非相當，自應區辨坐落位置與現狀條件各別評估鑑價；附圖三所示分割方案，主要係依兩造未來就系爭土地之使用目的、占有比例、意願及經濟效益等情而為安排，是於計算後如共有人分割取得部分之價值，未能等同於按系爭土地市價總值換算其等原應有部分得受分配程度，即有在共有人間相互找補，由獲分配部分高於原應有部分價值者，依民法第824條第3項規定，以金錢補償其他分配不足額者之必要。系爭鑑價報告由估價師對系爭土地就一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及該土地最有效使用情況而為專業分析，有該報告可參。系爭鑑價報告亦已敘明相關鑑價之規定及方法予以鑑定，且就容積率部分，系爭鑑價報告之估價前提㈤估價條件⒉⒊亦就此一併考量，鑑價過程尚屬客觀詳實、專業公允，其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，兩造就系爭鑑價報告內容亦未爭執，是本院認系爭鑑價報告所認之估價金額，應堪採信，得為系爭土地找補金額之基準。又系爭土地應採附圖三所示分割方案為分割，依系爭鑑價報告，附圖三之分割方式，系爭土地價值為7,855萬4,410元（計算式：56,972,850+21,581,560=78,554,410），上訴人占應有部分2/3，故其價值為5,236萬9,607元（計算式：78,554,410×2/3=5,236萬9,607），而附圖三A部分土地價值為5,697萬2,850元，故上訴人應補償被上訴人460萬3,243元（計算式：56,972,850-52,369,607=4,603,243）。
㈤有關上訴人請求被上訴人依系爭約款給付利息總額322萬元是
否有理?⒈按條件係法律行為之附款，依當事人之意思以限制法律行為
之效力。所謂條件，謂法律行為效力之發生或消滅，繫於將來成否客觀上不確定之事實。以將來不確定之事實為條件，如該事實不發生，條件即不成就，於停止條件，其法律行為不發生效力，於解除條件，其法律行為不失其效力，民法第99條第1、2項分別定有明文。次按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決意旨參照）。
⒉上訴人雖主張：系爭協議約定系爭土地出售後將結算相關費
用，被上訴人應依系爭約款給付伊利息總額322萬元等語，惟系爭協議第二條第㈡項第4款約定「……⒋損益分配：合購土地出售之價款，於甲方（即上訴人）得先扣除：⑴出資額1800萬元；⑵因購買及出售合購土地支出之一切費用。合購土地出售之價款於甲方扣除前開2項金額後，如仍有賸餘，該餘款由甲方取得3分之2、乙方(即黃石儀)取得3分之1。但經103年5月8日協商乙方應再給付甲方其依第3條約已給付之利息總額」等語，依其內容，系爭土地於出售後，經結算上訴人因購買及因出售所支出之一切費用，餘款由上訴人分得2/3，黃石儀分得1/3，再依103年5月8日之協商，由黃石儀給付上訴人已付之利息總額，其文義甚為明確，上訴人主張於被上訴人取得系爭土地之應有部分1/3後，系爭約款之清償期已屆至云云，復未提出其他足資探求真意之證據資料以供審酌，自非可採。
⒊上訴人再主張：被上訴人一再阻撓上訴人出售系爭土地，且
提起分割共有物訴訟，係為阻止系爭土地整筆出售以規避給付322萬元之義務，以社會通念及誠信原則，係以不正當方法使條件無法成就，應視為給付條件已成就等語。查系爭協議第二條第㈡項第4款固就系爭土地出售後之價金分配方式及給付利息總額為約定，然並無系爭土地不予分割、應整筆出售之約定，亦與分割與否或方法無涉。被上訴人基於土地共有人之地位起訴請求分割系爭土地，並主張原物分割，難認有何違反誠信原則或構成民法第101條第1項規定之餘地，自無視為條件成就使清償期屆至之效力。且縱認系爭合約書、系爭協議所約定之契約目的，將於分割共有物判決確定後即確定無法達成，惟兩造仍得就此進行結算，尚無因上訴人訴請分割共有物即致無從進行結算、分配損益、結算已付利息之情事。上訴人於兩造尚未進行結算上訴人所支出之一切費用及分配損益前，逕依系爭約款請求被上訴人給付322萬元即非可採。上訴人以此主張被上訴人應給付322萬元之本息，於法不合，洵屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項、第824條規定訴請裁判分割系爭土地，為有理由。本院綜合審酌當事人意願、考量系爭土地利用、經濟效益、面積、顧全兩造全體共有人使用目的、意願及最大利益，認系爭土地之分割方法應以附圖三所示方案為適當，並由上訴人補償被上訴人460萬3,243元。原判決認定之分割方案既與本院不同，原判決即屬無可維持，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，應認有理由，爰廢棄原判決，並改判如主文第2項所示。另上訴人依系爭約款請求被上訴人給付322萬元本息部分，則屬無據，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
六、裁判分割共有物之形成訴訟，法院決定共有物分割之方法時，應斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不受起訴聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同，則依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項後段規定，由兩造依系爭土地應有部分比例分擔訴訟費用，始為公平。至上訴人依系爭約款請被上訴人給付322萬元部分之裁判費，則由上訴人負擔，爰諭知如主文第4項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由，判決如
主文。中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
民事第九庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 徐雍甯法 官 葉珊谷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
書記官 陳玉敏附表編號 土地地號 共有人 應有部分 1 桃園市○○區○○段○○○段000000地號 （面積547平方公尺） 黃瑄雯 9分之1 黃柏蒼 9分之1 黃柏銘 9分之1 林雪華 3分之2