臺灣高等法院民事判決114年度重上字第657號上 訴 人 陳錦慶訴訟代理人 商桓朧律師被 上訴 人 陳錦雄訴訟代理人 吳富美上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國114年3月26日臺灣新竹地方法院112年度訴字第1321號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於115年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
二、被上訴人應將新竹市○○段○○段00○號房屋（門牌新竹市○○路○段000號）點交上訴人。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十八，餘由上訴人負擔。
五、本判決關於命被上訴人給付部分，於上訴人以新臺幣三百二十七萬元供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣九百八十萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：
一、第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。上訴人在原審第3項聲明為：被上訴人應給付新臺幣（下同）25萬2,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見原審卷第9頁），嗣於本院減縮聲明為：被上訴人應給付25萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第192頁），係減縮應受判決事項之聲明，核與上揭規定相符，應予准許。
二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國112年8月3日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人購買新竹市○○段○○段00○號房屋（門牌新竹市○○路○段000號，下稱系爭房屋），總價980萬元，伊已給付全部價款，被上訴人於112年8月17日將系爭房屋移轉登記予伊。詎兩造於112年9月1日辦理點交會勘，伊發現系爭房屋有廢棄物散布屋內，外牆廣告物及鐵架未拆，屋內多處明顯漏水痕跡等瑕疵，被上訴人當日亦未點交系爭房屋，伊得依民法第348條第1項規定，請求被上訴人點交系爭房屋，並依系爭契約附件即被上訴人與證人黃湘賀112年3月7日簽訂之不動產買賣契約書（下稱附件契約）第7條第2項、第8條第2項前段約定、民法第250條第1項規定，請求被上訴人自112年9月1日起，按日給付違約金1,960元，另依附件契約第7條第4項中段約定、民法第359條、第360條規定，請求被上訴人給付清運拆除修繕費用23萬2,000元、門窗修繕費用1萬5,000元，依民法第179條規定，請求被上訴人給付代墊之契稅撤案代辦費3,000元，共計25萬元。爰求為命被上訴人⑴將系爭房屋點交予伊。⑵自112年9月1日起至點交系爭房屋之日止，按日給付伊1,960元。⑶給付25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑷願供擔保，請准宣告假執行之判決（未繫屬本院部分不予贅述；求為判決之內容下合稱減縮聲明）。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明為：原判決廢棄；改判如減縮聲明。
二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，依其書狀及先前開庭陳述則以：伊已於112年9月1日完成點交，縱未完成點交，亦為上訴人拒絕點交。伊原將系爭房屋出售予黃湘賀，當時與黃湘賀談好是現況交屋、黃湘賀自行修復房屋漏水，因上訴人行使優先承買權，最終由上訴人承買，承買條件自應與黃湘賀相同，上訴人請求違約金、清運拆除修繕等費用均無理由等語，資為抗辯。
三、查被上訴人原將系爭房屋出售予黃湘賀，被上訴人、黃湘賀於112年3月7日簽訂附件契約，嗣上訴人行使優先承買權，向被上訴人購買系爭房屋，兩造於112年8月3日簽訂系爭契約，被上訴人並於112年8月17日將系爭房屋移轉登記予上訴人等事實，為兩造所不爭執，堪信為真正。上訴人請求點交系爭房屋、給付清運拆除修繕等費用、違約金，則為被上訴人以前詞所拒。茲就爭點論述如下：
㈠上訴人得請求被上訴人點交系爭房屋：⒈物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權
之義務，民法第348條第1項著有規定。所謂交付，即為移轉占有，使買受人對於買賣標的取得事實上管領力之狀態。
⒉被上訴人雖辯稱：伊已於112年9月1日完成點交，縱未完成點
交，亦為上訴人拒絕點交云云。惟查，依上訴人陳稱：當時系爭房屋鐵捲門無法開啟，找人維修更換遙控器，開門後屋內有很多垃圾、舊衣服，伊要求被上訴人清空屋內雜物，被上訴人要伊清除費用出一半，伊拒絕，被上訴人就沒有將遙控器、鑰匙交給伊等語（見原審卷第81、156頁）；被上訴人陳稱：當天上訴人律師說要清除費用，地政士（證人洪淑瑄）在場幫忙協調一人出一半，但趙珍珍（上訴人配偶）不同意，才拖到現在，遙控器當天確實沒有交給上訴人，伊認為上訴人本來就要照伊與黃湘賀之買賣條件負擔處理廢棄物及房屋修繕費用，如伊將鑰匙交給上訴人，上訴人又要伊負擔這些費用，伊覺得不合理等語（見原審卷第81、82、156頁），足認兩造本預定於112年9月1日進行點交，惟上訴人見到系爭房屋現場狀況後，要求被上訴人負擔廢棄物清運費用及房屋修繕費用，代書洪淑瑄協調一人出一半費用，但上訴人拒絕，故被上訴人未將系爭房屋鑰匙、遙控器交給上訴人，自難認上訴人對於系爭房屋取得事實上管領力，是被上訴人並未將系爭房屋點交上訴人，堪予認定，亦難認上訴人有何拒絕點交而有受領遲延情事，被上訴人就此所辯，並非可採。則上訴人依民法第348條第1項規定，請求被上訴人點交系爭房屋，應屬有據。㈡上訴人不得請求被上訴人給付清運拆除修繕等費用：⒈租用基地建築房屋，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同
樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項規定明確。所謂基地所有人有依同樣條件優先購買之權，係指在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，基地所有人得要求優先成為房屋之買受人之謂。又優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力（最高法院108年度台上字第1423號判決意旨參照）。
⒉經查，黃湘賀到庭結證稱：簽約前伊有到系爭房屋看過，系
爭房屋共有3樓，伊1至3樓都有看，當時與被上訴人約定現況交屋，因交屋後伊打算作為店面使用，要重新裝潢，所以有跟被上訴人說好系爭房屋廣告招牌、鐵架及其他廢棄物伊會自行處理，如有漏水及其他要修繕情形伊會自行修繕，不需要被上訴人先處理，伊再裝潢，這只是浪費雙方時間與金錢等語（見原審卷第182至184頁）；地政士洪淑瑄到庭結證稱：被上訴人與黃湘賀係在伊事務所簽訂附件契約，簽約當下雙方有講好系爭房屋如有漏水、水電瓦斯、廣告招牌等問題，黃湘賀會自己出錢修繕處理，因其等談得很好，伊就沒有註明在附件契約內。後來上訴人優先承買時伊有向上訴人說明上述情形，伊有說黃湘賀買系爭房屋所有屋況都會自己處理，因被上訴人年紀大了，伊講了很久，但上訴人不同意伊寫在系爭契約，伊就尊重上訴人等語（見原審卷第126至129頁），前開證言互核大致相符，應堪採信。由上可知，被上訴人與黃湘賀於簽訂附件契約時約定現況交屋，系爭房屋廣告招牌、鐵架及其他廢棄物由黃湘賀自行處理，如有漏水及其他要修繕情形由黃湘賀自行修繕，且不因未記載在附件契約而影響此部分約定之效力，上訴人徒以附件契約之標的物現況說明書關於是否有滲漏水情形之選項勾選「否」（見原審卷第43頁），而謂被上訴人與黃湘賀係以系爭房屋無漏水為前提成立買賣契約云云，自非可採。再者，被上訴人與黃湘賀上述約定，上訴人行使優先承買權後，洪淑瑄已如實告知，上訴人於知悉後既仍願承買系爭房屋，並與被上訴人簽訂系爭契約，應認被上訴人與黃湘賀上述約定內容亦屬兩造約定，不因上訴人拒絕洪淑瑄將此記載在系爭契約而有不同。稽此，兩造既約定現況交屋，系爭房屋廣告招牌、鐵架及其他廢棄物由上訴人自行處理，如有漏水及其他要修繕情形由上訴人自行修繕，縱系爭房屋有上訴人主張之廢棄物散布屋內，外牆廣告物及鐵架未拆，屋內多處明顯漏水痕跡等情，亦應由上訴人自行修繕處理。故上訴人依附件契約第7條第4項中段約定、民法第359條、第360條規定，請求被上訴人給付清運拆除修繕費用23萬2,000元、門窗修繕費用1萬5,000元，不應准許。
⒊上訴人復依民法第179條規定，請求被上訴人給付代墊之契稅
撤案代辦費3,000元。惟該費用乃洪淑瑄對上訴人出具之服務收費明細表中之費用之一（見本院卷第167頁），且係基於上訴人行使優先承買權而來，則上訴人繳納該費用，難認有何被上訴人受有利益，並致上訴人受有損害之不當得利情事。是上訴人此部分請求，實屬無據。
㈢上訴人不得請求被上訴人給付違約金：⒈附件契約第7條第2項約定：「前項期限屆至前完成移轉登記
並塗銷他項權利登記，買賣雙方應於5日內完成點交手續，否則依違約事項計算違約金」，第8條第2項前段約定：「賣方（即被上訴人）違反契約之義務時，每逾一日按買方（即上訴人）已付價款萬分之2計算違約金（自逾期之次日至完成給付日止）……」（見原審卷第37頁）。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項規定甚明。
⒉查兩造原預定於112年9月1日進行點交，但上訴人見到系爭房
屋現場狀況後，要求被上訴人負擔廢棄物清運費用及房屋修繕費用，地政士洪淑瑄協調一人出一半費用，上訴人拒絕，故被上訴人未交付系爭房屋鑰匙、遙控器，而未將系爭房屋點交上訴人。惟廢棄物清運費用及房屋修繕費用本應由上訴人自行負擔處理，已如前述，足認被上訴人係因上訴人不合約定之要求，始未進行點交，故被上訴人於112年9月1日未點交系爭房屋予上訴人，難認具備可歸責事由，自不構成債務不履行。則上訴人依附件契約第7條第2項、第8條第2項前段約定、民法第250條第1項規定，請求被上訴人自112年9月1日起至點交系爭房屋之日止，按日給付違約金1,960元，亦難憑採。
四、從而，上訴人依民法第348條第1項規定，請求被上訴人點交系爭房屋予上訴人，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行聲請，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，判決如
主文。中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 林尚諭法 官 張文毓正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
書記官 劉文珠