臺灣高等法院民事判決114年度重上字第616號上 訴 人 黃文琦訴訟代理人 吳威廷律師被 上訴 人 余素秋(即余林梅之承受訴訟人)訴訟代理人 陳明宗律師複 代理 人 蔡爵陽律師被 上訴 人 余英基(即余林梅之承受訴訟人)
余英慈(即余林梅之承受訴訟人)
余英輔(即余林梅之承受訴訟人)上 一人 之法定代理人 張惠芬共 同訴訟代理人 吳麒律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年12月31日臺灣新北地方法院113年度訴字第835號第一審判決提起上訴，本院於115年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、原被上訴人余林梅（下稱姓名）於民國115年4月7日死亡，其繼承人為余素秋、余英基、余英慈、余英輔（下合稱被上訴人），有戶籍謄本、光復後除戶戶籍簿冊浮籤記事資料專用頁、繼承系統表在卷可參，並經其等聲明承受訴訟（見本院卷第147至159頁），核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。余林梅已死亡，其繼承人即被上訴人，惟於本院審理時初未列繼承法律關係為其請求騰空遷讓房屋及賠償相當於租金不當得利之依據，嗣為補充（見本院卷第220頁），核屬不變更訴訟標的，而補充法律上之陳述，非訴之變更或追加。
三、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款定有明文。上訴人在原審未到庭，亦未為任何答辯，提起上訴後，於本院抗辯其與余林梅間存有讓與擔保法律關係，其所簽訂之租賃契約係屬通謀虛為意思表示等情（見本院卷第234至242頁），核屬新攻擊防禦方法之提出。惟查，原審於113年10月17日言詞辯論通知書送達上訴人處所，因未獲會晤本人，由受僱人受領方式送達上訴人（見原審卷第139頁），上訴人於該次言詞辯論期日未到庭，原審即依被上訴人聲請為一造辯論判決。本院審酌本件爭議事項之複雜程度，如不許上訴人於第二審提出防禦方法，對其有顯失公平之虞，依前揭說明，應准許其提出，合先敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：余林梅所有之新北市○○區○○段0000建物即門牌號碼新北市○○區○○路000號8樓房屋（下稱系爭房屋）於111年1月1日出租予上訴人，並簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年1月1日起至112年12月30日止，每月租金為新臺幣（下同）2萬元。然上訴人僅給付1年租金，尚餘1年租金未再給付，且於系爭租約期滿後，迄今未遷離系爭房屋而無權占有，余林梅得請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利。余林梅於115年4月7日死亡，權利義務由被上訴人繼承等情。爰依系爭租約第14條第1項、第3項約定、民法第179條、第767條第1項前段、中段規定及繼承之法律關係，擇一求為命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元（原審為上訴人敗訴之判決，其不服提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊先前有向余林梅借款500多萬元及300多萬元（下稱系爭債務），而系爭房屋及其坐落基地（下稱系爭房地）當時價值約1,200萬元，為擔保系爭債務，方將系爭房地登記於余林梅名下，由伊繼續居住其中，並陸續償還系爭債務。系爭租約改變上開讓與擔保約定内容，且簽立時余林梅已經為監護宣告，監護人卻未如實告知伊，系爭租約尚有疑義；縱認系爭租約有效，因租期屆滿後，伊仍繼續居住其中，余林梅亦未為反對之意思，應視為不定期租賃契約等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項（見本院卷第220頁，並依論述之妥適，調整其內容）：
㈠上訴人於82年9月3日以買賣為原因取得系爭房地所有權，後
因積欠花蓮區中小企業銀行股份有限公司債務遭拍賣，由訴外人郭峰余取得；另於93年8月27日由上訴人以陳昱如名義取得系爭房地後，以買賣為原因，於100年1月24日移轉登記予余林梅，有土地、建物登記公務用謄本、新北市地籍異動索引等件可參（見原審卷第45至51、55至59頁、本院卷第130頁)。
㈡余林梅之代理人簡銘慶於111年1月1日與上訴人簽訂系爭租約
，約定每月租金2萬元，租賃期間自111年1月1日起至112年12月30日止，有系爭租約可參（見原審卷第145至153頁）。
㈢上訴人現仍居住於系爭房屋內。
四、被上訴人主張系爭租約已屆至，上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠上訴人辯以其與余林梅間就系爭房地所有權之移轉係基於讓與擔保法律關係所為，並非有理：
⒈按所謂讓與擔保契約，乃債務人為擔保其債務之清償，將自
己或第三人提供之擔保物所有權移轉登記與債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償之契約（最高法院111年度台上字第32號判決意旨參照）。上訴人辯稱其與余林梅間就系爭房地所有權之移轉，存有讓與擔保之法律關係，為被上訴人所否認，自應就此有利於己之事實，負舉證之責。
⒉系爭房地原為上訴人所有，於100年1月24日其將系爭房地所
有權以買賣為原因移轉登記予余林梅（見不爭執事項欄㈠）。上訴人雖執余林梅生前監護人簡銘慶以余林梅名義與其間之通話內容（見本院卷第244至248頁），辯以其雖將系爭房地形式上移轉登記予余林梅名下，但其移轉前後始終居住其中，雙方長期維持原有之使用狀態，甚余林梅要求其負房屋稅、地價稅等情（見本院卷第237至239頁），被上訴人對此line對話紀錄未予否認（見本院卷第254頁），上訴人並自承其所積欠余林梅之債務迄今尚未清償等語（見本院卷第221頁），然上訴人並未提出究其積欠余林梅多少數額債務之事證，更未提出或表明系爭房地有關讓與擔保法律關係成立之諸如擔保標的、擔保目的範圍、擔保標的物、約定取償方法、清算、換價處分等約定內容，或於系爭租約內附註有讓與擔保約定之隻字片語，被上訴人則不否認上訴人與余林梅間有債務關係，主張因上訴人抵債，遂將系爭房地所有權移轉登記予余林梅等語（見本院卷第89、90頁），足見上訴人與余林梅間就系爭房地之買賣，乃約定以上訴人抵債方式將系爭房地所有權移轉予余林梅。至上訴人於系爭租約簽立前仍繼續免費住於該處或負擔房屋稅、地價稅等或簡銘慶於line中詢問上訴人銀行貸款評估情形如何等情，均無礙於上訴人與余林梅間買賣契約之成立。被上訴人主張上訴人與余林梅間未達成讓與擔保契約之意思合致等語，應為可取。
㈡被上訴人得依系爭租約第14條第1項約定、繼承法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋：
⒈按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律
行為之規定，民法第87條第2項固定有明文。惟是否隱藏他項法律行為，亦須由當事人予以主張，法院始得加以審究。又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責。是主張隱藏有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任（最高法院85年度台上字第2114號判決意旨參照）。
⒉上訴人辯以系爭租約與兩造真意不符，應屬通謀虛偽意思表
示，不生真正租賃效力云云。惟查，余林梅因罹患失智症逾10年，無法站立及維持自身基本生活功能，已不能為意思表示或受意思表示，經原法院以109年度家聲抗字第78號選定簡銘慶為監護人，並經最高法院110年度台簡抗字第233號裁定駁回再抗告，於110年9月29日確定等情，有上開裁定及原法院民事裁定確定證明書可參（見本院卷53至65頁）。嗣簡銘慶於111年1月1日代余林梅與上訴人簽立系爭租約，上訴人不否認該契約簽名之真正（見本院卷第221頁），甚自承簡銘慶於111年4月間以余林梅名義傳line訊息，即為表達余林梅之意思等語（見本院卷第255頁），由此可悉上訴人就系爭房地之事宜，均與簡銘慶聯繫，未曾對此提出質疑抑或否認其效力，則簡銘慶身為余林梅之監護人，為余林梅之利益，代為與上訴人簽立系爭租約，依民法第1101條規定，自屬有效，上訴人於本院審理時空言辯駁其不知余林梅受監護宣告，系爭租約為通謀虛偽意思表示，不生效力云云，即非可取。
⒊系爭租約到期後並未發生默示更新之效力：
⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號判決意旨參照）。
⑵依系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第1項規定返還
租賃住宅時，出租人即應明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」（見原審卷第151頁）。查簡銘慶以余林梅法定代理人身分到庭表示：伊多次打電話給上訴人，如果不給租金，就請他搬家，他都敷衍伊，說要給他一點時間，他會處理好，這在租期還沒有到期前就已經表示過，租期到時伊也有這樣表示，租期到時伊也去現場，現場是他兒子在住，伊表示這房子是我們的，如果不給租金要返還房屋，並要其轉知上訴人等語（見本院卷第129頁），上訴人亦不否認確有此情（見本院卷第129頁），即表余林梅已明示不以不定期限繼續契約，排除民法第451條規定適用之餘地，依上說明，除非兩造另就系爭房屋成立新的租賃契約，否則上訴人於租期屆滿後繼續使用系爭房屋，即構成無權占有。
⒋依系爭租約第14條第1項約定：「租賃關係消滅時，出租人應
即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記」（見原審卷第151頁）。查系爭租約約定租期自111年1月1日起至112年12月30日止（見不爭執事項欄㈡）。是系爭租約既因租期屆滿而消滅，則余林梅本得依系爭租約第14條第1項約定請求，因余林梅死亡，則被上訴人再依繼承法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自為可取。又本院既依被上訴人主張系爭租約第14條第1項約定、繼承法律關係為其有利之判決，自無庸另就其依選擇合併主張之民法第767條第1項前段、中段規定部分再為論斷，併此敘明。
㈢被上訴人依系爭租約第14條第3項約定、民法第179條規定及
繼承法律關係，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付2萬元，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，受益人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。
⒉查系爭租約已於112年12月30日因租期屆滿而消滅，上訴人已
喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其迄今仍占有系爭房屋（見不爭執事項欄㈢），即屬無法律上之原因而受利益，致余林梅受有損害，自應返還相當租金之不當得利。系爭租約第14條第3項既已約定承租人即上訴人未依該租約第1項約定返還系爭房屋時，依「未返還租賃住宅期間之相當月租金額」為計算。是被上訴人主張以系爭租約第14條第3項約定每月租金2萬元計算不當得利，尚稱允當。是被上訴人依系爭租約第14條約定、民法第179條規定及繼承法律關係，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日（即113年5月30日，送達證書見原審卷第33頁）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元，即為可取。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約第14條第1項約定、繼承法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約第14條第3項約定、民法第179條規定及繼承法律關係，請求上訴人自113年5月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 9 月 29 日
民事第六庭
審判長法 官 周美雲
法 官 吳佩玲法 官 汪曉君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 29 日
書記官 戴伯勳