臺灣高等法院民事判決114年度重上字第622號上 訴 人 孔翎訴訟代理人 劉秋明律師被 上訴 人 林志賢訴訟代理人 王琛博律師
周信愷律師吳煜德律師上列當事人間請求履行買賣契約等事件，上訴人對於中華民國114年2月20日臺灣臺北地方法院113年度重訴字第1176號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於115年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加備位之訴均駁回。
第二審（含追加備位之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依兩造間民國112年1月20日租賃契約（下稱系爭租約）附加但書（下稱系爭但書）第1條約定，起訴聲明：被上訴人應於上訴人給付新臺幣（下同）735萬元之同時，將臺北市○○區○○段0○段000之00地號土地應有部分96/1000（下稱系爭土地）及坐落其上之臺北市○○區○○段0小段0000建號即門牌臺北市○○區○○○路0段000巷0號4樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）移轉登記予上訴人（見原審卷11頁），嗣於提起上訴後，依系爭但書約定，追加備位聲明：被上訴人應以買賣價金735萬元之條件，與上訴人訂立出售系爭房地之買賣契約，於訂立買賣契約後再與上訴人訂立系爭房地之買賣契約書（見本院卷328頁），與原訴均屬兩造就系爭但書第1條約定所生之爭執，其基礎事實同一，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠伊前向被上訴人承租系爭房地，於112年1月20日簽訂系爭租
約，並附加系爭但書第1條，約定被上訴人以735萬元將系爭房地出售予伊，且被上訴人已當場收受訂金20萬元。伊因被上訴人拒絕配合辦理貸款，致無法如期給付價金，依民法第101條第1項規定，應視為停止條件已成就，買賣契約因而生效，被上訴人負有移轉系爭房地所有權予伊之義務。倘系爭但書第1條約定為預約性質，則被上訴人應與伊就系爭房地訂立買賣契約。
㈡依系爭但書第1條約定，求為命被上訴人應於上訴人給付735
萬元之同時，將系爭房地移轉登記予上訴人之判決（原審為上訴人敗訴之判決，其提起上訴），並追加備位聲明，求為命被上訴人與上訴人就系爭房地成立買賣契約，並訂立買賣契約書之判決。
㈢上訴聲明：
⒈原判決廢棄；⒉先位聲明：被上訴人應於上訴人給付735萬元之同時，將系爭
房地移轉登記予上訴人；⒊追加備位聲明：上訴人應以買賣價金735萬元之條件，與上訴
人訂立出售系爭房地之買賣契約，並於買賣契約訂立後，再與上訴人訂立系爭房地之買賣契約書。
二、被上訴人則以：系爭但書第1條約定僅為預約，兩造尚未成立買賣契約本約。系爭但書第1條約定上訴人須於113年1月20日前付清735萬元價金，上訴人既未如期給付，亦未約定買賣系爭房地必要之點，買賣契約自未成立，縱認已成立，亦未生效，上訴人不得請求伊移轉系爭房地，亦不得請求伊訂立系爭房地買賣契約。又系爭但書第1條約定未將系爭土地列為買賣標的物，違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定而無效。縱兩造曾成立買賣本約或預約，亦已於113年6月12日合意解除等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加備位之訴均駁回。
三、上訴人於112年1月20日向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，被上訴人已收受上訴人給付之訂金20萬元之事實，為兩造所不爭執（見本院卷218頁），並有系爭租約為憑（見原審卷21至26頁），堪信為真實。上訴人請求被上訴人移轉登記系爭房地、訂立買賣契約，為被上訴人以前詞所拒。茲就爭點論述如後：㈠上訴人先位之訴，係屬將來給付之訴，且有預為請求之必要。
請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。上訴人於先位之訴請求被上訴人於上訴人給付735萬元之同時，移轉系爭房地，核屬將來給付之訴。又被上訴人已拒絕移轉系爭房地，自無強令上訴人先行給付735萬元後，始得提起本件訴訟，應認上訴人所提先位之訴有預為請求之必要，合先敘明。
㈡系爭但書第1條約定之性質為本約，兩造已成立系爭房地之買賣契約。
⒈按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立
。民法第345條第2項定有明文。又預約係約定將來訂立一定契約 (本約) 之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約（最高法院91年度台上字第100號判決意旨參照）。
⒉依系爭但書第1條約定：「甲乙雙方於112年1月20日口頭議定
房屋買賣，議定價金為735萬元整，議定時乙方（即上訴人）應支付甲方（即被上訴人）訂金20萬元整，並訂於113年1月20日乙方全額付清價金時，房屋買賣契約方得成立」（見原審卷26頁）等內容觀之，兩造已就買賣之標的物及價金等必要之點互相同意，且未約定就系爭房地之買賣須另行簽訂契約，則依上開說明，堪認兩造就系爭房地已成立買賣契約。
⒊被上訴人雖辯以系爭但書第1條記載「契約方得成立」之用語
，可見本約尚未成立云云。惟觀諸系爭但書第2條約定：「房屋買賣契約未成立，甲方應於訂金貳拾萬元內扣抵一年之租金」、第3條約定：「若房屋買賣契約未成立，乙方不得要求甲方賠償（支付修繕費用）」等節，可知兩造係就買賣契約不生效力時，兩造權利義務之歸屬與處理方式預為約定。則探求兩造約定系爭但書第1條之真意，當係以上訴人於113年1月20日前付清價金為買賣契約之停止條件，於條件成就時，兩造買賣契約即生效，而非約定兩造將來另行訂立買賣契約之本約。是被上訴人上開所辯，當不足採。
⒋被上訴人雖辯稱系爭但書第1條未將系爭土地列為買賣標的物
，違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定而無效云云。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。倘當事人所訂立之契約真意發生疑義，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即以契約文義為基準、通觀契約全文、斟酌立約當時情形及其他一切資料，考量契約之目的及經濟價值、交易習慣、論理及經驗法則與誠信原則，並檢視解釋結果是否符合兩造間權利義務之公平正義，且應兼顧不能逸出契約可預測之文義範圍（最高法院114年度台上字第1954號判決意旨參照）。系爭但書第1條約定雖僅記載「房屋」，而未一併記載系爭土地，然通觀系爭但書全文，可知兩造並非有意排除買賣系爭土地，且參酌不動產交易習慣，買賣雙方一向將房屋與其坐落基地應有部分一併買賣、移轉登記，及考量兩造並非法律專業人士，系爭但書為其等自行商議擬定，自難要求其等完整列載系爭房屋及系爭土地。是探求其等訂約之真意，堪認兩造約定買賣之標的物為系爭房地，而非僅有系爭房屋。是被上訴人上開所辯，顯不足採。
㈢上訴人未於113年1月20日前付清價金，兩造買賣契約因停止
條件未成就，不生效力。⒈附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法第9
9條第1項定有明文。被上訴人已收受上訴人給付之訂金20萬元，然未收受其餘價金即715萬元等節，為兩造所無異詞（見本院卷219頁）。則上訴人於113年1月20日前給付715萬元之條件既未成就，買賣契約自未生效力，上訴人不得請求被上訴人移轉系爭房地。
⒉上訴人雖主張被上訴人於其給付價金餘款後，即應移轉系爭
房地予伊云云，然觀諸系爭但書第1條記載「訂於113年1月20日乙方全額付清價金」等語，及參酌系爭但書末段手寫記載：「甲乙雙方議定最晚希望113年2月30日（應為113年2月29日之筆誤）完成買賣手續。如2月30日未能完成，最晚期限應於113年4月30日完成」，兩造亦不爭執此為辦理系爭房地移轉登記等手續期限之約定（見本院卷329至330頁），可知兩造於訂約時，已就上訴人給付價金之期限約定為113年1月20日，且至遲應於同年4月30日完成系爭房地所有權移轉登記，而非任由上訴人隨時給付價金，被上訴人均應移轉系爭房地予上訴人。是上訴人上開主張，容有誤會，而不可採。
⒊上訴人另主張被上訴人拒不配合伊以系爭房地向銀行辦理貸
款，係以不正當行為阻止條件之成就，應視為條件成就云云。惟按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項固有明文。舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對該條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之（最高法院103年度台上字第2068號判決意旨參照）。觀之系爭但書第1條僅約定上訴人有於113年1月20日前付清價金之義務，並未約定被上訴人有協助上訴人辦理貸款，輔助上訴人籌得價金之協力義務，且上訴人籌得價金之來源多端，本不限於以系爭房地辦理抵押貸款，縱被上訴人拒絕協助上訴人辦理房貸，上訴人仍得以其他方式籌措資金支付價金，則依誠信原則為客觀評價，尚難認被上訴人未協助上訴人辦理貸款係以不正當行為阻止條件之成就。是上訴人上開主張，亦不可採。
⒋準此，兩造以上訴人於113年1月20日前付清價金為買賣契約
之停止條件，被上訴人並未以不正當行為阻止該條件之成就，則上訴人未於該日前付清價金，買賣契約即因停止條件未成就而不生效力。是上訴人於先位之訴，請求被上訴人移轉登記系爭房地，即無理由。
㈣系爭但書第1條約定為買賣契約本約一情，已如前述，則上訴
人備位之訴，主張系爭但書第1條約定為預約性質，請求被上訴人與其訂立買賣本約並簽訂契約書，亦非有據。
四、綜上所述，上訴人先位依系爭但書第1條約定，請求被上訴人於上訴人給付735萬元之同時，移轉登記系爭房地，非屬正當，不應准許。原審所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院追加備位之訴，依系爭但書第1條約定，請求被上訴人與其訂立買賣契約並簽訂契約書，亦為無理由，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴及追加備位之訴均為無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 胡芷瑜法 官 林尚諭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 13 日
書記官 莫佳樺