臺灣高等法院民事判決114年度重上字第768號上 訴 人 風閣有限公司法定代理人 鍾秉榮訴訟代理人 陳鄭權律師
郭瑋峻律師鍾迪安被 上訴 人 謝先衡訴訟代理人 陳彥彰律師複 代理 人 游逵元律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國114年2月27日臺灣桃園地方法院113年度重訴字第237號第一審判決提起上訴並就反訴部分為訴之追加，本院於115年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於㈠本訴命上訴人給付及該部分假執行之宣告，㈡反訴駁回上訴人後開第三項之訴及該部分假執行之聲請；暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
二、上開廢棄㈠部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、上開廢棄㈡部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣79萬2960元，及自民國113年12月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。
五、本判決第三項所命給付部分，於上訴人以新臺幣26萬4320元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣79萬2960元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一，不在此限。被告於訴之變更追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第2項定有明文。查被上訴人於原審起訴主張，兩造於民國112年5月18日簽訂之和悅新生廣場房屋租賃合約書（下稱系爭租約），業經伊於113年1月29日合法解除，依債務不履行及解約後之法律關係，請求上訴人賠償所受損害，並返還已付押金、租金及管理費共新臺幣（下同）612萬4551元暨法定遲延利息；上訴人提起反訴，主張被上訴人解約不合法，依系爭租約請求上訴人給付113年1月至12月之租金及管理費共79萬2960元（下合稱113年度租金）及法定遲延利息。原審判命上訴人應給付被上訴人602萬0951元，及自113年7月5日起至清償日止按年息5％計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，並駁回上訴人之反訴。上訴人不服，提起上訴（被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，非本院審理範圍），於本院主張如認系爭租約已合法解除，被上訴人於113年1月30日至同年12月31日期間（下稱系爭期間）無權占有使用房屋，構成不當得利，就反訴部分追加依民法第179條規定請求被上訴人返還相當於租金及管理費之利得73萬1143元及法定遲延利息（本院卷第34-35頁），乃本於解約是否合法之同一基礎事實，且被上訴人就其追加無異議而為本案言詞辯論，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：伊於112年5月18日向上訴人承租桃園市○○區○○路0段000號3樓房屋（下稱系爭房屋）並簽訂系爭租約，約定租賃期間112年5月17日至117年5月16日，每月租金、管理費分別為6萬2000元、4080元，押金12萬4000元，載明承租用途為經營托嬰中心，自應提供得合法申請托嬰中心立案之房屋。伊承租後即開始裝修並申請立案，陸續支出裝修房屋及申請立案之費用，迄112年8月間向上訴人索取系爭房屋之建物謄本及所有權狀時，始知系爭房屋仍未辦理保存登記，致伊無法完成立案，違反民法第423條應提供符合約定使用目的租賃物之義務，經伊催告履行仍拒絕辦理，伊遂於113年1月29日依民法第227條第1項、第254條規定解除系爭租約，爰依同法第229條第2項、第231條第1項規定請求上訴人賠償伊已支出費用555萬0881元，及依同法第259條第1款規定請求上訴人返還112年5月至12月之租金44萬9670元及管理費2萬0400元，合計602萬0951元本息。就反訴部分，上訴人自承管理費係其僱用清潔人員清掃系爭房屋之支出，卻無相關收據可憑，所提電梯保養費用之憑證則非屬管理費，況伊並未使用電梯，亦無庸負擔，上訴人自不得請求管理費；縱認上訴人得請求113年度租金，亦應扣除伊已給付之押金等語。於本院答辯聲明：㈠上訴及反訴追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、上訴人則以：系爭租約並未約定伊有提供已辦保存登記房屋之義務，且伊之承辦人即本件訴訟代理人鍾迪安，於簽約前已向被上訴人說明系爭房屋僅有使用執照並無保存登記，被上訴人於簽約時亦未要求伊須提出系爭房屋之建物登記謄本或所有權狀，伊無提供謄本或權狀之義務，被上訴人解約不合法。縱認系爭租約已合法解除，本件係因被上訴人誤認所有房屋均有權狀，申請立案前即先行裝潢所致，就其所受損害與有過失，應免除伊之賠償責任。又被上訴人迄未遷讓交還系爭房屋，依系爭租約第6條第4項中段約定，應賠償系爭期間之違約金137萬2000元，爰於此範圍內為抵銷等語，資為抗辯。另反訴主張：被上訴人解約不合法，依系爭租約第3條第1項、第2項約定請求被上訴人給付113年度租金79萬2960元本息；如認系爭租約合法解除，被上訴人迄未返還系爭房屋，其於系爭期間無權占有使用，亦構成不當得利，除依系爭租約請求給付113年1月1日至1月29日之租金及管理費6萬1817元外，倂依民法第179條規定請求被上訴人返還系爭期間相當於租金及管理費之利得73萬1143元。於本院上訴聲明：本訴部分：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。反訴部分：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人79萬2960元，及自民事答辯㈢狀暨反訴準備理由㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、查上訴人於109年11月11日向系爭房屋坐落土地之共有人即訴外人劉士達等5人租地建屋，並簽訂土地租賃契約書（下稱土地租約），約定建造費由承租人負擔，建物總登記名義人為出租人，嗣於111年11月5日取得系爭房屋之使用執照（共12戶），名為和悅新生廣場。被上訴人於112年5月18日向上訴人承租系爭房屋並簽訂系爭租約，約定租賃期間112年5月17日至117年5月16日，每月租金、管理費分別為6萬2000元、4080元，承租用途為托嬰中心。被上訴人於112年8月間向主管機關申請立案，並請求上訴人提供系爭房屋之建物登記謄本或所有權狀，上訴人以因稅務問題尚未申辦保存登記故無法提供，被上訴人遂於113年1月4日以桃園大業郵局4號存證信函催告上訴人於10日內交付系爭房屋之所有權狀影本，並於113年1月29日以律師函解除系爭租約。系爭房屋於114年11月19日領得所有權狀。又被上訴人已給付押金12萬4000元（下稱系爭押金）及112年5月至12月之租金44萬9670元、管理費2萬0400元，迄未給付113年度租金79萬2960元等情，為兩造不爭執（本院卷第297、304-305、321-322、333-334頁），應堪認定。
四、本院判斷：
㈠、本訴部分：按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，除當事人有特約外，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足。經查：
⒈系爭租約第1條第3項雖記載承租用途為托嬰中心，然遍查契
約全文，並無上訴人應提供系爭房屋之建物登記謄本、所有權狀，或應辦理保存登記之約定（原審113年度桃簡字第421號卷第18-20頁），則系爭房屋既為合法建物，客觀上應已合於約定使用、收益之狀態，且參諸上訴人於取得房屋所有權狀前，即已將和悅新生廣場其他房屋出租他人經營餐飲、補習班、物理治療所、牙醫診所等事業（本院卷第81-115頁），益見系爭房屋縱未辦理保存登記，亦非無法經營事業。被上訴人雖主張：系爭租約載明承租用途為托嬰中心，上訴人自網路即可輕易查得須有建物登記謄本或所有權狀始可申請立案，自應交付可供立案之房屋予被上訴人云云。查觀諸原審依職權自桃園市政府婦幼發展局之網站查得之「桃園市托嬰中心開辦規劃設計參考手冊」（原審卷第189-210頁），其中第51頁載明托嬰中心申請立案應檢附之資料，包括「
十、建築物明細表(建物所有權狀影本、三個月內登記謄本，凡中心所用的建物皆應附上）」（原審卷第202頁，本院卷第383頁），被上訴人為托嬰中心之經營者，理應自行查明申請立案所需之前開各項文件，向上訴人確認均可提供後再為承租，而上訴人僅為不動產租賃業者，承租人經營事業之態樣眾多，除雙方有特別約定外，應無代承租人釐清取得營業許可或申請立案所需文件為何，並代其判斷房屋是否符合承租人需求之義務，被上訴人前開主張，洵屬無稽。
⒉被上訴人又主張：系爭房屋尚在興建時，上訴人曾告知取得
使用執照後就會辦理保存登記，伊經考量後始簽訂系爭租約云云（原審卷第125頁，本院卷第220頁）。茲查：
⑴觀諸兩造不爭執之鍾迪安與被上訴人於112年12月5日發生爭執後進行協商之對話譯文，被上訴人先稱：「這件事其實從一開始我跟你租的時候，就認為沒有下文，所以其實那時候我沒有跟你要權狀。」，鍾迪安回以：「對，你說我租的時候就訂金嘛，但我是取得使用執照，我才跟你講這些，那時候還不算簽約嘛！」，被上訴人稱：「對啊，是，那時候也有簽一個也算意向書吧？」，鍾迪安稱：「對阿，阿你那時候沒問我...你如果提早問我，就像是你簽約的時候問我，我就把錢退給你，我也不會給你扣什麼東西...」、「...你那時候跟我講沒有保存登記，只是我...，可能白話文是我也申請權狀，但是因為我聽不懂，我單純認為全部的房屋都是有權狀的。」、「如果你有找代辦，他一定會說，會跟你說對方沒有權狀。」、「因為我的想法就是，我想這些東西你本來就會有，我認為是有權狀的。」、「對嘛，所以我說這件事你不能歸咎於我嘛，這麼多人跟我租房子，我怎麼知道你這個行業需要權狀，我不知道啊。」（原審卷第179-180頁，本院卷第321、334頁），被上訴人對鍾迪安稱其於簽訂前開合約書及系爭租約時，均未詢問系爭房屋有無權狀一節，未予爭執，並自承聽不懂鍾迪安告知未辦保存登記何意，主觀上認為所有房屋均有權狀；佐以被上訴人與鍾迪安確於110年5月12日簽訂房屋租賃合約書（即被上訴人所稱類似意向書，本院卷第309-313頁），該合約書亦無鍾迪安應提供系爭房屋之建物登記謄本、所有權狀，或應就系爭房屋辦理保存登記之約定；再參以鍾迪安於111年11月22日將使用執照之檔案傳送被上訴人，並告知找時間簽約，同意施作裝潢後，被上訴人僅回稱「請問有使用執照圖cad檔嗎？申請門牌號碼？」、「可以給我所有權人身份證正反面？」，均未詢問何時可取得權狀或保存登記相關事宜，亦有LINE對話紀錄可憑（本院卷第261頁），堪認被上訴人於系爭房屋尚未興建完成前即與鍾迪安磋商承租事宜，並簽訂前開合約書、繳付訂金，但因主觀上誤認所有房屋均有權狀，於磋商期間均未要求或告知上訴人須提供謄本或權狀，復因不解保存登記為何，於鍾迪安告知系爭房屋未辦保存登記時，亦未及時表明申請立案須有謄本或權狀，要求補提至灼。
⑵被上訴人雖主張：上訴人為免簽約時同意辦理系爭房屋保存登記之承諾口說無憑，主動由其員工陳誌鍠於112年6月5日傳送土地租約及公證書予伊，其中第5條第1項明定建物總登記名義人為出租人，客觀上足以使人相信上訴人定會辦理保存登記，可取得謄本或權狀云云，並舉前開LINE對話紀錄為佐（原審卷第187頁）。惟觀諸前開對話，陳誌鍠與被上訴人於112年6月5日首次加為好友，傳送土地租約及公證書後即詢問被上訴人：「你看這個行不行！」，被上訴人回以：「應該可以，我到時候申請的時候再提供給桃園社會局，謝謝」，應係上訴人於被上訴人向之索取相關文件後，指示陳誌鍠配合辦理，且兩造亦不爭執前開對話係因被上訴人當時準備申請立案，但系爭房屋尚未辦理保存登記，上訴人亦非所有權人，故須提出上訴人有權出租之證明，陳誌鍠始傳送土地租約及公證書予被上訴人等情（本院卷第297頁），自難認上訴人提供土地租約及公證書，係因其已承諾提供系爭房屋之謄本或權狀，為取信被上訴人主動所為；況縱上訴人依土地租約應將和悅新生廣場之建物所有人登記為劉士達等5人，而有辦理系爭房屋保存登記之計畫，被上訴人既未明確告知托嬰中心申請立案須有房屋謄本或權狀並要求提供，亦難認上訴人有配合被上訴人於申請立案前辦妥保存登記之義務。則被上訴人就其所指上訴人曾告知取得使用執照後就會辦理保存登記一節，既表明沒有證明可提（本院卷第240頁），其前開主張，自非可採。
⒊從而，被上訴人主張上訴人未提供托嬰中心申請立案所需之
房屋謄本或權狀，違反民法第423條所定應交付合於所約定使用、收益租賃物之義務，依民法第227條第1項、第254條規定解除系爭租約，自非合法，是其依同法第229條第2項、第231條第1項、第259條第1款規定，請求上訴人賠償所受損害555萬0881元，返還已受領之租金44萬9670元及管理費2萬0400元等，均屬無據，不應准許。
㈡、反訴部分：⒈查系爭租約第3條第1項、第2項約定被上訴人應按月給付租金
6萬2000元、管理費4080元（均未稅），被上訴人僅給付112年12月前之租金44萬9670元、管理費2萬0400元，則其於113年1月29日解除系爭租約既不合法，上訴人依前開約定請求被上訴人給付113年租金79萬2960元〈=(62,000元+4,080元)/月×12月〉，及自民事答辯㈢狀暨反訴準備理由㈠狀繕本送達翌日即113年12月31日（見原審卷第158-1頁送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之利息，自屬有據。被上訴人雖抗辯：上訴人未提出僱用清潔人員之相關收據為憑，不得請求管理費云云，惟系爭租約已約明被上訴人有按月給付管理費之義務，上訴人自無須再舉證證明有支出相關費用，被上訴人此部分抗辯，洵屬無稽。至反訴追加依民法第179條規定為請求部分，即無再予審究之必要。
⒉被上訴人又抗辯：上訴人已同意免除伊回復原狀之義務，應
扣除系爭押金云云。惟依系爭租約第4條第2項約定：「除本約另有約定外，押租金應於本合約屆滿、解除或終止且承租人遷空、回復原狀、交還租賃物並且繳清水電、瓦斯，扣除承租人使用必須繳納之費用及賠償金及將戶籍與營業登記遷出時，後無息返還。」，可知系爭押金係為擔保被上訴人於系爭租約解除或終止後應負之遷空、回復原狀、返還房屋，繳清相關費用、賠償金，及遷出戶籍或營業登記等義務，須待被上訴人履行前開義務後，上訴人始負返還責任。復按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項、第455條分別定有明文。所謂返還租賃物與出租人，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。而有交付不動產義務之債務人，依民法第241條之規定，必於債權人遲延後，拋棄其占有，始得免除其交付義務（最高法院111年度台上字第2180號判決意旨參照）。查被上訴人自承：上訴人於113年12月21日曾以電子郵件同意伊派工拆除並回復原狀，嗣於114年2月20日寄送點交初稿協議書，其中第2條第2項載明兩造同意系爭房屋以現況轉租第三人，免除伊回復原狀之義務，經伊回覆確認無誤，伊並於114年3月20日向上訴人確認無意願承租，要求安排點交時間，上訴人即未再回覆等語（本院卷第259頁），可見系爭房屋迄今尚未點交返還上訴人，則被上訴人既未通知上訴人將拋棄系爭房屋之占有，並預為拋棄之意思，不論上訴人是否曾同意免除其回復原狀之義務，被上訴人均不得請求返還系爭押金，其前開抗辯，自無可取。
五、綜上所述，被上訴人本訴依民法第227條第1項、第254條、第229條第2項、第231條第1項、第259條第1款規定，請求上訴人給付602萬0951元，及自113年7月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。另上訴人反訴部分依系爭租約第3條第1項、第2項約定請求被上訴人給付79萬2960元，及自113年12月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就本訴部分判命上訴人為給付，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，及就反訴部分駁回上訴人之請求，均有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。上訴人反訴勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱蓮華
法 官 江春瑩法 官 呂如琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
書記官 林吟玲