臺灣高等法院民事判決114年度金上字第7號上 訴 人 台灣搜房股份有限公司兼 法 定代 理 人 楊建傑上 訴 人 廖秀敏
廖士賢共 同訴訟代理人 陳憲政律師複 代理 人 陳偉強律師被 上訴 人 吳純鳳
溫喜夢共 同訴訟代理人 楊于瑾律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年6月20日臺灣臺北地方法院112年度金字第129號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之追加，本院於114年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用（含追加之訴），由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分㈠於第二審訴之追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎
事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。查被上訴人原依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第188條第1項、第28條及公司法第23條第2項規定，請求上訴人負連帶賠償責任（至被上訴人於本院捨棄不再主張之其餘請求權部分，不再贅述）。嗣被上訴人以上訴人違反對被上訴人之委託義務而為有利交易相對人之行為，而由交易相對人收受利益，不得向被上訴人請求報酬及償還費用，上訴人台灣搜房股份有限公司（下稱搜房公司）受領之報酬無法律上之原因，致被上訴人受有損害，於本院追加依民法第179條規定，請求搜房公司返還報酬而為同一之聲明。經核該追加之訴與原訴，所主張因上訴人之仲介而購入海外不動產而受有損害之基礎事實同一，應予准許。
㈡刑事附帶民事訴訟，經刑事庭依刑事訴訟法第504條第1項規
定裁定移送於同院民事庭後，民事庭如認其不符同法第487條第1項規定之要件時，應許原告得繳納裁判費，以補正起訴程式之欠缺（最高法院108年度台抗大字第953號裁定參照）。查原法院109年度金重訴字第41號刑事判決認上訴人楊建傑、廖秀敏、廖士賢（以下合稱楊建傑等3人）犯銀行法第125條第3項、第1項後段之罪，被上訴人雖非上訴人上開犯罪之直接被害人，原不得提起附帶民事訴訟，惟被上訴人所提之附帶民事訴訟經裁定移送原法院民事庭後，被上訴人已於民國113年3月8日繳納第一審裁判費，補正起訴程式之欠缺，有繳納裁判費之收據可參（原審卷㈠第3頁）。依上所述，被上訴人之起訴自為合法，上訴人抗辯被上訴人之起訴不合法云云，自屬無據。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：楊建傑經營搜房公司（與楊建傑等3人合稱上訴人），聘用廖秀敏、廖士賢為搜房公司之執行長、協理。上訴人透過網路廣告及召開投資說明會等方式宣傳英國開發商即訴外人Hotel Options（Lymm）Limited（下稱HO公司）出售之英國IBIS（Lymm）Budget Hotel」（下稱系爭英國旅店）投資案，並保證投資期間「一單位英鎊9萬元、保證租金3年每年各8％或9％、3年期滿可要求開發商保證加價9％或15％買回」之投資條件，投資回報率33％，及投資款由英國律師Maxwell Alives履約保證帳戶全程保管，投資高獲利、低風險、保證獲利及還本等情，致伊陷入錯誤，吳純鳳於103年10月間共匯出英鎊9萬5818元、溫喜夢匯出英鎊9萬5600元後，與HO公司訂立附回租及買回條件之契約（下稱系爭契約），依序購入6號房（Room 6）、130號房(Room 130)。惟HO公司於103年10月即聲請清算，並於104年3月25日獲英國法院核准，更換新資產管理公司Shepherd CoxHotels（Lymm）Limited（下稱SC公司）接手包租代管。包租期間伊雖收到楊建傑及SC公司給付之租金，惟伊於106年9月請求SC公司加價買回，因SC公司營運系爭英國旅店之績效僅維持在3％到4％之租金收益，僅願提供伊以轉換股權方式，並以原投資標的向銀行融資，繼續投資其他旅館以維持保證8％或9％收益，或由SC公司以原投資金額3分之1（即英鎊3萬元）之價格買回系爭旅店，致吳純鳳受有英鎊7萬5596.15元（折合新臺幣392萬4921元）、溫喜夢損失英鎊7萬3290元（折合新臺幣366萬6194元）之損失。是楊建傑等3人違反銀行法第25條第1項後段及刑法第339條第1項、民法第567條、不動產經紀業管理條第21條第3項之保護他人法律之規定，應構成民法第184條第1項前段及同條第2項、第185條第1項前段之共同侵權行為，應連帶負損害賠償責任，另搜房公司應依民法第28條、第188條第1項及公司法第23條規定，與楊建傑等3人負連帶賠償責任等情。爰依上開規定求為命上訴人連帶給付吳純鳳新臺幣392萬4921元、溫喜夢新臺幣366萬6194元本息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。被上訴人於本院以倘伊侵權行為之請求為無理由，則追加主張：伊無意保有系爭英國旅店產權，意在投資回收本金及報酬，上訴人違反對伊之委託義務而為有利交易相對人之行為，由交易相對人收受利益，故不得向伊請求報酬，搜房公司已受領之報酬及費用均無法律上之原因，致伊受有損害，爰依民法第179條規定，請求搜房公司返還報酬，並為同一之聲明。
二、上訴人則以：伊僅是仲介附回租及買回條件之外國不動產買賣，並無違反銀行法之規定。被上訴人確實買受系爭英國旅店產權，並由HO公司及SC公司為經營，被上訴人在包租期間已收到租金。伊宣傳及說明之內容均載明於系爭契約，HO公司及SC公司依約履行，伊未施用詐術，被上訴人亦未因此陷於錯誤。被上訴人投資後除收取租金外，所購入之系爭英國旅店產權市價比被上訴人購買時之價值為高，被上訴人未受有損害。縱受有損害，其侵權行為損害賠償請求權亦已罹於時效，被上訴人之起訴及追加之訴均無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項㈠楊建傑係搜房公司法定代理人，廖秀敏係楊建傑之配偶，為
搜房公司之執行長，於103年至107年間亦為搜房公司之董事；廖士賢係廖秀敏之胞弟，為搜房公司協理。
㈡搜房公司居間系爭英國旅店投資案，其廣告如原審卷㈠第151-159頁所示。
㈢吳純鳳就系爭英國旅店投資案於103年6月至同年9月間共匯款
英鎊9萬5818元（15％合約款英鎊1萬3700元、85％合約款英鎊7萬6500元，處理費英鎊3800元、仲介費英鎊1818元）至搜房公司指定或提供之帳戶，並與HO公司於103年9月18日簽訂投資契約，約定以英鎊9萬元，向HO公司購買英國旅店之Roo
m 6產權（leasehold），並由吳純鳳出租予HO公司使用收益，出租前3年期間之每年租金為英鎊7200元，吳純鳳共收取租金英鎊2萬221.85元（原審卷㈠第179-221、524頁）。
㈣溫喜夢就系爭英國旅店投資案於103年10月間共匯款英鎊9萬5
600元（投資款英鎊9萬元、購屋手續費英鎊3800元、仲介費英鎊1800元）至搜房公司指定或提供之帳戶，並與HO公司於103年11月21日簽訂投資契約，約定以英鎊9萬元，向HO公司購買英國旅店之Room 130產權（leasehold），並由溫喜夢出租予HO公司使用收益，出租前3年期間之每年租金為英鎊8100元，溫喜夢共收取租金紅利英鎊2萬2309.4元（原審卷㈠第239-276、521-522頁）。
㈤楊建傑等3人因違反銀行法等案件，經臺灣臺北地方檢察署檢
察官偵查後提起公訴，嗣由原法院刑事庭以109年度金重訴字第41號、111年度金易字第3號刑事判決認楊建傑、廖秀敏係共同法人之行為負責人犯銀行法第125條第1項後段之非法經營收受存款業務罪，依序處有期徒刑13年、10年；論廖士賢與法人之行為負責人共同犯銀行法第125條第1項後段之非法經營收受存款業務罪，處有期徒刑6年6月；認搜房公司以因其負責人、受雇人執行業務而犯銀行法第125條第1項後段之非法經營收受存款業務罪，科罰金8千萬元（原審附民卷第57-141頁，尚未確定）。
四、本院之判斷：㈠被上訴人主張楊建傑等3人構成民法第184條第1項前段之侵權行為，為無理由。
⒈上訴人文宣所載之包租買回，已載為系爭契約內容，有買賣
契約可參（原審卷㈠第485-478頁）。被上訴人已因購買而取得系爭英國房產（Room 130 、Room 6）之產權（Leasehold）（原審卷㈠第459、463頁）。且被上訴人不爭執吳純鳳訂約後3年期間之每年租金為英鎊7200元，其共收取租金紅利英鎊2萬221.85元，及溫喜夢訂約後出租前3年期間之每年租金為英鎊8100元，溫喜夢共收取租金紅利英鎊2萬2309.4元（上三㈢㈣），而被上訴人簽約購入系爭英國房產前，曾委託英國MAXWELL ALVE律師進行調查並出具報告各一份（原審卷㈠第467-475頁、第477-493頁，下稱系爭報告），已載明：IBIS酒店座落於LYMM,CHESHIRE，IBIS是一個在英國各地經營的酒店品牌。本酒店不座落於市中心，周圍被綠地環繞。在附近的城鎮有許多休閒設施本酒店不座落於市中心。請注意您是購買一份使用權（leasehold property）的物業，您不是購買一份終身保有所有權的不動產。您是土地的非所有權人，不是土地的擁有人。本案開發商（即賣方）也是房東，此公司將會管理這棟建築，或者可能會指定一個獨立管理機構來管理，您是此物業的使用權人。開發商（即HO公司）是此土地的註冊物業所有權人。此物業是依現狀出售，作為一個海外買家，您也許不能對物業進行實地檢驗，因此必須注意相關風險。開發商的律師提供了兩項在2013年6月的調查結果給我們（地方政府調查、排水水道調查）。酒店是現有的建築，如果土地不被認為可以安全使用，當地政府也不會批准原來的規劃許可作酒店用途。開發商已經買了這大樓，在購買的時候，他們應該已自己進行了風險評估，如果土地是不適合的，開發商是不太可能會做出這樣的投資。您將與賣方簽訂一份租約，此物業的租約將賦予您物業使用權。〔溫喜夢部分內容如下：租約由2014年1月1日開始為期970年。在承租租約下，從交房日起，您將收到為期10年9％的租金收入。租金收入將會支付給您，開發商或管理機構將以您名義遵守此條款。在您的業權的第4年至10年，您可以運用強制出售權，這您可以向開發商開出出售權通知書，而開發商一定要向您購回您的單位，售價是固定在您的購買價格加15％（總共是115％），這個強制回購權將會登記在權狀。在您的業權的第4至10年，開發商可以運用強制回購權，這表示開發商可以向您發出回購通知書，而您一定要出售您的單位給開發商，售價是固定在您的購買價格加15％（總共115％）〕、［吳純鳳內容如下：租約由2014年1月1日開始為期970年。
在承租租約下，從交房日起，您將收到為期10年8％的租金收入。租金收入將會支付給您，開發商或管理機構將以您名義遵守此條款。在您的業權的第4年至10年，您可以運用強制出售權，這您可以向開發商開出出售權通知書，而開發商一定要向您購回您的單位，售價是固定在您的購買價格加9％（總共是109％），這個強制回購權將會登記在權狀。在您的業權的第4至10年，開發商可以運用強制回購權，這表示開發商可以向您發出回購通知書，而您一定要出售您的單位給開發商，售價是固定在您的購買價格加9％（總共109％）］你正在購買的物業是一個投資的機會，因此您必須了解所有投資均有風險，最終結果可能與您的預期有差異。如果您決定繼續購買程序，您的決定將以假定一切正常為基礎。當您購買物業即日後銷售時您可能獲得利潤或遭受損失。我們無法向您提供投資策略的建議或商業分析的建議，因此您必須自行充分考量購買此物業的風險等內容，並經被上訴人提出買家聲明表示已經確實閱讀報告等情（原審卷㈠第475、493頁）以考，可知被上訴人於購入系爭英國房產前即已知悉此投資有風險，仍決意簽約購買上開房屋，尚難認有因上訴人之仲介行為而陷於錯誤之情事。
⒉參以被上訴人不爭執3年包租期間有收受約定之租金（上三㈢㈣
），足徵原開發商（即賣方HO公司）及清算後改由SC公司接手包租代管，均有依系爭契約履行，尤難認上訴人有何施用詐術仲介被上訴人購買系爭英國房產之事實。至被上訴人於106年9月向SC公司要求依約買回遭拒，然此為系爭報告所載之投資風險，不能因此反指上訴人之仲介行為屬不法侵害被上訴人之行為。
⒊故而，被上訴人主張其因楊建傑等3人之不法侵害行為而致受
有損害，依民法第184條第1項前段規定請求上訴人賠償其損害，為無理由。
㈡被上訴人主張楊建傑等3人構成民法第184條第2項之侵權行為，亦無理由。
⒈上訴人仲介被上訴人向HO公司購入包租買回之系爭英國房產
之文宣中表明之包租買回條款已載入被上訴人與HO公司之契約中，且系爭報告中載明該投資是具有風險，被上訴人於購入前知悉上開風險，已如上述，則被上訴人指稱其因上訴人之文宣中有擔保或保證必能實際履行契約條款買回而陷於錯誤始為購買云云，自無可採，其據以主張楊建傑等3人之仲介行為違反刑法第339條之保護他人規定，應屬無據。
⒉按銀行法第125條第1項之罪，以違反同法第29條第1項，非銀
行而經營收受存款、受託經理信託資金、公眾財產，或辦理國內外匯兌業務為要件。所謂收受存款或視為收受存款，係指同法第5條之1所規定，向不特定多數人收受款項或吸收資金，並約定返還本金或給付相當或高於本金之行為；或同法第29條之1所規定，以借款、收受投資、使加入為股東或其他名義，向多數人或不特定之人收受款項或吸收資金，而約定或給付與本金顯不相當之紅利、利息、股息或其他報酬之以收受存款論之行為而言。從而，行為人如以前揭方法向不特定之多數人收受款項或吸收資金，而因其非銀行未經許可經營前揭業務者，方與該罪之構成要件相當（最高法院103年度台上字第2499號刑事判決意旨參照）。又經營收受存款，屬於銀行之專業，銀行法第125條第1項所定違反同法第29條第1項規定之非法經營收受存款業務罪，重在遏阻違法吸收資金之行為禍及國家金融市場秩序，以行為人未經特許經營銀行業務，而以同法第5條之1或第29條之1所定方式，收受款項或吸收資金為目的經營前述業務者，為其規範對象，然若行為人以商品或勞務之銷售或推廣，或為一定條件成就始返還所收受之資金，則與一般社會通念之存款不同，自不屬銀行法非法經營收受存款業務行為之型態。
⒊被上訴人知悉系爭報告所載系爭英國房產之設備、用途、管
理模式、地理位置、相關環境及租金收益風險等交易資訊後，仍決意與HO公司訂立系爭契約，於取得系爭英國房產後，繼而受領HO公司交付之約定租金，足徵被上訴人委請上訴人媒介其與HO公司交易之目的，在於取得系爭英國旅店之產權，並以權利人地位收取租金獲利，顯與銀行法第29條第1項所指交付存款予立於銀行地位之金融機構，並約定取得與本金顯不相當之紅利或利息之情形有別。被上訴人雖稱其並無意保留系爭英國房產，僅在獲得投資報酬及保本，並早已預繳請求HO公司買回之費用云云。惟此僅係被上訴人取得系爭英國房產後之想法，尚無礙被上訴人係為購買系爭英國房產，以此回租HO公司以為投資而交付買賣價金之認定，自難謂HO公司係立於銀行地位之金融機構而有吸收存款之情事。⒋參以上訴人提出之新聞資料，可知英國房屋出租每年之租金
報酬介於8.7％至9.5％不等（本院卷㈡第67頁），並綜合被上訴人與HO公司締約之權利義務關係仍重取得商品及透過用益商品而獲利等情，堪認被上訴人辯稱系爭英國房產投資案約定租金收益8％、9％，合於交易常情，不能僅依我國一般銀行業者辦理定存利率1％至1.35％而認其過高。況被上訴人經由系爭報告內容上開投資案存有風險，此與一般存款業者依存款金額「保證」給予利息明顯不同。故被上訴人主張上訴人乃約定保證獲利、保證保本等與本金顯不相當之紅利、利息，以收取投資款云云，亦無足取。
⒌基上，上訴人媒介被上訴人向HO公司購買系爭英國旅店產權
，再回租HO公司，由其管理出租以賺取約定之收益，並約定特定條件成就時得請求買回，核與一般社會通念之存款不同，自不屬銀行法非法經營收受存款業務行為之型態，尚難認有違反銀行法第125條第1項後段之規定。至於楊建傑等3人雖經原法院刑事庭認定構成銀行法第125條第1項後段之罪而處以刑罰，惟上開判決尚未確定（上三㈤），其所認定之事實，本院尚不受其拘束，附此敘明。
⒍按廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任，不動
產經紀業管理條例第21條第3項定有明文。觀諸上訴人提出之廣告固載有「保證買回，每年淨投報率11%」、「保證買回無風險」、「風險趨近於零」、「可預估3年後買回的獲利高於這3年給付給買家的保證回饋，所以開發商一定會買回而且一定有獲利」、「投資英國房市砸300萬元，穩賺25%」（本院卷㈡第285、287、293、296頁）。惟被上訴人買受系爭英國房產而交付價金後，確有領取相當於英鎊9萬元年息8％、9％計算之租金，業經認定如前；且系爭報告亦載明關於系爭英國房產之開發商請求買回或被上訴人請求買回之約定，足見前開廣告內容非虛。且系爭報告已提醒被上訴人，其正在購買的系爭英國房產是一個投資的機會，必須瞭解所有投資均有風險，最終結果可能與預期有差異等語（本院卷㈠第473、489頁），尚難認前開廣告銷售內容有何不實，被上訴人據此主張上訴人違反不動產經紀業管理條例第21條第3項之保護他人之法律云云，應無可採。
⒎按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。參諸上訴人所提之系爭報告已確認HO公司已買下系爭旅店，且為該旅店之所有權人，並且以IBIS品牌經營系爭英國旅店，更已提出警語使被上訴人瞭解投資風險等，已如上述，可知上訴人就系爭英國房產交易所知事項俱已告知被上訴人。被上訴人徒以HO公司成立之資本額為200英鎊，嗣接手之SC公司拒絕依系爭契之約定加價買回乙情，遽指上訴人違反居間義務，應不可採。
⒏從而，被上訴人主張楊建傑等3人違反銀行法第125條第1項後
段、刑法第339條、不動產經紀業管理條例第21條第3項、民法第567條第2項之保護他人之法律，均屬無據，則其依民法第184條第2項、第185條第1項、第188條第1項、第28條、公司法第23條第2項規定請求上訴人連帶賠償，自無理由。㈢況按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損
害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第197條第1項定有明文。查吳純鳳於107年5月5日、溫喜夢於107年10月24日以搜房公司及楊建傑仲介系爭英國房地為吸金手段詐欺其等交付投資金，有刑事告訴狀、陳報狀、調查筆錄可參（原審卷㈠第517-522頁、第523-524頁、置卷外臺灣臺北地方檢察署108年度他字第372號影卷第23-25頁），足見被上訴人於提出刑事告訴時已知悉其受有損害及搜房公司、楊建傑為賠償義務人。被上訴人主張其係於檢察官於109年11月9日對楊建傑、搜房公司提起公訴時使知悉受有損害及賠償義務人云云，即無可採。被上訴人於109年12月29日對搜房公司及楊建傑提起刑事附帶民事訴訟，亦已超過2年期限，被上訴人此部分損害賠償請求權已罹於時效。搜房公司及楊建傑已為時效抗辯，被上訴人依據侵權行為請求其2人連帶賠償其損害，亦無理由。
㈣搜房公司所收取之仲介報酬並非不當得利。
按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。搜房公司居間系爭英國房產投資案，而HO公司確實擁有系爭英國房產之產權，並非無資力履約之人，並已將該產權登記於被上訴人名下及依約給付3年租金，難認搜房公司有違反其對於被上訴人之義務，而有利HO公司之行為，則搜房公司依其與被上訴人間之仲介契約收取被上訴人給付之仲介報酬1818英鎊（吳純鳳，折合新臺幣88861元）、1800英鎊（溫喜夢，折合新臺幣87854元）報酬，自屬有法律上之原因。被上訴人徒以搜房公司對於仲介報酬無保留之法律上原因，依民法第179條規定，請求上訴人返還云云，亦無可採。
五、依上所述，被上訴人依據民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第188條第1項、第28條及公司法第23條規定，請求上訴人連帶給付吳純鳳新臺幣392萬4921元，溫喜夢新臺幣366萬6194元，及搜房公司自112年10月13日起；楊建傑、廖秀敏自110年1月5日起；廖士賢自110年1月17日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。另被上訴人追加之訴依民法第179條規定為同一請求，亦無理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人追加之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 22 日
民事第二十二庭
審判長法 官 林政佑
法 官 張宇葭法 官 黃珮禎正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 27 日
書記官 陳昱霖