臺灣高等法院民事判決115年度上易字第104號上 訴 人 程柏銓被 上訴人 郭文銘訴訟代理人 張婉娟律師
邱懷祖律師彭宣瑚律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國114年7月4日臺灣新竹地方法院113年度訴字第424號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於115年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件上訴人於原審依民法第359條但書規定，請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，就敗訴之一部分提起上訴，上訴聲明請求被上訴人應給付上訴人56萬7,563元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第21頁），上訴人就其餘敗訴73萬2,437元（1,300,000元-567,563元）本息部分未聲明不服，不在本件審理範圍內。嗣上訴人於民國115年3月2日本院準備程序期日將本件請求金額減縮為32萬7,563元（包含修繕費用22萬2,563元及鑑定費用10萬5,000元，本院卷第86頁），經核係減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：伊透過訴外人實易不動產股份有限公司經國店房屋仲介，於112年4月2日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以2,338萬元向被上訴人購買坐落新竹縣○○市○○○段000地號土地，面積3,762平方公尺，權利範圍650/100000（下稱系爭土地），及其上同段0000建號，面積77.85平方公尺，權利範圍全部，門牌號碼為新竹縣○○市○○路000之0號0樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），被上訴人於112年6月1日將系爭房地移轉登記予伊，並於112年6月25日辦理交屋及結案，被上訴人於系爭買賣契約標的物現況說明書（下稱系爭房屋現況說明書）中項次15關於「建物是否存有滲漏水情形」欄勾選「否」，惟系爭房屋交屋後3個月餘，伊發現系爭房屋有嚴重滲漏水（下稱系爭漏水瑕疵）情形，欠缺通常效用，具有物之瑕疵，被上訴人於系爭房屋現況說明書為不實勾選，且兩造簽立系爭買賣契約時，被上訴人亦未為任何說明，顯係故意隱匿系爭漏水瑕疵。又被上訴人於系爭買賣契約第5條第2項約定保證系爭房屋無瑕疵，然系爭房屋客觀上有系爭漏水瑕疵存在，依社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）113年12月28日住保鑑字第113012261號函所附住宅糾紛爭議現況紀錄暨證據保全鑑識鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告，置於卷外）所示，系爭漏水瑕疵所需修復費用為36萬6,563元（下稱系爭修復費用），且經修復後即可恢復系爭房屋之通常效用，並回復無漏水之正常交易價值，應認系爭修復費用與系爭房屋因系爭漏水瑕疵所致減少價值相當，爰依民法第359條但書規定，請求被上訴人給付32萬7,563元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人32萬7,563元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：因上訴人有裝潢系爭房屋之需求，伊於112年6月4日即將系爭房屋鑰匙交付上訴人，此後伊就不再進入系爭房屋，本件交屋時點應為112年6月4日，而非112年6月25日。上訴人尚未舉證證明兩造辦理交屋時系爭漏水瑕疵已存在，上訴人不得請求伊負物之瑕疵擔保責任。上訴人多次前往現場看屋，兩造完成現場點交驗屋後以現況交屋，自104年10月21日建商交屋之日起，迄至112年6月4日止，系爭房屋均不曾發生滲漏水之狀況，伊始於系爭房屋現況說明書中項次15關於「建物是否存有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄均勾選「否」。依系爭鑑定報告所示，系爭房屋發生滲漏水之原因為系爭房屋所在大樓（下稱系爭大樓）公共管線之冷氣排水幹管堵塞所致，上訴人應向負責維護系爭大樓公共管線之原審參加人富宇君品社區管理委員會（下稱系爭管委會）究責，系爭大樓公共管線並非系爭買賣契約之標的物，亦非由伊負責管理維護，伊無須就系爭大樓公共管線負物之瑕疵擔保責任。此外，依系爭鑑定報告所示，系爭房屋於漏水修復後不影響系爭房屋之市場交易價值，上訴人無權請求減少價金等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於112年4月2日簽訂系爭買賣契約，上訴人以2,338萬元
向被上訴人購買系爭房地，被上訴人於112年6月1日將系爭房地移轉登記予上訴人，並於112年6月25日辦理交屋及結案（原審卷第17至38頁；本院卷第88、138頁）。
㈡被上訴人於系爭房屋現況說明書中項次15關於「建物是否存有滲漏水情形」欄勾選「否」（原審卷第32頁）。
㈢住宅消保會於113年9月9日、10月21日會同兩造至系爭房屋現場會勘，於113年11月28日出具系爭鑑定報告，其上記載：
「系爭4樓房屋（即系爭房屋，下同）其客廳電視牆位置先前確實有滲漏水情形，惟鑑定當日現況已無滴水」、「無從考證系爭4樓房屋客廳電視牆處其滲漏水發生時間及滲漏水多久」、「系爭4樓房屋客廳電視牆處滲漏水原因為『大摟公共管線之冷氣排水幹管堵塞（堵塞位置約略為3樓至4樓區間）』」、「系爭4樓房屋滲漏水修補，後續所需工序工法分述如下，費用合計為新台幣366,563元」、「依據本會複委託之寶源不動產估價師事務所其提出報告書第2頁、第42~45頁記載，系爭4樓房屋滲漏水修繕完畢後，其房屋價值不會因先前有滲漏水瑕疵而致市場交易價值減損」（系爭鑑定報告第9至11頁）。
㈣上訴人以系爭房屋有系爭漏水瑕疵為由向系爭管委會起訴請
求損害賠償，經原法院以114年度訴字第346號修繕房屋等事件受理，上訴人與系爭管委會於114年10月13日簽立和解筆錄（下稱系爭和解筆錄），雙方約定由系爭管委會賠償上訴人24萬元，並於114年11月13日前給付完畢，上訴人對系爭管委會之其餘請求拋棄，系爭管委會已依系爭和解筆錄給付上訴人24萬元（本院卷第86、121至123頁）。
四、得心證之理由：上訴人主張兩造辦理系房屋點交時已存在系爭漏水瑕疵，依民法第359條但書規定請求減少價金，有無理由？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。可知物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。本件上訴人主張兩造辦理系房屋點交時已存在系爭漏水瑕疵，被上訴人應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任乙節，為被上訴人所否認，依前揭說明，應由上訴人就系爭房地於「危險移轉時」已存在系爭漏水瑕疵，致系爭房屋欠缺通常效用乙節負舉證責任。
㈡經查，上訴人主張兩造辦理系爭房屋點交時已存在系爭漏水
瑕疵乙節，雖提出系爭房屋之漏水照片數紙為證（原審卷第39至42頁），然上開照片未載明拍攝日期，單憑上開照片亦無法確認漏水之原因，自不得逕為有利於上訴人之認定。又原審囑託住宅消保會鑑定系爭房屋之漏水原因，依上開三之㈢所示，系爭房屋之客廳電視牆處滲漏水原因為「大樓公共管線之冷氣排水幹管堵塞（堵塞位置約略為3樓至4樓區間）」，且系爭鑑定報告亦載明：「依據鑑定當日檢測內容分述如下：①外牆防水層檢測：本會鑑定人於系爭4樓房屋之前陽台水龍頭銜接塑膠水管，並將水管延伸至該客廳電視牆處鄰近之外牆，以持續性灑水，並讓水流順流而下，模擬戶外下雨情境，檢測外牆防水層是否破損。經灑水測試後，輔以紅外線熱感應器顯示客廳電視牆其仍屬乾燥狀態亦無水滴滴落，可證外牆防水層並無破損。②系爭4樓房屋客廳電視牆處之舊有冷氣排水管檢測：本會鑑定人拆卸客廳電視牆處之舊有冷氣排水管盲蓋蓋板，發現該排水管已由原告自行委託第三人以木塞及矽利康封死，無法觀察舊有冷氣排水管內狀態，本會鑑定人經兩造當事人同意後於該處施作局部保護工程，小心打鑿牆面及切割被封死之舊有冷氣排水管，並投放管道內視鏡觀測，發現冷氣排水管其管內仍有水殘留，且其冷氣排水管支管（即系爭4樓房屋私人管線）銜接至冷氣排水管幹管（即大樓公共管線）處有水凍堵塞物。本會鑑定人將少量清水灌入冷氣排水管內，模擬冷氣排水情境，該管內旋即產生積水情形，其積水水位雖有些許緩慢下降，但當整棟大樓同時且長時間開冷氣時，其冷氣排水速度來不及從幹管排除，會導致水從系爭4樓房屋客廳電視牆處之舊有冷氣排水管大量滲出，可證大樓公共管線之冷氣排水幹管有堵塞，並導致系爭4樓房屋客廳電視牆處滲漏水。【註：水凍成因－冷氣運作時會產生低温，將空氣中的水分子凝結成水珠（又稱冷凝水），並經集水盤匯集後由排水管支管排出至幹管，在由幹管排出至下水道。當冷氣吸入室內空氣時，除水分子外也會一併吸入空氣中的灰塵、寵物毛髮與棉絮等髒污，雖然大部分的髒污會被冷氣濾網阻擋，但仍會有少量灰塵棉絮等掉落在冷氣集水盤與排水管內，若未定期清潔冷氣，其灰塵棉絮等髒污會因吸水導致黴菌生成，並凝結成果凍狀態之膠狀物質堵塞管路】」（系爭鑑定報告第9至10頁），足認系爭房屋之客廳電視牆處發生滲漏水與系爭房屋之內部管線無關。是上訴人前開主張，要無可取。至於上訴人主張：被上訴人隱匿冷氣管線存在，且兩造辦理交屋時該冷氣管線遭到刻意包覆起來，導致上訴人無法發現詳細狀況云云，尚不足以推翻系爭鑑定報告之鑑定結果，亦非可採。
㈢上訴人雖主張：造成管線阻塞之水凍需因冷氣使用經年累月
而成，伊於交屋後3個多月未安裝冷氣設備，不可能於短期即發生水凍現象云云。惟查，依上開三之㈢所示，系爭鑑定報告已表明無從考證系爭房屋之客廳電視牆處其滲漏水發生時間及滲漏水多久，參以系爭鑑定報告記載：「建築物之混凝土或木作裝飾等材料，其受潮發霉程度會因滲漏水當下之漏水頻率、水量、吸水時間、環境濕度等有所不同（意謂不可控性因素高），故本會鑑定人僅能查證其滲漏水原因，無從考證滲漏水發生時間及滲漏水多久」（系爭鑑定報告第9頁），且證人呂宗信於原審證稱：系爭鑑定報告是伊製作，亦係由伊去現場檢測。水凍現象形成的時間長短無從考證，這關係到人的使用行為而定，冷氣要有開才會吸空氣、才會堵塞，不曉得上訴人家裡以上所有樓層使用狀況為何，有可能是系爭管委會沒有定期去清洗導致水凍現象。系爭鑑定報告第25頁相片編號25、26有發現一些水凍的情形，拍攝時間是113年10月21日，可能事隔了1年，但因為沒有去清，水凍就會一直都在那裏，伊不知道水凍累積的長度、寬度、高度，需要實際去上訴人家進行清洗的人才會知道，伊在管線投放內視鏡只能在堵住之上，僅能確認該管線有堵住，水凍的位置有點像4樓與3樓交界的位置，在幹管的位置上，剛好在上訴人家那裏等語（原審卷第306至307、316至317頁）。嗣住宅消保會114年4月22日住保字第114011333號函亦記載：
「依據本會鑑定人致電詢問其它公協會之鑑定人及業界水電與冷氣承包商，其均表示水凍之成因涉及人為因素（即冷氣使用頻率）、冷氣維護頻率、冷氣排水管排水效率、冷氣排水管清潔程度、空間環境衛生等影響而有所不同，故倘若清潔管路挖出水凍亦無法判斷考證發生時間點」（原審卷第323頁），又上訴人自承伊發現漏水是在112年9月底或10月初左右（原審卷第309頁），而兩造係於同年6月間完成系爭房屋點交事宜，無法認定兩造點交系爭房屋時已存在系爭漏水瑕疵，上訴人此部分主張，為不足採。
㈣綜上，上訴人未能舉證兩造於112年6月間點交系爭房屋時，
系爭房屋有系爭漏水瑕疵存在及被上訴人刻意隱瞞此事，且系爭鑑定報告已確認系爭大樓公共管線之冷氣排水幹管有堵塞，始導致系爭房屋之客廳電視牆處發生滲漏水之情事，與系爭房屋之內部管線無關，故上訴人主張兩造辦理系房屋點交時已存在系爭漏水瑕疵，依民法第359條但書規定請求減少價金，核屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條但書規定請求被上訴人給付32萬7,563元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回上訴人此部分假執行之聲請，核無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 15 日
民事第十九庭
審判長法 官 林哲賢
法 官 張婷妮法 官 吳靜怡正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 4 月 15 日
書記官 陳盈真