臺灣高等法院民事裁定
115年度抗字第1286號抗 告 人 楊碧慈上列抗告人因與相對人莊汶軒間聲明異議事件，對於中華民國115年7月6日臺灣士林地方法院115年度執事聲字第73號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人執原法院111年度司拍字第2號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請對相對人如附表所示之土地（下合稱系爭土地）為強制執行，經原法院民事執行處（下稱執行法院）以114年度司執字第94067號拍賣抵押物事件（下稱系爭執行事件）受理。執行法院委託鑑定機關鑑定系爭土地之價格後，核定拍賣最低底價如附表「最低拍賣價格」欄所示，抗告人認拍賣底價偏高，具狀聲明異議，經執行法院裁定駁回其異議（下稱原處分），抗告人提出異議，仍經原裁定駁回，抗告人不服，提起抗告。
二、抗告人於原法院聲明異議及意旨略以：系爭土地上已蓋滿房屋，且拍賣之權利範圍僅有54分之4，經濟效益非一般空地或單獨所有可比，鑑定機關未考量上情，認系爭土地之價格各如附表「每坪單價/總價」欄所示，每坪單價遠高於附近土地之實價登錄價格，難認與市價相當。執行法院112年度司執字第4610號執行事件（下稱4610號事件）前就附表編號
1、2所示土地進行第3次拍賣之最低拍賣價格分別為新台幣（下同）2754萬元、15萬元，尚因無人應買而流標，最終經特別拍賣程序仍乏人問津，而視為撤回，且系爭執行事件於民國115年6月10日就系爭土地進行第1次拍賣，亦無人應買而流標，可見執行法院依鑑定價格核定之底價，顯然偏高，自應參考4610號事件第3次拍賣之最低拍賣價格重新核定，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。
至執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠執行法院為拍賣系爭土地，囑託宏大不動產估價師聯合事務
所（下稱宏大事務所）鑑定系爭土地之價格，鑑價結果如附表「每坪單價/總價」欄所示，經通知抗告人表示意見，抗告人以該價格過高為由聲請調閱4610號事件卷宗，重新核定底價等節，有宏大事務所出具之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）、執行法院115年1月14日函、抗告人115年1月22日民事聲請從低核定拍賣底價狀可參；嗣兩造未於同年2月9日詢價程序到場，執行法院遂依鑑定結果核定系爭土地拍賣最低底價各如附表「最低拍賣價格」欄所示，於115年6月10日進行第1次拍賣無人應買，債權人亦未承受，各酌減20％為3718萬元、20萬元，並定於同年7月20日進行第2次拍賣，抗告人於同年7月8日聲請延緩執行，經執行法院於同年7月17日准予延緩執行3個月等節，有執行法院同年3月23日定拍單、同年4月21日函及公告、同年6月10日不動產拍賣筆錄（無人投標）、同年6月13日函及公告、同年7月17日執行命令等件可憑。
㈡抗告人雖主張系爭土地上已蓋滿房屋，且拍賣之權利範圍僅
有54分之4，法拍專員葉冠廷認附表編號1土地之價值僅有2218萬7000元，鑑定單位估算之價格與市價不相當，執行法院依系爭鑑定報告核定之最低拍賣底價過高，應參考4610號事件第3次拍賣之最低拍賣價格重新核定云云，並提出115年7月14日實價登錄及經紀業凌陽有限公司之法拍專員葉冠廷在巨亨房屋網刊登資料為證（本院卷第17至19頁）。然宏大事務所受執行法院囑託鑑定系爭土地價格所出具之系爭鑑定報告，係由該事務所指定不動產估價師現場勘察比對地籍圖及空照圖，發現系爭土地現況有未登記建物占用，復審酌系爭土地產權權屬關係為持分共有，依不動產估價師全國聯合會發布之第二號作業通則，估價目的為法院拍賣不動產之價值評估，為衡平債權人與債務人於擔保品之權利，不考慮共有不動產對不動產價格之影響，以單獨所有權產權型態評估，再參考系爭土地之使用分區、臨路情形及坐落地點、該區域之市場供需及交易狀況，並比較附近不動產交易價格，進而估算系爭土地之每坪價值等情，有系爭鑑定報告可參（見系爭執行卷卷二），則宏大事務所綜合系爭土地個別條件及市場概況，並為衡平債權人與債務人之權利，始未將產權共有因素列入參考，但已將可能使價格減損之建物占有情形列入考量，所為鑑定應屬客觀、公正而可信，堪為系爭土地核定拍賣底價之參考。抗告人稱鑑定單位未考量系爭土地上已蓋滿房屋，且為共有狀態，所為鑑定與市價不相當云云，自無可採。又依抗告人所提實價登錄資料，其中113年至115年交易之土地面積僅約0.01至13.01坪，約為0.0331至43.01平方公尺，與系爭土地面積分別高達1536平方公尺、82平方公尺差距甚大，難逕引為系爭土地價值認定基準；至所提「988house」網頁資料，其上雖有附表編號1土地定於115年7月20日進行拍賣、底價3718萬元等資訊，核與執行法院115年6月13日公告之內容相符，惟就上開土地總現值為2218萬7000元部分之評估，無任何憑據，自難憑採。另4610號事件係執行法院於112年1月12日收案，於113年1月11日公告如附表編號
1、2所示土地應買價格各為2754萬元、15萬元，於同年4月15日通知地政事務所辦理塗銷查封登記，於113年5月13日終結，有執行法院113年1月11日通知、113年4月15日函及索引卡等件可參，可知抗告人所指前開應買價格乃執行法院第3次減價拍賣後之價格，並非執行法院原來核定之底價，且該價格距系爭鑑定報告鑑價日期114年12月11日已近2年，自難做為評估系爭土地現在市價之參考依據。況執行法院所酌定之拍賣最低價額僅係用於限制應買人投標之下限，意即投標人出價不得低於底價，如無人應買，再依強制執行法第91條第2項酌減拍賣最低價格，以保障抗告人及相對人之權益，揆諸前揭說明，自不容抗告人任意指摘執行法院所核定之底價為不當，而聲請重為核定，是抗告人上開主張，自無足採。
五、綜上所述，執行法院司法事務官以原處分駁回抗告人之聲明異議，及原裁定駁回抗告人之異議，於法並無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 16 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱蓮華
法 官 陳威帆法 官 呂如琦正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。
中 華 民 國 115 年 10 月 19 日
書記官 莊雅萍附表：
編號 土地 面積 權利範圍 每坪單價/總價（新台幣） 最低拍賣價格 （新台幣） 1 臺北市○○區○○段○○段00地號土地 1536平方公尺 54分之4 135萬元 /4646萬0790元 4647萬元 2 臺北市○○區○○段○○段0000地號土地 82平方公尺 54分之4 125萬0619元 /23萬0649元 24萬元