臺灣高等法院民事裁定115年度抗字第322號抗 告 人 蔡勝華上列抗告人因與相對人張素嬌間拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國115年1月23日臺灣桃園地方法院115年度執事聲字第7號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條固定有明文。惟法院核定不動產之拍賣最低價額，除參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益為決定；是否重新鑑價屬執行法院之裁量範圍，非當事人所得任意指摘。且拍賣最低價額僅在限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，無損於債權人或債務人之權益。
二、抗告意旨略以：原法院民事執行處（下稱執行法院）以114年度司執字第31846號拍賣抵押物執行事件（下稱系爭執行事件）執行伊所有如原裁定附表所示之不動產（下稱系爭不動產），委由台大不動產估價師事務所（下稱台大估價所）辦理鑑價結果，違反不動產估價技術規則第14條、第16條規定，其中就土地部分（下稱系爭土地）顯低於周遭土地成交價格每坪新臺幣（下同）60萬元，影響伊權益，實有委請他人重新鑑價之必要。並聲明：㈠原裁定廢棄。㈡請求重新指定公正第三人鑑定。
三、經查，執行法院前於民國114年3月14日委請台大估價所就系爭不動產辦理鑑價，鑑定結果認系爭不動產價值2,420萬9,370元，因抗告人認其中之系爭土地估價過低，執行法院乃於114年9月19日另行委請宏堂（吳明堂）不動產估價師事務所（下稱宏堂估價所）辦理鑑價，惟據宏堂估價所於114年10月9日發函執行法院，表示：無法滿足抗告人僅針對土地個別予以調整價格，請求更換鑑定人。並經宏堂估價所之鑑定人於114年11月24日到院陳述，表示：抗告人於現場鑑定時要求伊上車至其他標的，不欲伊至系爭房屋，有為影響鑑定之行為，而拒絕本件鑑定等情，有系爭執行事件卷證資料在卷可稽（見系爭執行卷第26至27頁、第128至154頁、第181頁正反面、第186頁、第215頁正反面）。衡酌系爭不動產之土地僅為房屋基地持分，其交易價值本難與一般其上無建物之空地等同視之。執行法院已參考抗告人意見，另囑託宏堂估價所就系爭不動產重新鑑價，係因抗告人於鑑定時有為影響鑑定之行為，使宏堂估價所之鑑定人拒絕鑑定，難謂執行法院之執行程序有何違誤。且本件尚未核定拍賣最低底價，是否即有鑑價過低，導致無人應買之情，尚難認定，自不得僅以系爭鑑定報告之鑑定結果與抗告人之主觀想法不符，即認執行法院未重新鑑價為不當。至抗告人以實價登錄查詢資料（見系爭執行卷第178頁）指摘系爭鑑定報告就系爭土地之鑑定價格過低云云，觀諸該實價登錄查詢資料固有記載與系爭土地同段之360-1地號、1177地號、1176地號、544地號土地之單價分別為每坪71.99萬元、48萬元、48萬元、89.57萬元，惟上開土地與系爭土地並非相鄰，所處區段環境已屬有別，且是否與系爭不動產有相似交易條件如其上之公寓型態、區域及個別因素等，亦無從得知，自難以此驟認系爭土地之實際價格。抗告人另指摘系爭鑑定報告違反不動產估價技術規則第14條規定未兼採二種以上之估價方法，並違反同規則第16條關於不動產估價師應遵守誠實信用原則及其義務云云，惟系爭鑑定報告已載明「本次估價前提係依委託者需求在法院拍賣條件下所評估之結果」（見系爭執行卷第131頁）、「本案考量堪估標的與比較標的座落、面積、環境等區域與個別因素，評定堪估標的之價值」（見系爭執行卷第135頁）、台大估價所114年11月9日函文中亦載明「二、本案係區分所有建物（即公寓型態之建築物），依公寓大廈管理條例第4條第2項所規定，『專有部分不得與其所屬建築物共同使用部份之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔』，此即『土地與建物處分一體化原則』，本所評價方式係以『建坪單價*建物面積』推估房地總價…。四、另本案受限於強制執行法所規範之報告書格式，因標售底價之需，必須分別列示土地及建物價格，因採土地貢獻說分離方式，將房地價格扣除建物成本，剩餘者為土地價格部分，即超額利潤應全部歸屬於土地價格；惟就強制執行程序中承購人而言，區分所有建物關注的是『建坪單價與面積』多寡，即房地合一後的權利總價值（即建坪單價*建物面積），二者拆分過程僅為土地與建築物之價值分配，供作書表呈現，對於房地總價亦無影響。」（見系爭執行卷第195至197頁），本件既係執行程序中拍賣系爭不動產所為之鑑價，力求客觀公正，兼重即時，而系爭鑑定報告已審酌系爭不動產為區分所有建物及座落基地，基於區域與個別因素為估價，與前開規則並無違誤。另同規則第16條之條文內容與抗告人所稱之「關於不動產估價師應遵守誠實信用原則及其義務」有所不同。況執行法院核定之拍賣最低價額非僅以該報告之估定價格為唯一依據，業如前述，故抗告人之指摘均無可取。從而，原法院司法事務官於114年12月8日以114年度司執字第31846號裁定（下稱原處分）駁回抗告人重新鑑價之聲請，及原裁定維持原處分，駁回抗告人之異議，經核均無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第二庭
審判長法 官 紀文惠
法 官 賴武志法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。
中 華 民 國 115 年 5 月 4 日
書記官 高婕馨