最高法院民事判決 九十一年度台上字第二二五二號
上 訴 人 富國建設股份有限公司法定代理人 葉碧玉上 訴 人 倪福坤
張金練王玉蓮共 同訴訟代理人 蘇弘志律師被 上訴 人 姜月秋右當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十六日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈠字第二五四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國八十一年四月二十六日，向上訴人倪福坤、張金鍊、王玉蓮（下稱倪福坤等三人）購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一、三五之一三號建地應有部分各十萬分之六六九（下稱系爭土地），及向上訴人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）購買該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｋ棟十二樓房屋與編號第十一號停車位，總價分別為新台幣（下同）二百九十六萬元、一百二十七萬元。倪福坤等三人已依約移轉土地所有權登記予被上訴人，地上建物亦早已興建完成並通知被上訴人辦理貸款及交屋。惟被上訴人尚積欠土地價款二百零八萬五千元，房屋價款八十九萬五千元未付，迭經催告，均置之不理，業經上訴人解除契約。若上開主張無理由，上訴人亦得請求被上訴人給付價款等情。爰依民法第二百五十九條之規定，先位聲明：求為命被上訴人將系爭土地移轉登記與倪福坤等三人；依民法第三百六十七條之規定，備位聲明：求為命被上訴人給付富國公司八十九萬五千元，給付倪福坤等三人二百零八萬五千元，並均加付法定遲延利息之判決（第一審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，原審就備位聲明部分，改判命被上訴人於上訴人富國公司將所建「長春帝國大廈」地下停車場回復為四十九個停車位或將該地下停車場出入車道改置為雙車道之同時，應給付上訴人富國公司八十九萬五千元，給付上訴人倪福坤等三人二百零八萬五千元，駁回上訴人其餘之上訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起第三審上訴）。
被上訴人則以：被上訴人向富國公司買受之房屋，經地政機關丈量登記之面積僅二四‧九三坪，較房屋銷售廣告上所載之「使用面積」短少二‧九八坪。富國公司並擅自將防空避難室增設停車位出售，而車道之寬度亦不符規定，其給付具有瑕疵，且屬不完全給付，在富國公司補正以前，被上訴人自得為同時履行之抗辯，拒絕給付價金，不負遲延責任。被上訴人與倪福坤等三人訂立之土地買賣契約，及與富國公司訂立之房屋買賣契約，有互相聯立之關係，被上訴人自得以對抗富國公司之事由，對抗倪福坤等三人。上訴人解除契約均非合法等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：上訴人主張之事實，業據提出預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書、土地所有權狀、土地及建物登記謄本、催告函為證（一審卷九至五九頁）。依兩造預定房屋買賣契約書第一條約定：「長春帝國大廈Ｋ棟十二樓（如總配置圖所示）約三十‧二四坪之房屋（上開坪數係包括陽臺、花臺、平臺、露臺、及所分擔公共面積）等面積」等語（一審卷十八頁），僅記載總面積，且此總面積係除室內之私有面積外，尚包括陽臺、花台、平臺、露臺及「所分擔公共面積」。至何謂「所分擔公共面積」？是否包括「當層樓梯間、電梯間等小公面積」？雖未載明，惟查被上訴人所購系爭房屋所屬之Ｋ棟大樓，係與Ｉ棟及Ｊ棟大樓之房屋共同使用電梯、樓梯間走道，有上訴人提出之廣告銷售圖、總配置圖及電梯樓梯間等小公所屬之建物（即新竹縣○○鎮○○段○○○○號建物）登記簿謄本在卷可憑（一審卷四四、四五、五二、五三、三五頁、證物袋）。被上訴人所購買者係Ｋ棟十二樓房屋，當層電梯、樓梯、走道，乃屬被上訴人日常必經之地，依「使用者付費」之常理，當無可能不列入「使用面積」坪數做為計價之依據。又依廣告銷售圖所載，房屋面積為「使用面積」二七點九一坪，「公共面積」二點三三坪，合計三十點二四坪（一審卷八三頁），該廣告銷售圖雖得為預定房屋買賣契約書之參考依據（一審卷二七頁），惟集合式住宅，尤其大樓建築，均有供全體住戶共同使用之公共設施，如一樓大廳、地下室避難室、屋頂突出物、機械、水箱等設施（俗稱大公），此與當層之電梯、樓梯、通道、走廊及一樓之騎樓等專有共用之情形有別（俗稱小公），而建築界廣告物所慣用之交易名詞如「使用面積」係指「主建物面積」與「附屬建築物面積」與「小公面積」之總和，「公共面積」係專指「大公面積」等為業界多年慣行之用語，此有中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十三年十一月十四日（八三）建投全聯字第一三五九號函附卷可稽（一審卷二九二至二九五頁）。且兩造預定房屋買賣契約之附件位置圖（一審卷三五頁），既標示有電梯、樓梯及走道部分，被上訴人承購系爭房屋應無不知並詳加探究之理，苟有排除前開慣用名詞之約定，自應由被上訴人就此有利於己之事實負舉證之責，然被上訴人並未就此舉證以實其說。況兩造所買賣之房屋並未就「公設比」有何約定，為被上訴人所是認（原審更㈠字卷一一七頁），自難為有利於被上訴人之認定，應認廣告銷售圖所示「使用面積」，包括當層電梯、樓梯、走道在內。系爭房屋建竣後登記之室內面積（建號三六八六），即主建物七○‧二三平方公尺、陽台九‧三四平方公尺、花台一‧○二平方公尺，合計八○‧五九平方公尺，即二四‧三八坪。「小公」面積（建號三七六四），即樓梯間三四八‧七六平方公尺、屋頂突出物三一‧六○平方公尺、機械室三一‧六○平方公尺、水箱三一‧六○平方公尺，合計四四三‧五六平方公尺，據此計算當樓層與其他住戶共有應分攤之「小公」面積為一八‧六三平方公尺，即五‧六四坪。「大公」面積（建號三七六○），即含停車位、避難室公共設施二○六一‧五五平方公尺、中庭一九二‧六八平方公尺、管理室一六‧二四平方公尺、車道五二‧八九平方公尺，合計二三二三‧三六平方公尺，據此計算大樓全體住戶共有應分攤之面積為二一‧六一平方公尺，即六‧五三坪，以上三者合計三六‧五五坪，有上訴人所提說明計算表（一審卷一○三頁）及建物登記簿謄本（一審卷四四至五三頁）可按。對照兩造所訂預定房屋買賣契約之坪數三○點二四坪並無短少，倘單以前揭「小公」中之樓梯間加列計為使用面積，則實際上使用面積為二八點八一坪，較之前揭廣告銷售圖所載使用面積二七點九一坪、公共面積二點三三坪均未短少，被上訴人抗辯系爭建物面積短少，為不可採。被上訴人復抗辯，上訴人原先經核准劃設之停車位為四十九位，實際卻以五十八位停車位出售，而車道寬度僅五點二公尺，並不符合建築技術規則第六十條規定等事實，已據被上訴人提出新竹縣政府政風室函一件、新竹縣政府建築管理系統停車空間基本資料表一紙、新竹縣政府函一件附卷足憑（一審卷七八頁背面、七九、一九八、一九九頁），且為上訴人所不否認，上訴人並提出增設為五十八位之地下停車場圖示二件附卷可佐（一審卷三○八、三○九頁）。復經另案台灣高等法院八十八年度重上更㈠字第七一號上訴人與戴素貞等間請求返還買賣價金事件，受命法官履勘現場查明確實增設九個停車位，即增設編號四十九、五十、五十一、四十七、四十八、三十一、五十六、五十
七、五十八號等車位，有兩造不爭執之該案件勘驗筆錄及現場圖影本附卷可參（原審更㈠字卷一二五至一二八頁背面）。前揭九個擅自增設之停車位，或設於電氣室或消防設備室前，或設於電梯間出入口前，此等公共設施前設置停車位雖為法所未禁（見原審更㈠字卷一三一頁新竹縣政府建設局函），然地下二層除規劃為停車場外兼作防空避難室之用（一審卷四六頁建物謄本），上訴人將原核准之停車位增設九個停車位出售，自不免減縮防空避難空間。又依建築技術規則第六十條規定，設置停車位達五十輛者，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度應為雙車道寬度。而單車道寬度為三點五公尺以上、雙車道寬度應為五點五公尺以上，同規則第六十一條各著有明文（原審更㈠字卷一三四頁）。上訴人因未符合此項規定迭經新竹縣政府依章罰鍰，有新竹縣政府八十七年六月十八日及同年十一月二十六日函三件附卷足憑（一審卷一九九頁、原審上字卷一一五、一一九頁）。參酌前揭履勘現場筆錄，亦記載：「編號四十七、四十八號車位設於車道出入口，不利於其他車輛之出入車道。現場地下停車場出入車道，經本院司機駕車實際出入，該車道坡度甚徒、彎度亦大，車道旁牆壁有汽車擦痕」等語（原審更㈠字卷一二八頁）。益徵停車位增設後，其進出口車道加寬為雙車道確屬必要，此等不利於使用之情形，亦不因被上訴人所承購之停車位（編號第十一位）係合法停車位，不可能因政府取締被取銷，而受影響。被上訴人所辯上訴人既增設不合法之停車位，又未增加車道寬度，非惟給付有瑕疵，且屬不完全給付等語，應屬可信。上訴人於解除契約前，雖曾先後委請李文傑律師、蘇弘志律師，於八十五年一月十六日、八十六年十二月間，就被上訴人應給付價金（以房地貸款代繳）以信函限期催繳（一審卷五四至五九頁）。然被上訴人早於八十四年十二月二十六日即以存證信函向上訴人表示：上開瑕疵補正前，被上訴人將暫拒交屋及繳付其餘款項等同時履行之抗辯（一審卷八五至八九頁）。上訴人出售之房屋既未符合債務本旨，而有不完全給付之情事，被上訴人於瑕疵補正前拒絕給付價金，自屬於法有據。上訴人雖以此係過大抗辯，否認其抗辯之正當性，然查兩造預定土地、房屋買賣契約係約定依工程進度按期付款，而被上訴人僅餘「銀行貸款」及「交屋」二期期款及少額代墊費用未付，為兩造所不爭（一審卷五六頁、原審更㈠字卷一一八頁），且土地契約部分，「銀行貸款」之期款為二百零五萬元，「交屋」款為七千元，房屋契約部分，「銀行貸款」之期款為八十八萬元，「交屋」款三千元，而「銀行貸款」係由被上訴人配合辦理銀行貸款手續，借得貸款後由上訴人直接領取。又依預定房屋買賣契約第十四條及預定土地買賣契約書第十二條約定，二契約係互相聯立關係，建商就房屋買賣如有違約，亦視同為地主（賣主）之違約。富國公司承造之房屋地下停車場及出入車道既有如前所述之瑕疵，被上訴人自得據以拒絕「土地價金」之給付。系爭地下停車位之價格約四十萬元，為兩造所不爭（原審更㈠字卷一一六頁），該金額比被上訴人所欠土地、房屋之價金共二百九十四萬元，雖較少，惟衡諸當今生活，停車位係住戶購屋之重要決定要素之一，且為日常生活所需，被上訴人倘配合上訴人辦理「銀行貸款」手續後，銀行貸款共二百九十三萬元將由上訴人直接領取，所餘欠「交屋」款僅一萬元，實難期待富國公司會為此微簿之一萬元而改善其停車位及車道，此觀之前述新竹縣政府迭次對富國公司處以六萬元之罰鍰，而富國公司迄未改善，即可證明（原審上字卷一一四至一一九頁）。況上訴人將政府核准停車位以外所增設之停車位轉售牟利，而將所衍生之車道不合法之瑕疵，遺留予其餘承購戶承受，若承購戶無法以「銀行貸款」之價金同時履行抗辯，終無改善修正瑕疵之餘地，何能謂事理之平，上訴人所謂過大抗辯應非可取。被上訴人因行使同時履行抗辯權，而免負價金給付遲延責任，則上訴人以被上訴人價金給付遲延定期催告解除契約，即於法不合，上訴人先位聲明基於民法第二百五十九條規定，請求被上訴人將已登記之土地所有權回復為上訴人倪福坤、張金練、王玉蓮所有，不應准許。兩造預定房屋、土地買賣契約因上訴人解除契約不合法而仍然存在，被上訴人對房屋、土地價金仍有依約給付之義務，上訴人曾於八十六年十二月間，限期催告被上訴人履行「銀行貸款」、「交屋」期款及「代墊費用」共二百九十八萬元，有律師函二件附卷可憑（一審卷五六至五八頁），被上訴人對此金額亦不爭執（原審更㈠字卷一一七、一一八頁），被上訴人對此金額自仍有給付義務。然被上訴人非惟於訴訟中行使同時履行抗辯（一審卷二一六、二一七頁），且於上訴人起訴前之八十四年十二月二十六日，即曾以存證信函行使同時履行抗辯權，有如前述，被上訴人自得免負給付遲延責任，上訴人請求被上訴人給付自八十五年二月一日起之法定遲延利息，自屬無據，不應准許。按同時履行抗辯權行使結果，並非使原定給付義務消滅。被告在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院二十九年上字第八九五號、三十九年台上字第九○二號判例參照）。本件被上訴人曾因上訴人私自增設車位且未加寬車道，而以回復原狀或車道寬度補正前，拒絕給付價金，本件訴訟中上訴人並未回復原狀或修正瑕疵為其所自認（原審更㈠字卷一一七、一一八頁），則參照前揭判例意旨，自應為同時履行之判決。上訴人備位聲明請求被上訴人給付富國公司八十九萬五千元，給付倪福坤等三人二百零八萬五千元，尚無不合，應予准許。爰將上開應准許部分，第一審所為上訴人敗訴之判決廢棄，改判命被上訴人於上訴人富國公司履行前開對待給付之同時，應給付富國公司八十九萬五千元，給付倪福坤等三人二百零八萬五千元。就上開不應准許部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。又本件原審判決上訴人富國公司應提出之對待給付為將「長春帝國大廈」地下停車場回復為四十九個停車位或將該地下停車場出入車道改置為雙車道。上訴人自可由其中選擇履行其對待給付，不致發生無法履行給付之問題，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十九 日