最高法院民事判決 九十一年度台上字第二二五七號
上 訴 人 黃清輝訴訟代理人 何永福律師被 上訴 人 嘉義縣政府法定代理人 陳明文訴訟代理人 黃木春律師右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十年十一月十三日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十九年度上更㈠字第七九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人就坐落嘉義市○○段○○段○號土地上之建物，即門牌嘉義市○○路○○○號一樓，依嘉義市政府核准之竣工圖予以完成，及給付新台幣陸拾玖萬捌仟壹佰陸拾元本息之上訴，並駁回上訴人請求被上訴人給付新台幣叁拾壹萬元本息之追加之訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人之法定代理人已變更為陳明文，業經依法承受訴訟，合先敘明。
其次，上訴人主張：伊與其他共有人於民國八十三年間向被上訴人購買坐落嘉義市○○段○○段○號土地所有權應有部分十二分之一（下稱系爭土地），及地上建物即門牌嘉義市○○路○○○號雙子星大樓一樓舖位（下稱系爭建物），伊之土地應有部分為九萬分之二一五，建物應有部分為一萬分之二八七，總價款計新台幣（下同）三百五十七萬四千九百零八元，雖已於八十三年九月間辦妥所有權移轉登記與伊，但因工程甚多瑕疵，被上訴人迄未依嘉義市政府核准之竣工圖（下稱竣工圖）改善，仍未為點交。又因被上訴人遲延交付，致伊及其他共有人無法使用系爭建物及土地，自八十四年三月三十一日起至八十六年一月底止，伊受有相當於租金之損害六十九萬八千一百六十元，並因繳納抵押貸款，受有利息損害三十一萬元，均應由被上訴人賠償等情，爰依履行契約之法律關係及民法第二百三十一條第一項規定，求為命被上訴人㈠將系爭建物依嘉義市政府核准之竣工圖予以完成，並點交予伊，㈡給付伊一百萬八千一百六十元，及其中六十九萬八千一百六十元自起訴狀繕本送達翌日、三十一萬元自九十年七月二十八日起加計遲延利息之判決（上訴人在原審對於「被上訴人應就系爭建物其買受部分，點交予伊」之請求，擴張請求點交建物全部；並追加請求被上訴人賠償繳納貸款之利息損害三十一萬元及其利息。另上訴人起訴請求被上訴人就系爭建物其他共有人買受部分，依竣工圖完成，及點交其他共有人，並將地上物拆除及清除部分，業受敗訴判決確定）。
被上訴人則以：依兩造所訂買賣契約書第二條約定，系爭建物係屬分別共有關係並以密封式建築，僅能「共同經營，不得隔間使用」，伊無從將特定位置點交予個別承買人，依約必須由全體買受人受領。又依系爭買賣契約書第八條記載，伊係依現況出售系爭土地及建物，非按竣工圖點交，亦無所謂之竣工圖，上訴人請求依竣工圖完成點交，核屬無據。伊依債之本旨提出交付，包括上訴人在內之買受人等均拒不受領，顯屬受領遲延，伊不負遲延責任，上訴人請求伊賠償，自無理由等語，資為抗辯。
原審以：上訴人主張伊於八十三年間向被上訴人購買系爭土地及建物，土地應有部分為九萬分之二一五，建物應有部分為一萬分之二八七，該大樓於八十一年間完工，被上訴人於八十三年九月二十三日將伊買受之應有部分權移轉登記予伊等事實，為被上訴人所不爭，並有買賣契約書為證，堪信為真。查系爭買賣契約書第二條約定「本大樓地上第一層係屬『分別共有關係』並以『密封式』建築，依民法及相關建築法規定，本買賣標的，應『共同經營，不得自行隔間使用』。」，被上訴人出售系爭建物，係屬整體出售，上訴人僅向被上訴人買受系爭建物之應有部分，並非系爭建物全部，被上訴人依約僅有將上訴人所購買之應有部分移轉登記為上訴人之義務，上訴人除獲授權外並不能代表其他買受人受領系爭建物，此觀上訴人亦自承其購買系爭建物並無特定部分，被上訴人應將系爭建物交由一樓全體住戶一併接受點交，再由一樓住戶內部協商管理特定部分等語益明。上訴人既無受領全部建物之權利，則無論被上訴人有無依竣工圖完工，上訴人本於買賣契約，請求被上訴人就系爭建物依竣工圖完成，並點交予伊部分，即屬不應准許。其次，上訴人主張因被上訴人未依竣工圖完工，致無法點交予伊及其他購買人，造成伊受有相當於租金及繳納貸款利息之損害，被上訴人則抗辯依系爭買賣契約書第八條記載，系爭建物係依現況出售，並無所謂竣工圖等語。查買賣契約書第八條明確記載「本買賣標的依現況出售，房屋及土地之產權完整……」，並無上訴人所稱出賣人應依竣工圖完成之約定。而系爭建物於建造完成後向嘉義市政府申請使用執照時，因系爭建物與核定之工程圖樣（即設計圖）完全相符，依建築法第七十條第一項、第七十一條之規定，免附竣工平面圖及立面圖，此經嘉義市政府於九十年八月七日、九月十四日先後函復在卷，足證系爭建物並無所謂竣工圖存在，上訴人主張被上訴人有依竣工圖完成之義務云云，尚屬無據。又系爭買賣契約文字明確表示係「依現況出售房屋」，所謂「現況」即為契約訂立時系爭建物之現狀，文義至為清楚，無需別事探求其他意義。故買賣契約訂立時已經存在之瑕疵應由買受人吸收，出賣人依據訂約現狀提出給付，即應認係符合債之本旨，債權人不能以訂約後發現瑕疵為由，拒絕受領。是上訴人以系爭建物存在甚多瑕疵，被上訴人未依竣工圖改善為由，拒絕受領系爭建物，應非有理。上訴人雖提出被上訴人於訂約後八十三年六月七日、八十四年四月二十五日、八十五年九月五日所發之函文，及八十五年十一月八日、十一月二十三日之點交協調會議記錄，並舉證人蔡清泉、侯有義等人為證，主張被上訴人嗣後已同意以符合使用執照上之竣工圖辦理建物點交云云。惟上訴人提出之各函均非被上訴人同意變更契約內容，其中八十三年六月七日函，係被上訴人就王竹山等十餘人到嘉義縣議會陳情案之補充說明，文中所稱「符合使用執照設計圖之原則下辦理現況點交」，所謂符合使用執照設計圖僅是原則，重點仍是主張現況點交。又八十四年四月二十五日函係被上訴人依據合建契約請求承攬人掌上開發建設股份有限公司（下稱掌上公司）履約，對象係掌上公司，被上訴人僅將副本送一樓產權共有人告知此事，其目的係使人民知道政府機關已盡督促之責。另八十五年九月五日函所附結論，亦僅係掌上公司與原住戶代表之建議而已，被上訴人未為任何表示。均不能認係被上訴人與上訴人協議變更買賣契約內容，改依竣工圖辦理點交。至於八十五年十一月八日點交協調紀錄結論㈢固記載「有關點交事宜，缺失部分依竣工圖為準，現正由建築師公會鑑定中，俟鑑定結果辦理」等語，惟據被上訴人所提出之當日會議紀錄原稿顯示，系爭建物共有人當日均拒絕簽名，而無法得知究竟由何人與會，自無法認共有人已與被上訴人達成協議，參以證人林世明證稱該結論係被上訴人對掌上公司之要求，非對住戶之承諾，買賣契約已明定依現狀出售，不會任意變更等語，被上訴人抗辯該結論係伊要求掌上公司應依竣工圖點交給予伊，非同意變更系爭買賣契約內容乙節，應屬可信。另八十五年十一月二十三日協調會議紀錄，係嘉義縣議會召開，結論所述「八十五年十一月三十日掌上公司依竣工圖及建築師公會鑑定結果點交予嘉義縣政府，若掌上公司未完成部份，由縣政府處理，另組縣議會專案小組督促縣政府」，僅係縣議會依人民陳情所為協調，且係被上訴人要求掌上公司履行合建契約，並非被上訴人同意依竣工圖點交。而證人蔡清泉、侯有義僅均證稱有要求要被上訴人依竣工圖點交，排除地上物，被上訴人未做到，故未接受點交等語，亦未提出被上訴人同意變更買賣契約之實據，自不足認上訴人上開主張為真實。按兩造係於八十三年六月間訂立買賣契約，當時系爭建物業已完成，領得使用執照，被上訴人於訂立系爭買賣契約後，除應上訴人等承購戶之要求，由掌上公司拆除部分公共設施外，對於系爭建物並未再施工改變其狀態，此為上訴人所不爭；另被上訴人曾於八十四年三月三十日召集第一樓買受人、掌上公司協商點交事宜，因第一樓所有權人代表不願接受依現況點交，始未能於八十四年三月三十一日為點交，其後被上訴人復多次定期點交，仍因第一樓購買人代表不同意依現況點交，而無結果。是上訴人縱受有無法使用系爭建物之損害，亦非可歸責於被上訴人。上訴人主張其因被上訴人遲延交付，受有相當於租金及貸款利息之損害，請求被上訴人賠償，亦屬無據。從而，上訴人依履行契約之法律關係及民法第二百三十一條第一項規定，請求被上訴人將系爭建物依竣工圖完成，點交予伊，並給付一百萬八千一百六十元及其利息，均為無理由等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決（確定部分除外），駁回其上訴及追加之訴。
關於廢棄發回部分（即上訴人請求被上訴人就系爭建物依竣工圖完成，及給付一百萬八千一百六十元本息部分）：
按數人以分別共有之關係買受不動產，且已取得所有權登記，雖不動產尚未交付，惟參酌民法第八百二十一條之法理，各共有人得為全體共有人之利益，請求出賣人應使出賣之不動產具有契約預定之效用。本件上訴人係與他人共有買受系爭建物之應有部分，並已取得所有權移轉登記，被上訴人依約應將該建物交由一樓全體住戶一併接受點交，此為原審認定之事實，則原審謂上訴人不得請求被上訴人將系爭建物全部交由其一人受領，固非無見。惟上訴人雖僅購買建物應有部分，然其與被上訴人訂立之買賣契約第八條約明被上訴人「依現況出售」系爭房地，則被上訴人自負有依約定之「現況」，完成建物之義務，上訴人仍得為共有人全體之利益，本於買賣契約，請求被上訴人依約履行，此與上訴人不得單獨受領系爭建物，尚有不同。原審僅以上訴人無受領全部建物之權利，即認其請求被上訴人依竣工圖完成部分，亦屬無據，已有未合。且上訴人一再主張系爭買賣契約第八條之所以記載「現況」，係因八十二年九月二十二日被上訴人與掌上公司及系爭大樓原住戶委員三方協調，掌上公司負責人徐明德指出一樓地板裝設大理石部分，於點交時為減少損失得依現況交屋，其他部分應依建築法規定以竣工圖為準（見一審卷一四三頁、原審上字卷㈠七七頁反面、原審更㈠字卷㈠五六、五七頁），並引用該日會議紀錄結論所載「地上一樓建物交接，以符合使用執照設計圖之現狀交屋」（見一審卷一一０頁反面），及證人即參與該次會議之劉學銘所稱「所謂依現況交屋，即係依照原設計之竣工圖即申請建照之設計圖，依合於建築法規之現況交屋，即大理石部分不拆，其餘要按照原設計，八十二年九月二十二日之會議紀錄已記載清楚，是協調好才同意買賣」（見原審上字卷㈠六一頁）；暨證人即同參與該次會議之嘉義縣政府財政局長簡世明所證「八十二年九月二十二日已核發使用執照，故該次協調內容係以符合使用執照之現狀點交，並由縣府、建商及一樓原住戶共同點交」等語為證（同上卷八八頁反面）。原審就上述卷存資料俱未審酌，即謂本件契約文字明確表示係「依現況出售房屋」，所謂「現況」即為契約訂立時系爭建物之現狀，文義至為清楚，無需別事探求云云，自有理由不備之違法。倘被上訴人於出售系爭建物前已與買受人為如上之協議，且與買受人、掌上公司約定三方會同點交（見一審卷一一○頁反面、三○頁反面、九一頁反面各次會議紀錄），則其事後多次函請掌上公司要求其於符合使用執照設計圖之原則下辦理現況點交，或於點交協調會上表示有關點交事宜，缺失部分依竣工圖為準等語，是否不足以證明其與買受人約定之「現況」，係指符合使用執照之圖樣？尚待說明。原審謂上開函文及紀錄，僅係被上訴人對於掌上公司之要求，非同意依此對上訴人為給付云云，未免速斷。再嘉義市政府九十年八月七日、九月十四日函雖稱系爭建物與核定之工程圖樣（即設計圖）完全相符，依據建築法第七十條第一項、第七十一條規定，免附竣工平面圖及立面圖云云，惟前述被上訴人函文及會議紀錄均一再言及「竣工圖」，即建築師亦曾表示「鑑定所依建築平面圖為嘉義市政府核發使用執照竣工圖」「竣工圖無空調設備及輕鋼架之部分」（見一審卷九七頁），而上訴人於原審亦曾表示「符合使用執照的設計圖，也就是竣工圖」（原審更㈠字卷㈡四頁）。則系爭建物之核發使用執照，究以何圖樣為準？上訴人聲明所指之竣工圖，其義為何？均有進一步澄清之必要。原審徒以嘉義市政府上開函文為據，即認本件無竣工圖存在，上訴人不得請求被上訴人依竣工圖完成建物云云，亦有可議。倘被上訴人有按「竣工圖」完成系爭建物之義務，則上訴人是否不得請求被上訴人依該圖完工，及賠償遲延給付之損害？自有推敲之餘地。上訴論旨，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分（即上訴人請求被上訴人就系爭建物點交予伊部分）：
原審就此部分為上訴人敗訴之判決，認事用法均無違誤。上訴論旨，指摘原判決上開部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 高 孟 焄法官 朱 建 男法官 謝 正 勝法官 沈 方 維右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十七 日