最高法院民事判決 九十一年度台上字第二三二０號
上 訴 人 明樓建設股份有限公司法定代理人 蔡 振 芳訴訟代理人 李 新 興律師上 訴 人 彭 花 枝彭
彭 富 枝（同右）住台北市○○○路○○巷○○號五樓陳彭美枝同右共 同訴訟代理人 連 銀 山律師右當事人間請求履行契約事件，兩造對於中華民國九十年一月二日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第五一三號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人明樓建設股份有限公司（下稱明樓公司）主張：伊於民國八十二年六月二十九日與對造上訴人彭花枝、彭富枝、陳彭美枝（下稱彭花枝等三人）之被繼承人彭林阿米（於訴訟中之八十七年四月一日死亡，由彭花枝等三人承受訴訟）訂立土地合建契約書，由伊出資在彭林阿米提供之台中市○區○○○段第六０｜四三地號土地上興建地下一層、地上七層之房屋一棟，約定伊分得地上四層至七層房屋，其餘歸彭林阿米取得。嗣伊完成房屋之興建，彭林阿米依約應返還伊合建保證金新台幣（下同）一百萬元，並給付伊土地增值稅補貼款六十萬元、因房屋變更設計而增加之工程款六十四萬七千三百九十六元、房地之登記費用四萬二千四百六十八元及水電費一萬九千三百四十三元，共計二百三十萬九千二百零七元，惟彭林阿米藉詞拒付等情，求為命彭林阿米如數給付並加付自八十六年三月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息之判決（明樓公司於第一審原請求彭林阿米給付二百五十四萬二千二百零七元本息，經第一審為其勝訴之判決後，於原審減縮其請求之金額如上述）。
上訴人彭花枝等三人則以：明樓公司完成之系爭房屋並無工程項目超出系爭合建契約之情形，不得請求彭林阿米給付任何工程款。又明樓公司遲延完工二百六十天，應依系爭合建契約第十三條第二項約定，按每日一萬元，給付彭林阿米違約金二百六十萬元。再明樓公司可於八十五年五月間交付系爭房屋，其遲延交屋，應賠償彭林阿米所受損害。以每月十二萬四千元計算，自八十五年五月一日起至八十六年九月十九日止，其金額共計二百零四萬六千元。而彭林阿米應給付明樓公司合建保證金一百萬元、土地增值稅補貼款六十萬元及水電費一萬九千三百四十三元，彭林阿米以上開債權與明樓公司之債權為抵銷後，明樓公司尚應賠償彭林阿米三百零二萬六千六百五十七元，其自不得再請求彭林阿米給付等語，資為抗辯。並於第一審法院主張：明樓公司應將彭林阿米分得房地之所有權狀交付彭林阿米，並給付違約金及賠償彭林阿米之損害等情，反訴求為命明樓公司給付彭林阿米二百九十萬二千六百五十七元及加付法定遲延利息，並將彭林阿米分得房地之所有權狀交付彭林阿米之判決。
原審以：明樓公司主張其於八十二年六月二十九日與彭花枝等三人之被繼承人彭林阿米訂立土地合建契約書，由其出資在彭林阿米提供之台中市○區○○○段第六０｜四三地號土地上興建地下一層、地上七層之房屋一棟，約定其分得地上四層至七層房屋，餘歸彭林阿米取得，系爭房屋業已興建完成並辦畢所有權登記，彭林阿米應返還明樓公司合建保證金一百萬元，及給付土地增值稅補貼款六十萬元、房地登記費用四萬二千四百六十八元、水電費一萬九千三百四十三元之事實，為彭花枝等三人所不爭執，並有土地合建契約書、土地及建物登記謄本、收據等件可證，堪信為真實。系爭合建契約第六條約定明樓公司應自取得房屋建造執照之日起二個月內開工，自開工日起五百個日曆天內完工。第十三條第二項約定，明樓公司倘逾期完工，每逾期一天應給付彭林阿米違約金一萬元。明樓公司係於八十二年八月二十四日取得房屋建造執照，依約應於八十二年十月二十四日開工，八十四年三月八日完工。明樓公司係於八十四年十一月二十三日完成系爭房屋之工程，有使用執照可稽，逾期二百六十天，彭林阿米抗辯明樓公司逾期完工，應給付伊違約金，難謂無據。審酌明樓公司係因變更設計始逾期完工，惟其終究已完成工程並將房屋交付，彭林阿米之損害已降至最低等情，彭林阿米請求之違約金以一百萬元為適當，其請求二百六十萬元，超過者，尚難准許。明樓公司雖主張伊係應彭林阿米之要求始變更系爭房屋之設計，因而遲延完工，不得歸責予伊等語。但查系爭合建契約附件「建材說明」約定，系爭房屋Ａ、Ｂ兩棟之一樓室內各設樓梯一座，地下室各設臥房一間及衛浴一套，其約定與彭林阿米提出，由明樓公司法定代理人蔡振芳繪製之設計圖（下稱草圖）相符，該草圖顯為系爭合建契約內容之一部。而明樓公司申請建造執照所附之設計圖未經彭林阿米簽章，其內容與草圖不符，則彭林阿米要求明樓公司變更設計以符合契約之約定，自屬有據。嗣明樓公司向主管機關申請變更設計完成系爭房屋之興建，其因變更設計致延誤完工期限，應歸責於自己，其因而增加之工程款，亦應自行負擔。明樓公司主張伊毋庸負遲延完工之責任，並請求彭林阿米給付變更設計之工程款六十四萬七千三百九十六元，尚非有據。又明樓公司與彭林阿米未約定交付系爭房屋之期限，彭林阿米復未舉證證明曾催告明樓公司交付系爭房屋，明樓公司自不負遲延交屋之責任。彭林阿米抗辯明樓公司遲延交屋，應賠償伊自八十五年五月一日起至八十六年九月十九日止之損害二百零四萬六千元，即非有據。再系爭房屋之水電費一萬九千三百四十三元，因彭林阿米係於八十六年九月二十日始占有系爭房屋，在此之前明樓公司既未交屋，所發生之水電費應自行負擔。是明樓公司可請求者為合建保證金一百萬元、土地增值稅補貼款六十萬元及房地登記費用四萬二千四百六十八元，共計一百六十四萬二千四百六十八元；彭林阿米可請求者為違約金一百萬元。彭林阿米業已為抵銷之抗辯，經抵銷後，明樓公司尚可請求彭林阿米給付六十四萬二千四百六十八元。末查明樓公司給付房地登記費用後始取得彭林阿米分得房地之所有權狀，彭林阿米自應先將登記費用返還明樓公司，始得請求明樓公司交付該房地之所有權狀，其於返還登記費用前請求明樓公司交付，不應准許。爰將第一審所為命彭花枝等三人連帶給付之金額超過六十四萬二千四百六十八元及其利息部分之判決廢棄，改判駁回明樓公司該部分之訴，並駁回彭花枝等三人其餘上訴。
查證人趙世明證稱：在申請變更設計之前，有談到完工的期間，兩造均同意完工期間不受系爭合建契約所定五百個日曆天之限制等語（見第一審卷六０頁反面、六一頁）。原審未敘明其何以不足採之理由，遽認明樓公司未於開工後五百個日曆天完工，應對於彭林阿米負遲延完工給付違約金之責任，已有可議。次查明樓公司申請建造執照之申請書業經彭林阿米蓋章，為兩造不爭執之事實。而該申請書第一行載明「下開工程遵章檢同建築計劃工程圖樣（十一張）施工說明書（三張）及其他有關證件申請核准給照」等語（見第一審卷一八五頁）。彭林阿米既已於申請書上蓋章，能否謂其未閱覽所附之設計圖，該設計圖之設計不符契約約定，應以草圖為契約內容，明樓公司依草圖所為變更設計而增加之工程款，不得請求彭林阿米給付，亦滋疑問。又依變更設計申請書及房屋平面圖（見第一審卷八二頁以下），系爭房屋所變更者除一樓之二座室內樓梯及地下室之二個房間外，尚有增減隔間等多項變更，似非全係依草圖而為變更，原審以明樓公司係依草圖而變更設計，因而認其不得請求所增加之工程款，亦有疏略。再彭花枝等三人於事實審已自認彭林阿米積欠明樓公司水電費一萬九千三百四十三元未還（見原審卷九八頁反面、二五六頁），原審反於其自認，而為相反之認定，進而謂明樓公司不得請求彭林阿米給付該水電費，並有未合。而約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。原審未就上開事項為斟酌，徒以明樓公司業已完工交屋，彭林阿米所受損害已降至最低等詞，遽將彭林阿米請求之二百六十萬元違約金核減為一百萬元，尚有未洽。又彭花枝等三人業已提出八十六年四月十六日台北光復郵局第一０二號存證信函（見第一審卷一二六頁以下），證明其曾催告明樓公司交付系爭房屋，而明樓公司不為交付，應負遲延責任之事實，原審謂其未舉證證明此項事實，進而認彭林阿米不得請求明樓公司賠償因遲延交屋所受之損害，亦難謂合。末查原審並未敘明彭林阿米須先給付明樓公司房地之登記費用，始得請求明樓公司交付房地所有權狀之法律上依據，遽予駁回彭林阿米此部分之請求，並有疏略。兩造上訴論旨，各自指摘於其不利部分之原判決不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 吳 麗 女右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十 日