最高法院民事判決 九十一年度台上字第二四六四號
上 訴 人 邵王萬里訴訟代理人 蔡 孟 章律師被 上訴 人 紀 陳 雪訴訟代理人 王 正 喜律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十年一月三十日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（八十九年度重上字第九八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國八十二年五月三日簽訂不動產買賣契約書，由伊以新臺幣（下同）四百四十四萬六千七百五十元之價額，向上訴人買受坐落臺中縣○○鎮○○段○○○號土地。上訴人雖已辦理所有權移轉登記與伊，惟該項移轉登記嗣於八十七年七月一日遭臺中縣大甲地政事務所（下稱大甲地政事務所）以系爭土地非上訴人所有為由，予以撤銷，伊自得本於上訴人就買賣標的物應負權利瑕疵擔保責任之規定，主張解除契約，請求上訴人返還上開價金及給付二百萬元違約金等情。求為命上訴人給付六百四十四萬六千七百五十元，及其中五十萬元部分自八十二年五月三日；三百九十四萬六千七百五十元部分，自八十二年七月三日；二百萬元部分，自八十九年二月十二日，起算法定利息之判決。（超過上開違約金之請求，經第一審判決駁回，未據被上訴人聲明不服。）上訴人則以：伊已遵照買賣契約之約定，完成所有權移轉登記及交付土地之義務，並無違約情事，被上訴人不得解除買賣契約。且被上訴人受損害與伊受利益間，並無因果關係，自無不當得利可言。又系爭土地之利益及危險，按民法第三百七十三條規定，於伊移轉登記及交付後，均應由被上訴人承受負擔。縱嗣後該移轉登記遭地政機關撤銷，亦應由被上訴人循行政爭訟程序救濟，與伊毫無關涉。況被上訴人之瑕疵賠償請求權，已逾民法第三百六十五條規定之六個月除斥期間，而不得再行主張等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張伊向上訴人買受系爭土地，已付清價金，上訴人雖完成所有權移轉登記，但該項登記嗣遭大甲地政事務所撤銷之事實，業據提出不動產買賣契約書、土地所有權狀、拒絕賠償理由書、土地登記簿謄本及會議紀錄為證，且為上訴人所不爭，堪信為真實。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條定有明文。依臺中縣政府八十七年五月十三日八七府地測字第一二○二三五號函載，上訴人售與被上訴人之土地，本屬訴外人柯永茂及蔡陳線所有，而誤登記為上訴人所有。事後因柯永茂提出異議，遭大甲地政事務所撤銷被上訴人之所有權登記，可知為兩造買賣標的物之系爭土地存有權利之瑕疵，且該撤銷所有權移轉登記，係非可歸責於被上訴人之事由所致。依民法第三百四十九條之立法理由，於此情形，除當事人間有特約或於買賣契約成立時為買受人所知悉者外，出賣人即上訴人即應負權利瑕疵擔保責任。雖上訴人以上開撤銷登記非可歸責於伊及被上訴人應另循行政爭訟程序救濟置辯，然出賣人之權利瑕疵擔保責任係屬無過失責任，而被上訴人是否依行政救濟程序主張，乃被上訴人之訴訟權衡，尚難遽此即認被上訴人不得主張其民法上之權利。況被上訴人業向大甲地政事務所請求賠償損害遭拒在案，上訴人此部分辯解，尚非可採。又出賣人所負民法第三百四十九條之「權利瑕疵擔保責任」，買受人之請求權時效期間，應適用民法第一百二十五條規定之十五年，上訴人抗辯被上訴人之請求權已罹於時效而消滅一節，亦不足取。次按民法第三百五十三條規定及其立法理由，在買賣標的物存有權利瑕疵之情形，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其契約解除權、違約金請求權、損害賠償請求權等權利，被上訴人依該規定及系爭不動產買賣契約書第十一條之約定，以起訴狀繕本之送達，為解除兩造間買賣契約之意思表示，核屬有據。又契約解除時，當事人雙方有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一款、第二款定有明文，其性質為不當得利返還義務之特殊型態，被上訴人依此請求上訴人返還價金四百四十四萬六千七百五十元，及分別自上訴人受領價金時起之法定利息，為有理由。上訴人既違反兩造買賣契約第五條之約定，被上訴人依契約第十一條，訴請上訴人給付違約金，亦非無據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。經審酌上訴人係於八十二年五月三日，以每坪七十萬元之價額，出售系爭土地與被上訴人，並比較其四方相鄰土地八十二年與八十八年之公告現值，被上訴人若未遭撤銷所有權登記，因土地增值所能獲得之利益等一切情狀，認被上訴人請求給付違約金二百萬元為適當。從而，被上訴人依買賣契約債務不履行之法律關係，主張解除契約、回復原狀，訴請上訴人返還價金四百四十四萬六千七百五十元及給付違約金二百萬元，並加計法定利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按民事或刑事訴訟之裁判，以行政處分是否無效或違法為據者，應以行政爭訟程序確定之。前項行政爭訟程序已經開始者，於其程序確定前，民事或刑事法院應停止其審判程序。為行政訴訟法第十二條第一項及第二項所明定。本件兩造於八十二年間簽訂不動產買賣契約書，上訴人業依契約約定移轉系爭土地所有權與被上訴人，嗣該項移轉登記因柯永茂提出異議，遭大甲地政事務所「撤銷」，上訴人始終抗辯，伊已履行出賣人之義務，辦理土地所有權移轉登記與被上訴人，大甲地政事務所「撤銷」登記不合法，被上訴人應循行政爭訟程序救濟云云，為原審確定之事實。原判決亦以系爭土地所有權移轉登記，遭大甲地政事務所撤銷，上訴人應負出賣人之權利瑕疵擔保責任為由，認被上訴人得依債務不履行之規定，行使其契約解除權等權利。本件訴訟，原審既以上開撤銷登記之行政處分有效為據，該處分是否無效或違法，關係兩造權益，復經上訴人迭次爭執，則依前開說明，自應以行政爭訟程序確定之。乃原審就此先決問題，未查明兩造當事人有否依行政爭訟程序救濟，或闡明應先循行政爭訟程序救濟，於當事人不依此程序救濟時，再就該行政處分有否無效或違法情形，自行審查認定，徒以被上訴人曾向大甲地政事務所請求賠償損害遭拒，及當事人是否依行政爭訟程序救濟，乃其訴訟權衡，尚難據此認被上訴人不得主張民法上之權利為由，即為上訴人不利之判決，於法自非妥適。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 劉 福 來右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十九 日