最高法院民事判決 九十一年度台上字第二四七七號
上 訴 人 周 德 至
周 廷 鞏共 同訴訟代理人 詹 益 煥律師被 上訴 人 楊 健 興
郭 鳳 儀王 巧 齡吳何明霞楊 鳳 凱黃 燦 龍何 美 美黃 綠 玉周 益 義張林秀杏張 翠 娥呂王彩雲呂 文 娟蔡 雅 宮陳 育 蘭王 傳 生康 德 人張 賢 昂張 璟 榕李 建 川李 雪 仙杜 瑞 家右當事人間請求返還共有物等事件，上訴人對於中華民國八十九年十月三日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈠字第三六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：兩造均為坐落台北市○○區○○段二小段七九六地號土地上大樓之區分所有權人，該土地為兩造及其他共有人所共有。上訴人周廷鞏、周德至未經共有人全體同意，依次占用如原判決附圖（下稱附圖）所示甲、乙部分停車位空地，搭蓋違建，均無正當權源等情。爰本於無權占有及不當得利之法律關係，求為命上訴人拆除各該建物返還土地予伊及其他共有人全體；並給付如原判決附表（下稱附表）所示之金額予伊之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。
上訴人則以：系爭停車位係伊提供上開土地與訴外人欣大建設事業股份有限公司（下稱欣大公司）合建大樓所分得者，伊有權使用，並非無權占有，亦無不當得利可言等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人就其主張之事實，已據提出土地及建物登記簿謄本為證，如附圖所示甲、乙部分停車位係坐落於使用執照建築基地之法定空地內，為法定停車位，於銷售平面圖及竣工圖上，該位置並無定著任何構成工作物，亦未為建物所有權登記，有勘驗筆錄及台北市政府工務局八十九年八月二十五日北市工建字第八九三二一八四四００號函、台北市大安地政事務所八十九年九月四日北市大地二字第八九六一一八三一００號函可稽，足徵系爭停車位確屬法定空地，僅在使用上規畫為停車位而已，並非建物。上訴人未經系爭土地其他共有人全體同意，不得任意使用收益系爭停車位。上訴人於七十一年間與欣大公司訂立之合作興建房屋契約書第二條第二款雖約定：一樓全部停車位歸甲方（即上訴人）使用等語，惟該債權契約對被上訴人並無拘束力；且欣大公司並非共有人，無權對共有物為使用權之約定。被上訴人楊健興係向訴外人曾秀香購買房屋，雖有約定空地歸乙方（即曾秀香）使用，惟此項約定與欣大公司無關。被上訴人黃綠玉係向前手傅國漳、張國、范揚合購買房地，被上訴人張翠娥係向前手劉台新購買房地，均未約定系爭停車位之使用權誰屬，有買賣契約書可憑。上訴人不能證明就系爭停車位曾經全體共有人訂立分管契約，約定由渠等使用，其任意占用系爭停車位空地，自屬侵害其他共有人全體之權利。縱認上訴人就系爭停車位有專用權之約定，其性質為分管契約，被上訴人既均非自欣大公司受讓其應有部分，於受讓時自不知欣大公司與上訴人間訂有分管契約，依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，被上訴人不受其拘束。從而，被上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求上訴人拆除地上建物返還土地於被上訴人及其他共有人全體，洵屬正當，應予准許。次查上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人請求其返還不當得利，亦屬有據。審酌鄰近地區之室內停車位，每位每月租金為新台幣五千元，有租賃契約書可考。如附圖所示甲、乙部分，面積雖不相同，惟均可供作二個停車位使用，上訴人每月自均可獲一萬元之利益。被上訴人依各人之應有部分計算，請求上訴人給付如附表所示之金額，並非無據，應予准許。
爰維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查上訴人提供系爭土地與欣大公司合建系爭大樓，由雙方分配房地，約定系爭停車位歸上訴人使用（見第一審卷一五八頁合作興建房屋契約書）；被上訴人楊健興亦陳稱：伊向建商購屋時，建商言一樓空地歸一樓使用等語（見第一審卷一八五頁）。而欣大公司係以訴外人曾秀香名義為出賣人與楊健興簽訂定型化之房屋買賣契約書，於該契約書第六條約定：「本約房屋除使用之基地、防火巷及公共設施庭園等用地外其餘空地等，歸由乙方（即曾秀香）使用。」等語（見原審上字卷二０五頁）。倘欣大公司售屋時，均係以相同之定型化契約與各承購戶簽訂買賣契約，嗣並已將系爭停車位交付上訴人占有使用，能否謂上訴人與買受系爭土地應有部分之全體共有人間未成立分管契約？及被上訴人不知有分管契約之存在，而可不受其拘束？尚非無研求餘地。原審就此未詳加調查審認，遽以上開理由而為上訴人不利之判決，殊嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十二 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 黃 秀 得右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十五 日