最高法院民事判決 九十一年度台上字第二四九三號
上 訴 人 林文章
黃朝來黃亞婷兼 右一 人法定代理人 吳麗卿上 訴 人 張連春
張 用右二人共同訴訟代理人 王永森律師共 同訴訟代理人 余鐘柳律師被 上訴 人 陳大發
陳有義林周煙共 同訴訟代理人 劉添錫律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十年二月二十日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈠字第二九四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人為給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段六之一一、三八之一一及三八之六地號土地（下稱系爭土地）為伊等共有，上訴人黃朝來、及吳麗卿、黃亞婷（下稱黃朝來等三人）之被繼承人黃忠興（於第一審判決送達後之民國八十六年十二月二日死亡，其繼承人吳麗卿、黃亞婷等二人聲明承受訴訟）、張連春及張用（下稱張連春等二人）、林文章無任何正當權源，依序在其上如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ、Ｃ及Ｄ、Ａ部分興建房屋、搭蓋棚架等使用。又上訴人無權占有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，使伊等自八十三年一月一日起，至八十五年六月三十日止，受有按其占用面積申報地價總額年息百分之十計算金額之損害等情，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為命上訴人林文章、黃朝來等三人、張連春等二人依序拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分土地上之房屋、棚架，將各該土地返還與伊等，並依序返還不當得利新台幣（下同）六千八百七十五元、三萬一千零五十九元、十一萬九千六百六十八元（自八十三年一月一日算至八十五年六月三十日），及自起訴狀繕本送達翌日（八十五年十一月二十二日、二十四日、二十二日）起加付法定遲延利息之判決（原審判命上訴人分別拆屋還地，並依序給付被上訴人三千四百三十八元、一萬五千五百三十元、五萬九千八百三十四元之本息，駁回其餘不當得利部分之本息請求，被上訴人對該駁回部分不得聲明不服，已告確定。）上訴人則以：伊等係向原地主許敏欣、許敏忠（下稱許敏欣等二人）租地建屋使用，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，自非無權占有；況伊等於七十七年間欲與被上訴人合建，已向許敏欣等二人購買各該房屋之基地，依約許敏欣等二人本應按伊等房屋之所在位置辦理分割，將土地所有權移轉登記與伊等，並基於伊等之原租賃關係，對許敏欣等二人出賣系爭土地予被上訴人得主張優先購買權，伊等亦有使用系爭土地之權利等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地為被上訴人共有，分別為上訴人所有之房屋及棚架占用（如附圖所示，林文章之門牌號碼台北縣八里鄉龍源村龍形四二號房屋占用Ａ部分七平方公尺，黃朝來等三人之同址四一號房屋占用Ｂ部分三四平方公尺，張連春等二人之同址四○號房屋及棚架占用Ｃ及Ｄ部分共一三一平方公尺）之事實，為兩造所不爭，且有土地登記簿謄本、複丈成果圖可稽，堪信為真實。查系爭三八之六、三八之一一地號土地係由原三八地號土地分割出來，與系爭六之一一地號土地均原屬許敏欣等二人共有，前於七十九年四月二十日及七十年八月二十日以買賣為原因，移轉所有權登記與林周煙，再由林周煙於七十九年八月七日以買賣為原因，移轉應有部分各三分之一與陳大發、陳有義。依證人許敏欣、陳國富、李福春等人及林周煙於黃朝來、侯朝旺所涉竊佔案件中及本件訴訟中之證言可知，黃忠興及其餘上訴人原係向原地主許敏欣等二人承租系爭房屋之基地，嗣於七十七年間再向許敏欣等二人購買該基地，則黃忠興及其餘上訴人與原地主間就系爭房屋基地之租賃關係，於各該買賣契約成立時，雙方應即有終止之意思。蓋物之出賣人，負交付其物於買受人之義務，為民法第三百四十八條第一項所明定，黃忠興及其餘上訴人於買受系爭房屋之基地前，既因承租關係而占有該基地，為出賣人之原地主於雙方買賣契約成立之同時，自可履行其交付之義務，即應認黃忠興及其餘上訴人自斯時起，已變更為以買受人之地位而占有系爭房屋之基地。雖原地主嗣後係將系爭土地移轉登記由被上訴人取得，而移轉非屬系爭房屋之基地與黃忠興及其餘上訴人所有，仍無礙各該買賣契約之成立及原租賃契約之終止。從而上訴人於租賃關係終止後繼續占用未移轉登記為其所有之系爭土地，即屬無權占有。被上訴人依民法第七百六十七條之規定，請求上訴人林文章、黃朝來等三人、張連春等二人依序拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｄ部分土地上之房屋、棚架，並將各該土地返還與被上訴人部分，自屬有據。被上訴人另依不當得利之法則，請求上訴人返還相當於租金數額之不當利益，亦屬有理。依系爭六之一一、三八之一一及三八之六地號土地，於八十三年期之申報地價分別為每平方公尺四千二百五十八元、三千六百元及三千六百五十四元，經斟酌系爭土地位於台北縣八里鄉龍源村龍形派出所對面，其上房屋為磚造，供上訴人居住使用等一切情狀，認應按系爭土地之申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當利益為適當。準此，林文章、黃朝來等三人、張連春等二人自八十三年一月一日起，至八十五年六月三十日止所得不當利益之金額，依序為三千四百三十八元、一萬五千五百三十元及五萬九千八百三十四元（元以下四捨五入）。被上訴人就此部分本息之請求，應予准許。因而就上開部分，廢棄第一審所為被上訴人不利之判決，改命上訴人分別拆屋還地及返還不當得利。
按出租人於租賃期間內與承租人訂約，將租賃物出售與承租人者，原租賃契約除因債權債務同歸於一人，致債之關係消滅而終止外，仍應視雙方訂約時之真意及契約之內容而定，非必於買賣契約成立時原有之租賃契約即當然終止。本件系爭三筆土地原均為許敏欣等二人所有，曾出租部分土地與林文章、黃朝來、張連春等二人或其前手建屋使用，並於七十七年間將租賃範圍內之基地各五十坪出售與林文章、黃朝來、張連春等二人，惟嗣後系爭土地卻由被上訴人取得所有權，為原審認定之事實。果爾，上訴人或其前手與原出租人或其繼受人就系爭土地之租賃關係，似無債權債務混同之情形存在，揆諸首揭說明，該關係之是否存續，即應依上訴人或其前手與許敏欣等二人間訂立買賣契約時之真意為斷，本院前次發回意旨已予指明。乃原審未詳加推闡，竟以上訴人於買賣契約成立時，已變更為以買受人之地位占有系爭房屋之基地，雙方應有終止租賃契約之意思云云，而為不利於上訴人之認定，自嫌率斷。又上訴人一再抗辯被上訴人於第一審判決後，曾以存證信函催收租金，足證兩造間確有租賃關係存在等語（見原審上更㈠字卷三○、六九、七七、七九頁），上訴人似亦因而繳租（見原審上字卷五二至五七頁）。倘各該催租、繳租之情，均非虛妄，是否不足以判斷兩造間就系爭房屋所坐落之土地「繼續存在」或「新發生」租賃關係？原審對於上訴人上開重要之防禦方法，恝置不論，即有判決不備理由之違法。再者，系爭房屋均未辦理建物所有權登記，其中台北縣八里鄉龍源村龍形四一號房屋，黃朝來等三人係抗辯：黃朝來之先人在世時，向原土地所有人許敏欣等二人承租土地興建房屋居住（見一審卷二六一頁），第一審法院現場履勘時，黃忠貴（黃朝來之子）又稱該房屋皆由黃朝來所蓋（見一審卷五六頁），而向許敏欣等二人買受系爭土地者，似僅黃朝來一人（見一審卷一七三、一七四頁），其子即黃亞婷、吳麗卿等之被繼承人黃忠興並未參與其事。則具有拆除該四一號房屋之事實上處分權人者究竟誰屬？黃亞婷、吳麗卿對之是否有事實上之處分權抑或僅為占有輔助人？另同址四○號房屋依張連春、張用所稱，固係渠等向前手買受（見一審卷四五頁），然現僅張連春設籍於該址，張用另設籍他處（見一審卷八○至八五頁），似見張用對於該四○號房屋是否具有拆除之事實上處分權？尚待釐清。此外，被上訴人就系爭土地之應有部分各為三分之一，於請求可分之相當於租金之不當得利時，除就其本身應有部分得為請求外，能否併就其他共有人（被上訴人）所得請求部分為聲明？亦非無研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決命其給付部分（拆屋還地及返還不當得利）為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖法官 朱 建 男法官 沈 方 維法官 黃 秀 得右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十三 日