最高法院民事判決 九十一年度台上字第二四九四號
上 訴 人 沈 金 昌
劉 美 珠林李蕙芬陳 宜 珍翁 宗 聖章 淑 圓林 志 龍蔡 榮 源黃 信 雄劉 國 華侯 進 雄林 榮 東呂 貞 慧郭 玲 吟郭
右一邱 崑 益林 好 款洪 偉 聰鄭郭秀枝黃 喜 樂沈 明 杰黃 郁 惠陳 香 川翁 媛蔡 玉 涓右二十四人共 同訴訟代理人 黃 厚 誠律師被 上訴 人 萬泰商業銀行股份有限公司法定代理人 許 勝 發訴訟代理人 張 天 良律師右當事人間第三人異議之訴事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十八日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十九年度重上字第七四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件上訴人郭榮松於民國九十年四月十七日死亡，其繼承人郭玲吟提出戶籍謄本二份聲明承受訴訟，經核尚無不合，先予敘明。
次查，上訴人主張：坐落台南縣永康市○○段八二五、八二六地號土地上之建物，原由訴外人三凌建設實業股份有限公司（下稱三凌公司）興建，上訴人中之沈金昌、劉美珠、林李蕙芬、陳宜珍、翁宗聖、章淑圓、林志龍、蔡榮源、黃信雄、劉國華、侯進雄、林榮東、呂貞慧、郭玲吟（郭榮松之承受訴訟人）、邱崑益、林好款、洪偉聰、鄭郭秀枝、黃喜樂、沈明杰、黃郁惠等人（下稱沈金昌等二十一人），均分別於民國八十一年底至八十二年間直接或間接向三凌公司承購。三凌公司於尚未完成建物結構體前因資金問題停工，沈金昌等二十一人及其他購買人即於八十三年十一月二十三日與被上訴人、三凌公司及負責承建之金錮營造工程有限公司（下稱金錮公司）在台南市萬泰銀行台南分行舉行協調會議，並達成共識，由三凌公司將地上物及土地持分讓與沈金昌等二十一人及其他購買人，沈金昌等二十一人及其他購買人則須向被上訴人貸款新台幣（下同）四千萬元、被上訴人須支付一千六百萬元，繼續未完成之工程。嗣系爭土地所有權於八十三年十二月三十日移轉登記由全體購買人所推舉之代表即第一審共同原告李純淑取得，地上物部分亦變更起造人為沈金昌等二十一人及其餘購買人、被上訴人指定之人頭二十二人，暨工發營造有限公司（下稱工發公司）等六十五人，完工後已由此六十五人請領使用執照，並自八十五年度起，按各取得部分繳納房屋稅捐。詎被上訴人既遲未交付應支付之續建工程款項，且將其所取得之二十二戶房屋陸續出售，由上訴人陳香川、翁媛、蔡玉涓等三人（下稱陳香川等三人）各自購買其中之一戶，再以其對於三凌公司之債權，聲請查封沈金昌等二十一人及陳香川等三人所購買之地上建物（詳如原判決附表所載，下稱系爭建物），由台灣台南地方法院以八十七年執字第一四九七三號予以強制執行。被上訴人明知系爭建物非屬三凌公司所有，伊等始為系爭建物之所有權人或出資建築人，有足以排除強制執行程序之權利，竟於貸款與伊等以完成系爭建物後，仍以其對於三凌公司之債權聲請對該建物強制執行，顯違誠信原則。爰求為撤銷台灣台南地方法院八十七年執字第一四九七三號（下稱系爭強制執行事件）就伊等所有如原判決附表所示系爭建物所為強制執行程序之判決（第一審共同原告中之程聖賢、黃美利、陳麗真、施志達等四人經受敗訴之判決後，未聲明不服。第二審共同上訴人中之李純淑、黃金訪、黃馨儀、宋碧容、潘進男、潘麗陽、黃金珠、吳寶桂、郭進福、蕭春惠等十人經受敗訴之判決後，亦未聲明不服）。
被上訴人則以：系爭建物經三凌公司興建後，尚未辦理保存登記，所有權應屬原始建造人之三凌公司取得。縱經辦理起造人名義變更，此項行政上之權宜措施，尚不發生所有權人變動之效力。上訴人既非系爭建物之所有權人，自不得提起本件執行異議之訴等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭建物屬未辦理保存登記之建物，前經台灣省合作金庫聲請假扣押時，曾由台灣台南地方法院於八十三年四月二十日囑託地政機關勘測，當時已完成主體結構及四牆屋頂，足以遮避風雨，可達於經濟上使用之目的，應屬土地上之定著物，買受人自須辦理所有權移轉登記，始能取得所有權。不因上訴人曾對於系爭建物出資、及將系爭建物起造人名義變更為上訴人由上訴人繳納稅捐而有不同，難謂系爭建物於完成所有權移轉登記前，為買受人之上訴人已取得所有權，渠等即無足以排除強制執行程序之權利。雖兩造與三凌公司、金錮公司等曾於被上訴人處所舉行協調會議，但該四方協議書既非由全體住戶出席及簽名，且細究該會議紀錄內容，並無由被上訴人承受三凌公司出賣人義務、免除三凌公司前向被上訴人所借貸一億三千五百萬元債務、及由被上訴人貸款予上訴人義務等項之記載。其中第三點所稱：「於（八十三年）十二月十日之前辦理分戶貸款」，本意係配合起造人及土地變更予住戶，限期上訴人各戶速辦理抵押貸款，以清償買受人所積欠出賣人之系爭房屋尾款，非由上訴人集資貸款四千萬元繼續興建，亦難認上訴人於移轉登記前已取得系爭建物所有權。另第四點至第七點均非關被上訴人應負擔何義務之約定，至第八點固約定後續營造工程需會同被上訴人、住戶代表、三凌公司一同驗收，然被上訴人係介於買賣雙方之貸款銀行，乃基於債權人之地位，非強制課其一同驗收之義務。再自該會議紀錄之名稱係載明「會議紀錄」，僅單純就會議開會商討之事項記載，未嚴格載明何方權利人、何方義務人，到場之住戶又僅有三十二戶，在場人員亦均僅於會議紀錄之後空白處簽名，而無買賣雙方立場鮮明之簽名等情，可知該會議記錄非為兩造及三凌公司、金錮公司就關係系爭建物之權利、義務事項之約定，性質上僅係「備忘錄」而已。參諸訴外人工發公司於告訴被上訴人及其經理鄭照雄等違反銀行法、公司法等罪嫌時，陳稱被上訴人之台南分行經理鄭照雄似代表該行以仲裁人身分參加協調會議，益見該會議紀錄並無拘束被上訴人之效力，上訴人自難據此主張有何排除強制執行之權利。此外，依該會議紀錄第三點所載，上訴人是否願依該紀錄辦理貸款？被上訴人於評估後決定接受或拒絕貸款？均為當事人自行裁量之權限；且上訴人於貸得款項後，是否用以支付工程款，亦非被上訴人所得過問，則上訴人既無向被上訴人貸款之義務，即無所謂被上訴人係利用該次會議紀錄貸款予上訴人以出資興建系爭建物，再從中得利之情事，難認被上訴人有何施用詐術及違反誠信原則之行為。至陳香川等三人均未完繳房屋尾款，縱該買賣契約之出賣人係被上訴人用以登記為起造人名義之人頭戶，然被上訴人僅為提供資金之銀行，非原始建築人，更非名義上或實際上之出賣人，陳香川等三人主張被上訴人不得聲請對系爭建物強制執行，否則有違誠信原則云云，尤屬無據等詞，為其判斷之基礎。
按當事人互相意思表示一致者，不論其為明示或默示，契約即為成立。又尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為交易、讓與之標的，受讓人因受領交付而取得事實上處分權，原始建築之讓與人或第三人即不得再以其不能登記為由，主張所有權仍為讓與人原始取得，否則即無以確保交易之安全。（參見本院五十年台上字第一二三六號判例意旨）。本件上訴人沈金昌等二十一人及其他購買人，於八十三年十一月十二日在被上訴人之台南分行內，與系爭建物原出資興建及出賣人之三凌公司、實際承建之金錮公司及該台南分行經理鄭照雄，就系爭建物之後續完成建築一事共同開會協商時，曾有八點內容之共識，並載明於會議紀錄中，經參與會議之四方當事人共同簽名於後，為原審確定之事實，且三凌公司與金錮公司本於該會議紀錄內容已於同年十二月十五日訂有「逢甲天下第二期工程協議書」（見一審卷第一宗二二至二五頁），及於次（十六）日由該二公司與訴外人工發公司簽訂「工程契約書」（見同上卷二六至三一頁），被上訴人亦據此會議紀錄貸款與沈金昌等二十一人（見同上卷八六至八九頁），果爾，該會議紀錄之性質，能否謂為非具有一定法律效果之「契約」，而僅係不具拘束力之「備忘錄」？已非無疑。況被上訴人曾提供場地參與該協調會議，並以「借戶為逢甲天下建築案訂購戶，現因與原建商達成協議，將訂購戶之產權移轉與借戶名下，為共同集資支應該建築案第二期工程款，以利工程之順利而申貸」為由，「擬准短放款新台幣壹佰萬元整，期限一年，惟應於房屋建成登記完妥，取得房屋貸款，同時收回本筆借款」（見同上卷八六頁），即被上訴人於三凌公司資金週轉困難、無力完成系爭建物之興建時，同意三凌公司將當時未辦理所有權第一次登記之系爭建物分別辦理起造人名義變更登記為各買受人，再由其貸款與各該起造名義人以利完成興建，完工後以沈金昌等二十一人及其他變更後之起造名義人名義請領使用執照，沈金昌等二十一人並已受領系爭建物之交付而取得占有，更自八十五年度起，按各取得部分繳納房屋稅捐，則揆諸首揭說明，該原未辦理所有權登記之系爭建物，是否仍為原始起造人三凌公司所有？而得謂上訴人沈金昌等二十一人尚未取得足以排除對系爭建物強制執行之權利？倘三凌公司出資興建部分，僅為系爭建物之結構體，其餘後續工程係由上訴人沈金昌等二十一人及其餘買受人共同出資完成，能否謂系爭建物均為出資一部分之三凌公司原始取得，沈金昌等二十一人全無共有之所有權？其中上訴人陳香川等三人所買受當時未辦理所有權第一次登記之建物，其出賣人係被上訴人用以登記之「人頭」，既為原審所認定，茍系爭建物業經交付陳香川等三人占有，陳香川等三人是否未取得足以排除對系爭建物強制執行之權利？均待澄清。此外，被上訴人先則貸款與上訴人沈金昌等二十一人以完成系爭建物之興建，再以對於三凌公司之債權聲請對系爭建物強制執行，亦即於沈金昌等二十一人之債務人三凌公司已無力履行交屋義務時，由渠等以向被上訴人之貸款作為出資完成系爭建物，被上訴人再就系爭建物聲請強制執行，使沈金昌等二十一人於原先所繳交之房屋期款外，另須以向被上訴人之貸款為額外出資，而由被上訴人自渠等之額外出資中，獲得三凌公司增加償還之利益；並由被上訴人就其分得之房屋，先以第三人名義（人頭）作為起造人，進而以該名義人將房屋出賣與包括陳香川等三人在內之買受人後，再以該出賣房屋之原始建築人為三凌公司為由，聲請對各該房屋強制執行，使陳香川等三人損失買賣價金，而被上訴人除收受買賣價金外，又可獲得房屋拍賣之利益，則被上訴人之所為，是否無違誠實及信用原則，而可認上訴人就其出資興建完成之系爭建物無排除強制執行之權利？尤有研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決駁回其上訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。又系爭建物是否已完成建物所有權第一次登記，案經發回，宜一併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖法官 朱 建 男法官 沈 方 維法官 黃 秀 得右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十三 日