最高法院民事判決 九十一年度台上字第二四一三號
上 訴 人 臺北市政府財政局法定代理人 李述德訴訟代理人 張世興律師被 上訴人 王胡琴
王蘇財王蘇發王蘇順王美華右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十日臺灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第一三二七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人無法律上之原因，占有臺北市政府所有，由伊管理之坐落臺北市○○區○○段二小段二九一號、二九二號土地（下稱系爭土地）建屋使用，致伊受有自民國八十二年三月間起相當於租金利益之損害等情，爰依不當得利之法律關係，求為命被上訴人連帶給付上訴人新臺幣（下同）一百三十四萬七千四百八十八元，並加計法定利息之判決。
被上訴人則以：系爭土地原係伊之被繼承人王四民之養父王火木向原土地所有人陳壽健租用，作為建屋之基地，嗣臺北市政府向陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等六人（下稱陳王梅等六人）價購取得所有權，而由上訴人管理，臺北市政府未依土地法第一百零四條規定，通知伊優先承買，自不得以其與原所有人間之買賣關係對抗伊。況伊係本於租賃關係而使用系爭土地，非無權占有，依民法第四百二十五條買賣不破租賃原則，上訴人無由訴請伊返還不當得利等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查系爭土地，日據時期編為大安區六張犂五十一番，重測前編為臺北市○○段五一之六號及同段五一之七號，原屬陳壽健所有，陳壽健於三十八年十月二十四日亡故，由陳王梅等六人繼承取得，並於四十二年一月十六日辦理繼承登記，五十四年間經臺北市政府照價收買，而於五十七年三月十三日以「收買」為由登記為所有權人，上訴人為管理機關，以及被上訴人共有之門牌臺北市○○街○○○號房屋占用系爭土地一八八平方公尺各情，有戶籍謄本、日據時期及重測前、後土地登記謄本、勘驗筆錄、測量圖可稽，堪信為真實。次查被上訴人王胡琴之公公即其餘被上訴人之祖父為王火木，王胡琴之夫即其餘被上訴人之父為王四民，有戶籍謄本足按；被上訴人所提租金簿，封面記載「王火木先生」、「地主陳維炘外五名」，其內並記載陳維炘收取自四十一年至五十四年之租金，該租金簿甚為陳舊，參酌證人即被上訴人之鄰居高慶文證稱：曾見王四民繳租等語，可知非臨訟偽造。又依土地登記簿謄本記載，系爭土地原所有人為陳王梅等六人，上開租金簿封面所載「地主陳維炘外五名」，應係指陳王梅等六人而言。雖其收租紀錄僅記載「領收者」陳維炘，未載明代理其他共有人字樣，惟證人劉佳偟所提其被繼承人劉得意之土地租金帖，與前開租金簿同屬陳舊，其記載之形式亦相同，且參酌貼有中華民國票值五分之印花稅票，並由陳維炘於四十年九月十二日出具與訴外人即其他使用系爭土地之程清松、劉得意，證明渠等自二十二年一月一日至四十年十二月繳租之證明書（一審卷第九五頁、九六頁），具名欄部分均載為「陳壽健代陳維炘」字樣，苟非向陳壽健承租系爭土地，陳維炘何以於證明書上載明代理之旨，由此亦可佐證被上訴人主張王火木係向陳壽健承租系爭土地，並非無據。至證人陳幸麗雖證稱：伊不知有出租之事，但並稱：不知有系爭土地等語，惟其證言至多僅能證明陳維炘未將租金分配與陳幸麗，並不能據此認定陳維炘未得共有人之同意擅自出租土地。陳壽健亡故後，應由陳維炘等六人繼承系爭土地出租人地位，上訴人主張該租賃契約對於其他土地共有人不生效力云云，不足採取。按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文，照價收買雖係公法行為，惟並非原始取得，亦屬所有權移轉原因之一，自有該條之適用，是上訴人主張系爭土地存有租賃契約，已因國家之照價收買行為而消滅，尚非可取。次按土地法第二十五條固規定：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」然該規定係針對新成立之租約，本件係已存在之不定期租賃關係，自無適用之餘地。縱六十一年九月八日發布之臺北市市有財產管理規則第五十二條第三項規定：「本規則修正發布前，已形成不定期租賃關係者，應依本規則規定重新辦理訂約租用。」、同規則第五十四條第一項第二款規定：「非公用財產之不動產出租，其出租期限規定……建築基地及其他土地，其出租期限為十年以下」，然其內容係指於該規則修正發布前已形成不定期租賃關係者，重新辦理訂約租用土地之出租期限應為十年以下。本件不定期租賃關係雖為前開規定修正發布前即已成立，然並未重新辦理訂約，當無該規則之適用，上訴人主張租期自該規則發布日起算已逾十年而期滿云云，即非有據。末查兩造間存有不定期租賃關係，依收租簿所載，租金係以蓬萊米折算新臺幣給付，上訴人從未催告被上訴人以蓬萊米折算給付租金，僅發函催告被上訴人給付不當得利，縱被上訴人有欠租情事，在上訴人未合法催告，並於被上訴人拒絕給付後，為終止租約之意思表示前，租賃關係仍繼續存在，上訴人主張租約業因被上訴人拒絕繳納租金而終止云云，亦非可採。從而，上訴人依不當得利之法律關係，訴請被上訴人連帶給付一百三十四萬七千四百八十八元及其法定利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按認定事實應憑證據，法院採為認定事實之證據，必於訟爭事實有相當之證明力者而後可，若一種事實得生推定證據之效力者，亦必於現行法規有根據，即於現行法規所明認者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，而就訟爭事實為推定判斷。查系爭土地原所有人陳王梅等六人之被繼承人陳壽健固於三十八年間亡故，然斯時王胡琴之公公、其餘被上訴人之祖父王火木尚生存，迄四十二年間猶因遷出而辦理戶長變更登記為其養子王四民名義（見一審卷第一○七頁戶籍謄本），則被上訴人所提記載陳維炘收取自四十一年至五十四年租金之土地租金簿，縱屬陳舊，並於封面載有「王火木先生」、「地主陳維炘外五名」字樣，亦不能證明係陳壽健生前出租該土地。而所謂由陳維炘代陳壽健出具，證明自二十二年一月一日至四十年十二月末日止繳租之證明書（一審卷第九五頁、九六頁），則係出具與訴外人程清松、劉得意，與被上訴人毫無關連。原審未說明有何證據足資證明陳壽健生前已將系爭土地出租與王火木建屋使用，僅以上開土地租金簿陳舊，非臨訟偽造，並前述證明書均記載「陳壽健代陳維炘」字樣，及證人高慶文證稱：曾見王四民繳交租金，遽認王火木係於陳壽健生前承租系爭土地，進而謂應由陳王梅等六人繼承出租人之地位，已非無判決理由不備之違法。又證人陳幸麗證稱：伊不知有系爭土地，不知有出租之事云云，明顯證明未獲告知系爭土地出租之情形，更遑論有同意出租土地之事實。乃原判決竟謂其證言至多僅能證明陳維炘未將租金分配與陳幸麗，並不能據此認定陳維炘未得共有人之同意，擅自出租土地，亦屬可議。倘系爭土地非陳壽健生前出租與王火木或其繼承人，而係由土地租金簿所載之陳維炘等人出租，且出租時未得共有人全體之同意，能否謂其租賃關係存在於被上訴人與陳王梅等六人間，進而由臺北市政府繼受出租人之地位？尚非無疑。前開疑點與被上訴人是否有權占有系爭土地，及上訴人能否訴請被上訴人返還不當得利，所關至切，原審既未調查審認明晰，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十八 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 高 孟 焄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十七 日