最高法院民事判決 九十一年度台上字第二四二四號
上 訴 人 龍輝建設股份有限公司法定代理人 顏明徹上 訴 人 曾振源共 同訴訟代理人 邱華南律師被 上訴 人 林慧味
陳世昌共 同訴訟代理人 何志揚律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月四日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十年度重上更㈡字第一五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人返還價金及負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
上訴人龍輝建設股份有限公司其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人龍輝建設股份有限公司負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十三年間，分別向上訴人龍輝建設股份有限公司（下稱龍輝公司）、上訴人曾振源購買坐落台中市區○○段二二五｜六、二二五｜八地號土地上合建之東方巴黎商業廣場大樓地下一樓編號、及之攤位及基地應有部分。兩造約定系爭大樓地上一、二、三層為各式百貨，地下一樓為美食廣場，並於八十三年底招商開幕，故伊買受各該攤位擬供自行或出租他人營商。上訴人未依約於八十三年底招商開幕，遲於八十四年三月十六日始通知伊交屋，顯已構成給付遲延。且當時擬交付之攤位面積不符建築法令得供營商之標準，該地下一樓亦不得從事美食廣場生意，欠缺上訴人所保證之品質，為物之瑕疵。系爭大樓因重大偷工減料之瑕疵，遭台中市政府評估為危險建築，並經行政院公共工程委員會鑑定判定為須拆除重建之建物，已因地震之故致無法交付，陷於給付不能，應可歸責於龍輝公司，伊已合法解除契約，自得請求返還價金等情，先位聲明，依民法第三百五十九條物之瑕疵解除契約回復原狀之法律關係，求為命上訴人給付被上訴人林慧味新台幣（下同）三百八十萬元，被上訴人陳世昌二百八十四萬元，並各加付法定遲延利息之判決；備位聲明，依債務不履行法律關係，求為命上訴人給付被上訴人林慧味二百二十五萬元，被上訴人陳世昌一百五十七萬五千元，並各加付法定遲延利息（第一審判決被上訴人敗訴後，被上訴人僅就先位聲明部分，提起第二審上訴；備位聲明部分，則未據上訴。嗣於原法院更一審被上訴人追加依民法第二百六十條規定契約解除損害賠償之法律關係，擴張聲明請求給付銀行貸款利息之損失，求為命上訴人給付被上訴人林慧味四百六十七萬七千七百五十七元，被上訴人陳世昌三百四十八萬四千二百九十六元，並各加付法定遲延利息，於原審更二審就上開銀行利息之損失，又追加依不當得利及契約之法律關係為請求。原審將第一審先位聲明部分所為判決部分廢棄，改判命上訴人龍輝公司給付被上訴人林慧味七十八萬二千五百八十九元，給付被上訴人陳世昌四十五萬元，及均自九十年一月十二日起算之法定遲延利息，命上訴人曾振源給付被上訴人林慧味三百一十一萬元，給付被上訴人陳世昌二百三十九萬元，及均自九十年一月十二日起算之法定遲延利息，並維持第一審先位聲明部分判決，駁回被上訴人其餘先位聲明部分之上訴及追加之訴。上訴人就其敗訴部分，聲明不服，上訴第三審；被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人購屋要做何種用途，非契約所約定之範圍，伊祗建屋交付，即依債務本旨履行。伊於八十四年三月十六日函寄交屋通知書予被上訴人，未逾交屋期限，並無遲延給付。至於系爭房地銷售廣告稱八十三年底招商開幕，僅係伊為廣告要約時，所提出之履行期限，非屬品質保證之事項；且被上訴人拒辦交屋及貸款手續，致伊就系爭攤位無法依約招商開幕，係可歸責於被上訴人。又伊於八十四年三月二十七日即已完成交屋手續，被上訴人遲至九十年一月十一日始依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定解除契約，已逾六個月除斥期間，亦喪失解約之權利。被上訴人以九二一大地震事由解除系爭買賣契約後，請求伊賠償其因貸款而支付之利息損失，顯無法律上理由。縱伊應返還被上訴人前所繳之價金，對被上訴人應負移轉登記返還系爭房地所有權於伊，仍得為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。
原審將第一審先位聲明部分所為被上訴人敗訴判決部分廢棄，改判命上訴人輝龍公司給付被上訴人林慧味七十八萬二千五百八十九元本息，給付被上訴人陳世昌四十五萬元本息，命上訴人曾振源給付被上訴人林慧味三百一十一萬元本息，給付被上訴人陳世昌二百三十九萬元本息，係以：被上訴人主張伊於八十三年七月間分別向上訴人訂購系爭攤位及基地應有部分之事實，業據其提出房屋預定買賣合約書、土地暨建物登記簿謄本等件為證，並為上訴人所不爭，堪信為真正。被上訴人另主張上訴人於通知交屋時，未依債之本旨提出給付，伊因而拒絕接受交屋，且系爭房屋具有重大無可補正之瑕疵，已成給付不能，伊自得解除契約，請求上訴人返還已繳付價金及支付銀行貸款利息云云，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，惟就被上訴人買受標的物之單價以觀，林慧味買受該攤位約七‧三坪，實際私有專用面積約二‧三六坪；陳世昌買受該攤位約三‧五六坪，實際私有專用面積約一‧一五坪，各該攤位換算每坪單價非寡，足見被上訴人主張伊買受標的物之目的，在供自行或出租他人經營餐廳或小吃店，即屬有據。且上訴人於八十三年間對外招攬，廣告宣傳單中已明載該大樓地下一樓為「美食廣場」，嗣後兩造所簽訂「房屋預定買賣合約書」所附「建材與設備」項下，亦記載「美食廣場：⒈地下美食街熱食部分統一設置排油煙機之風管以利攤位營運，另每戶各裝置獨立瓦斯錶。⒉公共用餐區統一設置桌椅……」，益證系爭攤位應具備可提供熱食之設備一事，乃契約之重要內容。被上訴人主張系爭標的需具備可供經營熱食營業使用，為兩造買賣契約所預定之效用，應堪認定。依民法第三百五十四條第一項規定，上訴人自負有擔保交付系爭攤位時，可供買受人即被上訴人從事「美食廣場」並予熱食等經營「小吃店業」等使用之義務。又被上訴人主張系爭攤位在上訴人通知交屋時，面積過小、無排油煙機之風管、瓦斯管路未接好、瓦斯錶不能使用、相關設備尚未完成等情，業據被上訴人提出八十四年七月十八日拍攝之現場照片二幀可證，並經證人即系爭地下一樓同批買受人廖淑芳之母洪鬆、買受人吳俊杰之母吳李善貴證述屬實。足證是時並非供「美食廣場」使用，亦欠缺兩造所約定應具備之排油煙機風管、瓦斯表等提供熱食所需之設備。再參以系爭美食廣場其餘買受人，始終未有進場營商，且大都陸續與上訴人和解後解除契約，已分別經兩造陳明、並經證人洪鬆、吳李善貴證實明確，及上訴人所提另案和解筆錄影本三件可憑，益徵被上訴人主張上訴人於八十四年三月十六日通知交屋時，系爭攤位存有不合契約預定使用之瑕疵，即屬有據。上訴人雖提出八十三年十一月二十七日欣中天然氣股份有限公司收據影本二紙，但不足作為被上訴人究係完成何項設備之證明。上訴人又未能舉出其他確切證據，足資證明於通知交屋時，系爭攤位已具有合於契約預定能提供熱食小吃店等營業使用之狀態，自不能為上訴人有利之認定。上訴人於交屋時，系爭攤位確有未合於兩造間契約預定使用之瑕疵，堪予認定。上訴人依約既負有擔保交付系爭攤位時，可供被上訴人從事「美食廣場」並予熱食等「小吃店業」等使用之義務，則上訴人於通知交屋時，系爭攤位如未具有兩造約定設置排油煙機之風管、獨立瓦斯錶等，可供「美食廣場」並予熱食等「小吃店業」等使用之狀態者，即難謂已依債務本旨實行提出給付，自不生通知交屋之效力。上訴人既未依債務本旨提出給付，自無民法第三百六十五條第一項除斥期間規定之適用。又被上訴人就前開瑕疵，已於八十九年七月間請求上訴人迅予補正，上訴人迄未能補正，為其所不否認，復有被上訴人提出之律師函及收件回執均影本等件足憑，迄今逾期日久，乃未見出賣人即上訴人有何補正之表示，要難謂非已確定拒絕補正。系爭大樓亦因九二一地震，經台中市政府評估為危險建築，已發包預定拆除，有台中市政府八十九年五月十七日函，及剪報等件可稽。足證系爭大樓具重大瑕疵，且屬不可補正。再者，觀諸系爭房屋買賣合約書第十五條及系爭土地買賣合約書第六條第四款之約定，土地所有權人（即上訴人曾振源）與建設公司（即上訴人龍輝公司）對於房屋基地買受人連帶負瑕疵擔保責任，任一合約經合法解除時，另一合約亦同時解除。茲系爭標的確有諸多瑕疵，致無法達到該契約預定之效用，屬物之瑕疵，雖系爭房屋尚未交付，但上述瑕疵無法補正。被上訴人於九十年一月十一日依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定解除契約，自屬有據。又查，被上訴人林慧味已給付上訴人龍輝公司自備款十八萬元、銀行貸款四十五萬元，給付上訴人曾振源自備款八十六萬元、銀行貸款二百二十五萬元；被上訴人陳世昌已給付上訴人龍輝公司自備款十三萬元、銀行貸款三十二萬元、給付上訴人曾振源自備款八十二萬元、銀行貸款一百五十七萬元等情，有銀行放款明細分戶帳足憑，且為上訴人所不爭，堪信真實。系爭買賣契約業經解除，被上訴人依民法第二百五十九條、第二百六十條規定，請求上訴人龍輝公司返還林慧味已給付之價金六十三萬元、返還上訴人陳世昌已給付價金四十五萬元；請求上訴人曾振源返還林慧味已給付之價金三百十一萬元、返還上訴人陳世昌已給付價金二百三十九萬元，及均依法加付法定遲延利息，為有理由。又被上訴人林慧味主張其與上訴人龍輝公司間就系爭買賣所需之銀行貸款，已約定：「龍輝公司同意承購林慧味於貸款核撥後，所訂購之B1樓五五號尚未能正式營業使用所產生之銀行貸款利息，三十日以內利息由林慧味支付，超過三十日以上部分則由龍輝建設公司繳付」乙節，已據被上訴人林慧味提出其與上訴人龍輝公司於八十四年一月十日訂立之承諾書可按，並為上訴人龍輝公司所不爭執，查林慧味自八十四年四月十三日貸款時起至八十八年一月十三日止，已支付銀行貸款利息共計九十三萬七千七百五十七元（含土地及房屋貸款二部分）等情，有銀行放款明細分戶帳足憑，且為兩造所不爭執，應認為真實。則林慧味依此契約法律關係請求龍輝公司返還房屋部分貸款利息，自應扣除起息日起三十日內之利息，其得請求之金額為十五萬二千五百八十九元。至林慧味其餘銀行貸款及被上訴人陳世昌向銀行貸款所支付利息部分，因被上訴人向上訴人購買系爭攤位，原可以現金支付買賣價金，其等不以現金支付，而向銀行貸款後支付之，乃其等個人資金運用之問題，並無受何損害，且上訴人所取得之價金，係本於兩造間系爭房地買賣契約，並非無法律上原因，是被上訴人依不當得利之法律關係為請求，應屬無據。綜上所述，被上訴人本於瑕疵擔保請求權解除契約，要無不合，契約既經解除，被上訴人請求請求上訴人龍輝公司給付林慧味六十三萬元、給付陳世昌四十五萬元，請求上訴人曾振源給付林慧味三百十一萬元、給付陳世昌二百三十九萬元，及均自解約翌日即九十年一月十二日起加付法定遲延利息；被上訴人林慧味依契約法律關係，追加請求上訴人龍輝公司給付銀行貸款利息十五萬二千五百八十九元，及自九十年一月十二日起加付法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
㈠廢棄發回部分：
按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如應為對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（本院四十四年台上字第七０二號、三十九年台上字第九０二號判例參照）。查原審既認定兩造就系爭房地買賣契約業經合法解除，且系爭房地所有權已移轉登記與被上訴人（見原審更㈡卷二一八至二二九頁系爭房地登記謄本），則上訴人在原審抗辯，伊已將系爭房地所有權移轉登記在被上訴人名下，於伊返還價金前，被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記與伊，伊以訴狀為同時履行之抗辯，如被上訢人未將系爭房地所有權（及塗銷系爭房地上所設定之抵押權）移轉與伊前，自得拒絕將所收受之價金返還與被上訴人云云（見原審更㈡卷一九一頁反面），自屬重要之防禦方法，原審恝置不論，即命上訴人分別返還被上訴人已給付之房屋及土地價金，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘上開部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。
㈡駁回上訴部分：
原審判命上訴人龍輝公司返還被上訴人林慧味銀行貸款利息十五萬二千五百八十九元部分，核無不合。龍輝公司上訴意旨指原判決此部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 顏 南 全右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十一 日